2019年2月青岛恩马崂山项目客户及产品定位精品文档
别墅项目产品定位报告
别墅项目产品定位报告一、项目背景随着人们生活水平的提高和对优质生活的追求，别墅项目作为高端住宅产品备受关注。
本报告旨在为别墅项目设计一个明确的产品定位，以满足目标客户的需求，提高项目的市场竞争力。
二、目标客户分析1. 客户人群定位针对别墅项目的客户群体，我们进行了详细的分析。
根据市场调研和客户反馈，我们将目标客户定位为： - 高收入人群：这部分人群有较高的购房预算，追求奢华品质的生活。
- 成功人士：成功人士包括企业家、高管、明星等，他们对自己的生活品质要求较高。
- 退休人群：退休人群希望安享晚年，选择别墅作为他们的理想居所。
2. 客户需求分析根据目标客户的人群定位，我们对他们的需求进行了分析：- 高品质生活体验：客户追求舒适、安全、环境优美的住宅环境。
- 社区设施和服务：客户希望社区拥有完善的配套设施和便利的服务，如健身房、游泳池、保安服务等。
- 高度私密性和安全性：客户看重住宅的私密性和安全性，希望能获得隐私和安心的居住环境。
三、产品定位策略基于对目标客户的深入分析，我们制定了以下的产品定位策略：1. 高端奢华定位我们将别墅项目定位为高端奢华住宅，通过精心设计和优质建材打造高品质的居住体验。
项目中的别墅设计将注重舒适性和环境融合，提供给客户一个尊贵的居住体验。
2. 独立社区定位我们将别墅项目定位为独立社区，提供一个高度私密、安全、安静的居住环境。
社区内的住宅建筑将以别墅为主，配备完善的设施和便利的服务，为客户提供舒适便捷的居住体验。
3. 生态环境定位我们将别墅项目定位为生态环境优美的住宅区域。
通过绿化环境的打造和精心规划的景观设计，为客户提供一个与自然亲密接触的居住环境。
同时，项目周边也会有便利的生活配套设施，满足客户的日常生活需求。
四、竞争分析针对别墅项目在市场竞争中的定位，我们进行了竞争对手的分析： - 附近同类项目：我们需要关注附近同类别墅项目的定位和售价，以制定相应的市场策略。
青岛崂山区市场调查
规划建设小结
崂山区在城市形态上已逐步融入青岛中心城区。主城区功能逐渐完 善、优化，并且向东、向北延伸，提升城区的发展空间；在产业发展上 呈现出以高新技术、旅游和现代服务业为主导的城市经济的显著特征。 在整体青岛大规划的指引下，崂山区将发挥自身优势，带动整个青岛东 部区域的发展。
崂山区概况 崂山区房地产市场概况 崂山区房地产综合分析
（数据来源《慕建民畅谈崂山区2010年大项目建设》 ）
崂
山
区 概
规划建设----崂山金融商务区
况
① 据悉，正在编制的《青岛市金融业发展总体规划》将提出重点建设崂山金融 商务区。为此，我们也把金融商务区建设作为发展现代服务业的一个重点， 完成了青岛崂山金融商务区发展设想及规划方案，具体位置在海尔路南段、 啤酒城周边，规划面积1.9平方公里。
（数据来源《慕建民畅谈崂山区2010年大项目建设》 ）
崂
山
区 概
规划建设----后期规划
况
崂山区全力打造青岛高新技术产业核心区、国际旅游
度假区和现代服务业聚集区。
① 青岛高新技术产业核心区
其中崂山科技城是打造高新技术产业核心区的主阵地，崂山科技城包括原崂山
高科园、张村河两岸居住片区、枯桃花卉产业片区、高科园拓展区四个片区， 面积约42平方公里。 为完善科技城的基础设施，今年政府将完成产业区六条道路建设，形成商住、
（数据来源于崂山区统计局）
崂
山
区 概
经济发展
----工业和特色经济情况
况
① 08年全区实现工业增加值140.44亿元，增长6.7%，市内七区只落后 于城阳与黄岛区，工业依然保持较快发展。
② 旅游经济发达：崂山旅游文化节、北宅樱桃节、青岛国际啤酒节， 08年接待海内外游客620万人次，增长7%。全年实现旅游收入28.67 亿元，增长12.0%。
以顾客价值为导向的青岛啤酒品牌定位研究
以顾客价值为导向的青岛啤酒品牌定位研究作者：何金平来源：《商场现代化》2021年第06期摘要：在经济全球化进程推进的背景下，品牌已经成为企业战胜竞争对手的主要法宝，在此我们以顾客价值为导向进行品牌定位。
