房地产行业税负测试
我国房地产业税负水平及影响因素研究：基于省级面板数据的分析
引言
实 际税率法 ：要 衡量企业 的税 负水平 ，应 了解 企业的应税 所 得 额 ，但 是 应 税 所 得 额 的取 得 却 并 非 易 事 。Ｆ ｌ ｅ ｔ ｎ １ ８ ） ｕ ｌｒ ｏ （９ ４ 提 出实际税率法 （ｆ ｅ ｔ ｖ Ｔ ｘ Ｒ ｔ ， Ｅ Ｒ 。该方法主要用 Ｅ ｆｃ ｉ ｅ ａ ａ ｅ Ｔ ） 于评价税制 的公平性及 效率高低 。一般 来说，可 以分 为平 均实 际税率法 （ＥＲ Ａ Ｔ ）和 边 际 实 际税 率法 （ Ｅ Ｒ Ｍ Ｔ ）两 大 类 。 析，找到对房地产业税 负有显著 影响的因素进 行分析 ，三是 结 Ａ Ｔ 定义为税 费和所得之 间的比率，主要被用 于税 制公平 ＥＲ 论 和建 议 。 性的验证，即衡量相关税收负担 的轻 重。 我国房 地产 业税 负现状分析 ＡＥＴ ＝ Ｒ 圳 。 ％ （ ） 我 国房 地 产 税 收 体 系 一 我国房地产税收体 系中共有 １个 相关税种 ，这 些税种可分 １ 为 两类 ： 一 类 是 直 接 针 对 房 地 产 而 设 置 的 税 种 ，具 体 包 括 房 产 刘德英 （ ０ ８ ２ ０ ）以２ ０ —０ ６ ８ ０ ２ ２ ０ 年２ 家房地产开发销售类 上市 税 、 土 地 增 值 税 、城 镇 土 地 使 用 税 、 耕 地 占用 税 和 契 税 ； 另 一 公司财务报表数 据为基础 ，采 用Ａ Ｔ 指 标，计算结果显示房地 ＥＲ 类 是与房地产有关 的税 种，具体包括 营业税 、企业 所得税 、印 产开发公司税 负基 本呈上升趋势 ，主 营业 务税金及 附加／ 主营业 花税 和城市维护建设税 。因而房地产 行业需要缴纳 契税、耕地 务收入从２０ 年 的４ ２ ％ ｔ Ｕ０ ６ ０２ ． ４ 上Ｙ ￣２ ０ 年的７ １％ ．７ 。 占用税 、印花税、营业税 （ 城建税 、教育费附加 ）、土 地增值 Ｂ Ｇ 阵法 ：波 士顿 咨询 集 团 是 世 界 著 名 的 一流 管理 咨询 公 Ｃ矩 税 、企业所得税、房产税 、城镇土地使用税等相关税 费。 司 ， 他 们 在 １７ 年 创 立 并 推 广 了 “ 场 成 长 率一 相 对 市 场 份 额 ９０ 市 （ ）我 国房 地 产 业 税 收 负 担 及 影 响 因 素研 究文 献 回 顾 二 矩 阵”的投资组合 分析方法 。试 图从企业税 负与企业增长的关 我 国现 行房 地 产税 收 负担 的研 究 ，根据 其研 究方 法 的不 系 的角度定量地揭示 出企业税负 的合理性 。 同，可 以分为理论研 究和 实证研 究两类 。 本文选择Ａ Ｔ ￣标 作为衡量房地产业税负 的统计方法 。 ＥＲ １ 我国房地产业税 收负担的理论研 究方面 ，指 出我 国房地 ． ３ 我 国房地 产业税收 负担 的实证研究关 于房 地产业税负 的 ． 产税制存在 的问题主要集 中在税 负不平 ，竞 争不平等 ；税 费并 影 响 因 素 没 有 专 门 的 文 章 进 行 研 究 ， 目前 在 税 负 水 平 的 影 响 因
房地产企业税负水平的衡量与评价
平其 实并不 高； 费关系不清和 费用的繁杂是造成“ 税 高税 负” 的主要 原 因。 ［ 关键 词 ］ 房地产 ； 负水平 ； 税 实际税率 法（Ｔ ； 益分割 Ｅ Ｒ） 利
［ 中图分类号］Ｆ ７ ［ ２５ 文献标识码 ］Ａ ［ 文章编号 ］１７ — １４２０ ）４－ ３ —４ ６３ ０９ （０９０ － ０９ ０ ０
企业的总税 负水平 。 然后 ， 将房地产行业的税 负水平与钢铁 、 汽车等行业进行 比较 ， 并检验行业 因素是否显著。 最后 ，
分析 了房地产价格构成 中税 负、 费用和成本 的 占有比例 。 从利益分割 的角度分析到底是哪部 分构成直接 导致 了房地
产 的高价格 。本文最后得 出的结论是 ： 不管是从本行业 的实际情 况来看 ， 还是与其他行 业对 比， 地产行业的税 负水 房
李志学， 李红敏
（ 西安 石 油大 学 经 济管理 学院 ， 西安 ７ ０ ６ ） １０ ５
［ 摘 要］ 本文主要从 ３ 个方面分析了我国目 前上市房地产企业的税负状况。首先， 在采用实际税率法的基础上， 分
别衡量 了我 国房地产企业的 实际所得税税率和 实际营业税 税率 ； 着重建立一 个总税 负变量 。 整体上衡 量房地产 并 从
近些 年房 地产 业快 速发 展 。 地产 业作 为 国民经 济 的 影 响 因素 之间 的相 关关 系 。在衡 量企 业税 负 水平 时 。 者 房 学 支柱 产业 ， 由于 其关 联度 高 、 动力 强 的特 点 ， 扩 大 内需 们多用这种方法衡量企业的所得税税负 ， 带 在 将企业 的实际所
