购物中心的运营模式
购物中心经营管理模式
购物中心经营管理模式随着城市化进程和人民生活水平的提高，购物中心已经成为了人们购物、休闲、娱乐的重要场所之一、购物中心经营者需要结合市场需求和消费者需求，制定合理的经营管理模式，以确保购物中心的效益和服务质量。
下面将分析几种常见的购物中心经营管理模式及其特点。
1.租赁模式租赁模式是最常见的购物中心经营管理模式之一、购物中心的经营者将商铺租给各种商户，商户负责经营自己的店铺，购物中心负责提供基础设施和维护管理。
租赁模式的优势是购物中心可以从商户那里获取租金收入，降低了经营风险。
而商户也可以利用购物中心的品牌影响力和流量优势，提高销售额。
2.物业管理模式物业管理模式强调购物中心的整体管理和维护。
购物中心经营者自己招募店铺租户，同时还负责整个购物中心的维修、清洁、安保等工作。
物业管理模式的优势是经营者可以更好地控制购物中心的品质和形象，提供统一的服务标准。
此外，物业管理模式还可以通过引入高品质的商户和品牌，提升购物中心的品牌价值。
3.商户入股模式商户入股模式是一种合作经营的方式。
购物中心的经营者可以邀请一部分商户以股份的形式参与购物中心的经营，商户将自己的店铺作为购物中心的一部分进行管理和经营。
商户入股模式的优势是增加了商户的参与度和责任感，同时也促进了购物中心与商户的良好合作关系。
此外，商户入股还可以通过分享购物中心的收益，提高商户的积极性和创造力。
4.自营模式自营模式是购物中心经营者自己经营店铺的一种模式。
购物中心可以开设自己的特色店铺，提供特色商品和服务，吸引消费者。
自营模式的优势是经营者可以更加灵活地掌控购物中心的运营，提供独特的购物体验。
然而，自营模式也面临着较大的经营风险和单一依赖性，需要经营者具备强大的运营和管理能力。
综上所述，购物中心经营管理模式有多种选择，每种模式都有其独特的特点和优势。
购物中心经营者应根据自身的条件、市场需求和消费者需求，选择适合自己的模式，并结合实际情况灵活运用。
新商业综合体运营方案
新商业综合体运营方案一、前言随着时代的发展和经济的持续增长，商业综合体已经成为了现代城市中不可或缺的一部分。
商业综合体作为一个商业、娱乐、休闲、文化等多功能结合的综合体，具有强大的吸引力和影响力。
在这个信息爆炸的时代，商业综合体的成功运营需要更多的创新和前瞻性思维。
本文将针对商业综合体运营提出一系列方案，希望为运营者和管理者提供一些值得借鉴的思路。
二、商业综合体的运营模式1. 融合式经营：商业综合体应当将商业、文化、餐饮、娱乐等多种模式进行融合，创造独特的体验和社交价值。
商业综合体可以结合当地的文化特色和历史底蕴，打造具有地域特色和文化内涵的综合体。
2. 智慧化管理：商业综合体应当引入先进的智能化设备和管理系统，提升综合体的管理效率和用户体验，实现全方位的智能化管理。
例如，利用大数据分析用户行为和需求，精准推送优质服务和产品，提升用户满意度。
3. 网络化运营：商业综合体应当加强与互联网企业的合作，利用互联网平台进行推广和营销，吸引更多的用户和客户。
同时，商业综合体还可以为线下商户提供互联网+服务，帮助他们拓展线上销售渠道，提升经营效益。
4. 生态共生：商业综合体应当建立一个健康的生态圈，与周边的政府、企业、社区形成良好的合作关系，实现资源共享和互利共赢。
商业综合体还应当注重环境保护和可持续发展，致力于打造一个绿色、环保的综合体空间。
三、商业综合体运营的关键要素1. 地理位置：商业综合体的地理位置对于运营的成功至关重要。
一般来说，商业综合体选择在交通便利、人流密集的地段，以确保客流量和商品流畅度。
2. 商业规划：商业综合体应当根据目标用户群体的需求和偏好，合理规划商业模块，引进符合当地消费市场需求的商户，实现多元化和个性化经营。
3. 人才团队：商业综合体的运营需要专业的人才团队。
这个团队包括市场营销人员、客户服务人员、运营管理人员等，他们需要有丰富的经验和专业的技能，能够全面、有效地运营商业综合体。
购物中心商业模式
购物中心商业模式实际上，购物中心相当于城市生活休闲中心，侧重于满足大众日益增长的精神文化需求。
它是一种复合的商业形式，而不是一种格式。
购物中心商业模式 1购物中心是商业产品，因为它的终极体验方式是凝聚客流，促进销售；购物中心之所以是房地产产品，是因为它会为零售商提供商业运作的载体和服务空间；购物中心是一种金融产品，因为它不是静态的房地产，而是一种可以通过运营带来增值的投资形式，动态升值，收益更高。
是以购物为主体，休闲、娱乐、餐饮、社区服务、大型影院等为补充的多功能商业业态。
，其特点是复杂性、经营管理的一致性、服务设施的完整性、服务范围的特定商圈。
购物中心房产可能是企业自有的，也可能是企业租入的，由经营单位对内部经营环境和设施根据，自己的意愿进行设计装修添置。
具体有以下三种形式:零售产权、整体租赁模式,适用类型：大型封闭式购物中心;零售产权、分权租赁模式，适用类型：专业型步行街及底商；自留产权、整体租赁模式，适用类型：中小型百货超市和商场。
此三种形式的税收分析待后续文章详述。
购物中心商业模式 21、自营：自己采购、自己定价、自己销售，连锁摩尔购物中心（MALL）一般自营销售占到60-70%；2、联营：即商场以较低的租金（或无租金）引进商家，并与商家捆绑在一起，分享商家一定比例的经营收入，（实质是先销后购）；3、代销：受托代销商品，一是视同买断、二是收取手续费；4、租赁式：完全出租场地给商家、商场靠租金维护运营（更多运用于购物中心的餐饮业，通常面积占到10-15%的比例）；5.复合型:集自营、合资、租赁、寄售等多种商业运营模式于一体。
二、各类经营模式税收分析一、租赁式意味着商场的经营者与商场商品的经营者完全分离。
商城经营者只负责为商品创造经营环境和条件，将商铺出租给商品经营者，并按期向店铺经营者收取租金、公共物业管理、保安等服务费用。
商品经营者平时的商品经营活动和财务收入活动与商场经营者无关，商场经营者完全独立于商品经营者。
百货模式和购物中心模式
百货模式和购物中心模式一、运营模式区别1、购物中心是租赁模式为主，联营、租赁扣点、保底抽成等方式为辅；2、百货公司是联营、自营模式为主，部分业态品类（如餐饮、教育）租赁模式为辅；二、盈利模式区别1、购物中心的核心盈利是靠租金，物业管理费用、多种经营收入、杂项费用等；经营商家各自为政，自主收银、自主权较强；2.百货店的核心联营模式，其中门店的利润取决于各业务经营者的扣点，百货店有统一的收银台，百货店专注于管理员工和促进销售；品牌侧重于商品、员工和推广。
三、经营业态区别1.购物中心的商业业态基本可以分为总店、餐饮、百货零售、娱乐设施；多业态融合，每个业态的面积占比和运营品牌占比都不一样，没有一个业态会太大或者太强。
业内有一些参考标准，但每个项目的情况不一样，这里不举例。
2.百货公司的核心经营业态是百货零售，以化妆品、黄金首饰、男女鞋、男女装、箱包配件、家居用品、家用电器、杂项等为主。
其他品类互补，商业业态相对倾向于零售、餐饮、休闲娱乐等辅助设施。
3.商业布局也有很多不同的规律可循。
在百货商场，每个人都可以对每个楼层运营的核心内容有一个清晰的认识，各个品类的集群明显；比如鞋子区、珠宝区、化妆品区、运动区等。
在购物中心，比较分散。
零售可以和餐饮互补，餐饮和娱乐可以互补。
同样的业态可以分布在不同的楼层，整合比百货更灵活。
四、经营面积区别购物中心通常比百货公司有更大的营业面积；经常会发现一个商场会有一个单独的百货公司，而百货公司基本不会覆盖一个商场。
