综合型房地产企业运营管理模式研究及应用

综合型房地产企业运营管理模式研究及应用
摘要：在我国房地产政策调整的基础上，市场的发展发生了很大的变化，并逐
步从量变到质变的过程。

在这种情况下，综合性房地产企业需要根据现有的经营
模式做出相应的调整，需要以客户为主体，从而在竞争激烈的市场中占据一席之地，促进综合性房地产企业呈现健康稳定的发展模式。

关键词：综合型；房地产企业；运营管理模式；应用
1房地产企业商业模式前景
虽然现阶段我国房地产行业已历经房产开发及地产开发等前期阶段，但是深受房地产市
场总体大环境变化复杂性的影响，推动综合型运营管理模式成为其未来主流运营管理模式之一。

由于目前我国城镇化建设进程尚未完全结束，呈现大量人口由3、4线小城市向1、2线
大城市涌入的局面，未来10年以内我国人口流动以中小城市向大城市为主导方向。

由此可见，以北上广为典型代表的1线大城市所有地段及2线城市部分优势明显地段的土地资源较
为稀缺，意味着未来10年内我国房价总体水平呈现稳步上涨趋势，但是受土地价格的影响
房价与地价间利润差额越来越单薄，客观上影响房地产企业经济利益。

同时，现阶段我国人口出生率呈下降趋势且人口预计寿命不断延长，人口总体数量及中
青年人口比例锐减成为人口变化的主要方向，并且受我国之前计划生育政策较为严格的影响，与其他国家相比人口因素对于房地产市场的影响较为深远。

某招商证券研究中心报告显示，
目前我国25至45岁适龄购房人群自2008年抵达高峰后呈持续下降趋势且下降速度较为快。

虽然城市化建设进程一定程度上抵消适龄购房人群的消极影响，但是其抵消作用时间较为短
暂且不超过14年。

一旦城市化建设进程处于快速阶段或迈入快速阶段则城镇适龄购房人群
不断扩大，有数据显示可能于2015年至2025年出现二次高峰且保守预估超过2亿。

2大运营管理
大运营管理主要是基于完善的管理体系，并且以财务为导向，将现金流和利润作为核心，以计划作为主线，货值管理为基础，全面实现全项目、全周期、全专业的高效统筹经营。

同时，在这样的情况下，可以确保“储-建-融-供-销-存-回-结”8个阶段动态一体化适配经营策略，进而获取良好的经济效益。

近几年，随着我国房地产行业逐渐进入阶段调整期，单项目的规模和项目间的差异也越
来越大，由此带来的项目管理难度以及各专业条线的协同难度也越来越大。

基于这样的情况，房企的精英策略有必要由“冲刺跑”调整为公司“稳健跑”与项目“变速跑”，也就是将计划运营
管理逐渐向大运营管理演变。

另外，在“稳健跑”阶段，大运营管理体系可以有效帮助房地产
企业呈现品质化、健康化的发展模式。

在大运营管理的时候，主要包括“储-建-融-供-销-存-回-结”全生命周期的现金流，其中储
为土地储备管理，在房地产企业发展的时候，一定要兼顾规模发展要求和合理占用回款；建
为开工管理，需要满足当期销售的要求，以及复合增长的要求；融为融资管理，房地产在建
设和开发的时候，一定要保证销债平衡，并且在资金的管理方面，需要对资金的利用和存在
的风险进行综合性的考虑，保证各个方面的平衡性；销和售为销售管理，一定要保证销供货
效率和供销之间的平衡性；存为存货管理，需要保证应收周转和收支呈现平衡的状态；结为
结算管理，需要明确结转效率和未来结转空间之间的关系，两者呈现平衡的关系。

大运营管理通过对房地产企业现金流核心逻辑的分析，对现金流回证与利润影响要素的
管理，可以有效实现精准的经营与产品定位以及更高效的内部协同，进而实现资金的利用效
率和利润率，降低运营管理风险，进而促进我国房地产行业呈现监控、稳定的发展模式。

