备抵法在实际应用中的缺陷与改进
房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇
房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇第一篇：房地产抵押实务中存在的问题和解决方法房地产抵押实务中存在的问题和解决方法在银行信贷业务中，抵押担保因其较大的安全性，成为银行贷款最为有利的担保方式。
但是，由于担保法及其司法解释对抵押担保的有关规定并不明确和具体，下面就江汉支行在房地产抵押实务和管理中存在的问题和解决方法谈谈本人的一点看法。
一、房地产抵押实务中存在的问题1、一般房地产抵押担保中，以限制或禁止抵押担保的房地产进行抵押登记，如农村集体所有制土地。
这方面的情形不多，但确实存在，主要表现为抵押人或借款人通过人为关系使抵押登记管理部门对上述土地办理抵押登记;由于有他项权证，极易导致银行错信政府的登记公示，为借款人发放贷款。
这一案件已经处理完全，并没有受到损失。
2、以产权关系不明的房地产进行抵押担保。
如抵押人进行抵押的财产，表面上是一人所有，但实际上是与他人共同开发的房地产。
案件涉讼后，抵押效力受到影响。
该案件由于证据没有砸死，现在抵押人正在检察院申诉。
3、最高额抵押担保登记无对应的主债权文本。
现行文本是借款合同文本，不符和业务发展的需要，也不能与最高额抵押担保有效衔接。
4、抵押权人名称和机构变更频繁，影响变更前后抵押登记的效力和主从合同有效衔接性。
5、债务人或抵押人更名改制，对于需要办理的借新还旧贷款，如何处理好债务承担和借新还旧的关系、以及更名改制与办理抵押登记之间的关系，没有一个有效的程序和模式，危及贷款担保安全。
6、抵押物清单没有作为抵押合同的附件或是抵押物清单填写不规范。
7、个人金融业务中，大部分贷款只办理的房产抵押登记，而没有办理土地使用权的抵押登记。
8、子母公司抵押担保问题。
关于子公司为母公司提供抵押担保的效力问题，目前司法实践中并没有一个明确的认定标准，而很多集团公司的业务往来均或多或少的存在上述问题。
二、解决方法针对上述问题，联系的业务实际，建议使用下列方式解决：1、严格按照担保法及其司法解释的规定办理抵押登记手续，对于不能进行的抵押登记的房地产，严把审查关口，杜绝此类现象的发生;对于限制性的房地产，严格按照相关特别法律法规的规定和相关行政法规的规定，作好报批、审批手续，完善有关手续，使抵押担保合法、有效、与主债权有效衔接。
银行抵押资产处理问题及应对建议
银行抵押资产处理问题及应对建议近年来，在商业银行不良资产现金清收难度加大的情况下，以资抵债已经成为商业银行化解债权风险，避免或减少资产损失的一个重要手段。
但我们必须清醒的认识到，通过这种方式消化不良资产，实现所谓的“双降”，只是将不良资产从信贷资产科目转移到非信贷资产科目，但实质并未发生变化。
如果抵债资产在经营管理过程中把关不严，很可能会产生更大的风险。
本文通过揭示商业银行在抵债资产收取、保管、处置等过程中存在的问题、分析其中原因并提出建议，以期对商业银行完善抵债资产经营管理有所裨益。
一、抵债资产收取过程中存在的主要问题1．抵债资产产权不明晰。
一是抵债资产在收取时产权不完整，如抵债房屋未办产权手续，土地未缴纳土地出让金或房产、土地分属不同债权人等情况，收取抵债资产后再完善上述手续难度很大。
二是有些法院为了提高结案率，往往将产权不完备的资产裁定抵偿给银行。
当银行持法院裁定书去办理产权过户手续时，相关部门却以产权手续不完整为由回绝。
三是由于抵债资产收取、处置过程中涉及两次交易过户，需重复缴纳税费。
部分银行为降低成本，在收取抵债资产后往往不办理过户手续，而是在处置变现时直接由债务人过户到第三方。
采用这种运作方式，抵债资产存在被债务人擅自处置或被其他债权人诉讼及强制执行的风险。