因此，营业面积的大小也是区别商场和百货公司的一个显著特征。
购物中心可以有独立的百货公司，但百货公司不会有独立的购物中心。
五、经营内容区别购物中心经营的业态也比较多，吃、喝、玩、乐、购、体验全都囊括了，各个模式能给企业带来的收益形式多样，占比不一；而百货公司核心于购，在零售百货模块的业绩占比通常60%以上。
但购物中心和百货公司又相互渗透，相互整合，相互竞合。
比如：购物中心百货化，传统百货购物中心化等。
购物中心运营逻辑和商业模式
购物中心运营逻辑和商业模式购物中心是一个综合性商业建筑群体，由多家零售商、餐饮企业以及其他多个品类的商户组成。
购物中心的运营逻辑和商业模式主要包括以下几个方面：2.多元化商业模式：购物中心一般包含多个业态，包括服装、食品、家居、电子产品等不同品类。
通过吸引不同需求的消费者到达购物中心，从而提高客流量和销售额。
购物中心还会引入一些体验性的项目，例如儿童游乐区、电影院、健身房等，以增加消费者在购物中心停留的时间和参与度。
3.商户管理和市场推广：购物中心需要对商户进行管理和协调，确保商户的经营行为符合购物中心的经营守则和形象。
购物中心还会进行市场推广活动，例如举办促销活动、主题活动、品牌合作等，以提高购物中心的知名度和影响力。
5.租金调整机制：购物中心通常会根据商户的经营情况和市场环境进行租金调整。
购物中心会根据商户的销售额、市场竞争情况以及购物中心的整体经营状况等因素，与商户进行租金协商，以实现双方的共赢。
6.合作开发模式：购物中心的运营逻辑和商业模式还包括与开发商、物业管理公司等相关方的合作模式。
购物中心通常由开发商进行建设，物业管理公司进行运营管理。
开发商会将商铺进行销售或出租，物业管理公司则负责日常维护和管理，实现一体化的运营。
7.新零售方向：随着互联网技术的发展和消费者需求的变化，购物中心开始转向新零售方向。
购物中心逐渐引入线上线下融合的模式，例如通过建设电商平台、提供无人零售服务等，以满足消费者的多样化需求，并提高购物中心的竞争力。
总之，购物中心的运营逻辑和商业模式是多方面的，需要综合考虑商户管理、市场推广、消费者服务等各个环节，以提供良好的购物环境和增加商业价值。
随着社会经济的发展和消费者需求的变化，购物中心的运营逻辑和商业模式也在不断创新和调整，以适应市场的变化和提升竞争力。
购物中心开发模式与操作流程
购物中心开发模式与操作流程一、购物中心开发模式购物中心是一种集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体的大型商业综合体。
购物中心的开发模式通常可以分为以下几种：1.独立开发模式：即由一个开发商独立负责整个购物中心项目的开发和运营。
开发商会自行购买土地、进行设计规划、筹集资金、进行建设和装修等工作，并最终将购物中心出售或出租给商户进行经营。
2.合作开发模式：开发商与其他投资者进行合作，共同投资购物中心项目。
合作方通常会共同承担资金投入和风险，共同参与项目的规划和运营。
3.特许经营模式：购物中心品牌拥有者将购物中心的特许经营权授权给特许经营商，特许经营商负责购物中心的运营和管理。
特许经营商通常需要向品牌拥有者支付一定的特许经营费用。
4.加盟经营模式：购物中心由加盟商进行经营，购物中心品牌拥有者提供品牌支持和管理指导。
加盟商通常需要支付一定的加盟费和经营费用。
购物中心的开发模式选择取决于开发商的资金实力、市场需求、品牌价值以及风险承受能力等因素。
二、购物中心操作流程1.市场调研和需求分析：在决定开发购物中心之前，开发商需要进行市场调研和需求分析，确定购物中心的定位和规模，确定适合的位置和目标客群。
2.土地购买和规划设计：购物中心需要选择合适的土地进行购买或租赁，然后进行规划设计工作。
规划设计应考虑到商铺布局、停车位、公共设施等方面的要求。
3.筹集资金和项目推进：开发商需要筹集足够的资金来支持购物中心的开发和建设。
同时，需要推进项目进度，进行相关手续和许可证的申请。
4.建设和装修：购物中心的建设和装修需要进行施工和监督，确保按照规划设计的要求进行。
5.招商和运营：购物中心建设完成后，需要进行商铺租赁和招商工作。
开发商可以通过招商代理、招标等方式吸引商户入驻购物中心。
同时，还需要进行购物中心的日常运营管理工作，包括物业管理、活动策划等。
6.营销推广和品牌建设：购物中心的成功运营需要进行营销推广和品牌建设。
通过举办促销活动、提供优惠措施、开展广告宣传等方式，吸引顾客，提升购物中心的知名度和美誉度。
购物中心运营逻辑和商业模式
购物中心运营逻辑和商业模式购物中心是一个集购物、娱乐、休闲、餐饮等多功能于一体的商业综合体，其运营逻辑和商业模式是为了吸引顾客、提高销售额和利润。
以下是购物中心的运营逻辑和商业模式的主要内容：1.租赁模式：购物中心的核心模式是通过将商铺出租给零售商家、餐饮店等商户，收取租金来保证收入。
购物中心通常设有多个楼层，每个楼层都有大量的商铺可供租赁，商户可以根据自己的需求选择适合的面积和位置的商铺。
购物中心采取长期租赁合同，确保稳定的租金收入。
2.品牌招商：购物中心通过吸引国内外知名品牌入驻，提高购物中心的知名度和号召力。
招商部门会与品牌进行洽谈，提供优惠的租金、合作条件和宣传资源，吸引品牌入驻购物中心。
当一些知名品牌入驻购物中心后，会吸引更多的中小品牌入驻，形成品牌集聚效应，进一步增加购物中心的吸引力。
3.商户运营：购物中心通常会提供一些基础设施和服务，帮助商户提高运营效率和销售额。
例如，购物中心会统一装修商铺的外观，提供基础的档案、设备和人员支持，帮助商户降低装修和运营成本。
购物中心还会提供物流服务，帮助商户管理库存和配送，提升供应链效率。
此外，购物中心还会组织一些促销活动和营销推广，增加顾客到访率和购买率。
4.功能设施：购物中心会提供一些额外的功能设施，以提高顾客的满意度和吸引力。
例如，购物中心可以配置剧院、儿童游乐区、健身中心等娱乐休闲场所，满足顾客不同的需求和消费习惯。
购物中心还可以提供停车位和停车收费服务，方便顾客的交通和停车。
同时，购物中心也要注重卫生和安全管理，确保顾客有良好的购物环境和体验。
总之，购物中心的运营逻辑和商业模式是通过吸引品牌入驻，提供良好的商铺和设施支持，组织促销活动和营销推广，以及合理的租金结构等方式，吸引顾客到访和购买，提高销售额和利润。
购物中心需要不断创新和改进，以适应消费者需求的变化和市场竞争的压力。
国际购物中心的经营模式及特点
国际购物中心的经营模式及特点对笼统的购物中心的具体分类：一、按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：1、物业型购物中心：又分两种，物业型购物广场SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER和物业型摩尔购物中心MALL。
Ａ、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。
特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。
Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL：又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。
