万科物业房屋公共部位及设施维修养护标准(新)
万科物业各系统设备运行维修保养制度
首要原则：当管辖范围内设备、设施出现紧急故障时，发现人应立即通知总值及各部门相关人员在五分钟内到达现场，到达现场后，专业人员应在保证人员、设备、设施安全的情况下，在最短时间内采取应急措施，关闭设备设施上级开关，以“将损失降到最低范围内”为原则，采取一切有效方法，严防二次事故发生，并立即配合清理现场减少影响面，随即最长在10分钟内维修负责人立即安排修复该设备、设施，以保障广场各系统设施正常运行时用。
五、巡视内容主要包括（但不限于）：公共区设备状态、机房及设备卫生、设备状态（显示、仪表、动作、外观、信号、温度等）、消防设备、各部位照明、有无异味、异常声响、温度/湿度及通风、有无跑、冒、滴、漏等现象，皮带、风机轴承、电机底座、过滤网及冷凝水是否畅通等，并认真填写记录。
六、记录表格要干净、整齐，内容要详尽、真实，不得编造、涂改。
6、当设备、设施紧急故障发生在非办公时间，发现人应立即通知总值或各部门相关领导或维修人员，由总值或现场部门负责人立即向总经理汇报。
7、设备、设施紧急故障发生后，相关部门负责人接到报告后在以下情况下（包括但不限于），应立即赶到现场组织抢修：
(1)故障设备影响次日广场正常运行；
(2)故障设备影响面积在一层以上；
(2)严禁将设备缺陷及公司内部决定向商户表明。
(3)严禁私自答应不在本职范围内的各种商户要求，应向商户表明可予以汇报请示。
7、在施工过程中，如遇商户要进行工作或查找资料等，应尽量先礼让商户，如确实困难，必须向商户解释清楚，以最短时间完成此道工序。
4）大、中修管理制度
负责人：工程经理、各专业主管
内 容：
（3）消防泵房每天巡视一次；
（4）公共区域给/排水设备每周巡视一次；
（5）不经常运行设备半月巡视一次；
新版万科住宅各功能标准
新版万科住宅各功能标准目录一、建造性能1、公共空间1.1、单元入口1.2、楼梯间1.3、墙体及保温1.4、屋面2、套内空间2.1、统一设计指标2.2、分项标准2.3、门窗公共空间1、单元入口1.1、功能配置：应配置标识系统、信奶箱、告示栏，信奶箱及告示栏可考虑组团集中设置。
1.2、完成度标准：地面应采用防滑材料铺贴，近人尺度不宜采用涂料饰面。
2、楼梯间：2.1、功能配置：楼梯间内所有强弱电箱体均需暗装或作遮蔽处理。
2.2、完成度配置：地面及踢脚应做铺贴处理，墙面采用涂料饰面，开敞部分需采用外墙涂料。
3、墙体及保温：3.1、外墙：300厚夹芯保温墙；由外及内依次为：120厚页岩空心砖（填充型）；60厚阻燃型聚苯乙烯保温板（容重=15kg/m³）；120厚页岩空心砖（填充型）。
3.2、住宅分户墙：180厚页岩空心砖。
3.3、内隔墙：100厚炉渣空心砌块，地面以上150高（距结构层）为C15砼。
4、屋面4.1、坡屋面配置：1) 屋面瓦采用“英红彩瓦”。
2.5、可利用阁楼：1）当顶层户型有可利用阁楼时，一层平面应考虑用户改造阁楼的方式。
在相应位置预留埋件, 为楼板楼体等构件的安装提供可能。
2）二层高度应做:卫生间的楼板, 二层(假复式层)的门窗，坡屋面的老虎窗。
7、门窗1) 外窗开启扇均需安装纱窗。
2) 需按照国家及地方规范安装窗护栏。
3) 门窗选型需按照工程管理部相关规定。
二、设备性能1、空调系统2、采暖系统3、电气系统4、智能化系统应用5、给排水系统空调系统1、住宅空调位置1.1、住宅公共部位（如楼梯间、电梯厅等）不设空调。
1.2、住宅套内仅起居室及卧室预留空调。
2、空调形式2.1、所有空调机位按分体式预留，空调机用户自理。
2.2、卧室预留壁挂式空调机配套，起居室预留柜式空调机配套。
3、空调配套装置3.1、空调专用插座。
3.2、冷媒洞。
3.3、空调室外机位包括可拆缷铝板空调百叶及冷凝水管采暖系统1、采暖形式：单户循环系统，支管采用单管水平串联式，下供下回。
物业公共区域设施维修保养细则
物业公共区域设施维修保养细则为了保证外观干净秀丽、延长物业设施的使用寿命和节省运行成本，各物业管理处工程修理部除了进行正常操作运行、日常修理和紧急故障处理外，还需依据物业的实际状况制定详细的修理保养计划，详细规定如下：1、外墙、围墙(1)每半年对外墙进行一次清洁保养，发觉面砖损坏，准时修复。
(2)每两年对外墙刷涂料的部位，如阳台底部等处刷一次涂料。
(3)每两年对全部铁制门、栏杆等油漆一次。
2、小区道路(1)每年对大厦外围道路上的各种标志、停车区域的画线重新油漆一遍。
(2)每半年对小区的水泥路面上和每天作一次全面的检查，发觉缺损和裂缝，准时作好修补。
3、内部大堂、走道和楼梯(1)每年对公寓内部大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查、发觉地砖和墙砖的损坏，应准时修复。
(2)每二年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。
(3)每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。
4、楼顶屋顶(1)每半年在屋面的防水层和保温层作一次全面的检查，发觉损坏的地方，准时修复。
(2)夏季每月检查一次排水状况，其他每季检查一次地漏，清杂物，保证畅通。
(3)每二年对屋面的铁制走道和避雷带作一次保养。
(4)每年对屋顶的全部户外保温管道和水箱作一次检查，发觉破损准时修复。
5、电器设备(1)每周对配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状态。
(2)每周清扫配电房及配电机表面灰尘。
(3)每月统计用电量及电压变化。
(4)每半年(新设备1-3个月，旧设备1年)对配电房设备进一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。