2．抵债资产价值高估现象突出。
目前，抵债资产的入账价值主要以借贷双方协商价值、社会中介机构评估价值和法院判决价值等三种方式为主。
从实际情况看，抵债资产普遍存在估价偏高的现象:一是借贷双方协商定价不合理。
一方面，银行在收取抵债资产时往往是第一还款来源已经出现问题，为了维护银行债权而被迫以高价接收抵债物;另一方面，有的抵债资产同时受多个债权人追偿，银行不得不接收高于市场价格的抵押物。
二是中介机构评估欠规范。
抵押物标的价值越高，评估费越多，部分中介机构从自身利益和客户关系出发，有意高估价值。
三是受地方保护主义、行政干预等因素影响，地方法院会做出有利于借款人的裁决，导致抵债资产价值虚涨。
浅议计提坏账准备不同方法优缺点
浅议计提坏账准备不同方法优缺点作者：何瑞莲来源：《时代经贸》2011年第05期【摘要】计提坏账准备的备抵法，具体包括余额百分比法、账龄分析法、赊销百分比法、个别认定法。
本文从理论上探讨计提坏账准备备抵法中不同方法的优缺点。
希望有助于企业选择适合自身特点的计提坏账准备的方法。
【关键词】坏账准备；备抵法；优缺点一、计提坏账准备方法的理论概述我们知道计提坏账准备有两种方法，分别是直接转销法和备抵法。
但由于直接转销法在发生坏账的时候，不做任何会计处理。
这样就会导致核销坏账的手续繁琐、复杂，从而产生大量陈账、呆账。
不符合权责发生制和收入费用严格配比原则，不能真实地反映企业财务信息，不利于企业的发展。
我国《企业会计制度》规定，计提坏账准备不允许使用直接转销法。
本文主要探讨备抵法。
备抵法符合权责发生制和收入与费用严格配比的原则。
在计提坏账准备时，进行会计处理，有利于消除虚列的应收款项，能够规避企业虚增利润，能够及时反映坏账，从而有利于企业管理者掌握更真实的数据，更好地处理企业资金周转问题，提高企业经济效益。
备抵法具体包括余额百分比法，账龄分析法，赊销百分比法，个别认定法。
（一）余额百分比法根据会计期末应收款项的余额乘以一个估计的综合坏账率，然后计算出本期应计提的坏账准备的一种方法。
坏账损失的计提比例，是由企业根据已有的资料或者经验自行确定。
采用余额百分比法计提坏账准备的计算公式如下：①首次计提坏账准备的计算公式：当期应计提的坏账准备=期末应收款项余额×坏账准备计提百分比②以后计提坏账准备的计算公式：当期应计提的坏账准备=当期按应收款项计算应计提的坏账准备金额＋（或－）坏账准备账户借方余额（或贷方余额）（二）账龄分析法根据应收款项欠款时间长短来估算坏账损失的一种方法。
账龄是指债务人所欠款项超过结算期的时间。
采用账龄分析法计提坏账准备的计算公式如下：①首次计提坏账准备的计算公式：当期应计提的坏账准备＝∑（期末各账龄组应收款项余额×各账龄组坏账准备计提百分比）②以后计提坏账准备的计算公式：当期应计提的坏账准备＝当期按应收款项计算应计提的坏账准备金额＋（或－）坏账准备账户借方余额（或贷方余额）（三）赊销百分比法根据当期赊销款项余额的一定百分比估算坏账损失的一种方法。
“会计坏账损失备抵法核算”教学存在问题及对策
方。
计科 目的账户性质记入“ ” Ｔ 字式 图形 的相应位置 。 Ｔ 字 “” 图解法是一种直观形象的教学方法 。 （ ） 二 运用“ ” 图解法讲述 会计 坏账损失备抵法 的 Ｔ字 核 算 １ Ｔ 字 图解 法 的 思路 。 ．“ ” 第一步， 将坏账 准备的账户用“ ” Ｔ 字画出来 ， 按时 间 先后顺 序逐 个标 示出各年 的年份 。 每个年份上标示 出三 个方面 内容 ， 本期期初余额 、 即： 本期 发生坏账 数 以及核 销 后又收回的坏账损失数 、 本期期末余额 。其 中期 初余 额 和期末余 额均记 在贷 方 ， 生坏 账数记 在借方 ， 销 发 核 后又收 回的坏账损失数记在贷方。 第 二步 ， 将每个年 份 的期初 余额 、 生坏账 数 以及 发 核 销后又收 回的坏账损 失数 、 期末 余额 ， 从题 目中找 出