本文先确定了基于顾客价值导向的品牌定位点，然后分析品牌要素组合，重点以青岛啤酒企业为例，讨论如何进行品牌定位，旨在通过此为其他企业品牌定位提供参考。
关键词：顾客价值;青岛啤酒企业;品牌定位前言：当下我国很多企业在品牌的定位上存在问题，即还停留在质量认知阶段，定位随意性大，没有进行系统的分析。
另外近几年各界学者对顾客价值理论的研究逐渐深入，并且有越来越多的企业将此价值理论作为品牌定位的思想，并以此为导向进行企业品牌定位。
一、基于顾客价值导向的品牌定位点的确定1.理念定位以顾客价值为导向的理念定位包含品牌愿景、经营思想与品牌核心价值观三部分。
（1）品牌愿景作為品牌将来的发展目标与使命，以品牌愿景作为企业将来的形象价值。
品牌愿景也是为大众呈现了一个企业的发展方向与目的，是其发展的精神力量。
对于品牌愿景的定位，可从顾客终身价值角度进行分析，以产品更强感染力与吸引力促使顾客建立对品牌的忠实度，以此实现双方互利，一同前进。
从顾客价值导向角度出发分析品牌的理念定位，企业不能过度关注其盈利能力，而是先分析顾客需求、价值能力，然后考虑品牌的维护成本与交易中的折现净价值。
将消费者价值导向与品牌愿景紧密结合，即“顾客去哪里品牌就在哪里”、“品牌能为顾客做什么”，只有以顾客为中心制定的品牌愿景才更有发展。
（2）经营思想此指企业对品牌的经营活动中所具有的态度与员工的行为准则，以为顾客创造人员价值为目标，并在此基础上依据顾客的认知，发挥企业人员的服务理念、业务能力与职业精神等，需要品牌企业明确经营思想定位，以此得到社会的认可，然后在此品牌愿景上进行开发创造。
可以说被认可的经营思想就是品牌发展中的重要财富，同时也是竞争企业的模仿壁垒，使品牌创建强有力的进入障碍，帮助顾客对品牌形成精准认知。
青岛恩马崂山项目客户及产品定位
户型区间，94-160平米平层户型，和 160-300的复式
一期户型为90-240平方米，其中170-180 平方米四居为主力户型，占69%，90平方 米占30%，另有几套240平米
9
小结
随着青岛城市骨架的逐步拉大，豪宅项目逐步由沿海一线 深入到沿海二线及腹地，由市南延伸至崂山
销售进度 90% 90% 90% 90%
60%
客户特征
第一类是相对低端的客户，属于自住型，多选择 90-120平两居户型，消化速度是各种户型中最快 的
第二类属于从市南区市北区溢出的客户，现有住 房无法满足，在市南区市北区改善困难的客户， 或者是外地人在青岛有业务往来的自住客户，他 们多会选择160-180平的户型
整体定位高端将呈现区域顶级社区和打造区域顶级产品不具备海资源无法匹配顶级客户核心需求主流财富阶层偏好海资源占有受其非顶级财富能力所限选择中小豪宅户型产品强调圈层感和尊贵感不具备海资源但项目高端定位和区域富贵属性满足该类客户部分需入门财富阶层以个性偏好的稀缺资源来进行置业跳出海资源占有条框关注物业的居住休闲舒适度看重物业所属区域未来增值潜力内部拥有山体公园外部紧邻高尔夫且项目定位高端区域未来具增值潜力三类豪宅客户在市场各项目上的分布100020002001200400600800顶级财富阶层总价1000万以上主流财富阶层总价600800万入门财富阶层总价300500万50恩马文景园爱丁堡国际公寓背山观海坐拥强势景观资源位于城市核心区边缘快速直达市南市北区项目自身园林景观出色贝尔高林设计崂山cbd核心区域城市价值较高片区环境宜居高品质精装产品力水平较高崂山东部片区宜居的大环科技股规划展示良好的居住和投资前景舶来风格建筑和园林打造高端社区意向豪宅平台水平的极致精装修山海价值城市价值宜居产品价值山海资源2008年2011年海景价值日益提升入门级财富阶层置业路径产品价值2009年2010年产品策略园林景观最大化园林景观最大化社区感社区感在项目现有条件下将园林景观最大化营造生态自然绿色的宜居环境
关于游客满意度的青岛崂山区旅游开发对策研究与分析