优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。
这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。
普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。
特点：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。
但建购物中心容易，管理购物中心难。
一个大规模购物中心的正常运行，首先要求事先策划设计的成功。
美国购物中心除了事先策划外，还实行专业化的管理。
管理主体可能是房产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业管理顾问公司。
把购物中心管理简单地视为物业管理或是商业管理都是错误的。
它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。
购物中心管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还在于进行统一的促销活动，负责把顾客引进店中来。
购物中心的商业模式与竞争策略
购物中心的商业模式与竞争策略近年来，随着城市化的发展，各地的购物中心如雨后春笋般涌现。
购物中心不仅成为了城市生活中不可或缺的一部分，还成为了商家们展示产品、提高品牌形象和吸引消费者的重要场所。
购物中心除了带来方便，它们的商业模式与竞争策略也是引发人们关注的话题。
本文将从这两个方面来讨论购物中心的商业模式与竞争策略。
一、购物中心的商业模式商业模式是指经过优化和设计的商业思维，包括商品、服务、渠道、客户和价值创造，是一个企业的生存之道。
购物中心的商业模式应该首先以拥有特色的商铺为主，让消费者能够购买到想要的商品。
与此同时，购物中心的设计必须面向消费者，以满足消费者的不同需求。
为此，购物中心的商业模式应该还包括以下几点：1. 创造良好的购物体验购物中心的设计和服务需要为消费者创造良好的购物体验。
这不仅包括购物环境的舒适与舒适度，还包括购物空间的布局和设施。
购物中心应该建立完善的停车场、无障碍设施、地面标识等，以提高购物体验。
此外，购物中心还应该为消费者提供多功能的服务，例如餐饮、娱乐、休闲和文化活动等，以增加顾客留存率。
2. 突出特色，打造品牌无论是高档购物中心还是普通消费市场，都需要在竞争中突出自己的特色和品牌。
购物中心可以在产品、服务、价格等方面进行差异化，使自己成为消费者心目中的首选之地。
同时，购物中心还可以通过召开活动、组织展览等方式宣传自己，提高品牌知名度。
3. 加强业态组合与协调购物中心的业态组合必须是相互协调、相互补充的。
例如，购物中心可以将童装店、玩具店和餐饮店放在一起，以符合家庭休闲形式；宠物店可以和家居装饰店放在一起，以便于添置宠物用品和家居饰品。
通过这种组合与协调，可以增强购物中心与消费者之间的互动和亲近程度，提高购物中心的消费吸引力和竞争力。
二、购物中心的竞争策略购物中心的竞争策略应该主要通过产品、服务、价格、场地、营销方式等方面的创新来实现。
下面是一些购物中心应该采取的竞争策略:1. 科技化服务通过技术手段，例如手机APP、电子商务等，在购物中心服务中实现创新，增强购物体验。
购物中心统一管理独立经营深化
购物中心统一管理独立经营深化引言购物中心作为商业地产资产管理的关键要素之一，正面临着如何平衡租户需求与统一管理的挑战。
传统的购物中心管理模式通常是由购物中心拥有者或者运营商统一经营，但随着市场竞争的加剧和消费者需求的多样化，一种新的管理模式逐渐发展起来，即购物中心统一管理独立经营。
本文将探讨购物中心统一管理独立经营深化的意义、具体操作方式及其带来的影响。
购物中心统一管理独立经营的意义购物中心统一管理独立经营是一种将整个购物中心划分为多个独立经营单位的管理模式。
其意义主要体现在以下几个方面：1. 提升购物中心经营效益购物中心统一管理独立经营可以将购物中心拆分为多个独立经营单位，每个单位根据自身特点和市场需求进行灵活经营。
这种模式能够促使经营者更加专注于自身经营和市场竞争，提升整个购物中心的经营效益。
2. 满足消费者多样化需求购物中心统一管理独立经营将购物中心内的商铺交由不同的经营者负责，为消费者提供更多元化的商品和服务选择。
不同的经营者根据自身经营特色，可以吸引不同消费群体，满足消费者多样化的需求。
3. 降低购物中心经营风险传统的购物中心管理模式中，如果某个商铺经营不善或出现问题，可能会对整个购物中心的运营产生负面影响。
而购物中心统一管理独立经营可以将风险分散至各个独立经营单位，一旦某个单位出现问题，对整个购物中心的影响将得到最小化。
购物中心统一管理独立经营的具体操作方式购物中心统一管理独立经营的具体操作方式可以包括以下几个方面：1. 划分独立经营单位购物中心根据不同的经营业态、面积大小和市场需求，将商铺划分为独立经营单位。
每个单位负责自己的经营决策、商品采购和市场营销，形成相对独立的经营体系。
2. 配置专业管理团队购物中心需要配备专业的管理团队，负责整个购物中心的统筹管理、协调各个独立经营单位之间的合作和沟通，并提供必要的支持和服务。
3. 制定统一规范和管理制度购物中心统一管理独立经营需要制定统一规范和管理制度，包括品牌形象定位、经营要求、市场推广活动等。
大型SHOPPINGMALL营运管理模式
大型SHOPPINGMALL营运管理模式一、MALL经营管理模式1.统一管理，分散经营统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。
统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
统一营销管理：为MALL策划1年365天的系列营销计划。
统一服务监督：成立管理委员会，指导、协调、服务、监督承租方的经营活动，保证MALL的高效运转。
统一物业管理：有效地进行建筑空间的维护和保养2.运营创新：（1）.采用新型商业设施，提高商业运营效率，处处节约客户时间，从细节上体现对客户的人文关怀。
例如在超市收银方面采用能够并行操作的新型收款桌，同一通道设置多部收款机，减少顾客排队等待时间。
（2）.充分发挥九隆商会作用，以商引商，淘汰低素质供应商与服务商家，确保经营水平。
烟台地区具有悠久的商会历史，商会是社团组织，它是商户与发展商以及政府沟通的桥梁，积极反映商户要求，对九隆街未来发展献策献力，有利于提高MALL购物公园的整体经营水平。
由于商会会员是九隆街强大的客户资源，因此通过商会凝聚人心，不断扩大会员规模，团结广大商户，共同打造MALL购物公园。
（3）.建立完整的运营培训体系，为商家代招聘服务员，同意培训服务员。
（4）.业态管理与招商管理二、MALL商业管理的主要内容购物中心的管理水平关系到经营成败，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。
由于MALL在我国是新生事物，由于MALL管理的复杂性，因此，成立MALL专业运营管理公司成为必然。
选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。
国外主要MALL管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司等。