现行法中抵押权实现制度的一些缺陷及完善(1)
现行法中抵押权实现制度的一些缺陷及完善(1)内容提要：现行法上抵押权的实现中存在的各种问题少有人关注。
本文就现行法中抵押权实现制度中存在的一些重要缺陷及完善问题做一初步探讨，以期对未来我国抵押权制度的完善有所裨益。
关键词：物权法抵押权完善一、以诉讼的方式实现抵押权的高额成本问题依据《担保法》第53条第1款的规定，当抵押权的条件满足之时，抵押权人可以选择与抵押人协议实现抵押权，或者在协议不成的情况下，通过向人民法院起诉的方式实现抵押权。
这样的规定导致实践中抵押权的实现基本上都要以诉讼的方式进行，即属于诉讼事件。
从《担保法》颁行近10年的实践来看，现行法的这一规定产生了以下几方面的严重问题。
抵押权人实现权利的成本很高依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第128条的规定，当抵押权人要实现抵押权时，首先必须针对债务人与抵押人提起诉讼，此时其要预交案件受理费等各种诉讼费用，并负担高昂的律师费用。
在一审诉讼过程中，人民法院不仅要对主合同进行审理，而且要对担保合同进行审理。
在主合同纠纷案件中，对担保合同未经审判，人民法院不应当依据对主合同当事人所作出的判决或者裁定，直接执行担保人的财产。
无论抵押权人在一审中胜诉还是败诉，多数情况下其极有可能继续参加二审，继续支付律师费用以及上诉费用。
即便抵押权人最终取得了生效的胜诉判决，如果抵押人不履行该判决，抵押权人还要向法院申请强制执行，其必须预交执行费用。
[1] 如此复杂的抵押权实现程序导致了实践中抵押权的实现成本非常高昂，据统计，实践中抵押权人实现抵押权的成本占抵押物价值的比例相当高，有的甚至高达 30%.[2] 此外，由于《担保法解释》第129条将抵押合同争议的管辖法院确定为主合同的管辖法院，这样不仅人为地增加了异地执行费用以及难度，而且与我国《民事诉讼法》第34条不动产纠纷应由不动产所在地法院专属管辖的规定背道而驰。
[3]担保债权实现的时间被延长由于必须经过一审、二审以及强制执行等诸多的程序，因此抵押权等担保物权所担保的债权的实现时间非常长，一项调查显示，担保债权的执行时间为1年以上的，占 53%；半年至1年的，占26%；少于3个月的，占17%；而1个月的，仅为6%.[4] 显然，如此长时间的债权实现期限对于任何债权人尤其是银行来说都是非常不利的。
“会计坏账损失备抵法核算”教学存在问题及对策
“会计坏账损失备抵法核算”教学存在问题及对策作者：黄金城来源：《广东教育·职教版》2009年第06期摘要: 在当前的会计坏账损失备抵法核算教学中,学生存在对坏账准备核算的内容理解不透、对连续多年的坏账准备数据计算混乱、将坏账准备的账户性质搞混淆等问题。
笔者针对存在的问题,提出了在会计坏账损失备抵法核算中运用“T”字图解法进行直观教学,使复杂的问题形象化,使深奥的道理简单化,从而提高学生感知的精确性,使学生对备抵法的核算掌握得更快,记忆更牢固。
关键词:会计教学;“T”字图解法在会计教学中,学生学习坏账损失的备抵法核算,可以了解企业回避风险的方法以及国家政策的尺度,能够为以后学习企业所得税的纳税调整打下坚实的基础。
下面,笔者就会计坏账损失备抵法核算教学中存在的问题及对策进行探讨。
一、当前会计坏账损失备抵法核算教学中存在的问题1.拘泥于教材,坚持“以本为本”,照本宣科。
这样的教学方式导致学生对坏账准备核算的内容理解不透,只能靠死记硬背教材中的坏账准备核算的数学公式,不理解坏账损失备抵法的制度精髓,最终导致教学效果差。
2.学生对连续多年的坏账准备数据计算混乱。
在会计坏账损失备抵法核算教学中,如果要求学生只是对单个年度进行计提坏账损失,那么多数的学生思路还算清晰,但对出现连续多年的坏账损失的核算,很多学生只能是一知半解。