(5)每2—3年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器试验。
(6)每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。
6、煤气设备(1)每半年用肥皂水对煤气进户点的申缩节进行一次检查，发有泄漏准时报煤气公司修复。
(2)每年检查全部煤气管道和表具接口，查验是否漏气。
7、照明灯具(1)每天对公共区域各类照明灯具的外观和照明度进行检查。
物业有限公司房屋共用部位日常维修养护方案
物业有限公司房屋共用部位日常维修养护方案物业有限公司房屋日常维修养护方案一、房屋本体共用部位日常维修养维（一）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期房屋本体共用部位维修养护范围周期如下表所示。
房屋本体共用部位维修养护范围周期表注：中修△大修☆（二）房屋本体共用部位日常维修养护方案房屋本体共用部位日常维修养护方案如下表所示：房屋本体共用部位日常维修养护方案（三）房屋本体共用部位定期维修养护方案房屋本体共用部位定期维修养护方案如下表所示：房屋本体共用部位定期维修养护方案（四）房屋本体共用部位维修养护标准房屋本体共用部位维修养护标准如下表所示。
房屋本体共用部位维修养护标准（五）房屋本体共用部位日常检查表房屋本体共用部位日常检查表，如下表所示。
房屋本体共用部位日常检查表二、共用设施设备日常维修（一）确定共用设施设备维修养护周期共用设施设备维修养护周期如下表所示：共用设施设备维修养护周期表注：中修△大修☆更换○（二）共用设施设备日常维修方案共用设施设备日常维修方案如下表所示。
共用设施设备日常维修方案（三）共用设施设备日常维修标准共用设施设备日常维修标准如下表所示。
共用设施设备日常维修标准（四）共用设施设备定期维修方案共用设施设备定期维修方案如下表所示。
共用设施设备定期维修方案（五）共用设施设备定期维修标准共用设施设备定期维修标准如下表所示。
共用设施设备定期维修标准（六）共用设施设备日常检查表共用设施设备日常检查表如下表所示。
共用设施设备日常检查表二、工程维修养护方案下面是某物业公司的工程维修养护方案，供参考。
一、房屋本体维护管理计划和实施（一）房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案。
房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案如下表所示。
房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案（二）房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划和实施方案如下表所示。
物业管理-公共区域设施维修保养细则
公共区域设施维修保养细则1外墙、围墙1.1 半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。
1.2 每两年对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处刷一次涂料。
1.3 每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。
2 小区道路1 每年对项目外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。
2 每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。
3内部大堂、走道及楼梯3.1 每年对公寓内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。
3.2 每两年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。
3.3 每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。
4楼顶屋面4.1 每半年在屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有破损的地方，及4.2 每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。
4.3 每年对屋面的所有户外保温管理道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。
5电器设备5.1 每周对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。
5.2 每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。
5.3 每月统计用电量及电压变化。
5.4 每半年对配电设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。
5.5 每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。
5.6 每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。
6煤气设备6.1 每半年用肥皂水对煤气进户点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现象及时报煤气公司修复。
6.2 每年检查有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。