和促进消费方面发挥 了巨大的作用： 同时房地产价格也 得税税率和名义所得税税率相比较 。 但 水涨 船 高 ， 成 老百 姓买 不起 房 的局 面 。相 关人 士 分析 认 造 实 际税 率 法 （ｆ ｃｉ ａ ａ ，ａ ） 以分 为 平 均 Ｅ ｅｔ ｅ ｘＲ ｔ Ｅ ｖＴ ｅ Ｒ 可 为。 由于我国房地产行业税制的特殊性——房地产开发流 实 际 税 率法 （ ｖｒｇ ｆ ｃ ｖ ａ ａ ） Ａ ｅ ｅ ｅｔ ｅ ｘ Ｒ ｔ 和边 际 实 际 税 率 ａ Ｅ ｉ Ｔ ｅ 通环节的税费负担重而保有环节负担轻． 对于开发流通环 法（ ａｇ ａ Ｅ ｅｔ ｅ ａ ａ ） Ｍ ｒｉ ｌ ｆ ｃ ｖ ｘ Ｒ ｔ ￣大类 。 ｎ ｉ Ｔ ｅ 平均实际税率法将 Ｔ 主要被用于对税制公 节的税负。开发商很容易通过提高价格转嫁给消费者， 所 Ｅ Ｒ定义为税费和所得之间的比率 。 以认为高税负是高房价的直接原 因。 于是房地产税负合理 平性 的验证 ，即通过平均 Ｅ Ｒ的比较来衡量相关税收负 Ｔ Ｔ 性 的问题被越来越多的学者所关注。 本文将选择合理的税 担 的轻 重 。而边 际 实 际税率 法 将 Ｅ Ｒ定 义为 某项 投 资活 负评 价 方 法从 多 个 角度 对 我 国房 地 产企 业 的税 负 问 题 进 动 或项 目的税 前 投 资 回报 率 和税 后 投 资 汇报 率 之 差 异 与 行分析。 目的在于求证我国房地产行业 的高税负是否普遍 税前投资回报率的比率，主要被用于对税制效率的检验， 存 在 以及它 是否 真的构 成 了我 国高房 价 的直接 原 因。 即通过边际 Ｅ Ｒ来对不同投资活动或项 目相关的税收成 Ｔ
土地增值税税负率测算表
22
三、增值额 24=1-5
23
四、增值额与扣除项目金额之比 (%) 25=24÷5
24
五、适用税率（%）
25
六、速算扣除系数（%）
26
七、应缴土地增值税税额 28=24×26-5×27
27
八、土地增值税税负率
28
土地增值税税负测算表
合计
普通标准住宅
非普通标准住宅
非住宅 (底商+车位)
项 目
行 次
一、转让房地产收入总额 1=2+3+4
1
货币收入
2
其 中
实物收入及其他收入
3
视同销售收入
4
二、扣除项目金额合计 5=6+7+14+17+23
5
1.取得土地使用权所支付的金额 6
2.房地产开发成本 7=8+9+10+11+12+13
7
土地征用及拆迁补偿费
8
前期工程费
9
其 建筑安装工程费
10
中 基础设施费
11
公共配套设施费
பைடு நூலகம்
12
开发间接费用
13
3.房地产开发费用 14=15+16
14
其 利息支出
15
中 其他房地产开发费用
16
4.与转让房地产有关的税金等 17=18+19+20+21+22
17
营业税
印花税
18
其 中
城市维护建设税
19
教育费附加
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地方教育费附加
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5.财政部规定的其他扣除项目
房地产企业纳税评估
• 视同销售，不计收入 未进行货币交易，没有去的货币而未计收入 将自行开发的产品无偿赠与他人、用于赞助、职工福利、 奖金、对外投资、分配给股东和投资者、换取其他单位的 非货币性资产 以商品房抵付施工单位的工程款、银行贷款、广告费等。
作弊手段 收入
成本支出
成本
费用
成本计算方法
作弊手段 收入
倒算法
• 利用与与收入等存在高度相关的指标倒退企业申 报收入的合理性，以确定评估疑点的方法 • 会计科目勾稽关系法 • 利用复式记账原理和会计科目之间的勾稽关系， 判断报表项目之间勾稽关系的合理性，确定评估 疑点。 • 实地调查法
• 深入到开发现场实际了解开发产品的实际销售 （预售）数量、销售（预售）价格情况，并实地 核实开发产品情况，并与报表资料对比确定可疑 点。
采取包销方式，未按照合同约定的收款时间、金额确认为 收入
• 假借各种名义，隐瞒收入
转让在建项目，以未办理立项人和土地使用权人变更手续 为名，不计收入 对拆一还一，多增补价回迁户，以增加面积缴纳的房款计 入收入，静等面积部分直接是为拆迁成本 采取先租再销售的策略，将已完工产品现出租，不按照规 定做收入处理，售后返租直接将扣除租金的款项作为收入 签订精装修售房合同将装修部分款项开具建筑业发票，或 者不计少计装修收入 假按揭取得银行贷款，不计收入或者直接抵付购料款 无正当理由，以明显偏低的价格将商品房售给关联方、股 东及个人 以动迁补偿款抵顶购房款等业务，不计收入
• 分析方法：与纳税人同类项目对比并结合同行业、同类项 目单位建筑面积成本对比。
• 疑点指向：单位建筑面积成本如果超出预警值范围，且与 同行业、同类项目单位面积成本横向比较相差较大，则企 业有可能存在多列开发成本。
各行业企业所得税税负率预警参考值
