服务区物业管理

· （2）高速公路附属设施主要包括：防
护设施、排水设施、养护设施、管理 设施、交通安全设施、通讯设施、收 费设施、监控设施、服务设施、专用 建筑物、构筑物、绿化设施、照明设 施。。
· （3）高速公路服务区与高速公路同步
建设，同步开通，高速公路服务区应 当做到环境优美、功能适用、设施齐 全、依法经营、文明服务、卫生整洁、 秩序良好。
有丰富的专业知识和娴熟的专业技能
·三、服务区物业管理从业人员应具有
的职业道德
·四、服务区物业管理需要高素质的人
才
· 一、服务区物业管理所具有的社会效
益
·二、服务区物业管理如何创造经济效
益
·三、 合理确立商业利润与服务质量的
平衡点
· 一、权属性的差异
· 二、管理机制的差异 · 三、管理内容的差异 · 四、管理目标的差异 · 五、物业使用人群的差异
二、集心
三、集人
四、集力
五、集策
三、服务区物业 问题分析及建议
· 对服务区物业管理及其他国企物业管理现状的分析
物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物
物业管理在我国的发展已经走过了20多年，但由于国有 企业的物业管理受其自身历史原因的束缚，还无法进入到正 常的物业管理轨迹内。只有找准国有企业物业管理体制改革 的切入点，深化国有企业的物业管理体制改革，实行主辅分 离，剥削企业办社会的职能，是市场经济发展的必然要求， 是深化企业内部改革，增强企业核心竞争力的重要举措。
· （4）高速公路服务区的建筑应体现简
洁明快、整体感强、时代感鲜明的风 格，设计造型简洁大方，新颖别致， 并能同当地的地形地貌和历史文化文 化相融合。
· （5）高速公路服务区的合法权益应 受法律保护，任何单位和个人不得损 坏、破坏高速公路服务区的设施、设 备，不得进行非法经营活动。
· （6）高速公路服务区的服务特点：服
· 1、服务态度——热情
· 2、服务设备——完好 · 3、服务技能——娴熟 · 4、服务项目——齐全 · 5、服务方式——灵活 · 6、服务程序——规范 · 7、服务收费——合理 · 8、服务制度——健全 · 9、服务效率——快速
· 一、服务区物业管理从业人员应是具
有高尚情操的人
·二、服务区物业管理从业人员必须具
传统的物业管理是国有单位自身安排人员对自身工作及 经营区域的日常性运转进行维护，是国企或政府直接进行的 行政性的封闭式管理，它既要服从机关的人事管理，又要服 从物业管理。而作为管理单位的政府与作为使用者的职工之
间是管理与被管理的关系。
· 从管理的机制上看，传统物业管理是国有单位以自身的意志
管理自己的事情，从最基础的保安及保洁来谈，一直是采用 雇佣临时工的方式，对其没有一个统一的管理和规范，这样 在管理上就存在人员流动较大，管理不到位，安全性难以保 证，专业技能不过关等诸多问题，行政色彩浓厚，无从谈及 专业性，管理内容单一且不易规范。
·(3)服务区物业管理所提供的劳务和服
务能起到完善物业的使用效能，并使 物业具有保值、增值的作用。
·(4)服务区物业管理是综合性的管理。
服务区物业管理的内容多种多样，业 务涉及的范围相当广泛，属于多功能、 全方位的管理。
· 1、社会化
服务区物业管理的社会化是指服务区 物业管理将分散的社会分工集中起来 充一管理。除了房屋及机电设备的维 修养护外，其他诸如水电管理、清洁、 安全保卫、绿化等直接关系到日常营 运环境的工作，都由服务区物业管理 部门承担。
区、餐饮区、汽车维修区、加油区及 相关配套设施。高速公路服务区的各 种设施应经常保持完好并处于良好的 工作状态。高速公路服务区的合法权 益应受法律保护，任何单位和个人不 得损坏、破坏高速公路服务区的设施、 设备，不得进行非法经营活动。
· 1、服务区物业的自然属性（物理性质）
· （1）服务区物业的二元性 · （2）服务区物业的有限性 · （3）服务区物业的差异性和多样性
· 3 、更可以做好物业管理资源的联合发展工作，创建规模化、
专业化的具有物业管理特色的物业管理公司，这一点有成功 的范例：首钢物业管理公司是首钢总公司实业公司下属的物 业管理专门部门，它结合行业特点及自身实际，通过面向社 会搭理开拓外部市场，努力实现以外促内，全面提升物业管 理服务水平，不断增强企业的核心竞争力，走出了一条以竞 争求生存，以合作谋双赢，以创新促发展的成功之路，首钢 物业管理的市场化经营之路值得其他国企物业管理部门参考 借鉴。
Zhengzhou, Technology Education School
一、物业及物业管理的概念 二、服务区物业与服务区物业管理的独特性、
重要性