如果选择专业管理公司与发展商招聘优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。
经营期间的商业管理主要包括四个方面：承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。
购物中心的经营模式与发展
中国购物中心的经营模式与发展购物中心也叫shopping mall作为一种新兴复合型商业零售业态,它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体,包括百货店、大卖场、连锁品牌店以及中西餐饮、影城、歌剧院等在内的超级商业中心,具有规模庞大、功能齐全的特征.购物中心是社会经济发展的产物,是人们消费水平提高和生活方式转变的必然结果,并且随着消费需求的变化而不断的调整,是一个动态的.购物中心是现代城市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心.购物中心的业态有其特有的个性,具备以下特点：1、多业态的集合体,购物中心本身集聚了商业的所有业态.2、多功能的集合体,购物中心不仅仅是购物,还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体.3、体验式购物,购物中心有优美的购物环境,不是一般的纯购物商场,是多元化消费模式的延伸.从零散的商店或者说马路商业形态,到百货公司、自助超市的经营形态,再到集生活消费用品、文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心,上海零售业态的每一步改变都是为了适应消费者的购物需求.如今,市民进入购物中心,所有的购物计划都能在这里完成,购物中心提供的休息、娱乐等场所也免除了消费者购物后的劳累.目前,上海已有54家大型购物中心,2007年总营业额达440亿元,同比增长%；占社会零售商品总额的比重也逐年上升,由原来的8%上升到现在的10%.作为一种最先进的零售模式,购物中心已逐步成为引领中国未来零售业发展的重要趋势,其专业化能力和产业化程度取得了相当快的进展.然而,03年以来,在购物中心持续不断的开发热潮中,有关商业地产银行不良贷款、土地市场不规范以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体,使人们对购物中心的经营模式和盈利能力产生迷茫和困惑.一、中国购物中心近年来的发展,大致上可分为三个时期：第一个时期是上世纪90年代初开始的商业改造和百货业建设；第二个时期是90年代中期大型超市和卖场的兴起,目前国内的零售业大多为这一业态,即以百货商场、超市、连锁店及小店铺为主,基本上停留在购物这一简单需求上.而如今的消费者工作繁忙之余,不仅要求购物方便,还希望在购物的同时进行休闲、娱乐活动,以节省时间.显然这些需求在传统的零售模式中难以得到满足.为了迎合这种“一次性购足,休闲购物”的消费主流,继百货、连锁经营、仓储式货场这几大变革后,中国的购物中心迈进第三个时期---Shopping Mall超级购物中心时代.这种全新的商业形式一经推出,立即引发了国内零售业的强烈反响,日益成为现代商业的主流.国内的MALL最早出现于上世纪90年代末.随着深圳铜锣湾广场、广州天河城、北京新世界中心、上海正大广场等的陆续开业,国内逐渐形成了一批规模面积较大、业态复合度较高的Shopping Mall.其中一部分购物中心,经过几年的合理规划与经营,开始进入到持续经营,稳健发展的阶段.如广州的天河城广场,2004年租金比开业初期的1998年涨了6倍,而且发展势头一直稳步上扬,2004年的盈利比2003年猛增20%.上海的来福士广场,开业一年来,目前周末人流量可达七八万人次,每天营业额以百万计,比开业之初翻了两番.这些Shopping Mall,以稳健有序的租赁经营、细水长流的租金回报,成为购物中心发展的成功典范.然而, 并不是所有的MALL都能取得如此好的经营成果.不少Shopping Mall 匆忙上马后,发展得并不尽如人意.某些Mall由于经济实力不够,资金链条断裂,不得不中途搁浅或停建；还有一些勉强开业后,由于规划和经营失误,空置率日益增加,造成了资源的巨大浪费.因此许多城市都出现了这样一番景象:一些大型购物中心,占据黄金地段,但却只是开张一段时间内红红火火,然后就出现了经营日渐萧条,商户撤柜、业主停租的现象,甚至引起了相当大的负面影响.如曾创下南京商铺最高价的盘谷亚泰广场,业主因开发商未能达到原来高回报率的承诺,多次集结起来冲击开发商所在地,一度闹得沸沸扬扬.二、中国的购物中心采取的经营模式百货商场或便利店是经营商品的,Shopping Mall等则是经营商场,经营商品和经营商场是两个完全不同的概念,显然Shopping Mall在经营中不能完全照搬原来的方法,并且其经营模式也将不可避免地增加了一些地产行业特点.目前世界上Shopping Mall的经营模式主要有三种：一是纯销售模式,二是租售并举,三是纯物业经营.下面我们来逐一分析上述三种模式,看看究竟哪种更适合中国购物中心的发展.1、纯销售模式.即出售商场的产权和经营权,业内人士称之为“产权式商铺”.它出现在国内Shopping Mall刚刚兴起时,曾经是商业地产商们手中屡试不爽的“法宝”.以广州为例,就有新中国大厦、名汇商业大厦、康王商业城、蓝色快线等采用此种模式.一般而言,商业地产商在资金实力不足和追求短期利益的背景下,为迅速回笼资金,通常采取这种纯销售的模式,将商铺拆零、分割成诸多小产权卖给小业主,而商场后期管理缺乏统一的规划,导致了“先期销售火爆,后期经营惨败”的现象.由于卖散了业权,经营权无法集中,Shopping Mall成了一盘散沙式的小商品市场,商场经营境况相当难看.结果,一种全新的业态就成了比传统业态还传统的小商铺集成.对此,有业内专家认为,购物中心作为一种零售业的表现形式,其行业特点决定了它必须能够根据市场和消费者的需求,及时做出相应的调整,而做出这种调整的前提就是掌握项目的控制权和所有权.部分Shopping Mall采取不持有而是出售物业的方式,无疑为将来的商业运营埋下了隐患.纯销售模式这种追求快速套现而忽视项目长远持续经营的收益模式,仅在销售过程中获取一次性收益,属于静态收益.这种经营模式,失去了潜在并且更为有利的物业收益,显然是商业地产在极不成熟阶段的产物.因此,目前很多Shopping Mall采取的这种纯销售的经营模式,“只卖不租”、只顾开发不管经营”,无疑是当前商业地产领域最大的硬伤.2、租售并举模式.这一模式指Shopping Mall以出租为主,销售为辅,通过对招商权的多数控制,来达到控制进场业态、业种,形成自己的经营定位.它是一些购物中心在认识到纯销售模式的种种弊端后采取的一种经营模式.在此模式中,经营者根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控,在资金回收相对平衡的情况下,以出租为主,出售为辅,从而保持物业的持续经营,并通过产权出售和租金收益来获取双重利润.应当说,在现阶段的经济环境中,租售并举这种模式在操作上较为灵活.当然,这种模式不可避免地存在一些弊端.如经营权的统一性仍然不完全,租售比例的控制难以把握等.