7.1 每两周一次对公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。
7.2 每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。
7.3 每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。
8电梯每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。
每两周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。
每月检查电梯井道、底坑和厢箱门槛有无异状物。
万科房屋维修标准方案
万科房屋维修标准方案3、象）…………………………………… (7)4、墙面裂缝（有空鼓）………………………………………… (7)5、地面裂缝………………………………… (8)（二）外墙面 (8)1、外墙涂料（脱层、起鼓）………………………………………… (8)2、外墙面砖（开裂、空鼓）………………………………………… (9)（三）感观质量 (10)1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直……………………………………………102、地坪翻砂………………………………… (10)3、地坪平整度…………………………………… (10)（四）渗漏 (11)1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边）…………………………………………112、厨卫间地面（结构板渗水）………………………………………… (12)3、厨卫间墙面（预埋管渗漏）………………………………………… (13)4、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题）………………………………………… (14)5、外墙渗漏………………………………… (14)5.1 外墙分格缝渗漏 (15)5.2 外墙裂缝渗漏： (16)5.3 伸缩缝渗漏 (16)5.4 对拉螺杆洞渗漏 (17)5.5 外墙脚手眼处渗漏 (17)5.6 外墙管道支架或栏杆接头处渗漏 (18)5.7 冲淋要求 (18)6、屋面渗 (19)7、门窗边渗水 (20)8 、空调机位渗水 (21)（五）铝合金及塑钢门窗 (21)1、五金配件…………………………………………………… (21)2、门窗开启不灵活…………………………………………………………… (22)3、门窗框周边胶开裂、脱落 (22)4、玻璃划痕、破 (22)5、门窗框安装偏差 (22)（六）铝合金栏杆、百叶 (23)1、松动、插销、铰链问题 (23)2、型材 (23)3、栏杆玻璃 (23)（七）铁花栏杆 (23)1、生锈、脱焊、脱漆 (23)（八）入户门……………………………………………… (24)1、门扇变形、起跷，开关时有异响…………………………… (24)2、门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致……………………………243、五金配件、锁具………………………………………………………… (24)4、密封胶条、隔音胶条脱落 (24)5、门框边胶条开裂、脱落 (24)（九）给排水工程…………………………………… (25)1、地漏堵塞 (25)2、水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水 (25)3、室内给水管打不起压或水表自转 (25)4、卫生间马桶排污管离墙距离偏差 (26)(十) 电气工程 (26)1、线路跳闸、短路、漏电故障 (26)2、配电箱、空气开关、漏电开关 (26)3、维修电源插座、电话插头、按钮开关 (27)4、房间灯不亮 (27)（十一）弱电 (27)维修施工方案一、目的保证维修质量，避免二次返修，确保快速、高效地处理工程维修工作，提高客户满意度。
万科物业住宅小区物业服务标准
撰写人：综合管理部 撰写日期：2021年Word File万科住宅小区物业服务标准万科物业住宅小区物业服务标准一、综合服务1.1 签订规范的物业服务合同，在显著位置公示企业营业执照及资质证书、物业服务事项、服务标准、收费标准等相关信息。
1.2 小区依据合同合理配置岗位、人员以及相关设施、设备、工具。
1.3 项目负责人应经过系统的物业管理专业培训，有5年以上物业服务企业部门负责人或者同等岗位工作经历。
1.4 工作人员统一着装、佩带胸卡、仪表整洁、行为规范，管理人员、服务人员、操作人员分岗位着装。
1.5 小区设置服务接待中心，每日接待、服务时间不少于10小时（含节假日），其他时间设置值班人员，公示24小时服务电话；受理咨询、投诉、报修等12小时内答复或者处置完成率100%，回访率100%，有完整的咨询、报修、投诉受理台账。
1.6 物业服务方案、各岗位工作标准等在相应场所公示；有具体的落实措施考核办法，有完整的培训体系，分岗位定期组织培训、考核。
1.7 每年至少1次采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式的服务工作调查，综合覆盖率85%以上，形成记录并对存在的问题有整改措施。
1.8 管理服务区域内，有完善的标示系统。
1.9 每年至少公示2次物业服务收支情况。
1.10 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，收费合理。
1.11 运用信息化技术对物业竣工验收资料、业主资料、房屋档案、设备管理档案、收费管理、日常管理档案等进行管理。
1.12 每年至少2次开展社区文化活动；配合社区业主委员会开展各类宣传活动；重要节日有专题布置。