三、服务区物业管理问题分析，以及建议
一、物业与物业管理
“物业”一词译自英语property或estate，由香港 传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、 房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内， 现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经 建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设 备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅 可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同 一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物 业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅 小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种 物业形式。
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以 及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管 理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共 有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理 的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业， 也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管 理。
物业管理的概念
物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指 业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建 筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、 治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。 广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和 委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。
· （2）提高服务区物业的价值 服务区物业
是一种经营性物业，对物业的使用程度较深， 因此物业的维护就更为重要。只有实现良好 的服务区物业养护，才能让服务区物业的价 值得到保持和提升。
· （1）统一管理原则
· （2）专业高效原则 · （3）权责分明原则 · （4）依法行事原则
· （一）对服务区物业实施专部门、专
国家机关以及事业单位专制的企业或其他国企都将
产生极大的影响，这就要求我们对服务区物业管理
的机制及技能转化有更深刻的认识和理解。
· 服务区物业管理机制提升的核心是物
业管理工作的资源配置市场化，这里 所讲的市场化，不仅是讲一切可以从 市场上获得的物业保障资源要尽量从 市场上获得，而且更重要的是服务区 服务保障资源的配置人员必须遵循市 场经济的运行规则。
岗位、专业化管理，就是为了克服旧 体制下的弊端，最大限度地实现物业 的社会效益、经济效益和环境效益的 统一。
·（二）能创造优美、安全、舒适、和
谐的环境。
·（三）能延长的服务区物业寿命，使
服务区物业保值。
· （1）高速公路服务区，是按照公路工
程技术标准建设的高速公路附属设施， 具有为行驶高速公路的车辆及司乘人 员提供加油、维修、餐饮、购物、休 息、住宿等功能折服务场所（包括停 车区）
· 而现代物业管理涉及广，包括多项复杂细节，这就对从业者
的素质及专业水准有较高要求，可目前国企物业管理队伍却 存在如下多少状况： 一、传统的行政管理人才多，新的物业管理人才少
二、单位的能人才多，多功能人才少
三、初级管理人才多，高级管理人才少
四、善通操作人员多，专业技术人才少
· 随着国企改革的不断深入，市场经济的日益完善以
因此，根据现状提建议如下：