关于游客满意度的青岛崂山区旅游开发对策研究与分析【摘要】本文旨在研究青岛崂山区旅游开发中游客满意度的影响因素与对策。
通过对现状的分析和对游客满意度影响因素的研究，提出了一系列提升游客满意度的对策，并结合可持续发展对策，为青岛崂山区旅游开发提出发展建议。
在分别介绍了研究目的、研究范围和研究意义；在正文中，分析了青岛崂山区旅游现状、游客满意度影响因素，并提出了提升游客满意度的对策；最后在结论部分展望了青岛崂山区旅游开发的前景，总结了研究成果，并展望了未来研究方向。
通过本研究，希望能为青岛崂山区旅游开发提供有益的参考，促进该地区旅游业的可持绂发展。
【关键词】青岛崂山区旅游开发、游客满意度、影响因素、对策研究、发展建议、可持续发展、前景展望、研究成果、未来研究方向。
1. 引言1.1 研究目的本文旨在研究青岛崂山区旅游开发中游客满意度的问题，深入分析影响游客满意度的因素，提出有效的对策和建议以提升游客满意度。
具体目的包括：了解目前青岛崂山区旅游的现状，探讨其存在的问题和挑战；分析影响游客满意度的各种因素，包括景区设施、服务质量、价格水平等方面的影响因素；通过调研和实地考察，提出改善游客满意度的对策和措施，为青岛崂山区旅游开发提供有益建议；探讨可持续发展的对策，为青岛崂山区旅游的长期发展提供保障。
通过本研究，希望能够为青岛崂山区旅游的可持续发展和提升游客满意度提供理论支持和实际指导。
1.2 研究范围研究范围指的是本研究所要覆盖的区域和内容范围。
本文研究的对象为青岛崂山区的旅游开发，主要关注游客满意度及影响因素，以及提升游客满意度的对策研究。
青岛崂山区作为中国著名的旅游目的地之一，拥有丰富的自然景观和人文资源，吸引了大量游客前来观光游览。
通过分析青岛崂山区的旅游现状，探讨游客满意度的影响因素，以及提出可行的对策和建议，旨在促进青岛崂山区旅游业的可持续发展，提升游客体验和满意度。
研究范围涵盖了青岛崂山区的旅游发展现状、游客满意度影响因素及对策研究，以及对青岛崂山区旅游开发的发展建议和可持续发展对策研究。
商业项目定位报告案例
商业项目定位报告案例一、项目概述本商业项目位于市中心繁华地段，占地面积约为平方米，总投资预计达到2亿元人民币。
项目定位为高端商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，旨在打造城市商业新地标。
二、市场分析1、目标客群：项目所在区域为城市核心地带，目标客群主要为周边居民、白领职员、商务人士及游客。
2、市场现状：目前区域内已有众多商场、超市、餐厅等商业设施，市场竞争激烈。
但高端商业综合体尚属空白，具有较大发展空间。
3、竞争对手分析：主要竞争对手为附近百货商场、超市及餐厅等，但本项目通过差异化定位及特色经营，可形成竞争优势。
三、项目定位1、主题定位：本项目以“时尚生活”为主题，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的高端商业综合体。
2、目标客户：目标客户主要为城市中产阶层，年龄层次以25-50岁为主，职业多为白领职员、商务人士及管理人员。
3、经营特色：本项目将引入国际知名品牌，提供高品质的商品和服务；同时设置特色餐饮、酒吧、咖啡厅等休闲场所，满足客群多元化需求。
四、商业模式与盈利能力分析1、商业模式：本项目将采用“租赁+自营”的商业模式，通过出租商铺获取租金收入，同时通过自营提高整体收益水平。
2、盈利能力分析：根据市场调查及预测，预计项目年营业额可达5000万元人民币，年净利润可达2000万元人民币。
五、营销策略与推广计划1、营销策略：通过线上线下相结合的方式进行营销推广，线上主要利用社交媒体、网络广告等进行宣传；线下将举办各类促销活动、主题活动等吸引客流。
2、推广计划：项目开业前三个月，将通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广泛宣传；同时组织开业庆典、新品发布会等活动，提高项目知名度。