二、物业共用部位及共用设施设备管理2.1 有专人对房屋共用部位和共用设施设备进行日常管理和维护，共用部位的完好率达到93%以上，共用设施设备完好率达到93%以上；公共照明系统完好率达到93%以上。
2.2 根据房屋实际使用年限及共用部位、共用设施设备的使用状况，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会、业主委员会或者社区居委会报告并组织维修。
万科物业房屋公共部位及设施维修养护标准
1目得
规范维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护与维修标准及要求。
2适用范围
适用于万科物业管理有限公司所管辖范围内得所有公共部位得设施养护3管理方法
4、设备房得管理
相关记录：
《智能系统巡检表》QP751-WX08-JL04 《避雷接地电阻测试记录》QP751-WX04-JL05 《停用事件台帐》QP751-WX18-JL06 《智能系统保养记录》QP751-WX08-JL07 《设备对外委托维修申请表》QP751-WX11-JL08 《电梯巡检记录表》QP751-WX11-JL09 《设备对外委托维修记录》QP751-WX11-JL11 《消防系统巡检表》QP751-WX02-JL12 《维修操作单》QP751-WX15-JL13 《维修值班记录》QP751-WX15-JL14 《测量计量器具台帐》QP751-WX01-JL15 《测量器具检验记录》QP751-WX01-JL16 《窨井巡检表》QP751-WX04-JL18 《公共设施保养巡检记录表》QP751-WX04-JL19 《发电机房巡检表》QP751-WX02-JL20
《车库设备设施巡检表》QP751-WX02-JL21 《（）号楼水喷淋水箱间日检表》QP751-WX02-JL22。
万科物业房屋公共部位及设施维修养护标准(新)
批准：
房屋公共部位及设施维修
养护标准审核：编制：
编号QP751-WX02(A-0) 生效日期：
1目的
规范维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求。
2适用范围
适用于万科物业管理有限公司所管辖范围内的所有公共部位的设施养护3管理方法
4、设备房的管理
相关记录：
《智能系统巡检表》QP751-WX08-JL04《避雷接地电阻测试记录》QP751-WX04-JL05《停用事件台帐》QP751-WX18-JL06《智能系统保养记录》QP751-WX08-JL07《设备对外委托维修申请表》QP751-WX11-JL08《电梯巡检记录表》QP751-WX11-JL09《设备对外委托维修记录》QP751-WX11-JL11《消防系统巡检表》QP751-WX02-JL12《维修操作单》QP751-WX15-JL13《维修值班记录》QP751-WX15-JL14《测量计量器具台帐》QP751-WX01-JL15《测量器具检验记录》QP751-WX01-JL16《窨井巡检表》QP751-WX04-JL18《公共设施保养巡检记录表》QP751-WX04-JL19《发电机房巡检表》QP751-WX02-JL20《车库设备设施巡检表》QP751-WX02-JL21
《（）号楼水喷淋水箱间日检表》QP751-WX02-JL22。
万科物业本体维修保养作业指导书
深圳市万科物业发展有限公司编号名称本体维修养护作业指导书页版本A/0第 1页共3 页编制刘浩更正审察刘文华赞同余小原见效期2002 年6 月21 日1.目的规范房屋本体维修工作，保证物业本体情况优异。
2.适用范围适用于公司各管理处对房屋本体的维修和养护工作。
3.定义3.1 房屋本体：本程序所称房屋本体为房屋共（公）用部位，包括：房屋的承重构造部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震构造部位（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、防雷接地网、本体共用排烟道（管）等。
3.2 小修：也称零星养护，指对房屋的平常零星维修保护工作，其目的是使房屋保持原来的等级。
3.3 中修：指房屋少量部位已损坏或不吻合建筑构造要求，需进行局部维修，在维修中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和构造。
3.4 大修：指房屋的主要构造部位损坏严重，房屋已不安全，需进行全面的维修，在维修中需牵动或拆掉部分主体构件的维修工作。
3.5 翻修：指房屋已失去维修价值，主体构造严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆掉，另行设计，重新在原地或异地进行更新建筑的过程。
4.方法和过程控制4.1 零星养护（小修）4.1.1 房屋本体维修养护责任人负责每周巡逻所辖物业本体的优异情况，发现问题记录于《公共设施、设施检查记录表》中。
对于管理处有能力办理的马上安排办理，办理结果记录于《公共设施、设施养护维修记录表》中。
对于需要专业人员判断和办理的问题及时通知工程主管予以计划安排。
名称深圳市万科物业发展有限公司本体维修养护作业指导书编号页版本A/0第 2页共 3页编制刘浩更正审察刘文华赞同余小原见效期2002 年6 月21 日管理处全体人员有责任将工作中发现的房屋本体损坏现象及时通知相关责任人并在本部门工作记录表中将通知情况予以记录。
4.1.3 部门经理每个月对付本部门房屋本体的维修养护情况予以检查，并将检查结果记录于《设施、设施检查记录表中》。
万科物业管理检查标准(新)
万科物业管理检查标准(新)一、前言物业管理在房地产行业中占据重要地位，对于房地产项目的生活质量和投资价值发挥着关键作用。