各行业企业所得税税负率预警参考值1 餐饮业2.00% 2 道路运输业2.00%3 电力、热力的生产和供应业1.50%4 电气机械及器材制造业2.00%5 房地产业4.00%6 纺织服装、鞋、帽制造业1.00%7 纺织业1.00%8 纺织业--袜业1.00%9 非金属矿物制品业1.00%10 废弃资源和废旧材料回收加工业1.50%11 工艺品及其他制造业1.50%12 工艺品及其他制造业--珍珠4.00%13 化学原料及化学制品制造业2.00%14 计算机服务业2.00%15 家具制造业1.50%16 建筑安装业1.50%17 建筑材料制造业3.00%18 建筑材料制造业--水泥2.00%19 金属制品业2.00%20 金属制品业--弹簧3.00%21 金属制品业--轴瓦6.00%22 居民服务业1.20%23 零售业1.50%24 木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业1.00%25 农、林、牧、渔服务业1.10% 26 农副食品加工业1.00%27 批发业1.00% 28 皮革、毛皮、羽毛(绒)及其制品业1.00% 29 其他采矿业1.00% 30 其他服务业4.00% 31 其他建筑业1.50%32 其他制造业1.50%33 其他制造业--管业3.00%34 其他制造业--水暧管件1.00%35 商务服务业2.50%36 食品制造业1.00%37 塑料制品业3.00%38 通信设备、计算机及其他电子设备制造业2.00%39 通用设备制造业2.00%40 畜牧业1.2041 医药制造业2.50%42 饮料制造业2.00%43 印刷业和记录媒介的复制印刷1.00%44 娱乐业6.00%45 造纸及纸制品业1.00%46 专业机械制造业2.00%47 专业技术服务业2.50%。
房地产项目经济测算全解析（含常用税费比例）
房地产项目经济测算全解析（含常用税费比例）来源:拓展老狗经济测算是一个大家经常问的问题，本文结合一个具体文件跟大家做一些分享。
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投资成本费用：对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：土地费用前期工程费房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）开发期间税费其他费用不可预见费等项目投资一、土地费用1.土地征收拆迁费：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。
农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。
城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
2.土地出让地价款：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。
以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。
土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。
许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。
3.土地转让费：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。
依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。
土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。
房地产行业税负及其影响因素研究——基于房地产开发与经营上市公司的数据
为了将房地产行业的总税负与其他行业进行
横 向 比较 ，本 文对 房地产 行业 的总 税负进 行 如下
定义 ：
总税负 ＝ （ 营业税金及附加＋ 当期实 际所得税 ）／总
收入
业所得税。在房地产交易环节 ， 买地支付的地价 款以及支付给施工单位的工程款 ，对方都已经缴 纳了营业税 ，但转让房产的价款 中都不能抵扣 ， 还应就全价缴纳营业税 ，这里存在重复征税 。另 外 ，土地增值税的税率太高，导致房地产企业逃 避税 款 的意 愿强 烈 ，手 段 多样 ，致使 税 款 流 失 。 ２ １ ，卖房卖地缴纳的土地增值税为 １ ７ 亿 ００年 ６ ２ 元 ，占税收总收人的 １７ ，而买房买地缴纳的 ．％ 契税为 ２４４亿元 ，占税 收收入 的 ３４ ，这个 ６ ．％ 数据说明土地增值税的高税率并没有发挥应有的 作用。
１２ １
财经 问题研 究
２１ ０ ２年 第 ８期
总第 ３５期 ４
平 远大 于其他 行业 。 以上 国内外关 于房 地产行 业税 负 的研 究 构成 本文的研究基础 ，但究竟房地产行业总收入 中税
的售房 款也按 核定 比率 征收 土地增 值税 。故 ，
土地增值税 Ｅ Ｒ＝ 年度 土地 增值税额／ （ Ｔ 本 当期营业
重 ；房 地产保 有 环节税 负 较轻 ，而 且存在 税 收漏
国外关 于 房 地 产 行 业 税 负 研 究 ，主 要 有 ： Ｃ ｍ ｎ 等研究 了 １ ｕ ｍｉｓ ４个 国家 的 ３ ０家 房 地 产 企 ０
洞 ，房 地 产 租 赁 环 节 的 税 收形 同 虚 设 Ｊ 张 海 。 峰研 究发 现我 国房地 产业 的税 负规划 不科 学 ，且
Ａ ｇ ｓ ，２ １ ｕｕｔ ０ ２
《房地产开发企业“营改增”税负研究》
《房地产开发企业“营改增”税负研究》一、引言随着中国经济的持续发展和税收制度的不断改革，营业税改征增值税（以下简称“营改增”）成为了一项重要的税制改革措施。
这一改革旨在优化税收结构，减轻企业税负，促进市场公平竞争。
对于房地产开发企业而言，“营改增”的实施对其税负产生了深远的影响。