特别是学习教材中坏账准备的应提数额为负数的内容时更加严重,甚至出现学生放弃学习的现象。
3.学生常将坏账准备的账户性质搞混淆。
在会计账户性质中,应收账款的账户性质属于资产类,借方登记增加数,贷方登记减少数,期末余额在借方。
而坏账准备属于应收账款账户的备抵账户,即坏账准备列示在资产类的范围,但借方登记减少数,贷方登记增加数,期末余额在贷方。
正因为出现这种特殊性,多数学生在进行坏账准备的账务处理时,应该记入坏账准备借方的,错记入坏账准备贷方,应该记入坏账准备贷方的,错记入坏账准备借方,并且经常误认为坏账准备期末余额在借方。
《动产抵押存在问题及建议》
《动产抵押存在问题及建议》工商部门切实充分发挥职能作用，创新服务方式，提升了动产抵押登记服务效能，切实帮助企业解决了资金周转难题，但动产抵押登记工作中仍面临一些问题。
一是宣传力度还不够。
虽然《物权法》于xx年10月1日已颁布实施，但是金融部门、企业、个体工商户、农村生产经营者等对《物权法》、《动产抵押登记管理办法》等法律法规了解不够，很多生产经营主体不了解动产抵押融资的优势、程序及操作规程。
动产抵押融资的知晓度还有待进一步提高，没有从实质上解决生产经营中其资金短缺问题，如根据《物权法》的规定，农业生产经营者生产的蔬菜、水果等都可作为抵押物，而目前金融部门对此认识不足。
二是抵押人严重失衡。
《动产抵押登记办法》规定，抵押人可以是企业法人、非法人企业、个人独资企业、合伙企业、个体工商户、农业生产经营者。
但目前个体工商户、农业生产经营者办理动产抵押登记的比例很小。
金融部门贷款政策倾向于大型企业，对中小型企业、个体工商户、农村生产经营者的扶持力度小，特别是对个体工商户、农村生产经营者发放贷款更是微乎其微。
xx年以来办理的动产抵押登记中，个体工商户仅2件，融资30万元；农业生产经营者只有4件，融资98万元。
三是抵押物种类单一。
目前办理的动产抵押登记中，抵押物基本上以机器设备为主，其他动产如原材料、半成品、产品等相对较少，以将有的生产设备、原材料、半成品、产品设立抵押的就更少，浪费了现有的资源，没有充分发挥抵押人动产的融资能力。
抵押权人普遍认为动产易贬值，存在灭失或毁损的风险，所以优先要求以土地、房产等不动产作抵押，往往把动产抵押作为不动产抵押、权利质押和保证人之后的一种补充性担保方式，造成动产抵押登记未能实现其应有的价值。
对动产抵押登记工作中面临的问题，急需加以完善，建议可以从三个方面进行弥补。
一是强化动产抵押宣传工作，扩大社会知晓面。
工商部门要结合办理执照、企业年检、个体验照、市场巡查等时机，采取印发宣传单、口头宣传等多种形式，大力宣传《合同法》、《担保法》以及《动产抵押登记管理办法》等法律法规。
我国浮动抵押制度的不足与完善
我国浮动抵押制度的不足与完善我国目前的浮动抵押制度虽然已经有一定的成熟度，但是还存在不少的不足之处需要进一步完善。
针对这些不足点，本文将会针对于浮动抵押制度的概念、现实情况、存在的问题等方面进行逐一分析，同时提出相应的完善对策。
一、浮动抵押制度的概念及现状浮动抵押制度是一种特殊的信贷担保方式，指的是在借款人不动产资产上设定抵押权时，使用市场价值或评估价值作为抵押物的价值，从而在后续的贷款过程中，当借款人的不动产市场价值波动时，与之对应的抵押权价值也会随之发生变化。
我国的浮动抵押制度开始于1990年代，经过几十年的发展，现在已经成为我国房地产市场的一项重要制度。
根据不动产抵押登记管理规定，房地产抵押登记分为定额抵押和浮动抵押两种。
具体来看，在我国的浮动抵押制度中，银行和借贷双方之间首先需要确定一个鉴定标准，即借款人不动产的市场价值或评估价值。
这个标准会根据当前市场情况来进行评估和更新，当借款人的不动产市场价值出现变化时，浮动抵押权的价值也会相应地进行调整。