为了确保物业管理工作的高效、规范和全面，万科物业制定了一套全新的管理检查标准，以确保其物业管理服务的品质和可持续发展。
二、人员管理1. 物业人员的招聘和培训要求。
物业公司应根据职能岗位的要求，对物业人员进行合理的招聘和培训，确保其具备相应的岗位技能和知识，以提供优质的服务。
2. 岗位职责和工作纪律。
物业公司应明确各岗位的职责和工作纪律，确保物业人员能够清晰了解自己的工作范围和职责，同时遵守公司的规章制度。
三、维修保养1. 建立健全的维修保养制度。
物业公司应建立维修保养制度，明确维修保养的流程和责任，确保设备设施的正常运行和提供及时的维修保养服务。
2. 维修保养工作的管理。
物业公司应对维修保养工作进行有效的管理，包括维修保养工单的及时处理、维修保养人员的培训和配备以及维修保养的质量控制等方面。
四、安全管理1. 建立健全的安全管理制度。
物业公司应建立安全管理制度，包括消防安全、人员安全、设备安全等方面的管理，确保居民的生命财产安全。
2. 安全设备和消防设备的维护。
物业公司应定期检查和维护安全设备和消防设备，确保其正常运行和可靠性。
五、环境卫生1. 建立规范的环境卫生管理制度。
物业公司应建立环境卫生管理制度，包括垃圾处理、绿化养护、公共区域清洁等方面的管理，确保小区环境的整洁和卫生。
2. 定期清理和维护公共区域。
物业公司应定期清理和维护公共区域，保持其良好的环境状态，提供舒适的生活环境。
六、客户服务1. 建立完善的客户服务体系。
物业公司应建立完善的客户服务体系，包括接待管理、业主投诉处理、客户满意度调查等方面的工作，以提供优质的客户服务。
2. 业主活动的组织和推广。
物业公司应组织丰富多样的业主活动，增加居民之间的交流和互动，提升小区的凝聚力和归属感。
七、合规管理1. 遵守相关法律法规和规章制度。
物业公司公共设施的维修养护周期及质量标准
消火栓按“小区消火栓保养规定”执行，消防管道每年检查一次，每2～3年油漆一次
11
公用电器
楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。
15天检查一次，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修
D
路障
牢固、无明显倾斜（10度之内），完好，红白间条鲜明、醒目
半年漆一次
E
室外消ห้องสมุดไป่ตู้栓
无渗、漏水现象，每个消火栓有水，开关灵活
发现问题随时检查，每年保养一次
公共设施定期检查项目一览表
类别
周
期
序
号
检查内容
本
体
共
用
设
施
维
修
养
护
每
年
1
梁、柱、板主体
2
墙体、墙面（马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂）
3
顶棚
4
楼梯、扶手
每季检查一次，保持上下水管畅通，避免积水渗楼板，随时检查，发现问题及时修复
16
楼板、地面砖
无裂缝、起壳、空鼓、下陷、表面平整，无破损，楼板、地面砖上无水泥渣。
发现问题及时修复，每年全面检查一次
17
通风口
无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。
每季检查一次，发现问题及时维修
18
上、下雨污水管
无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。
发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3～4年全面修补一次
5
楼梯、扶手
无混凝土碳化产生裂缝、剥落、钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。
房屋主体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准
房屋主体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准1 地基基础观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。
每年进行一次全面观测，发现问题报告产权和上级主管单位。
2 梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。
发现问题随时修补，每年进行一次全面检查。
3 墙体、墙面喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴），牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。
每年全面检查一次，大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，马赛克外墙面8年清洗一次，室外要涂墙体,墙面8年喷涂一次，室内楼道、楼梯墙面3-4年全面修补、粉刷或涂油漆一次。
4 顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。
发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3—4年全面修补刷漆一次。
5 楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。
发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3—4年全面修补刷油漆一次。
6 公共门窗门：单元门、防火门窗：塑钢（推拉、平开）、百叶窗牢固、平整、美观，无锈蚀，开关灵活，接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。
发现问题按原样及时修复，1年全面检查和保养一次，木门2年油漆一次。
