关于住宅专项维修资金划转的几点思考——以武汉市为例

（ 业主委员会 自治能否解 决现存 的弊端 二） 实 际上 ， 业主委 员会 自治不会 给专项维修资金
管理模式带来 结构性变化 。从法律 层面来看 ， 维修
资金 的所有权 并不是 完全 的所 有权 ， 而是具有行 政 法律关系 、 民事契约 、 相邻关系 的特征 。 维修 资金存 储 在专户银行 ， 也是属于契约关系 。维修 资金 的交 存、 使用 、 筹等都受 到 国家行 政主 管部 门的监督 续 管理 ， 以说维修 资金具有行政法律关系和 民事契 所 约 的性质 ， 还具有相邻 关系的特 征 。 由于上述原 因， 维修 资金 管理的责任和后果也具有特殊性 ， 为他人 承担责任 ， 他人也为 自己承担 责任 。这就决定 了政 府在维修资金 的管理 中必 然会扮 演着 重要的角色 。 政府代管 的模式也 不是毫无根据 的 。 那 么 ， 主委 员会 自治的模 式 能够解 决 维修 业 资金“ 使用 难 ”“ 、 睡大觉 ” 问题 吗 ？从 四个 方面 的 来 看待 这个 问题 。
的快捷化 使用 。 于这两方 面 的考虑 ，６ 基 １ ５号令规
定 了维修 资金可 以划 转业主委 员会 。
的前提下 ， 按照国家有关规定用于购买 国债 。 目前
武汉市 商品房住宅专 项维修 资金基本 上都是 存入 银行 。资金存 入银 行和 购买国债 ， 信用风险和流动 性风 险都很 小， 但所 能获 得的收益也很有限 。在持 续的通货膨胀 的条件 下， 所获 收益 并不足 以抵 御货 币贬值 的损失 。 这样 一来， 未来住宅共用部位、 共用 设施设备维修 、 更新和改造 的资金保障就 可能出现 问题 ， 或者会加剧业主 的资金缴交负担 。 三、 修资金划转业主委员会的四点思考 维
单位 管理 ， 由于售房 单位交存 部分 是从售房 款 中
武 汉 市从 ２ ０ ０ ０年 开始 启动 商 品住 宅 专项 维 修资 金 的统 一归集 管 理工 作 ， 从十 余年 来 住宅 专
项 维修 资 金 的总体 情 况来 看 ， 一方 面是 住宅 专 项
维 修 资金 归集 额和 使用 额逐 年 递增 ， 一方 面 资 另 金 使用 率偏低 。
市 申请 使 用商 品 房住宅 专 项维 修 资金 ４ ７ ， ５ 起 总
计 金额 ４ ７ ． ２万 元 。总 的来看 ， 宅 专项 维 修 ３３ １ 住 资金使 用额 逐年 上 升 ， 别 是 从 ２ ０ 特 ０ ８年 开始 ， 维 修 资金 使用 量大 幅 度 增 长 ，每 年 基 本 上 都 是 以
宅专项维修 资金管理 的重要任务 。 主要 出于保障住 宅专项 维修 资金安全性的 目的 ， 宅专项维修资金 住
管理的现行法 规对暂 时未动用 的住宅专 项维修 资 金 的利用给 出了两种方式 ， 一是存 入银行 （ 专户 管 理银行） ，二是在保证住宅专项维修 资金 正常使用
保证 了维修资金 的安全 ，却不能够 实现 维修资金
归集 难 的 问题
维 修资金 划 转至 业主 委员 会 ， 维修 资金 的归 集工 作就 移交 到业 主委 员会 。 政府代 管 的模 式 实
际上 具备 了一 定的行 政强 制 的性质 。 如果业 主不
同而可分 为不 同的层 次和类型 ，因此 不 同层 次和 类 型 的住宅共 用部位 、 用设施 维修 、 新和 改造 共 更 所 需资金 的缴 交义务人是 不 同的，或者 同一业 主
在 申请使 用过 程 中 的“ 双三 分 之二 ”制 约 了维修 ，
但 从 武 汉 市 商 品房 住 宅 专 项 维 修 资金 使 用 情 况来 看 ， 是使 用 规 模 很 小 ， 是 资 金使 用 率 一 二 很低 。 至 ２ １ 截 ０ ０年 ｌ ２月 ３ １日， 汉市 累计 归集 武
７ １１ 上 月 合 ２ ｏ７ 半 刊综 版 ２￣
物业管理
Ｃ Ⅳ 砌 ｍ Ａ ７ Ｅ
缴交率 ，对拒绝缴 交者实 际上 还没有 可行 的制约
手段 。 如果现行 法规 能得 到执行 ， 住宅专项 维修资
用 于提供住宅 共用部位 、 共用 设施设 备的维修 、 更 新和 改造 的公共 资金 ，维 修资金 从法理层 面上 来 看 ， 备 了业主 自治 的法 律基础 。其 二， 具 日常 管理 层面 。 目前 ，诸 多媒体纷 纷报道 维修 资金 “ 使用 难 ”维修 资金‘ 、 ‘ 睡大 觉 ” 问题 。因为维修 资金 申 的 请 程序复 杂， 别 是“ 特 双三分 之二 ” 的规定 ， 很大 在 程度 上制 约 了维修 资金的使用 。 以武汉市 为例 ， 按 照 ２１ 年 １ ００ ２月 ３ １日数据来 看 ， 武汉 市累计 归集 的维修 资金 是 ４ ． ７ ３亿元 ，业主 申请 使 用 的资金 ３ ７ 万 元， 占归集 额 的 ０ ７ ％ 政府代 管 的模式 ５２ 仅 ．５ 。