二、浮动抵押制度存在的不足尽管浮动抵押制度在稳定金融市场、降低市场风险等方面发挥了重要作用，但从市场实践来看，还是存在一些不足之处。
1. 制度尚不成熟浮动抵押制度是一项比较新兴的金融制度，尽管已经在中国存在了十几年，但由于市场的本质复杂和市场机制的不成熟，导致浮动抵押制度的发展仍然较为缓慢。
由于缺少完善的市场机制以及对市场动态成本的测算，导致浮动抵押制度在实践中暴露出了许多问题。
2. 评估标准不稳定当前，我国的浮动抵押制度主要依赖于定期更新房产或土地上的评估报告。
但是由于房地产市场价格的波动性比较大，评估标准不稳定，这给浮动抵押制度的实施带来了一定的难度。
3. 竞争不公平由于银行与不动产买主签订的是浮动抵押合同，合同的有效期是20年，而市场上房地产价格波动范围较大，这就导致了银行对不动产的抵押价值难以确定，而且对于房主来说，卖价受到抵押权价值的限制，而卖房人会因为房价走低而降价，卖出价低于抵押权价值，相当于银行损失了贷款安全性，这让整个浮动抵押制度竞争不公平，银行对抵押房屋的价值评估不到位，市场交易无法保障双方利益。
抵押贷款中存在的问题及对策
抵押贷款中存在的问题及对策1 研究的背景及意义在美国次债危机所引发的全球金融危机还未消退～主权债务危机上升之际～全球经济在动荡之中。
而我国受此影响国内经济复杂多变。
国家面临诸多捆扰～其中房地产成为国家宏观调控的对象。
抵押贷款在银行业务中的风险和压力需要重新评估～个人住房抵押贷款和房地产企业抵押贷款是抵押贷款占比例最大。
该产业的稳定和发展关系到金融市场稳定和安全。
2 研究方法文献研究法文献研究法是根据一定的研究目的或课题，通过调查文献来获得资料，从而全面地、正确地了解掌握所要研究问题的一种方法。
文献研究法被子广泛用于各种学科研究中。
其作用有:?能了解有关问题的历史和现状，帮助确定研究课题。
?能形成关于研究对象的一般印象，有助于观察和访问。
?能得到现实资料的比较资料。
?有助于了解事物的全貌。
个案研究法个案研究法是认定研究对象中的某一特定对象，加以调查分析，弄清其特点及其形成过程的一种研究方法。
个案研究有三种基本类型:(1)个人调查，即对组织中的某一个人进行调查研究;(2)团体调查，即对某个组织或团体进行调查研究;(3)问题调查，即对某个现象或问题进行调查研究。
探索性研究法探索性研究法是高层次的科学研究活动。
它是用已知的信息，探索、创造新知识，产生出新颖而独特的成果或产品。
信息研究方法信息研究方法是利用信息来研究系统功能的一种科学研究方法。
美国数学、通讯工程师、生理学家维纳认为，客观世界有一种普遍的联系，即信息联系。
当前，正处在“信息革命”的新时代，有大量的信息资源，可以开发利用。
信息方法就是根据信息论、系统论、控制论的原理，通过对信息的收集、传递、加工和整理获得知识，并应用于实践，以实现新的目标。
信息方法是一种新的科研方法，它以信息来研究系统功能，揭示事物的更深一层次的规律，帮助人们提高和掌握运用规律的能力。
经验总结法经验总结法是通过对实践活动中的具体情况，进行归纳与分析，使之系统化、理论化，上升为经验的一种方法。
应收账款坏账准备提取的备抵法和直接冲销法的优缺点
应收账款坏账准备提取的备抵法和直接冲销法的优缺点二零一零年十二月随着科学技术和企业的迅速发展，市场竞争也在日益加剧，赊销这种商业信用的存在一方面增强企业市场竞争力，另一方面也会带来巨大的信用风险（即形成大量的应收账款）。
而应收账款有可能不能收回，便会形成坏账损失，严重影响企业的正常经营活动，制约着企业的发展。
坏账损失的处理问题目前已成为企业会计核算中一个不可忽视的问题。
在坏账损失的处理中主要的核算方法为直接冲销法和备抵法。
本文主要对以上两种处理方法的优缺点进行探究，希冀能以合理的处理方法减少坏账损失。