通常来说,租售比例应该控制在7：3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营,如果出售的比例太高,业主很可能一次次地转让出售,这将会造成商业形态无法协调,不仅使业主的产业无力增值,同时也使出租能力下降,使项目难以稳定经营.目前的很多购物中心在招商过程中往往把握不好这一点,无疑增大了经营管理的风险.租售并举模式介于第一种和第三种之间,应当是一种过渡模式.国内不少购物中心,在经历了纯销售模式的种种失败后,已经意识到出租商铺是物业增值的重要手段,但碍于经济实力的局限,现阶段大多采用此种模式.3、纯物业经营模式. 这是目前国际上通行的正规MALL模式,也是最为看好的经营模式,其特点是只租不售,以实现良好的整体管理和整体营销,在当今的欧美国家采用较多,国内部分有实力、有远见的购物中心也正陆续采用此模式.纯物业经营的操作方式是：购物中心在前期依靠合理的商业运作,获取稳定的租金收益,经过若干年的经营后,或将部分产权出售套现,或包装上市,或通过资产评估而获取金融机构的贷款,当然此时的售价已经远远高于最初的物业价值了.纯物业经营模式对购物中心的资金管理与经营能力要求比较高,主要依靠物业经营来创造出良好的商业氛围,从而使项目持续获得物业价值,为动态收益模式.这种模式虽然资金回笼慢,但它既保持了项目的土地价值增值,又能持续地获得物业价值收益.如广州天河城广场,2004年比2003年的销售额只增长了16％,但是净利率却增长了53％,开发商持有商业物业的优势由此可略见一斑.2004年下半年,中国购物中心产业资讯中心做了一次统计,表明全国范围只租不售的购物中心项目只有64家.而这64家购物中心普遍具有较高的运营水准,在租金回报、商户调整、商家销售业绩、市场公众反映等方面相当理想,其毛利普遍高于70%,有的甚至达到90%,年租金增长率基本可以保证在5%左右的水平,这些都与产权式商铺形成了鲜明的对比.可以说,只有这种赢利方式才更能促进区域经济发展的稳定性和开发商的最大收益.由此看来,纯物业经营模式,能够确保对物业的长期持有,符合购物中心长线投资、资金回收期长的基本行业属性,并通过统一管理来保证零售商的效益,并不断提升不动产价值.笔者认为,这一模式将是中国购物中心近年来最主要的发展方向.三、购物中心的主要特点和存在问题1、主要集中在大都市一般来说年人均GDP达到2000美元16500元以上的地区适合发展超市,达到3000美元25000元以上的地区适合发展便利店,达到1万美元80000元以上才适合发展购物中心.但是,根据08年中国购物中心产业咨询网购物中心项目数据库的统计,中国现有大型购物中心358家,全国各省会城市除了西藏和青海基本都有了购物中心.其中广东省有79家最多,上海48家,北京33家,浙江省23家等.从表中可以看出我国大型购物中心从数量看没有发达国家多,日本2004年一年就开业64家；从地区看主要集中在各省会大城市；从类型上看主要是区域型购物中心,其基本商圈面向整个城市.2、求大求全的趋势“华南Mall”预示着我国购物中心开始走向二线城市的新动向,但是同时也开始了求大求全的趋势.广州市是近几年开业的主要大型购物中心,且呈超大型化发展.1991年天河城购物中心的建筑面积只有16平方米,但是这以后广州市的购物中心呈现出越来越大的趋势.中华广场开业时只有17万平方米,现在二期工程正在施工,2006年中华广州的建筑面积将达到29万平方米.2008年9月8日广州市城市商业规划与商业模式发展高峰论坛上有专家指出“超大型购物中心是一个城市商业的标志性建筑,不可或缺、但是不能多建“.专家一致认为广州市要控制超大型购物中心的建设.问题在于超大型化究竟哪里不好现在广州大型购物中心盈利的店铺少；同时超大型商场挤压了中小零售商的生存空间,不利于和谐社会的发展,中小零售商历来是解决就业关系一部分人生存的问题；并引发恶性竞争；以及造成资源浪费.3、高级志向的特点现在大型购物中心有取代百货店的趋势.这是因为其一,由于中国零售业独特的发展过程,百货店没有发展成为国外百货店那样代表高质量高价格世界品牌的零售店,百货店品牌的着名程度没有达到全国知名的水平.其二,2002年以来百货店无论是销售额还是营业面积都呈下降趋势.相反专业店的营业面积和销售额却在上升,百货店的综合优势越来越弱.这给了购物中心取代百货店的机会.这反映在购物中心不遗余力的追求品牌专卖店的进驻上.只要看一看广州等地大型购物中心的促销广告,都是在大力宣传本购物中心有多少知名品牌专卖店就能知道大型购物中心追求高级品牌的志向.4、千店一面的特点购物中心对品牌专业店的过分追求使一些购物中心形成千店一面的局面,特别是同一个城市内的大型购物中心这样的事例比较明显.例如广州市的百货店里都进驻吉之岛,全国的购物中心里大概都有麦当劳、肯德鸡等店餐饮.如果每一家购物中心进驻的都是同样品牌店的话,人们就会只到习惯的购物中心去而不是按照个性有选择的到希望的购物中心去了.那么商圈就会比预期的要小的多,因此不应该一味地追求品牌店,而应该追求个性化的商店进驻.5、核心店铺的商圈引力弱大型购物中心的核心店铺主要是百货店和大型超市.以广州为例,天河城的主力店是吉之岛超市和天河城百货店,百货店是购物中心直营.中华广场的主力店也是吉之岛,百货店是中华百货店,百货店是购物中心直营.天河城百货店和中华百货店不是名店也没有什么特色.这样的百货店与其他知名品牌专卖店同时进驻购物中心使百货店经营的商品越来越少,百货店几乎失去了主力店的功能.而超市的商品主要是日常生活用品为主,超市的主要商圈是满足近邻消费者的日常需求.但是,根据调查去购物中心消费的人主要是18-31岁的年轻人,而且以女性为主,她们追求的是流行前线、轻松愉快的氛围、优雅的环境以及购物的乐趣而非平庸百货店或者超市.在中国购物中心的国家标准中规定核心店的面积不超过80％,可见核心店在购物中心的重要地位,如果占营业面积80％的核心店不能吸引50％的顾客,那么只能说明核心店对主要消费群的吸引力不够、商圈引力弱.四、购物中心的主要发展策略2008年7月27日英国的世界先驱报报道,美国最大的房地产和购物中心开发商之一的西蒙房地产集团将与摩根士丹利投资银行以及一家中国国有企业联手在中国长三角地区建设12家购物中心.许多外国企业都希望在迅速发展的零售市场中获利,同时外国零售商也在中国积极地扩张,中国零售业的竞争将越来越激烈.那么,本土购物中心将如何应对这些挑战呢加快提高现有管理能力和管理效率,掌握发展趋势是应对挑战的途径之一.1、多元化发展多元化表现在两方面,其一是店铺类型上的多元化,我国的购物中心比较集中在大都市,城市中心型区域型购物中心是我国的主流.但是随着百货店、大型超市以及大卖场等商业设施向购物中心的转型,购物中心的竞争将会越来越激烈.打破单一的现状发展方便顾客生活的社区型近邻型以及郊区型购物中心势在必行.当然,购物中心的设立与城市规划、人民生活水平以及收入有关.其二是个性类型上的多元化.由于购物中心的经营特性,它几乎与所有的零售业态竞争.为了从激烈的竞争中脱颖而出购物中心有必要在店铺个性上建立更加明确的定位.个性化的新形象将会成为大型购物中心的营销战略.例如,突出时尚性流行性,突出文化性高雅性,突出趣味娱乐性,突出服务第一的特点等,在消费者心目中建立一个个性鲜明的形象.2、顾客多样化随着计划生育政策的持续,我国人口的老年化越来越明显.根据国家统计局人口普查结果,65岁及以上的老年人口1982年占总人口的％,1990年占％,2000年占％.从上个世纪80年代开始我国的老年人口呈上升趋势.