本文将就房地产开发企业在“营改增”背景下的税负变化、影响因素及应对策略进行深入研究和分析。
二、房地产开发企业“营改增”的背景及意义“营改增”是中国税收制度的一次重大改革，将原先征收营业税的服务业改为征收增值税。
这一改革旨在避免重复征税，促进产业协调发展。
对于房地产开发企业而言，“营改增”的实施不仅改变了企业的税收环境，也对其经营管理产生了深刻的影响。
三、房地产开发企业“营改增”后的税负变化1. 税负总体情况：在“营改增”后，房地产开发企业的税负呈现出一定程度的波动。
由于增值税的计税方法和税率的变化，企业的税负在短期内可能出现增加或减少的情况。
2. 影响因素：税负的变化受到多种因素的影响，包括企业的规模、项目类型、成本控制、供应链管理等。
大型企业和项目复杂的企业的税负可能相对较高。
四、影响房地产开发企业“营改增”税负的因素分析1. 企业规模与项目类型：不同规模和类型的房地产开发企业在“营改增”后面临的税负差异较大。
大型企业和综合性项目可能面临更高的税负。
2. 成本控制与供应链管理：成本控制和供应链管理的有效性直接影响企业的税负。
有效的成本控制和供应链管理可以帮助企业降低税负。
3. 政策执行与理解：企业对“营改增”政策的执行和理解程度也会影响其税负。
企业应积极学习和理解政策，确保合规经营。
五、房地产开发企业应对“营改增”的策略建议1. 加强政策学习和理解：企业应加强对“营改增”政策的学习和理解，确保合规经营。
2. 优化成本控制和供应链管理：通过优化成本控制和供应链管理，降低企业的运营成本，从而减轻税负。
3. 提高财务管理水平：加强财务管理，确保财务数据的准确性和及时性，为决策提供支持。
2024年第二季度办税服务厅集中测试卷
2024年第二季度办税服务厅集中测试卷单选题1.根据《财政部税务总局住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》规定，自2024年1月1日至（），对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
[单选题] *A.2024年12月31日B.2025年12月31日(正确答案)C.2026年12月31日D.2027年12月31日2.建立税费服务质效回访机制，每日抽取部分来分局办理税费事项的企业纳税人缴费人名单，安排专人开展服务质效跟踪回访，及时收集纳税人缴费人评价意见，有针对性地抓好整改。
每日回访比例不低于（），建立回访台账，详细记录回访时间、收集意见建议等内容。
[单选题] *A.10%B.20%(正确答案)C.30%D.40%3.根据《行政许可法》和国家税务总局有关公告的规定，税务行政许可项目包括（）。
[单选题] *A确定发票印制企业B对纳税人延期缴纳税款的核准C对纳税人延期申报的核准D增值税防伪税控系统最高开票限额审批(正确答案)4.根据《国家税务总局河北省税务局河北省财政厅河北省人力资源和社会保障厅中国人民银行河北省分行河北省医疗保障局关于优化调整社会保险费申报缴纳流程的公告》规定，自（）起，将此前实行的用人单位先向人力资源社会保障、医疗保障部门申报应缴纳的社会保险费，再依据两部门核定的应缴费额向税务部门缴费的流程，优化调整为用人单位直接自行向税务部门申报缴费。
[单选题] *A.2024年1月1日(正确答案)B2024年5月1日.C.2024年7月1日D.2024年10月1日5.下列办税服务厅中存在的情况，符合要求的是（）。
[单选题] *A.工作时间窗口人员小张在休息室打电话且未放置“暂停服务”标志牌B.导税人员在自助办税区辅导纳税人，导税台无人值守，电话响个不停C.已到下班时间，税务人员小张继续为纳税人办理业务直至纳税人离开(正确答案)D.李某到大厅咨询税收优惠政策，窗口人员让其拨打12366进行咨询6.办税服务厅根据窗口数量、人流量和业务量等因素，合理安排导税人员数量。
房地产开发项目全程税务测算
房地产开发项目全程税务测算（一）—耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税目录一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种二、涉及税种的相关规定及测算方式（一）耕地占用税1.纳税人及测算方式2.耕地占用税与土地成交价款的关系（二）契税1.纳税人及测算方式2.市政建设配套费是否缴纳契税（三）城镇土地使用税1.纳税人及测算方式2.城镇土地使用税纳税义务的开始与终止时间3.地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税（四）印花税三、结语美国有句名言“只有税收和死亡不可避免”。
税，是企业在发展过程中必然发生的，并且行业不同税额不同。
而房地产开发企业在目前的经济形势下，开发项目溢价程度高（尤其是在土地价格较低的情况下拿地的房地产开发企业），导致综合税负所占比重越来越高。
因此，房地产开发企业的税负是老板非常关心的问题。
要解决房地产开发企业税负问题并进行合理的税务规划，就需要先了解房地产开发项目运作过程中涉及的税种，以及这些税种的测算方式和缴纳方式，从而才能有针对性的采取相关措施来解决房地产开发企业的税负问题。