关键词应收账款，坏账损失，坏账准备，直接冲销法，备抵法摘要 (2)关键词 (2)绪论 (5)（一）应收账款 (6)（二）坏账损失及确认 (6)二、核算坏账损失的方法 (6)（一）直接冲销法 (7)１、直接冲销法定义 (7)２、直接冲销法的账务处理 (7)（二）备抵法 (8)１、备抵法定义 (8)２、备抵法的账务处理 (8)三、直接冲销法优缺点 (9)（一）优点 (9)（二）缺点 (9)１、不符合权责发生制、收入与费用配比原则 (9)２、虚增企业利润 (9)四、备抵法优缺点 (10)（一）优点 (10)１、备抵法符合权责发生制原则和配比原则 (10)２、备抵法符合谨慎性原则 (10)３、备抵法加强了资产负债表和利润表的可靠性 (10)（二）缺点 (11)五、直接冲销法和备抵法比较 (11)结论 (11)参考文献 (12)绪论随着市场经济的进一步深入发展，市场竞争日益激烈，企业面临的竞争越加激烈化、全球化，企业要在竞争中胜出，就要不断地开拓新市场。
制定和采取新的销售政策，赊销商品作为吸引客户，扩大销售的一种手段，越来越多地被企业所采用。
这种销售方式在多数情况下能起到促销作用，充分挖掘和利用企业的生产能力，扩大销售量，增加产品的市场占有量，提高企业的竞争力，增加利润，但同时也存在诸多的问题和隐患。
赊销，虽是目前市场经济条件下企业的促销手段，但有的货款收不回来，便形成坏账损失。
浅议备抵法下企业应收款的优化管理
浅议备抵法下企业应收款的优化管理1. 引言1.1 研究背景备抵法是企业财务会计中的一种准备法，根据该法，企业需预先将一部分的应收款项列为坏账准备，以应对债务人无法清偿带来的损失。
在企业经营中，应收款项是企业资金运作的重要组成部分，而备抵法下的应收款管理则显得尤为重要。
随着市场竞争的加剧与经济环境的变化，企业在应收款管理上面临诸多挑战，如应收账款账龄较长、坏账损失增加等问题。
因此，如何优化备抵法下企业应收款管理，降低坏账损失，提高资金使用效率，对于企业的健康发展具有重要意义。
在这样的背景下，本文旨在探讨备抵法下企业应收款的优化管理，从而为企业提供可行的管理方法和策略，提升企业的经营效益和竞争力。
1.2 研究目的研究目的是为了探讨备抵法下企业应收款管理存在的问题与挑战，分析现有管理现状，寻求优化管理的方法和策略。
通过对备抵法下企业应收款管理的深入研究，旨在提高企业的财务运营效率和风险控制能力，从而实现企业经营的可持续发展。
本研究旨在为企业提供可行的管理方案和策略，帮助企业更好地应对市场竞争和经济波动的挑战，提升企业的盈利能力和经营效益。
通过对备抵法下企业应收款管理的优化研究，旨在为企业决策者提供更有针对性和实用性的管理建议，促进企业管理水平和竞争力的提升，推动企业向更高质量、高效率的发展方向迈进。
1.3 研究意义备抵法在企业应收款管理中起着至关重要的作用，其正确的运用可以有效地提升企业的财务状况和经营效益。
探讨备抵法下企业应收款的优化管理具有重要的理论和实践意义。
优化备抵法下企业应收款管理可以帮助企业提高资金利用效率，有效降低资金成本。
通过合理制定应收款政策和规范管理流程，企业可以确保资金的流动性和灵活性，提高资金利用的效率，从而降低资金的占用成本。
优化管理还可以有效减少坏账损失，提升企业的盈利能力。
优化备抵法下企业应收款管理可以提升企业的信誉和竞争力。
通过建立健全的信用管理体系和规范的应收款管理流程，企业可以提高客户满意度，加强与客户的合作关系，树立良好的企业形象，从而增强市场竞争力，拓展业务渠道。
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策近年来，各商业银行为提高资产质量，抵押贷款作为了一种防范贷款风险的有效措施。
由于贷款抵押品管理存在一系列问题，导致商业银行贷款法律追索难度加大或贷款法律追索无望，不良贷款比例上升，影响了商业银行的正常运营。
本文从合法合规角度出发，探究贷款抵押品风险成因，寻求防范抵押风险措施。