3综合型房地产企业运营管理模式的应用策略
3.1对目标客户开展一对一开发与营销
在项目开始之前，房地产企业应该为目标客户制定一流的规划设计、施工方案和商业方案，开发人员和产品营销人员都应该与客户成为朋友，站在客户的角度来思考项目，保证项
目最终能符合客户的期望，赢得客户的满意；在项目实施阶段，项目经理、项目商务经理以
及企业的相关职能部门，需要与客户充分沟通，随时注意项目实施与客户需求间的关系；项
目竣工之后物业管理的持续期限很长，一般来说与房屋的使用寿命相等，所以对于客户来说
房地产公司物业管理质量的重要性绝不亚于房地产的质量本身。

如果房地产公司所提供的物
业管理服务中让业主获得了好处，他们必然会成为房地产商的口碑塑造者。

这一方面大大提
高了开发商的美誉度和知名度，同时也提升了房地产公司产品的差异化水平。

3.2直线式职责管理
直线式职责管理是综合型房地产运营管理模式中一项重点内容，该模式与中央集权型企
业发展、运行模式，并且在管理的时候，根据各个工作部门的工作能力，将各项功能职责划
分到各个部门，例如市场开发部、设计部、营销部等职责部门等方面。

同时，在运营管理的
过程中，可以实行领导集中对各个不同部门进行统一的管理，这样可以有效提升整体管理效果，促使综合型房地产企业的发展进程。

直线式职责管理主要是将全部权利和决定权都集中到企业领导身上，这样可以有效加强
各个部门之间的配合，并且各个部门的协调程度相对较高，根据市场的变化做出应变，从而
获取良好的经济效益。

但是，进行直线式职责管理的时候，也存在着一定的不足，例如领导
的专业性往往决定各项运营管理决策的正确性，因此领导一定要拥有良好的专业性及前瞻性，这样才能更好地促进综合型房地产的发展。

3.3房地产统一运营管理模式的实现机制
从市场的角度来说，市场是千变万化、瞬息万变的，其形态直接影响着房地产项目运营
的结果，要及时掌握市场动态，为项目发展、应变提供可靠依据。

从战略的角度来说，要重
点考虑提供什么样的服务以及怎样提供服务的问题，包括质量管理、卖场管理、人员管理等
方面。

从策略的角度来说，明确的竞争策略能够为顾客提供更高的价值，商业项目才能持续
生存和发展。

从管理的角度来说，运营管理是项目永续经营的内在动力，进入后期经营才是
迎接市场考验的开始。

3.4项目分配式管理
项目分配式管理模式一般是以一个项目产生、成立、建设、销售等作为基础，以某房地
产项目为例，该项目的全过程为项目分配式管理的重点，并且根据该项工作的实际情况，设
定预期目标和完成目标。

同时，根据实际完成目标，作为工作人员量化考核的主要内容，这
样可以在一定程度上提升项目分配式管理的效果。

另外，在该项目完成以后，需要将实际完成情况，与预期目标和完成目标进行对比，针
对实际情况对相关的工作人员给予奖励，这样可以将各项管理工作全面地落实。

但是，项目
分配式管理也存在着一定的不足，需要根据实际情况做出相应的调整，避免产生管理问题。

结论
通过本文探究，认识到客户价值作为企业间竞争优势差异性的主要原因，是企业革新运
营管理模式的首要因素，侧面说明客户价值越高则企业市场综合竞争力越强竞争主动权越大，为企业赢得更多的经济效益，客观上要求企业将客户价值理念贯穿于运营管理模式始终，为
客户创造更多价值。

因此，房地产企业秉持以人为本的工作原则构建可行性强的客户导向运
营体系，创造以客户满意度为核心的企业文化，将客户满意度纳入企业业绩考核体系，弥补
传统绩效评估方法的不足，为企业赢得更多经济效益，以达到树立企业品牌形象的目标。

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