本文主要从房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种以及测算方式两个方面入手解析以上问题。
鉴于篇幅有限，此次仅介绍契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税相关规定。
一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种房地产开发企业取得土地前后涉及的主要税种包括：耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税。
在预售阶段开始后，房地产开发企业涉及的主要税种有：增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等（见下期：房地产开发项目全程税务测算（二））。
在对以上税种进行提示后，接下来了解以下各税种的具体规定、测算以及缴纳的时间，从而整体上对房地产开发项目涉及的税种有所把握。
二、涉及税种的相关规定及测算方式（一）耕地占用税房地产开发项目因为所处地域不同，操作方式有很大差异。
有很多地方的房地产开发企业在未通过招拍挂取得土地之前，就已经实际占用了耕地，甚至进行了违规建设。
房地产企业税负测算表
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
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编制人：
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项目整体应交 增值税税负
增值税及附加
率
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项目整体应交 营业税税负
营业税及附加
率
0
5.56%
营改增税负增 营改增税负
减
增减率
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房地产增值税负测算表
公司名称： 收入项目
序号 1 2 3 4
收入类型 销售不动产 不动产出租 ……
合计
编制日期：
单位：元
含税收入金额 不含税金额 适用税率 销项税额
0.00
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0.00 0.00
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扣除项目 序号
成本费用项目
预算或实际金额
其中：可抵扣增 值税含税金额
适用税率 进项税额
开发成本
一 土地征用及拆迁补偿费 二 前期工程费 三 基础设施费 四 建筑安装工程费 五 公共配套设施费 六 开发间接费用 七 不可预见费
房地产增值税税负率测算
房地产增值税税负率测算在房地产行业中，增值税税负率的测算具有重要意义。
它不仅关系到企业的税务成本和经营效益，也对政府的税收征管和宏观调控起着关键作用。
那么，究竟如何进行房地产增值税税负率的测算呢？首先，我们要明确增值税税负率的概念。
增值税税负率是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例。
对于房地产企业来说，其增值税的计算较为复杂，涉及到多个环节和项目。
在房地产开发过程中，主要的收入来源是房屋的销售。
而增值税的计算，需要考虑到销售额、进项税额等因素。
销售额通常包括全部价款和价外费用，但不包括增值税本身。
价外费用则包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。
进项税额则是企业在购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产等过程中支付或者负担的增值税额。
在房地产开发中，进项税额可能来自于建筑材料的采购、施工服务的获取、设计咨询等方面。
要测算房地产增值税税负率，第一步是确定应税销售额。
这需要对销售合同、收款记录等进行详细的梳理和统计。
同时，要注意区分不同类型的房屋销售，如普通住宅、非普通住宅和商业用房，因为它们在增值税政策上可能存在差异。
第二步是计算进项税额。
这需要对企业的采购发票、费用支出凭证等进行认真核对和汇总。
在计算进项税额时，要注意抵扣政策的规定，例如有些进项税额可能不能全额抵扣，或者需要按照一定的比例进行分摊。
第三步是根据增值税的计算公式：应纳税额＝当期销项税额当期进项税额，计算出应纳增值税额。
第四步，将应纳增值税额除以当期应税销售收入，即可得到增值税税负率。
然而，在实际测算过程中，还需要考虑一些特殊情况和政策规定。
例如，房地产企业在预售阶段，可能会按照预征率预缴增值税。
在项目完工后，需要进行清算，重新计算实际应缴纳的增值税额，并对预缴的税款进行多退少补。
另外，土地出让金在计算增值税时可以扣除。
房地产评估师行业的税务评估报告
房地产评估师行业的税务评估报告根据您的要求，我给您写了一篇标题为“房地产评估师行业的税务评估报告”的文章。