3、客户关系管理：建立会员制度，定期发布优惠信息及活动预告；同时设置客户投诉和建议渠道，及时反馈客户意见并改进服务。
4、品牌形象塑造：通过统一形象设计、广告宣传等方式塑造项目品牌形象；同时与国际知名品牌合作，提高项目整体档次和吸引力。
中少上扬集团青岛崂山项目发展策略与物业发展建议
本项目地块极地海洋世界中国海洋大学青岛大学地块主要经济技术指标市南、市北二级地段房价在6000-8000元崂山区一级地段具有海景资源的住宅价格9000-18000元市南、市北和崂山区沿海一线一级地段房价在8000-12000元四方区北部区域和李沧区的李村等四级地段3000-5000元新划入市北区的地域和四方区南部区域的三级地段5000-6000元崂山区二级地段浮山后的住宅价格7000-8000元数据来源：市场调研数据库传统豪宅区一线海景二线海景三线海景领世华府项目密度趋于增大，规划、园林开始得到普遍重视金光都市名家几年来，豪宅产品的供应量和消化量基本持平，市场发展平稳金岭世家丽都国际三期均价16000元领世华府起价18000元第一价格梯度：均价27000~28000元第二价格梯度：均价16000~18000元弄海园二期均价27000元东方之珠花园别墅均价28000元亚麦山城均价9000元本案第三价格梯度：均价9000~10000元城市豪宅景观豪宅商务豪宅环境+品质+ 海景领世华府、丽都国际售价14000-180000元/平米产品形式以中低密度产品为主，注重规划、园林的品质属于城市新富阶层和知富阶层，追求居住环境的品质，另有少量外地客户景观豪宅本项目所属板块占地3.6万平米，建筑面积6.6万平米，8撞多层及小高层，共305户；，R=1.73，绿化率48%，车位比1：1.5占地159亩,建面18万.容积率1.44,绿化率36%资源型豪宅客户属于城市的新富或知富阶层，追求住房条件的改善，，总价承受能力在120-150万做左右。
如亚麦山城舒适型豪宅客户经济型豪宅客户顶级客户，很强的支付能力，对于青岛最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者东海岸板块的崂山一线海景处购买住宅，总价500万以上，如弄海园追求住房舒适度，物业的品质，关注环境相关的规划、园林，在崂山区东海岸的二线海景地购置房产，总价承受能力在200元以上，如丽都国际、领世华府项目等本案鲁能领秀城亚麦山城领世华府帝苑竞争预期期1234765二居：22%三居：78%户型配比二居：100~110三居：130~160159亩占地56%绿化率 1.44容积率123476 5鲁能领秀城。
关于游客满意度的青岛崂山区旅游开发对策研究与分析
关于游客满意度的青岛崂山区旅游开发对策研究与分析一、青岛崂山区旅游资源分析作为青岛市下辖的一个区，崂山区自然风景优美，山高水长，四季分明。
崂山区的旅游资源主要包括崂山风景名胜区、仰口旅游度假区、李村温泉度假区、唐岛湾旅游度假区等。
这些旅游资源丰富多样，为游客提供了丰富的旅游选择，同时也吸引了大量的游客前来观光旅游。
尽管青岛崂山区拥有丰富的旅游资源，但是目前的游客满意度并不尽人意。
一方面，游客在旅游过程中会遇到交通不便、食宿条件差、景区管理混乱等问题；景区内部存在着一些旅游设施老化、服务水平不高、景区环境脏乱差等问题。
这些问题直接影响了游客的旅游体验和满意度，也成为制约青岛崂山区旅游业发展的瓶颈。
三、青岛崂山区游客满意度问题原因分析1. 旅游设施滞后。
崂山区的一些旅游设施建设较早，老化严重，无法满足现代化旅游需求。
2. 服务水平不高。
一些景区内部的服务水平有待提高，导致游客体验不佳。
3. 管理混乱。
在景区内部存在一些管理不善的问题，导致景区环境脏乱差，影响了游客的游览体验。
针对青岛崂山区的游客满意度问题，可以采取以下对策, 以提高游客满意度。
1. 提升旅游设施建设水平。
加大对景区内部设施的改造和升级力度，提高设施的现代化水平，以满足游客的需求。
2. 提高服务质量。
加强对景区内部服务人员的培训，提升服务水平，为游客提供更加优质的服务。
3. 强化景区管理。