同时我国的人口平均寿命也由1990年的岁上升到岁.因此,我国老年人口将是一个呈上升趋势的大的群体.与年轻人比较老年人的经济负担比较少,购买力更强,但是,我们看一些购物中心的商品结构、娱乐设施、餐饮特色以及其他服务设施都看不到为老年人提供服务的地方,为老年人提供相应的服务将是一些大型购物中心个性化特色服务的一环.3、对服务的要求越来越高从1992年第一家中外合资的零售企业到现在,国际知名零售相继进入中国.例如德国的麦德隆、日本的伊势丹,伊滕洋华堂、法国的家乐福、美国的沃尔玛,荷兰的万客龙,香港的华润等世界知名零售企业,顾客已经感同身受到了外国零售业先进的服务理念与服务水平.顾客享受外企服务的同时也开始用国际标准来要求本土零售企业的服务.由于我国大型购物中心大都是由房地产开发商建设,虽然管理也引进了港台的管理人员,但是大型购物中心的整体服务水平仍然欠缺.加强人员的培训、保证商品质量、提供服务种类等是提高服务质量的基本要素.4、重视单店的盈利状况购物中心的盈利依靠进驻商店的盈利能力.因此管理好核心店以外商店的盈利能力至关重要.无论核心店多么兴旺、购物中心多么热闹繁荣,如果核心店以外的其他商店不兴旺繁荣的话,购物中心整体也会失去活力.因此对单店的管理显得非常重要.最近我们调查了广州的大型购物中心,发现购物中心与传统的百货店有相似之处.传统零售商品在店内所占的比例太多.随着购买习惯以及社会的发展有一些商品逐渐失去了盈利空间,如果用每平方米店铺的销售额来计算就会发现有一些商品的销售情况需要改进.如果购物中心不能很好的改进单店的商品结构,就会出现利润流失.例如大部分购物中心的商店组合中服装类太多,是否能适当减少服装类的店铺而增加一些服务类业务,如证券,保险、旅行社、彩票销售点等,使转移的利润能够留下来.五、纯物业模式下的购物中心如何确保持续经营据了解,2004年国内开业的20余家大型购物中心中,采取只租不售的纯物业经营模式项目大幅增加.因“订单模式”在国内商业地产界名声大噪的万达集团,头痛于与小业主们的销售纠纷,开始下决心改变原来出售部分购物广场的商业面积的做法,实行全部自己持有产权的开发策略,这也表明中国的Shopping Mall 经营商正在摆脱初期的短视行为,而日益看重购物中心的持续发展.选择了先进的经营模式,还需要良好的操作水平才能确保购物中心的持续经营.从目前国内Shopping Mall的发展状况来看,经营管理水平不高无疑是一个致命的软肋,而在现实中存在的问题主要是项目规划设计时的不合理、招商过程中的混乱和粗放及经营时的市场应变不足.Shopping Mall这种购物中心作为商业与房地产的结合,包含两方面的特点,一方面是房地产的,如地段、区位、商圈、建筑形式、建设规划等.另一方面也包括了商业的,如业态、卖场布局、经营定位等.项目规划之初,除了地段、商圈等这些公认的最为重要的因素外,一些设计和布局的细节也要引起重视.如：外形特色设计,最好是别致而不突兀;电梯要分层,继续上楼时要环绕一个小圈,这样可以使消费者逗留时间长一些,增强其购买欲望;商场食肆分开,不宜全放在顶楼,因为消费者一般都是累了饿了就近去吃饭,这会让他们感到很贴心; 同时楼外可多设立咖啡店、凉茶铺、保龄球馆、射箭场之类的地方,增加人流量;最好还能引进电影院等娱乐场所,如今电影院走弱,结合电影院并实行低价政策,有望提高竞争力;还可以经常举办展览、展销会,增强品牌影响力等等......人气旺了,自然商家就会增多.往往这些细节问题,最能体现出经营者的管理经验和人性化理念.而对招商过程中的混乱和粗放现象,有专家认为集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式,购物中心在进行招商之前,应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究,明确项目的商业主题,对主题的产业链进行分析,如：业态之间的互补性如何两者的消费群体的重叠性如何与周边可替代性购物场所相比,便利性如何等等......上海新天地的开发商瑞安集团董事长罗康瑞就曾说：“新天地最重要的特点是找好的租户,而不是付最高租金的住户.”因为零售商家们关注的是销售力,而购物中心的作用正在于依靠功能组合,创造出与众不同的优势吸引力,帮助零售商实现更多的利润.而优势吸引力的形成就需要特色定位、商品结构、租户结构、人性化的购物环境和行销活动作为支撑条件.因此购物中心经营者必须不断地提高自己的商业运作能力,确定本项目内的商户范畴.在经营过程中还要遵循严格控制和灵活调整的原则,最大限度地维持项目的利好经营.Shopping Mall的“一站式购物”是一个很好的商业形态,但随着国内各城市购物中心数量的增多,同质化现象越来越严重.购物中心必须及时以主动性的租户调整来提升市场应变能力,进一步保持其竞争优势.去年以来,部分城市的购物中心,因竞争的加剧,已经陆续开始进行租户结构和市场策略的调整.如北京东方新天地对租户结构进行了调整,并将写字楼底层做成商业,使商业面积从10万扩大到12万平方米；广州天河城广场对广场、物业公司、百货公司实行统一的品牌战略,将租户实行分类,强化饮食、娱乐功能,使大范围租户结构调整成为整体发展策略的有机部分,进一步增强了品牌知名度和营销能力；大连和平商业广场则引进方特高科技主题乐园,产生良好市场反应……购物中心是公认的长线投资专业,其获利必须经过运营和持有才能获得,这一点已经被中国成功的购物中心所验证.为确保购物中心的持续经营和良好发展,开发与经营Shopping Mall时,一定要把握好三点:。
购物中心项目营运模式
购物中心项目营运模式购物中心项目的营运模式是指购物中心运营者为了提供便利的购物环境和吸引顾客，采取的一系列运营策略和管理措施。
购物中心项目的营运模式不仅包括如何吸引租户入驻，还包括如何提供优质的服务、增加客流量、提高销售额等方面的内容。
下面将从租务管理、市场营销、资源配置和服务提升等方面介绍购物中心项目的营运模式。
首先，购物中心项目的租务管理是其营运模式的重要组成部分。
购物中心运营者需要根据购物中心的定位和目标受众，制定租户结构和空间布局。
购物中心运营者可以通过各种手段吸引优质的品牌和租户入驻，如提供有竞争力的租金和优惠政策、提供全方位的协助和支持、举办租户推广活动等。
同时，购物中心运营者还需要严格管理租赁合同，确保租户遵守规定，维护购物中心的统一形象和品质。
其次，市场营销是购物中心项目营运模式的另一个重要方面。
购物中心项目运营者需要制定市场营销策略，提高品牌知名度和吸引力。
购物中心运营者可以通过各种渠道和手段进行市场推广，如举办促销活动、组织品牌联合营销、进行广告宣传等。
购物中心运营者还可以通过建立会员制度和开展营销活动，增加顾客的忠诚度和消费频次。
此外，购物中心项目的资源配置也是其营运模式的关键一环。
购物中心运营者需要合理配置各种资源，以提高购物中心的竞争力和吸引力。
资源包括物质资源和人力资源。
购物中心运营者需要合理规划和管理购物中心的用地和建筑物，以提供舒适和便捷的购物环境。
购物中心运营者还需要培养和管理一支专业、高效的运营团队，以确保购物中心的正常运营和顾客的满意度。
最后，购物中心项目的营运模式还需要不断提升服务水平。
购物中心运营者需要关注顾客需求，提供个性化的服务。
购物中心运营者可以通过建立客户服务中心、提供停车、货品送货等服务，增加顾客的满意度和忠诚度。
购物中心运营者还可以通过加强员工培训，提高员工的专业素质和服务态度，提升购物中心的整体服务水平。