请参考：房地产评估师行业的税务评估报告一、引言房地产评估师行业作为房地产市场中不可或缺的一环，其重要性逐渐凸显。
然而，在税务评估方面，该行业面临着一些挑战和问题。
针对这些问题，本文将就房地产评估师行业的税务评估报告进行探讨和分析。
二、背景介绍房地产评估师行业作为一个专业的领域，其主要职责是对房地产项目进行评估和估值。
然而，税务评估在房地产评估师的工作中占据重要地位。
税务评估师需要根据相关法律法规，对房地产项目的价值进行评估，以确定应纳税额。
三、税务评估的目的和意义税务评估是为了确定房地产项目的纳税基础和计算应纳税额，对纳税人和政府都具有重要意义。
对纳税人来说，准确的税务评估可以避免因低估或高估价值而导致的税负不平衡。
对政府来说，税务评估可以确保税收的公平和合理，维护税收秩序。
四、税务评估的方法和步骤在进行税务评估时，房地产评估师需要遵循一定的方法和步骤。
首先，评估师需要收集并分析有关房地产项目的相关数据和资料，包括项目的位置、面积、建筑结构、市场需求等。
然后，评估师可以采用市场比较法、收益法或成本法等方法，对房地产项目的价值进行估算。
最后，评估师将根据评估结果，编制税务评估报告，提供给税务部门和纳税人参考。
五、税务评估中存在的问题和挑战尽管税务评估在房地产评估师行业中具有重要意义，但仍然面临一些问题和挑战。
首先，评估师需要了解并掌握相关税法法规的变化和更新。
其次，评估师需要具备丰富的经验和专业知识，以应对复杂的税务评估案例。
此外，不同地区的税收政策和标准也会对评估结果产生影响。
六、解决问题的建议为了解决税务评估中存在的问题和挑战，房地产评估师可以采取以下措施。
首先，评估师应定期学习和更新相关法律法规知识，保持与时俱进。
其次，评估师应加强与税务部门的沟通和合作，及时了解最新的税收政策和标准。
此外，评估师还可以与其他相关专业人士合作，共同解决复杂的税务评估案例。
房地产业税负分析
十一五时期AB市城区房地产业税负分析内容摘要：房地产业税收是地方财政的重要支柱，本文通过名义税负与实际税负的对比，对AB市城区房地产业十一五期间税收负担进行了分析与评价，在此基础上提出了进一步加强房地产业税收分析监控和征收管理的建议。
关键词：房地产税收负担房地产业是进行房地产投资、开发、经营、服务的行业，属于第三产业。
AB市城区现有房地产企业308户，十一五期间，房地产税收收入占税收总额的比重平均达到21.85%，已经成为AB市地方经济尤其是区级财政收入的重要支柱。
本文就房地产开发企业商品房开发经营涉及的地方税税负进行分析，不包括二手房交易、房地产中介、物业管理、开发企业代扣代缴的个人所得税，同时，对在十一五期间非由地税征收的契税和耕地占用税，由于其统计数据、征管状况难以掌握，也不在分析之列。
一、现行房地产税收制度及十一五期间本市房地产业名义税负分析。
房地产业的经营过程一般分为流转环节（又划分取得、开发、转让、收益四个环节）和保有环节。
现行的房地产税收已进入到房地产业的各个环节当中，但在不同环节税种设置不同，税负水平也不同。
目前，涉及到税种主要有9种，分别是：取得环节的耕地占用税、契税；开发流转环节的营业税、城建税、土地增值税、印花税、企业所得税；保有环节的房产税、土地使用税。
具体如下所示（表1-1）。
表1-1 房地产业所涉税种情况表（一）房地产名义税负的特点1、从《房地产所涉税种情况表》（表1-1）可以看出，现行的房地产业税制，在税种的设置和税负水平设计上具有明显的“重流转、轻保有”的特征。
2、流转环节的名义税负虽重，但AB近几年房地产市场基本属于卖方市场，由于售房交易成本极易转嫁，流转环节的税负很容易转向消费者；在保有环节，房地产企业若发生房屋出租行为将会承受较重的名义税负（营业税5%，房产税4%或12%），但作为开发企业，将开发的商品房用于出租的情形少之又少，因此对实际税负的影响应该不大。
房地产纳税评估26项指标测试
房地产纳税评估26项指标测试一、地产评估特征：1、由于地产项目企业多采取项目公司的特点，传统评估指标失效。
（例如：销售收入变动率无意义）2、地产税收政策繁杂，因此地产评估必须建立在对地产特性政策熟悉的基础上。
3、地产评估涉及项目很多，最好能标准化、模块化，形成规定动作和自选动作相结合的体系。
二、收入方面（四个收入类型）（一）销售收入1、未完工开发产品收入2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、完工开发产品销售收入（二）预租及租金收入（财税【2010】121号）（三）视同销售收入（四）股权转让及股息红利三、成本费用方面（成本、费用、税金、损失）1、地产企业七大计税成本扣除步骤2、一些具体项目的扣除解读四、土地使用税时间1、土地使用税的开始缴纳时间：财税【2006】186号文件：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2、土地使用税停止缴纳的时间：财税【2008】152号文件：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