7 屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝没膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通无阻，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺损现象。
每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。
8 屋面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形，无明显锈蚀。
每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次。
9 消防设施（消防栓、消防管、消防阀门）无损坏、开关自如、清洁、无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。
消防栓按“小区消防栓保养规定”执行，消防管、道每年检查一次，每2~3年油漆一次。
10 公用电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。
万科物业服务指南-房屋和设施维修管理篇
工作行为规范系列万科物业服务指南-房屋和设施维修管理篇（标准、完整、实用、可修改）编号：FS-QG-74683万科物业服务指南-房屋和设施维修管理篇Vanke Property Service Guide-Housing and Facilities MaintenanceManagement说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
万科物业服务指南:房屋和设施维修管理篇什么是房屋质量管理房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。
它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为做出投资计划提供依据。
什么是房屋维修房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。
为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维修、修缮和改建。
什么是房屋维修管理房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮、技术管理。
它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。
物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋管理的成果。
还关系到物业管理企业信誉的好坏。
房屋维修档案资料的管理包括哪些方面物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据便是房屋建筑的档案资料。
因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，就必须设置专门部门和人员对房屋维修档案资料进行管理。
房屋维修所需要的档案资料主要包括以下几个方面:1.房屋新建工程、维修工程竣工时的竣工图及有关房屋原始资料。
2.现有的有关房屋及附属设备的技术资料。
3、房屋维修的技术档案资料。
万科房屋维修标准及方案
维修施工案目录一、目的 (5)二、使用围 (5)三、依据 (5)四、维修案 (6)〔一〕室空鼓、裂缝 (6)1、墙面空鼓 (6)2、地面空鼓 (6)3、墙面裂缝〔浅裂缝，无空鼓现象〕 (7)4、墙面裂缝〔有空鼓〕 (7)5、地面裂缝 (8)〔二〕外墙面 (8)1、外墙涂料〔脱层、起鼓〕 (8)2、外墙面砖〔开裂、空鼓〕 (9)〔三〕感观质量 (10)1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直 (10)2、地坪翻砂 (10)3、地坪平整度 (10)〔四〕渗漏 (11)1、厨卫间地面〔管道边、烟道边〕 (11)2、厨卫间地面〔构造板渗水〕 (12)3、厨卫间墙面〔预埋管渗漏〕 (13)4、厨卫间墙面渗水〔墙面防水问题〕 (14)5、外墙渗漏 (14)5.1外墙分格缝渗漏 (15)5.2 外墙裂缝渗漏： (16)5.3 伸缩缝渗漏 (16)5.4 对拉螺杆洞渗漏 (17)5.5 外墙脚手眼处渗漏 (17)5.6 外墙管道支架或栏杆接头处渗漏 (18)5.7 冲淋要求 (18)6、屋面渗漏 (19)7、门窗边渗水 (20)8 、空调机位渗水 (21)〔五〕铝合金及塑钢门窗 (21)1、五金配件 (21)2、门窗开启不灵活 (22)3、门窗框边胶开裂、脱落 (22)4、玻璃划痕、破裂 (22)5、门窗框安装偏差 (22)〔六〕铝合金栏杆、百叶 (23)1、松动、插销、铰链问题 (23)2、型材 (23)3、栏杆玻璃 (23)〔七〕铁花栏杆 (23)1、生锈、脱焊、脱漆 (23)〔八〕入户门 (24)1、门扇变形、起跷，开关时有异响 (24)2、门扇、门框有划痕、碰痕、门扇外表漆颜色不一致 (24)3、五金配件、锁具 (24)4、密封胶条、隔音胶条脱落 (24)5、门框边胶条开裂、脱落 (24)〔九〕给排水工程 (25)1、地漏堵塞 (25)2、水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水 (25)3、室给水管打不起压或水表自转 (25)4、卫生间马桶排污管离墙距离偏差 (26)(十) 电气工程 (26)1、线路跳闸、短路、漏电故障 (26)2、配电箱、空气开关、漏电开关 (26)3、维修电源插座、插头、按钮开关 (27)4、房间灯不亮 (27)〔十一〕弱电 (27)维修施工案一、目的保证维修质量，防止二次返修，确保快速、高效地处理工程维修工作，提高客户满意度。