· 1、大胆将市场资源进入，特别是要引进新机制，新观念和新
的专业管理知识，以及机关要在委托管理的基础上，退出物 业管理工作的领导和管理，具体的操作方法为由专业物业管 理公司托管。
· 2、也可以内外两种为资源的基础，合作建立股份制的现代物
业管理企业，在社会化改革的进程中，使内外良好总资源的 利益趋向一致。
· 服务区物业管理属于服务区管理的分
支，它的指导思想是“以创造优秀服 务区服务环境为宗旨，以专业的运营 方式为手段，以取得经济效益和社会 效益的双赢为目的”。
·服务区物业管理的宗旨主要体现在以下两个
方面：
·（1）创造一个整洁、舒适、安全、、优雅
的服务区营运环境 良好的服务区物业管理 可以创造出方便、舒适、安全、的服务区环 境。
· (1)实施服务区物业管理的部门，必须
是具有专业执行资格和能力的。其从 业者必须具有从事Βιβλιοθήκη 项工作的专业技 能和专业管理方式。
· (2)服务区物业管理是一种经营和服务
结合的管理方式。服务区物业管理的 对像是物业，其服务的对像是服务区 日常经营。服务区物业管理所提供的 服务是岗位职能服务和有偿服务双结 合，有偿服务要合理收费，实现以业 养业。
资产管理、设备维护、绿化卫生、车 辆管理等。
· 1、统一直营式，服务区常规物业管理
由服务区物业部在服务区领导部门的 统一管理下，分岗位、分区域，协调 运作，全方位保障服务区高标准服务 质量的实现。
· 2、委托式管理，服务区物业管理中某
些需要特殊专业知识、专业技能、专 业设备或国家有特殊规定的工作区域， 服务区委托相关专业公司和人员完成。 服务区严格验收，确保达到国家及行 业相关标准要求。
· 一、大力推进在竞争中求生存的发展战略
操作方法如下：
1、制定一名公司领导主管开展工作 2、广泛开展各种渠道收集信息，充分利用
自身资源 3、与外部有影响的公司合作，优势内外
· 二、以外促内，全力提高市场的整体服务水
平
1、改革用工制度，实现劳动力资源市场化。 2、全免推行“首问负责制” 3、实行“零投诉”目标管理 4、全免实行规范化标准，按照物业
及服务区营运近年来不断的创造新的佳绩，服务区 的后勤保障，物业管理也得到了长远发展。其改革 的主要内容已经从最初的精简机构、压缩人员编制 发展到拥有专业的物业管理部门或托管式的物业管 理公司，这些改革虽然对包括服务区在内的国企起
到了积极的作用，但是都没有在根本上解决好行政
的物业管理社会化的问题。而这一问题的解决，对
二、服务区物业 与物业管理
· 从物业管理的角度来讲，物业是指已
建成并投入使用的各类房屋及其配套 的设施、设备和场地。高速公路服务 区，是按照公路工程技术标准建设的 高速公路附属设施，具有为行驶高速 公路的车辆及司乘人员提供加油、维
修、餐饮、购物、休息、住宿等功能 的服务场所（包括停车区）。
· 服务区的物业区包括：停车区、住宿
· 2、专业化
服务区物业管理的专业化有三层涵义： 一是有专门的组织机构； 二是有专业人才，如房屋及设施、设 备的维修，必须配备专业的人才； 三是有专门的管理工具和设备。
· 全面负责服务区内的经营管理及市场
拓展工作，在取得良好社会效益的前 提下，不断提高服务质量和管理水平， 努力实现经济效益最大化。主要工作： 提供购物、餐饮、住宿、汽修、加油 等服务，安全环境管理、综合治理、
务对象的唯一性、服务对象的流动性、 服务要求的多样性和服务效益的不稳 定性。
· （7）服务区必须具备完善、实用的给
排水设施和污水处理设施，服务区的 排水必须有顺畅的渠道并同周边的管 网、沟渠相连接。服务区应设计专用 供电线路，且应急发电设施能满足正 常经营需要。服务区的绿化面积不超
过服务区总面积的30%，绿化应以冠 大叶的乔木为主，辅以景观造型，整 体应美观大方。
· 2、服务区物业的社会属性（经济性质）
· （1）服务区物业的权属性 · （2）服务区物业的商品性 · （3）服务区物业的效用性 · （4）服务区物业的保值、增值性
· 服务区物业管理是指专业化的部门受
服务区管理部门的指派，依照科学岗 位分工，以正确方式统一管理物业， 为服务区经营提供优质综合服务，使 服务区物业充分发挥其使用价值，并 使服务区物业尽可能地保值、增值。
· 所谓管理就是指组织领导合理利用资源来实现组织
目标的过程，因此管理的核心也就体现在这几个方 面。
1、科学性 2、适用性 3、有效性 以一种常见生活行为示例
· 物业管理也同样如此，那么服务区物业管理
如何在实际运营工作中，实现这三个特性而 最终达到实现保障有力资源有效利用，物业 寿命最大化的生产与管理目标呢？需从这几 个角度切入（以钢钉立板示例） 一、集中