渭南市秦江物业有限责任公司、周秋龙物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

渭南市秦江物业有限责任公司、周秋龙物业服务合同纠纷民

事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷

【审理法院】陕西省渭南市中级人民法院

【审理法院】陕西省渭南市中级人民法院

【审结日期】2021.09.02

【案件字号】(2021)陕05民终1641号

【审理程序】二审

【审理法官】秦文强吴丽宁李谦

【文书类型】判决书

【当事人】渭南市秦江物业有限责任公司;周秋龙

【当事人】渭南市秦江物业有限责任公司周秋龙

【当事人-个人】周秋龙

【当事人-公司】渭南市秦江物业有限责任公司

【法院级别】中级人民法院

【原告】渭南市秦江物业有限责任公司

【被告】周秋龙

【本院观点】本案的争议焦点为上诉人是否应当为被上诉人履行供水义务。

【权责关键词】催告代理实际履行合同约定新证据诉讼请求维持原判

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【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应当为被上诉人履行供水义务。本案中双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》系其真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应认真遵守和履行，上诉人诉称被上诉人2014年之后再未缴纳物业费，已构成根本违约，但没有证据证明双方签订《前期物业管理服务协议》已经依法解除，其仍应当依法履行该协议。上诉人诉称双方签订的协议未约定上诉人的供水义务，但双方签订的《前期物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容二项约定“房屋公用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水到水箱加压水泵……。”，经审理查明涉案小区90%业主已入住，涉案小区其他业主供水正常，被上诉人亦诉称是上诉人因与其的其他纠纷，将上诉人管理的被上诉人的入户水阀关闭，故上诉人应当依法诚实守信履行合同约定义务，依法依约为被上诉人履行合同约定的供水相应义务。至于双方物业费用缴纳产生的纠纷，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二、三款的规定，上诉人可以催告被上诉人在合理期限内支付，合理期限仍不支付的，可以提起诉讼或者申请仲裁，但不能采取停止供水的方式催缴物业费。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，原审认定事实清楚，判决正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人渭南市秦江物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 18:40:20

【一审法院查明】一审法院认定事实：2010年8月16日，原告周秋龙与渭南高新区天时置业有限公司签订《商品房买卖合同》(编号：GF-2000-0171)，购买涉诉房屋，成为渭南市高新区新盛路中段高新大厦(F某)幢806号房(南户)的业主。2013年7月23日原告与被告秦江物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由被告为原告提供物业管理服务，双方对各

自的权利义务进行了约定；同日，双方签订了《房屋交接书》但原告一直未装修、使用案涉房屋。2020年，原告欲装修案涉房屋，多次与被告协商供水事宜未果，故诉至法院，要求判如所请。截至庭审时，案涉房屋仍然处于无水的状态。另查，2013年7月22日，原告周秋龙向被告秦江物业公司缴纳2013年第三、四季度的物业费等共计866元，之后再未缴纳过物业费等费用。此外查明，被告秦江物业公司自开发商向其交房之日起，即向案涉房屋所在大楼提供物业管理服务至今，且案涉小区尚未成立业主委员会。

【一审法院认为】一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，原告周秋龙与被告秦江物业公司双方签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思之表示，未违反法律、行政法规等强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照协议约定各自享有权利，承担义务。本案原告作为案涉房屋的业主，要求被告为其履行供水义务，被告作为案涉房屋的物业服务公司，应当向业主提供最基本的供水服务，保证业主用水通畅。被告辩称双方签订的《前期物业管理服务协议》中未约定被告有为原告供水的义务，供水系供水企业的责任，不是被告的责任。庭审中，原告表示案涉高新大厦90%业主已入住，被告对此未提出异议，据此表明，被告已保证案涉房屋所在小区的其他业主供水畅通，故其以供水义务系供水企业的责任来抗辩的理由，依法不能成立。关于被告辩称原告未缴纳物业费已构成根本违约一节，民法典明确规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。故原告未缴纳物业费与被告不履行供水义务系不同的法律事实，被告可通过诉讼等方式来维权，而非通过限制业主用水的方式来维护自身的权利。关于被告辩称双方签订的《前期物业管理服务协议》已超过5年正常合理期限，双方未续签物业合同，原告没有证据证明双方签订的前期物业服务合同在合同期限内一节，民法典规定，物业服务期限届满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供

物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。本案中，案涉高新大厦尚未成立业主委员会，在未有新的物业服务公司进入之前，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》继续有效，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。故对于被告的该辩称意见，没有法律依据，不予采信。综上，对原告主张要求被告立即履行为原告房屋供水的义务，一审法院予以支持，被告应当立即履行该义务。关于原告周秋龙主张被告秦江物业公司赔偿其2020年4月至2021年1月的租房费用8400元一节，因被告对原告2020年3月曾多次向其主张供水的陈述不予认可，且原告提交的租房合同未有其他证据相佐证，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条、第九百四十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《物业管理条例》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告渭南市秦江物业有限责任公司立即履行为原告周秋龙供水的义务；二、驳回原告周秋龙的其余诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告渭南市秦江物业有限责任公司负担。二审审理过程中，双方均未提交新证据。二审认定事实与一审认定事实一致，对一审认定事实，二审予以认定。

【二审上诉人诉称】秦江物业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决主文第一项，上诉人没有为被上诉人供水的义务；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案双方当事人签订的物业服务合同未实际履行，被上诉人仅缴纳物业费至2013年年末，之后再未缴费，已构成根本违约，且合同内容并未约定上诉人有供水义务，现主张上诉人履行供水义务，于法无据。被上诉人没有充分证据证明其为涉案房屋的业主。

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