大型物业管理公司公共区域设施维修保养细则
公共区域设施维修保养细则2.1外墙、围墙2.1.1 半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。
2.1.2 每两年对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处刷一次涂料。
2.1.3 每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。
2.2 小区道路2.2.1 每年对项目外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。
2.2.2 每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。
2.3内部大堂、走道及楼梯2.3.1 每年对公寓内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。
2.3.2 每两年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。
2.3.3 每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。
2.4楼顶屋面2.4.1 每半年在屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有破损的地方，及时修复。
2.4.2 每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。
2.4.3 每年对屋面的所有户外保温管理道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。
2.5电器设备2.5.1 每周对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。
2.5.2 每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。
2.5.3 每月统计用电量及电压变化。
2.5.4 每半年对配电设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。
2.5.5 每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。
2.5.6 每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。
2.6煤气设备2.6.1 每半年用肥皂水对煤气进户点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现象及时报煤气公司修复。
2.6.2 每年检查有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。
2.7照明灯具2.7.1 每两周一次对公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。
2.7.2 每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。
2.7.3 每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。
2.8电梯2.8.1每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。
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园区照明系统
电源
电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能
草坪灯部分
外观
底座牢固、正常使用暖色光源、无掉漆、无锈蚀
电源
电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能
车库内日光灯
应急灯部分
节能、牢固应急灯充放电正常
园区内景观射灯
外观
正常照明、灯体及表面完好
电源
电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能
照明控制箱部分
与中心和住户对讲效果良好；
2.中控室内显示器、监视矩阵、管理中心电脑设备每月一次进行检 查保养；
3.门禁、监控、三表、安防软件数据库的每月一次定期进行备份， 防止遇到计算机被病毒感染后，数据库资料丢失情况的发生。
4.控制中心备有监控镜头分布清单以及每个显示器循环的监控镜头 清单；对监控镜头每月清洁保养一次，对效果不好的进行调整；
水泵固定牢固
绿化用水灌溉部
井盖
井盖、水池和泵房盖板固定牢固
分
控制阀门
阀门关闭完好，润滑良好开关灵活
操作标识
操作规程上墙，部件标识清晰明确、油漆完好
1.电梯运行噪音能够满足规范，不影响业主正常生活
2.电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，其 碰撞力不大于5牛顿；电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将 门拨开，其拨力应在200 300牛顿范围内；电梯平层准确，误差 在正负7mm以内；
监控探头
外观完好、摄功能正常无抖动、调焦距正常、画面清晰
刷卡控制道闸
外观良好、开关起落正常、变速箱无杂音、定期加齿轮油、更换皮带
智能井