一、抵押的概念及抵押财产范围1995年，我国颁布了《担保法》，成为我国担保制度的主要法源，《物权法》的出台则进一步补充和完善了担保物权体系。
《物权法》所称抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
二、抵押品管理存在问题风险分析第一，不动产抵押是贷款人采用的最主要的贷款担保方式之一，通过签订合同、资产评估、办理抵押登记，为银行债权的实现提供保障。
在实践中，不动产抵押一般是房地产和土地一并进行抵押，相关法律条文也对此做出了明确规定。
《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
”由于房产和土地管理部门分设，因此难免会出现使用权和房产分别设定抵押权的情况，无论是抵押在先的债权人还是抵押在后的债权人，抵押权的实现都面临着巨大的不确定性，这给银行带来了潜在风险。
第二，一手楼抵押贷款未办理抵押（预告）登记，或未在规定时间办理正式抵押登记、取得房屋他项权利证书。
部分经营机构在办理一手楼抵押贷款时，限于某些主、客观原因，未及时办理抵押（预告）登记，且未在规定时间内到当地房产管理部门办理正式抵押登记的现象；有的经营机构虽然办理了抵押（预告）登记，也未在规定时间内督促借款人到当地住房管理部门办理正式抵押登记。
设备抵押评估问题与对策
一、设备抵押评估中常见问题分析（一）设备产权依据不足。
设备产权一般依据发票进行确认，但在评估过程中经常出现以下几种状况：一是没有发票。
被评估企业只提供购货合同作为产权依据，由于购货合同只能证明签约双方的权利和义务，对于设备产权是否属于被评估企业只能提供一定参考；二是虽然被评估企业提供了购货发票，但发票上的金额低于设备申报金额；三是发票抬头与被评估企业名称不一致，被评估企业却始终强调两家公司由于是同一个老板而拒绝变更。
（二）对设备没有进行详细勘察。
设备勘察是抵押过程中必须经历的一个环节，但由于主客观原因的制约，在勘察过程中的漏洞也很多：一是仅仅依据被评估企业提供的评估明细申报表而不到现场勘察，对设备的具体状况一无所知就进行评估；二是在现场勘察时走马观花，不具体核对设备型号及生产年月等关键资料，造成虽然去过现场，但具体评估设备价值时仍旧依据被评估企业提供的资料进行；三是对设备具体状况缺乏了解。
在勘察时只看铭牌而对设备的具体性能、保养状况以及设备还能使用多久等不作具体了解。
（三）对设备重置价值的确认缺乏依据。
设备重置价值一般包括购置价、运输安装调试等费用，在确定相关费用时存在以下缺陷：一是在评估设备购置价时直接依据设备购置发票来确定，没有进行市场询价，对设备现行价格不作调整；二是对设备购置发票中的增值税部分考虑不周，由于增值税部分可以抵扣，在评估时必须予以考虑，而不是一起纳入到设备重置成本中；三是对运输安装调试等费用的确定简单照搬评估教材上的费用比率，而不是结合设备的实际状况进行合理确定。
二、设备抵押评估中存在问题的原因设备抵押评估中的问题是目前评估业务中非常常见的，虽然不时被提出并进行整改，但收效不大，原因主要有：（一）被评估企业的原因第一，产权意识淡漠。
由于设备产权的确认不像房地产、汽车等有明确的程序、规章制度来遵守，导致一部分企业对设备产权的保护意识淡漠，认为设备在自己企业内就是自己的，其他人无权干涉。
不动产抵押科业务整改措施(共4篇)