综上所述，购物中心项目的营运模式是一个综合性的系统工程，其中包括租务管理、市场营销、资源配置和服务提升等方面。
购物中心运营模式
购物中心运营模式1、关注环境打造统一的购物环境和整体经营氛围。
遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营管理，不得始弃终乱。
特别是关注业态结构与业态布局的科学性，关注租户结构、租约及租金定义的合理性，合理匹配多种服务集合、多种功能复合、多种业态组合，树立购物中心的整体经营品牌环境和形象。
2、关注租户购物中心的核心竞争能力是高品质、协调一致的服务质量。
租户可独立运做，自我经营，但必须服从统一管理，保持高度一致的服务品质，租户管理是运营管理的核心，租户组合效应和租户的品质是管理核心中的核心。
3、关注顾客现代购物行为与社交、休闲和娱乐活动已密不可分，购物中心应该是一个现代约会的好地方，在这里有街道、有咖啡馆、有健身中心、有书店、有电影院，人们可以在这里闲谈、购物、交友、娱乐、看电影、喝咖啡，可以体验到城市特有的多元和繁荣。
购物中心营造的场所感使建筑本身有了文化深度和品位，而城市公共职能的引入，使购物中心更像是一个市民中心。
营造购物中心的场所感，与住宅小区内园林、建筑小品和环境建设有异曲同工之效，两者的目的都是为了营造和谐的氛围，真正起到聚客和悦客的作用。
相比之下，购物中心的场所感规划会复杂许多，这是对传统商业运营公司商业规划和控制能力的挑战，也是商业物业管理专业性的体现。
4、调整运营模式购物中心运营应以联营为主，租赁为辅。
这购物中心经营方式中主要针对非主力零售商招商的对策。
这样可以提高购物中心的提成与租金收入，并且有利于购物中心对发展商的整体控制力度。
并且购物中心与商户联营，能帮助小商户发展壮大，对创造购物中心未来的特色品牌有很大的帮助。
购货中心常见运营模式1、租赁现在消费者已经不仅仅满足于购物，而是需要多层次的购物享受。
数据显示，目前中国在建购物中心规模居全球首位。
为了满足顾客多样性的需求，传统百货企业也逐渐向覆盖百货、超市和娱乐等业态的购物中心进行转型。
购物中心委托运营管理
购物中心委托运营管理摘要购物中心是商业地产领域的重要组成部分，随着商业环境的变化，购物中心委托运营管理成为了一个重要的议题。
本文旨在分析购物中心委托运营管理的概念，探讨其意义和目标，并介绍一些常见的委托运营管理模式。
通过理论分析和案例研究，本文旨在为购物中心的运营管理提供一些实用的指导和建议。
1. 购物中心委托运营管理的概念购物中心委托运营管理是指购物中心业主将购物中心的经营管理权委托给专业的第三方公司或机构，以实现购物中心的规范化和专业化运营。
购物中心委托运营管理的目的是提升购物中心的商业价值和竞争力，促进购物中心的可持续发展。
2. 购物中心委托运营管理的意义和目标购物中心委托运营管理的意义在于将购物中心的运营管理交由专业的团队负责，能够充分发挥专业人才和资源的优势，提升购物中心的运营效率和服务质量。
购物中心委托运营管理的目标包括但不限于以下几个方面：2.1 提升购物中心的品牌形象购物中心的品牌形象对吸引顾客和商家至关重要。
委托专业的运营管理公司将能够通过品牌策划、市场营销等手段提升购物中心的品牌形象，树立购物中心在消费者心目中的形象和认知。
2.2 提升购物中心的运营效率和管理水平专业的运营管理公司能够利用先进的管理理念和技术手段，提升购物中心的运营效率和管理水平。
他们可以通过合理规划、优化流程等方式来提高购物中心的日常运营效率，降低运营成本。
2.3 提升购物中心的服务质量购物中心委托运营管理能够通过建立和完善服务标准和流程，提升购物中心的服务质量。
专业的运营管理团队可以进行员工培训，推动服务意识的培养，提高员工的服务水平和专业素养。
2.4 优化购物中心的商户结构和租户配置购物中心的商户结构和租户配置是影响购物中心经营的重要因素。
专业的运营管理公司可以通过深入分析市场需求和消费者需求，优化购物中心的商户结构和租户配置，提升购物中心的经营效益。
3. 常见的购物中心委托运营管理模式购物中心委托运营管理模式多种多样，根据公司的规模、特点和需求可以选择不同的模式。
城市商业综合体营销与运营模式分析
城市商业综合体营销与运营模式分析随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，城市商业综合体成为了城市中不可或缺的一部分，其在城市中扮演着极为重要的角色。
城市商业综合体不仅仅是一个简单的购物场所，更是城市中的文化、交流和社交中心。
在城市商业综合体的运营中，营销策略和运营模式对于维持商业综合体的繁荣发展至关重要。
一、城市商业综合体概述城市商业综合体是指在城市中心地段或者繁华商业区建设的综合性商业建筑，通常包括购物中心、餐饮区、娱乐设施、办公楼、住宅等。
城市商业综合体不仅仅是一个购物中心，更是一个能够满足消费者多方面需求的综合性商业场所。
城市商业综合体的运营模式相较于传统的商业模式更为复杂，需要综合考虑消费者需求、品牌管理、市场竞争等多方面因素。
商业综合体的运营模式和营销策略对于其发展至关重要。
1. 位置选择城市商业综合体的位置选择是其营销策略中至关重要的一环。
一般来说，商业综合体需选择在城市中心地段或者繁华商业区，在公共交通便利、人流量大的地方建设。
通过选择良好的位置，商业综合体可以更好地吸引消费者，从而提升其竞争力。
2. 多元化业态城市商业综合体的营销策略需要多元化的业态组合。
不仅仅包括传统的购物中心，更需要结合餐饮、娱乐、文化等多种业态，以满足消费者多样化的需求。
通过多元化的业态组合，商业综合体可以吸引更多的消费者，提高整体的客流量和销售额。
3. 个性化服务城市商业综合体需要根据消费者的个性化需求，提供个性化的服务。
可以通过会员制度、定制服务等方式，为消费者提供更加个性化的购物体验，从而提高他们的满意度和忠诚度。
4. 社交营销城市商业综合体可以通过举办各种各样的活动和社交互动，加强与消费者的互动，增加他们的归属感和参与感。
比如举办主题活动、艺术展览、美食节等，吸引更多的消费者参与扩大商业综合体的影响力和知名度。
5. 线上线下融合随着互联网的发展，城市商业综合体也需要借助互联网的力量进行线上线下融合的营销。
购物中心运营模式存在问题
购物中心运营模式存在问题问题一：过度依赖标准化复制模式统一品牌、统一业态组合、统一设计的标准化复制模式在购物中心行业大行其道。
这种模式支撑了批量复制时期的商业地产增长，但随着城市发展，核心商圈和区域商圈趋于饱和，消费者往往面对多个商圈和雷同的购物中心，患上“选择困难症”。
问题二：主要依靠长期租户维持购物体验在传统模式中，购物中心只对公共空间和整体品牌形象负责，租户需要自行打造商户品牌、挑选产品并设计空间。
同时，商业地产运营商希望各类租户的租约以2～3年为一周期且保持稳定，以减少空置期租金损失。
然而，除了奢侈品、快时尚等知名品牌主力店外，不少商户的品牌塑造、选品更新、空间规划能力欠佳，往往出现业绩差、提前撤租的现象。
另外，消费者也希望购物中心的商户常换常新，对2～3年一更新的商户组成缺乏耐心。
问题三：缺乏有效的租金提升方法和新收入渠道购物中心运营商传统上以租金为主要收入来源，通过租约更新时的租金单价调整实现收益最大化。
然而，租户对租金的承受能力由坪效决定，几轮加价后，租售比接近极限，而此时的客流却可能已逐渐饱和甚至衰退。