Ｃ Ｒ Ｌ ＨＩ ＥＡ Ｔ Ｅ
为 保障 维修 资金 的安全 ， 国家对 维修 资 金 的 使用 条件 和审批 程序 有严 格规 定 。 即使 维修 资金 划转 至 业主委 员 会 ， 维修 资金 的使 用 条件 和 审批
费用分摊 和利息核 算等所 需要 的系 统软硬 件条件
并 不成熟 ；最后 ，维修资金 划转至 业主委 员会 以 后， 给政府 的监管带来 难度 ， 维修资 金使用 的安全 性 堪忧 。 府代管 可 以极大 地保障 资金的安全 。 政 加
碣
修 资金 保值增 值 渠道单 一等 几方 面 问题 。 （ 住宅 专项 维修 资金 归集 难 一）
维 修资 金 归集难 体 现在 两方 面 ： 史遗 留造 历
依； 二是 续 筹标 准 未 定 ； 是如 何 能确 保 １０ 的 三 ０％
戌
一 一 …
Ｌ 一— 一 —一． —一 一 — 一一 —一… 一 ～ 一 ． 一 — — …
提取 ， 公房售房 单位没有 单独 建账 ， 同时政策 允许 售房款用 于企业 改制和职 工 的货 币化补 贴 ，那 么 这 部分 资金就存在 一定程度 的管理分 散、挪用 问
２ ０－ ２ １ 武 汉 市 住宅 专 项 维 修 资 金 归 ０ １ ００年
集 总额 达 到 ４ ３ ８ ７ ０ ６万 元 ， 中业 主 缴 纳 ３ ２ ９ 其 ０ １９ 万元 ， 由开发 商缴 纳 １ ０ ８ ７ ８ ７万元 。 从各 年度 归集 情况 来 看 ，除 ２ ０ ０ ８年 受 金融 危机 影 响略 有下 降 外， 其他 年份 的归 集 额 都 呈增 长 态 势 ， 均 增 长 年 率达 到 １ ８ ３ ％ 可 以说是 高速增 长 。 ０． ３ ， 从使 用情 况 来看 ， 截止 到 ２ １ 年 ２月底 ， ０１ 全
一
的归集情况堪忧。
２ 维 修 资金 划 转 业主 委 员会 能 否解 决 资 金 ． 使 用难 的 问题
上
二
‘
种 由缴 交义务人 所缴交 的归属 于缴交义 务人 的
—
—
—
—
—
，
一
一
—
—
，
．
—
—
一
一
——一ຫໍສະໝຸດ ——．— —
２ ｌ 上 月 ・合 ７ ０ 半 刊 综 短 ３ ］７
物业管理
专项维 修资金 的缴 交义务人 来看 ，要遵循 谁受益 谁 负担 的原则 ， 住宅共用 部位 、 用设施 设备具 与 共 有共用关 系 的所有 业主均属缴 交义 务人 ，由于住
宅共用部位 、共用 设施 设备依 照受益人 的 范围不
１ 维 修 资金 划 转 业 主委 员 会 能 否解 决 资 金 ．
题。 按照 １５号令规定 ， 品住宅业主和售后 公房 ６ 商
业 主应 在 办 理 房 屋交 付 手 续 前 交存 首 期 维 修 资 金， 未交存 的 ， 开发建 设单位 或售房 单位不 得将房 屋 交付购 买人 。但房 屋业主 究竟应 在办理 入住手 续 前的哪个环节 交存 ， ６ １ ５号令没有 明确规 定具体 的时点 。 武汉市 由建 设单位在售房 时收取 、 初始登
商 品房 住宅 维修 资金 ４ ３ ８ ７ ０ ６万 元 ，但 经业 主 申
资金 的使用 。１５号令 规 定业主 使用 维修 资金必 ６
须 经 物 业 管 理 区域 占建 筑 物 总 面积 三 分之 二 以 上 的业 主 且 占总人 数三 分之 二 以上 的业 主 同意 。 但 是 由于 小 区房 屋 空 置 、 屋 出租 、 主 公共 意 房 业
程序 也 并没有 简 化 ， 维修 资金 划转 至 业主委 员会
以后 ， 使 用 维 修 资 金 也必 须 由列 支 范 围 内“ 要 双 三分之 二 ” 的业 主 签字 。虽 然 客观 上简 化 了 向住 房 行 政 部 门 申请 的程 序 ， 是 造 成 维修 资金“ 但 使 用难” 的症 结 并没 有解 决 。 由于现在 小 区 内房 屋 空 置 、 主 出租 房屋 等 原 因 ， 之 目前 业 主对 维 业 加 修 资金 的公共 意识 尚不 完善 ， 即使维 修 资金 划 转 至业 主委 员会 也很 难解 决这 一 问题 。 ３ 维修 资金 划 转 业 主委 员会 能否 解 决 资金 ．
请使 用 的资金 只 有 ３ ７ ． ８万 元 ， 占到 累计 归 ５ ２６ 仅 集维 修资金 的 ０ ７ ％ ．５。
识 不 强 等诸 多原 因导 致 维修 资金 使 用 困难 。 当
二 、 汉市 住 宅专 项维 修资 金 管理 面 临 的主 武
要 问题
然， 维修 资 金使 用难 还受 到维 修 资金 申请 程序 复
缴 交 维 修 资 金 ， 以通 过 不 予 办 理产 权 证 、 可 不予 登记 等手 段强 制要 求交 存 。划转 后 ， 业主 委 员会 缺 乏 必要 的行 政手 段来 强制 业主 交存 ， 修 资金 维 ：