不动产抵押科业务整改措施（共4篇）不动产抵押科业务整改措施（共4篇）第1篇：不动产抵押业务流程图不动产抵押业务流程图——业务部工作人员将“典当须知”相关要求告之客户 1、洽谈——接待人员回答客户提出的问题——个人：身份证、户口本、婚姻状况证明、不动产权属证书等 2、证件查验——公司：营业执照、代码证、税务登记证、章程及修正案、不动产权属证书等——双方到场 3、现场查看——抵押物状况是否与权属证书记载一致抵押物——工作人员进行调查论证对抵押物预评估——填写勘察登记表——与会人员讨论达成共识 4、上会研究——评估确定当金，填写抵押借款办理意见表（评估资产质量、分析用款事由、还款能力、评价经营者为人）——当金50万以下，经业务讨论决定确定能否办理抵押登记；当金50 5、上报审批万以上报董事长审批——确定业务办理责任人、协助人、审核人等——签订借款合同、抵押合同、当票等 6、签合同——个人需财产共有人签字抵押，公司需股东会决议同意抵押借款办公证——填写他项权利登记申请书、委托书——填写公证表格，交纳公证费，办理公证——双方当事人到场 7、办理他项——他项权利登记申请书，委托书，受托人证件，借款合同、抵押合同权证各一份，当票复印件，双方证件复印件及其他要求提供的材料——当户交纳抵押登记费用，领取受理单——领取房产证、他项权证——填写当金发放申请表，财务及领导审核 8、当金发放——当户将当金收据移交给典当行后，发放当金——公证书、当票当户联交予客户——总经理保管：不动产权属证书、他项权利证书原件 9、材料归档——业务部保管：公证书，当票保管联，当金收据第二联，不动产权属、证书、他项权证、当金发放申请表、当户资料等复印件，以及其他相关材料原件及复印件——财务部保管：当票财务联、当金收据第一联、当金发放申请表 10、业务跟踪——确定客户经理，收取费用，维护客户关系，不定期回访——收回当票，结清前期费息 11、续当——签订续当凭证及续当合同（办理公证），续当凭证当户联交予当户——当户结清当金及相关费息，出示当票或续当凭证当户联，填写赎当 12、赎当登记表（退费单）——典当行交予当户房产证、他项权证、注销函——抵押物估价3万以上，通过诉讼或法院强制执行收回当金及费息 13、绝当——抵押物估价3万以下，典当行自行处置，损溢自负注：现场查看、办理抵押、领取证件需2个以上工作人员亲手办理并做记录。
动产抵押缺陷与补救.doc
动产抵押缺陷与补救编者按：本文从动产抵押公示缺陷的产生机理；对动产抵押公示缺陷的认识和具体归纳；动产抵押公示制度弊端的克服；几方面对动产抵押公示缺陷进行阐述，本文对动产抵押公示缺陷的产生及其补救研究有参考意义。
[内容提要]动产抵押公示缺陷的产生基于动产抵押权自身性质与其权利标的物对公示方式的不同要求。
动产抵押权只能采用登记作为公示方式，而从效力上讲又必须采登记对抗主义，但这样的结果是产生形式主义和意思主义的对抗。
登记作为公示方式有过分保护抵押权人之嫌疑；可能暴露当事人的经济状态；第三人查阅繁杂，不利于交易的便捷；登记手续繁杂，增加当事人的负担。
这些弊端可以采取相应的对策使之得到克服和缓和。
[关键字]动产抵押、物权变动、登记对抗主义、意思主义、补救工作出发我国立法机关已经将制订民法典列入了议事日程，民法典草案也已经由学者形成建议稿，据已经公布的民法典草案，动产抵押已经被纳入其中。
动产抵押是一种新型的担保物权制度，它与传统的担保物权理论相冲突，突出表现在它的公示方式的天然欠缺上，立法上对这一制度的补救只能采用登记制度。
但是登记制度与动产抵押的结合，并不能当然产生让人满意的结果。
动产公示缺陷如何克服是个有价值的课题。
笔者期望对这一问题的探讨能对将来制定的民法典提供有益的信息。
一、动产抵押公示缺陷的产生机理担保物权根据标的物的特点，可以分为动产担保和不动产担保，根据担保自身的特点，可以分为抵押权、质权、留质权。
抵押权以不移转标的物的占有为特点，而质权以移转对标的物的占有为特点。
在传统的担保物权制度中，抵押权是以不动产为标的的，因此抵押权也是不动产物权。
这样，一方面抵押权标的为不动产，而不动产要求以登记为物权变动的公示方式；另一方面抵押权权利本身要求不移转占有，自然也不能以占有为公示方式，而公示方式除了交付占有外只有登记，也就是说，抵押权客观上要求以登记为公示方式。
因此在传统担保制度中，抵押权制度在公示方面理论上是畅通的。