租户往往不堪重负，不是提高价格为难消费者，就是歇业撤场。
消费者最终需为高租售比买单，不然只能面对空置的商铺，导致糟糕的购物体验。
问题四：过度期望线上媒体为线下门店引流在电商挤占线下零售发展空间的今天，购物中心纷纷购买线上媒体，或联合电商网站，在“双十一”等线上购物的主要窗口大量投放广告，希望重新将消费者从线上吸引到线下。
然而，在标准品类中，由于线上渠道价格优惠透明、服务精准高效、产品海量丰富，习惯了线上购物的消费者往往不愿意回到线下，基于促销活动从线上向线下引流十分困难。
购物中心的现场运营管理
购物中心的现场运营管理概述购物中心的现场运营管理是指在购物中心内部进行的日常运营活动的管理和监督。
它涵盖了各个方面的工作，如客流管理、商户管理、设备维护、安全管理等。
一个高效的购物中心现场运营管理可以提高购物中心的经营效益，并为顾客提供良好的购物体验。
客流管理购物中心的客流管理是指对顾客在购物中心内的流动进行有效的控制和引导。
客流管理的目的是优化购物环境，提高顾客满意度以及购物中心的营业额。
购物中心可以采取以下措施进行客流管理：1.人员引导：购物中心可以设置工作人员在繁忙的区域进行顾客引导，以避免拥堵或者客流不畅的情况发生。
2.趋势分析：购物中心可以利用数据分析工具对顾客的流动进行趋势分析，了解顾客的行为习惯，并根据分析结果进行相应的调整。
3.通道设置：合理设置购物中心的通道，包括入口、出口、通道宽度等，以提高顾客的流动效率。
4.排队管理：对于热门商铺或者活动，购物中心可以采取排队管理措施，如设置排队机制或者通过APP进行预约，以提高客户的购物体验。
商户管理购物中心的商户管理是保证商户顺利经营的关键环节。
商户管理能够促进购物中心稳定发展并吸引更多的商户入驻。
购物中心可以采取以下方法进行商户管理：1.招商引资：购物中心可以通过市场调研和推广活动来吸引优秀的商户入驻。
同时，购物中心应该积极与商户进行沟通，了解他们的需求，并提供相关支持和服务。
2.租金管理：购物中心应合理定价，并根据商户的经营情况进行租金协商。
购物中心可以根据商户的销售额或者收入进行租金的调整，以激励商户提高经营效益。
3.维护合作关系：购物中心应与商户建立良好的合作关系，定期与商户进行沟通和交流。
购物中心可以组织商户活动，加强商户之间的交流与合作，以提高购物中心整体的经营水平。
设备维护购物中心的设备维护是保障购物中心正常运营的重要环节。
设备维护包括设备巡检、故障处理等方面的工作。
购物中心可以采取以下措施进行设备维护：1.巡检制度：购物中心应制定巡检计划并严格执行，定期对设备进行检查，发现问题及时修复，确保设备的正常运行。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
购物中心的运营模式
购物中心的运营模式提要：住宅地产的关键词可以用“卖”来概括，而商业地产的关键词是“租”。
以购物中心的运营为例，如果企业把购物中心“剁碎”销售，保留一些“最不值钱”的综合超市等
购物中心的运营模式
在住宅地产发展低谷期，商业地产成为开发商眼中的香饽饽。
但由于商业地产与住宅地产在盈利模式上的巨大差异，真正能把商业地产做好的企业凤毛麟角。
在日前召开的“亚洲购物中心协会２０１２商业房地产博览会暨中购联中国购物中心国际论坛第十届年会”上，购物中心的发展前景及运营模式成为业界专家的热议话题。
购物中心“卖商铺”模式难成功
“中国能真正把商业地产运作好的企业非常少。
”商业地产的产品性质和经营团队的管理、运营方式直接关系着商业地产发展的全部命运。
住宅地产的关键词可以用“卖”来概括，而商业地产的关键词是“租”。
以购物中心的运营为例，如果企业把购物中心“剁碎”销售，保留一些“最不值钱”的综合超市等，在以后的商铺布局、规划、管理等方面一定会遇到很多问题。
“国内企业把商铺卖掉后还能运营好的企业几乎没有。
有部分企业把商铺卖掉后进行返租，我们需思考企业为何会有返租这种行为。
一是商铺不好卖，二是企业想以高价把商铺卖出。
如果企业承诺以８％－１０％的高回报率进行返租，那么我们要反问一句，如果回报率可以达到这么高，企业为何不自持而要出售？”
“只租不售”是商业地产最基本的规律，如果企业一定要逆势而行，成功的可能性几乎很小。
“有的企业可能坚持以出售商铺回笼资金，但我们必须思考一个企业如果要依靠这种方式‘找钱’，说明它没有运作这个项目的能力和资本。
没有能力和资本做这件事，即便前期回笼了资金，在后期运营时还需要更多资金治疗卖铺‘后遗症’。
这时他们不仅会面临资金的问题，还有产权、市场、商场定位等问题。
”把购物中心拆分销售，势必会面临很多问题，如果一个企业不具备解决问题的完备能力和雄厚资本，那么将一个完整的购物中心割裂出售肯定是不明智、不可取的行为。
购物中心呈“加大”化趋势
作为商业地产的规划、管理和运营者，侯为民对商业地产的理解显得更加全面和宏观。
目前国内商业地产开发的过程中，普遍呈现出两个趋势，一是单一地块的量在加大，二是单一地块内商业的规模也在加大。
“现在普遍出现一些百万平方米以上体量的盘，商业的体量也达到几十万平方米。
”目前他所在的公司也正
在与朝阳大悦城进行开业后优化的合作，后者体量在京城商业里名列前茅，商业面积达到２３万平方米。
国内商业地产呈现出越来越明显的“巨无霸”趋势，这让一二线城市的商业开始迅速由中央城区向外围扩散，三四线城市的商业地产项目如雨后春笋般涌出。
而对于北上广这样的一线城市而言，无论拿地还是规划，都已经颇为困难。
在与地产商接触的过程中，北京无论从位置还是发展现状方面来看，都是商业地产企业必须要去争的市场。
“包括南方或者华西地区的一些开发商，当他们想全国扩张的时候，北京一般都是第一步的落脚点。
”
然而我们也看到，不少区域型的开发商到北京开枝散叶结果却并不乐观。
这些企业进入北京虽然也会遇到一些水土不服的问题，但多为“个体项目”问题。
“相对于三四线城市可能会遇到地方保护而言，这种跨区域企业在北京的生存条件还是比较好的，遇到的问题一般也是运营层面。
”这些问题需要企业在选址、招商及后期优化上多下功夫。
用技术认识顾客
在人们生活水平、生活质量不断提高的背景下，消费者越来越注重生活品质。
除了对商品更加挑剔，对购物环境的流畅度、舒适度也有了较高要求。
企业如果想为消费者打造满意的购物环境，提供合适的商品，就需要对消费者进行详实的了解。
以购物中心为例，购物中心的管理需要走向数字化、体系化。
比如影响购物中心的三个关键指标，第一是进店转化率，第二是客单价，第三是顾客的流失率。
这三个指标对资历丰富的年长管理者来说，站在购物中心的门口观察就能发现问题。
而年轻的管理者并不具备这种能力，但现在有了顾客分析技术，可帮助企业得出数据。
顾客分析技术可以帮商场进行购物的男女比例、购物偏好、顾客在某类商品的停留时间等分析统计。
除了分析客流，该技术还可以帮助商场统计商品成交量、商场出单率等。
这样购物中心就能分析出商场一天的进店人数、购买人数等，从而得出商品转换率，进而对比标准数据及时查缺补漏。
购物中心还可利用发给顾客的ＶＩＰ卡及时追踪顾客的到店次数，分析顾客的消费忠诚度。
在品牌招租组合上，如销售额，虽然商场以预定指标招租了男装、女装等品牌，但通过客流分析系统得出了这些品牌的销售数据，这就可以帮助购物中心及时做出品牌的布局调整。
“通过技术认识顾客，不仅能让企业更好地服务消费者，也能帮助企业调整经营策略。
企业应该充分利用这项技术，创造这种双赢的局面。
”。