加强对景区管理的力度，维护景区环境的整洁和秩序，提供良好的观光体验。
4. 创新旅游产品。
丰富旅游产品线，开发新的旅游项目，满足不同游客的需求，提高游客的参与度和满意度。
五、青岛崂山区游客满意度改善对策落实方案1. 加大资金投入。
政府加大资金投入，用于景区内部设施改造和提升，以提高景区的整体质量。
3. 完善管理制度。
建立健全景区管理制度，规范景区内部秩序，提供良好的旅游环境。
4. 吸引社会资本。
吸引社会资本参与景区开发，推动旅游业的发展，为游客提供更好的旅游产品和服务。
天泰馥香谷项目价格策略与执行方案
汇报人： 日期:
contents
目录
• 项目背景与目标 • 价格策略制定 • 价格执行方案 • 价格策略与执行风险防控 • 结论与展望
01
项目背景与目标
项目背景介绍
天泰馥香谷项目位于 青岛市崂山区，是由 天泰集团开发的别墅 住宅项目。
项目定位为高端别墅 市场，面向中产阶层 和富裕阶层。
优点
能够反映市场竞争状况，有利于企 业在竞争中获得优势。
缺点
如果竞争对手的价格波动较大，可 能会影响本企业的价格稳定性。
价格策略选择与制定
根据项目特点和市场状况，选择适合的定价方法。 根据企业战略目标和市场需求，确定合理的产品价格。
根据产品定位和目标客户群体，制定相应的价格策略。
03
价格执执行风险防控
价格风险预警与应对
价格波动风险
由于市场变化、政策调整等因素，项目价格可能会出现波 动，公司应密切关注市场动态，及时调整价格策略，以降 低价格波动带来的风险。
定价过低风险
如果项目定价过低，可能会导致公司收益受损，因此公司 需要对项目进行合理定价，并在必要时进行价格调整。
定价过高风险
限时促销
设置限时促销活动，以吸引客户 在短时间内完成购买。
价格调整机制与应对措施
市场反馈调整
根据市场反馈和销售数据，及时调整价格策略， 以满足市场需求。
竞争对手应对
针对竞争对手的定价策略，及时调整价格，以保 持竞争优势。
成本变动应对
如遇成本大幅变动，及时调整价格，以保证项目 利润和客户利益。
04
如果项目定价过高，可能会导致消费者购买意愿降低，进 而影响项目的销售情况，因此公司需要根据市场需求和消 费者购买力进行合理定价。
kaz_天泰馥香谷项目价格策略与执行方案
•项目背景与目标•市场分析与竞争环境•价格策略制定•销售策略与执行方案•定价与销售效果评估目•项目总结与展望录项目背景介绍项目开发目标实现项目利润最大化提高市场占有率，扩大品牌影响力满足客户需求，提高客户满意度项目定位与特色位于崂山区，环境优美，适合居住和休闲区域市场分析区域房地产市场供求关系区域房地产市场趋势区域发展情况1竞品楼盘分析23列出项目周边的主要竞品楼盘，包括楼盘名称、位置、开发商、价格、户型、装修等详细信息。
主要竞品楼盘分析竞品楼盘的价格策略，包括定价方式、价格水平、优惠措施等，为项目价格策略的制定提供参考。
竞品楼盘价格策略对竞品楼盘的户型、装修等方面进行分析，了解其优缺点，为项目户型和装修设计提供借鉴。
竞品楼盘户型与装修分析客户群体分析目标客户群体了解目标客户的购房心理，包括购房动机、关注点、购买决策过程等，为制定价格策略提供依据。
客户购房心理分析客户群体偏好分析竞争定价参考同区域、同类型项目的价格水平，制定具有竞争力的价格策略。
基于成本定价考虑到项目的开发成本、预期利润以及市场接受度，定价策略主要以成本加利润为基础。
价值定价根据项目特点、位置、配套设施等因素，以提供给客户最大的价值感受为目标，制定相应的价格策略。
定价策略价格调整机制030201优惠措施制定销售渠道拓展03社区互动营销活动策划01楼盘开放活动02主题活动广告宣传方案媒体广告利用报纸、电视、广播等传统媒体进行广告宣传，提高项目知名度。
网络广告运用互联网广告平台，如搜索引擎、社交媒体等，进行精准推广。
户外广告在城市主干道、商圈等人流密集区域设置户外广告牌，吸引过往人群关注。