五、26项评估测试指标1、企业综合税收贡献率测试（预警值：低于8%）企业综合税收贡献率=(营业税+城建税+教育费附加+土增税+企业所得税) ÷本期收入×100%2、售房收入营业税测试A、测算缴纳营业税=已售面积（来源于房管局网站×均价×5%B、理论缴纳数据=（预收账款期末数－预收账款期初数＋本期营业收入）×5%C、实际缴纳营业税第一，若B ＜A，则可能备案房屋销售收入未记账，或者计入“其他应付款”科目，从而少缴营业税。
实际是销售面积比对；第二，若C ＜B，则可能虽然计入预收账款或者营业收入，但是未按照规定缴纳营业税。
房地产开发企业税务筹划分析
房地产开发企业税务筹划分析V V 黄鹂税务筹划对房地产企业十分重要，能够在合法范围内减少房地产企业的税费支出，优化资金配置。
同时，通过对各项税收优惠政策的合理应用，也能够减少应纳税额，在一定程度上增加房地产企业的资金流动性，助力房地产企业长远发展。
一、当前我国房地产开发企业税务筹划面临的挑战（一）贷款利息的抵扣问题同其他类型产业所不同的一点是，房地产开发企业在开发一个新的项目时，需要大量的资金投入，而为了获得充足的资金支持，房地产企业通常会选择将其开发的楼盘与土地进行质押，以获取长期贷款，而由于这些长期贷款的金额较高，房地产开发建设周期较长，要达到预售条件时才能逐步地实现资金回笼，因此借款资金占用金额较大、时间较长，在一个开发项目中需要承担较重的利息负担。
而根据财税〔2016〕36号文的规定，贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。
对于营改增前采取简易计税方式的老项目而言，贷款服务不可抵扣的进项税额不会导致增值税税负的增加，然而营改增后，一般计税项目不能抵扣利息费用的进项税额，将会导致增值税税负的增加。
（二）佣金费用企业所得税税前扣除问题根据财税〔2009〕29号文规定，企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，除保险企业外的其他企业，按合同确认的收入金额的5%计算限额。
新企业会计准则则要求与销售相关的佣金在与之相关房屋控制权转移前应计入合同取得成本。
近年来，房产市场行情需求锐减，开发商为了促进开发商品的销售，通常会给代理机构超过5%的佣金代理费，这就会导致企业所得税税负的增加。
而佣金计入合同取得成本后，较以前而言，佣金抵扣企业所得税的时间延后至开发产品移交时，若项目本身即为亏损项目，或者项目的实际毛利率低于当时的预计毛利率，则会存在前期多缴纳企业所得税，到尾盘销售时的亏损无法得到弥补。
根据目前现行的税收政策规定，只有因为土地增值税清算涉及的多交企业所得税，才可以申请退还，而像佣金这种税会差异导致的企业所得税整体税负的增加，是不能申请退还企业所得税的。
目前房地产企业的税负率是多少？
目前房地产企业的税负率是多少？
房地产行业一直备受老百姓关注，我们就以头部公司“万科地产”为例，一起来看看房地产公司的税负情况：
1、房地产企业都交哪些税？
根据2019年度的实际情况，万科地产集团有以下税种及税率：
企业所得税，国内公司适用25%，香港子公司适用16.5%，美国子公司适用联邦所得税率21%及各洲所得税率0~10%不等。
增值税2019年有过税改，即从原16%调整到13%，原10%调整到9%，是从4月1日开始执行的。
总体上来说，房地产企业要交的税费种类有7个，分别是企业所得税、增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、契税。
2、万科地产的税负率情况
先看看万科地产2019年应交税费情况：
2019年度，万科地产应交税费251.10亿元，实现营业收入3678.94亿元：
•公司整体税负率=6.83%；
•增值税税负率=0.89%；
•企业所得税税负率=3.54%；
•土地增值税税负率=1.9%。
2018年度万科地产应交税费187.30亿元，实现营业收入2976.79亿元：
•公司整体税负率=6.30%；
•增值税税负率=0.75%；
•企业所得税税负率=3.17%；
•土地增值税税负率=1.97%。
从万科近两年来的税负情况来看，总体上来说税负还是比较稳定的，整体税负率在6%~7%之间。
从万科地产这个地产头部公司，可见地产行业税负率大体水平。
-END-。
建筑工程项目“营改增”税负测算表-施工单位营改增税负及利润对比
47
9
安全网
0.23% 25.07 3% 0.73
24
10
油漆
0.13% 14.17 13% 1.63 13
11
天那水
0.14% 15.26 3% 0.44
15
12
砌体
1.81% 197.29 13% 22.70 175
13
水泥
0.97% 105.73 3% 3.08 103
14
砂浆
0.94% 102.46 3% 2.98 99
利润率
9.30%
营业税情况下盈利情况 利润 收入 利润率
390 10,900
3.58%
合同价（万 增值税税额 增值税税负率 增值税负率
建筑工程项目“营改增”税负测算表
10,900
销项税额
900
进项税额
3%
应交增值税
0.31%
增值税税负率
3.31%
900.00 568.67 331.33
“营改增”后情况
序号
成本构成
各成本占比 （%）
成本金额 （万元）
适用税率
理论税额
不含税成本
1
人工费
30.00% 3,270 3% 95.24 3,175
32
管理费