井内无积水、井道干净、无鼠害，定期放鼠药
智能分线箱
保持干燥清洁、锁具完好、防水性能好、关好箱盖
2
喷泉及水景
系统
运转部分
喷头
高度、角度正常、
水位
池内水位咼低正常，水泵声音大小适宜、水池内保持不丢水
3、发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应 有隔降噪音措施。
湿度计
温湿度适宜，表面保持干爽
1、发生停电事故后，最多不超过5分钟，发电机必须能够启动运行，
休闲桌椅
无开焊、松动、木板脱落掉漆现象
5
园区公共设施
自行车架
无损坏、掉漆、标识清晰
遮阳伞
无破损、开关灵活、安装牢固
园区标识
无损坏、无掉漆、标识清晰安装牢固
会所及运动中心
会所及公共区域的各种设备、设施无破损，无利角； 组合类器材活动部位连接可靠、无松脱，转动部位有防护罩； 音响、DVD VCD CD功放、电视机、投影仪使用正常； 烘手机定期保养没有异常声音；
标识清晰安装牢固；
6
发电机房
电瓶
1.有两组启动电池，启动电池配置了浮充充电器；发电机电池电压
正常，连接端子牢固，没有爬碱现象。两套蓄电池至少每2个月
轮流切换使用，备有符合要求的切换开关装置，开关切换装置应 该具有防止同时闭合或同时断开的连锁装置。
2.镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，应及时补充电解液。蓄电池 电解液适量，不应露出极板；蓄电池不应发生：外部短路、电压 失常、电极板膨胀、气塞孔堵塞、电解液内含有机杂质、严重爬 碱等现象；酸性畜电池经常保持浮充状态，疋期作疋充保养。电 池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。 充电状态不允许开盖。
5.每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，对视频电缆、控制 器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养，检 查录像带或硬盘录像的效果；
6.苑门、单元门运行稳定，没有异常噪音，开门停留时间合理；每 月对电子锁进行一次普查，检查灵活性、失电状态能顺利开门；
刷卡器上的标识清晰，在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启；
柴油
柴油油箱室安装防爆灯，箱底有消防沙，油箱油位在80%位置并
储油量不超过1000升，油箱上有透气管，油箱、油管无渗漏；
照明
发电机室保持充分的照明度
1、发电机启动后各部件无异常声响，无异常震动，柴油发动机 转速稳疋，发电机输出电压付合标准要求。
排烟和噪音污染
2、发电机排烟风机能够与发电机联动并具有延时停止设置，运 行时没有异常声音；
1
目的
规范维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求
2适用范围
适用于万科物业管理有限公司所管辖范围内的所有公共部位的设施养护
3管理方法
序
号
项目
维修保养内容
工作要求
1
智能化系统
可视及门禁
1.门禁、锁具开关灵活、延时正常，呼叫业主及中控室正常（电源、
按键、通话效果、外观）控制中心能与住户家清晰对讲，单元门
5.轿箱内紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁，字 迹清晰；
机房部分
室内照明、通风、温湿度良好、机房内与轿箱呼叫、通话正常；
机房环境洁净、标识，安全标线明确，电梯运行正常；
电梯井道
低坑部分
部件安装牢固，检修、应急电源和照明正常。保持现场环境清洁。
路灯部分
外观
无破损、无掉漆、灯杆固定牢固、正常使用暖色光源；
7.每季度对园区内弱电井进行检查，发现有积水及时清除；
8.停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装 置；道闸杆上装有防撞胶垫。道闸旁边有防止行人通行的警示标 识；
红外线防越
周界红外线报警设有镜头的，在触动报警时要求能自动对报警地点进 行录像并将监视器定格在报警位置；技术员每周对红外报警进行一次 检查，测试灵敏度，防止绿化等植物阻挡红外对射；
电源接线牢固、无灰尘；
远离易燃易爆、潮湿和具有腐蚀元气件气体和液体的位置
垃圾箱、果皮箱
木板无松动、表面油漆完整、无开裂现象；
箱盖开关灵活无噪音开焊现象。
健身娱乐设施
儿童娱乐设施
油漆完整、螺丝无松动、无开焊、标识提示清晰
室外健身器材使用时间标识明确、标注维护责任人、没有利角利边
没有部件脱落、断裂、倒塌隐患 保证设施正常使用功能、无安全隐患
管线
水泵及管线固定完好、水泵循环时流量正常无堵塞现象、
电源
电源线无老化、绝缘层无破损
水泵
无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；
表面漆面完好无严重锈蚀
排污部分
排污泵
排污泵无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；
表面漆面完好无严重锈蚀
电源
电源线无老化，布线规整
控制分
挂锁完好，标识清晰、手动、自动运行正常
供水水泵
3.轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；
电梯主体部分
轿箱内照明良好光线柔和。
内部监控探头从监控中心可以看清乘客面孔；
轿厢照明停电后至少维持半小时照明供电；
3
载人电梯系统
4.电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、 冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有 晃动而产生的撞击声；