价格与市场需求的关系价格与竞争对手的关系定价策略是否达到预期效果定价效果评估销售业绩评估指标销售业绩实现过程销售业绩与预期的差距销售业绩评估调整与优化建议定价策略调整建议销售策略调整建议调整与优化实施方案项目成功经验总结对未来项目的启示持续市场研究01提升产品品质02精细化管理03市场变化与应对策略政策调整经济波动市场竞争。
青岛恩马广告有限公司(企业信用报告)- 天眼查
品信息、进出口信息 八．年报信息
＊以上内容由天眼查经过数据验证生成，供您参考 ＊敬启者：本报告内容是天眼查接受您的委托，查询公开信息所得结果。天眼查不对该查询结果的全面、准确、真实性负
责。本报告应仅为您的决策提供参考。因使用该报告而产生的任何后果，天眼查概不负责。
2
一、企业背景
1.1 工商信息
企业名称：
青岛恩马广告有限公司
工商注册号： 370202228029944
统一信用代码： 91370202718063975W
法定代表人： 高丽新
组织机构代码： 718063975
饰材料。标识牌、霓虹灯、电子显示屏、滚动灯箱制作，室内外装饰（凭资质经营），会议服务，展览展示服务，企业管理
信息咨询。（以上范围需经许可经营的，须凭许可证经营）。
登记机关：
青岛市市南区市场监督管理局
核准日期：
2010-12-03
1.2 分支机构
3
截止 2018 年 09 月 23 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
5.6 严重违法
序号
1 2
股东
高丽新 周国钢
股东类型
自然人 自然人
投资数额（万元）
/ /
三、对外投资信息
截止 2018 年 09 月 23 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信 息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参 考。
青岛崂山风景区生态旅游产品营销模式与策略研究
青岛崂山风景区生态旅游产品营销模式与策略研究作者：葛晓翰来源：《读天下》2019年第34期摘要：为了更好地促进崂山旅游的发展从而拉动青岛市经济的发展，也为了解决产品营销现存的模式上的问题，根据崂山优质的自然生态旅游产品，探索更加适合的优化营销组合与策略。
本文从崂山风景区生态旅游产品的发展现状切入，深入分析其营销过程中面临的问题，并基于4P营销理论的角度提出了相应的优化营销策略建议，共同促进当地生态旅游产品的多元发展。
关键词：青岛崂山;生态旅游产品;营销模式;营销策略近年来，随着国民收入水平与生活品质的不断提高，人们对于休闲生态旅游的需求也越来越强烈。
崂山风景区作为青岛市唯一的5A级风景区，优越的旅游条件使其吸引了大量的游客。
其相配套的特色生态旅游产品已得到一定程度的发展，但在其营销推广过程中也呈现出诸多问题。
为了拉动当地经济增长，也为促进崂山风景区多元化全方位的可持续发展，针对具有当地特色的生态旅游产品的发展现状与问题，分析其现存的营销模式并提出优化的营销策略，对产品从内涵到外部销售进行全方位的系统包装，实现生态旅游产业的良性可持续发展。
一、青岛崂山风景区生态旅游产品现状及问题分析崂山风景区素有“海上仙山”美誉，围绕其特有的自然地理资源，已发展有某些特色旅游产品品牌，但从整体与长远发展来看，依然存在有如下问题：（一）缺乏系统、详细、科学的生态旅游产品发展规划生态旅游产品的开发与发展需要合理的布局与策划。
目前崂山风景区的特色产品呈现出纷杂不系统的特点，这会导致产品缺少卖点与精品点，无法直接影响消费者痛点。
同时，景区内重复开发现象严重，使系统内部竞争较为强烈，但产品质量与形象仍有待提高完善，消费者回购率较低。
缺乏系统而完整的规划方案导致问题愈加复杂与严重。
（二）科技投入较少，产品体系缺乏完整性生态特色产品的开发需要科学技术与生产领域的协作。
目前崂山风景区现存的生态旅游产品中多为天然轻加工的产品，而缺少对产品线的延伸发展。
崂山旅游度假区总体规划讲解