5.87% 587
0% 0.00
33
税收
4.51% 491.59 0% 0.00
34
利润
3.58% 390.22 3% 0.00
合计
100.00% 10,000
568.67 9,030
增值税情况下盈利情况 金额万元
销售收入
10,000.00
销售成本
9,029.87
出租房屋税负测算文档
出租房屋税负测算明晰广告公司将其位于市中心的一套原值为150000元的门面房出租给五鑫公司，按照协议规定，年租金收入30000元。
按照现行税法规定，明晰广告公司的税率将高达27。
68%。
计算过程如下：(1）应纳营业税=30000×5%=1500（元）（2)应纳城市维护建设税及教育费附加=1500×（7％+3％）=150（元）（3）应纳印花税=30000×0。
1％=30（元）（4）应纳房产税=30000×12％=3600（元）（5)应纳企业所得税=30000×25％=7500（元) （6)应纳税总额=1500+150+30+3600+1000 0=15280(元)（7）实际税后收益=30000—15280=14720(元）（8)税负率=15280/30000=51%通过计算,不难看出，出租房屋不仅缴纳的税种多，而且税赋率也高得惊人。
那么，明晰广告公司应当如何筹划才能降低税负呢？参考答案：房屋出租中房产税税收筹划要点和风险分析根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳,税率为1。
2%；房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率为12%.出租房屋的房产税税率是自用房屋的10部,且12％的房科税税率高于5％的营业税税率。
因此，部分房屋出租人对房屋出租过程中如何合理进行相当关注，如下将简单介绍房屋出租过程中房产税税收筹划的要点，及其相关的筹划风险。
一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款根据（87）财税字第003号的规定,“房产"是以房屋形态表现的财产.“房屋是指有屋面和围护结构可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖密池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等,不属于房产.筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明,从而达到少缴房产税的目的，如出租人既出租房屋又出租场地,既出租房屋又出租机器设备.如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，则仅需房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税.筹划风险：纳税人如实进行价款划分，并属于正当的税收筹划行为的，因此不存在风险.但出租人可能从少缴房产税的目的出发，提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款，从而达到少缴房产税的目的。
矛与盾！房地产行业异常风险指标和应付检查指南
矛与盾！房地产行业异常风险指标和应付检查指南第一部分：异常风险指标一、土地使用税计税依据偏低(低于当期购地面积)该指标主要监控纳税人土地使用税计税依据低于当期购地面积，将纳税人申报的契税权属转移面积与土地使用税本期申报总面积-上期申报总面积进行比对，指标异常指向纳税人有新增土地而土地使用税未增加的，可能存在延迟或少申报缴纳土地使用税的风险。
房地产开发企业应当核查近期是否存在购地行为，新购地块是否没有申报缴纳土地使用税。
二、房地产开发经营行业增值税预缴税金财务数据对比异常该指标将纳税人的预缴增值税的计税基数与账面预收账款、房管局项目房屋备案数据进行比对，异常一般指向纳税人少缴或没有及时预缴增值税的风险预警。
房地产企业应当通过房管部门项目房屋备案数据、核查企业预收账款及销售管理台账的实际情况，来自查是否存在少缴或者没有及时预缴增值税的情况。
三、房地产开发经营行业其它应付款变动异常该指标将纳税人历次纳税申报期财务报表中其他应付款余额进行比对，异常一般指向纳税人将收入计入其他应付款，造成不计、少计或延迟纳税的风险。
房地产企业应当核查其他应付款核算内容，分析异常变动的真实原因，排查是否存在不计、少计或者延迟计算收入的问题。
四、房地产开发经营行业企业所得税年度汇算特定业务调整财务数据对比异常该指标将纳税人企业所得税年度汇算特定业务调整数据(A105010)与财务报表预收账款数据进行比对，异常一般指向纳税人在企业所得税汇算申报时没有及时、足额的做特定业务纳税调整，造成少缴企业所得税的风险。
房地产企业应当核查预收账款是否做了纳税调整，重点排查是否存在没有按照A105010纳税申报表填表说明对预收账款、预计毛利额和税金及附加进行调整而造成少缴企业所得税的问题。
五、房地产开发经营行业土地增值税预缴计税依据财务数据对比异常该指标将纳税人预缴土地增值税的计税基数与账面预收账款、房管局项目房屋备案数据进行比对，异常一般指向纳税人少缴或未及时预缴土地增值税的涉税风险。