崂山旅游度假区总体规划讲解第一章规划范围与依据一、地位与范围在行政区划上属于城阳区，其中崂山林场（华楼景区）属于崂山区，惜福夏庄景区是崂山风景名胜区的组成部分，总面积约100平方公里，是崂山核心景区与青岛未来城区之间的过渡地区，青岛市陆上主要对外干线均从其边缘穿过，区位条件优越，崂山水库北侧公路是未来主城区与海滨风景区联系的主要干道。
二、规划历史(1)1986年中国城乡规划设计院，《崂山风景名胜区总体规划》。
(2)1998年上海同济城市规划设计研究院，夏庄镇总体规划(1998-2020)，惜福总体规划(1998-2020)(3)2000年山东林业勘察设计院，青岛太和风景区总体规划。
(4)2000年北京大学城市规划设计中心，城阳区城镇体系规划(1999-2020年)三、工作流程四、规划依据(1) 青岛市小城镇发展与布局规划，青岛市小城镇规划课题组，中国城乡规划设计研究院，1997(2) 城阳区国民经济和社会发展第十个五年计划及2015年远景目标纲要(草案),城阳区计委, 2000.6(3) 风景名胜区总体规划规范，建设部, 2000.1(5)旅游发展规划管理办法，国家旅游局，2000.1第二章生态环境现状与评价一、气候环境1、温带季风型大陆性气候，四季变化和季风进退都较明显，与近纬度济南前期准备现场踏勘基础资料收集以前规划研究专题研究发展现状分析市场调查资源评价规划所要解决的问题规划目标性质原则指标分期容量环境规模旅游总体布局专项规划道路交通规划服设施规划游憩系统规划经济发展引导规划景观保护培育规划居民社系统调控规划基础设施规划土地利用协调规划规划实施与建议综合效益评估景观分区功能分区生态分区体验分区规划结构相比，具有雨水丰富、年温适中、冬无严寒、夏无酷暑、气候温和的特点。
春季回暖晚、降水少、风速大，累年季均温12.50C，比济南低3.5℃,4、5月份,南、北大风交替出现,历年季均降水量155.4mm，占年均降水的20%，前半季仅59.7mm，有“十年九春旱”之说，后半季南风频率较多，风速大，湿度小，气候干燥，有“春风裂石柱”之说。
市北区调研报告
泰山路项目调研报告澳德隆置业研究部目录第一部分——市北区基本资料------------------------------------3第二部分——青岛市商圈调查资料-----------------------------6第三部分——项目分析--------------------------------------------16第四部分——市北区CBD介绍----------------------------------31第五部分——项目所在地历史简述-----------------------------33第一部分市北区基本资料1.基本资料地处青岛市市区中南部，南接市南区，东邻崂山区，北连四方区，西濒胶州湾，位于东经120°18′～120°23′，北纬36°05′～36°09′之间，东西最大横距11.5公里，南北最大纵距4.2公里，总面积28.6平方公里。
截止到目前，全区辖冠县路、泰山路、胶州路、热河路、辽宁路、黄台路、华阳路、登州路、利津路、延安路、威海路、北仲路、宁夏路、敦化路、辽源路、合肥路等16个街道办事处及浮山后社区委员会、共有社区居委会109个、村委会2个。
全区共有居民17.4万户，常住人口50.4 万人，人口密度为1.76万人/平方公里。
2.区域定位市北区是青岛市工业生产和商品流通的重要城区之一，也是全市人口密集、商业发达的老城区。
针对城区经济发展特点，市北区以建设青岛市商贸中心和高新技术产业开发中心为目标，坚持以经济建设为中心，实施“科教兴区”、“商贸兴区”两大战略，着力构筑“大市北经济”发展格局，全面提升城区核心竞争力。
3.功能定位及发展思路根据《青岛市城市总体规划》中关于优化用地资源配置、优化产业布局和生活居住布局、控制人口密度、提高城市环境质量的要求，市北区城区的主体功能定位为港口集散服务、商贸服务、科技服务和居住四大功能，实现劳动力、资金、技术等生产要素在区域空间的合理配置，加快区域功能、城区建设、产业配置等方面统一规划的分布实施。