房地产工程的开发管理及规划研究

房地产工程的开发管理及规划研究

摘要：随着房地产行业内部的竞争日益激烈，为了实现自身长足的发展，必须做好房地产开发项目工程管理工作。房地产开发项目是一项周期性较长且较为复杂的工程，需要做好项目工程管理才能逐步实现房地产经济、社会、生态和谐的统一。本文分析了房地产工程的开发管理及其规划。

关键词：房地产；工程管理；规划研究

一、房地产开发项目工程管理的意义

1、房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理与项目安全管理。

2、房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效促进房地产施工企业严格按照设计及施工标准进行施工，保证施工质量，实现房地产公司获得最大经济效益的目的。

3、在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最大的经济效益。

二、房地产开发项目工程管理要点

1、重视项目规划设计

规划设计是房地产开发建设的源头，作为房地产开发建设应该十分重视这一重要环节。在市场经济条件下，房地产开发企业要保（持）证自己所开发的产品适应市场需要，具有一定的竞争能力,就必须具有超前意识。所谓超前意识,就是要从高起点起步,充分考虑人们对房屋产品和居住环境要求的不断变化,要从房屋的使用功能、项目的合理布局、建设造型、建设材料的选用、室外环境的布置、开发项目的安全舒适程度等多方面考虑。因为,一个房地产开发项目的建设,需要几年的时间,但其使用周期却长达几十年,甚至上百年。科学的发展、技术进步、

经济增长、生活水平的提高,使购房人对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。作为房地产,亦称不动产,水电气等配套设施、安全防范设施设备、绿化布置方案、消防设施设备的配置、垃圾处理方式等诸多细节均要考虑周全。总之,规划设计阶段,开发建设企业应该请诸多方面的专家,当然也应该包括物业管理方面的专家,从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和国家有关规划设计规范的要求等多方面,科学的规划设计出适合市场需求的合格项目。

2、不断规范建设项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为

完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包

合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。

在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、

企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质

量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的

施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

3、加强施工阶段的质量控制

明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战

略和产品策划定位有关,同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。

因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤

害,失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大,综合开发绩效降低。那么,如何

准确地确定质量目标?首先,要进行质量投入的收益和费用分析,要树立开发项目

全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本；适当增加预

防成本,大力降低事故成本。

4、加强项目成本管理

施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的

索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是进度计划变

更、设计变更、工程项目变更和施工条件变更。控制变更的关键在于开发商，应

建立有关工程签证的管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权和

分工，确保签证的质量，杜绝虚假不实的签证的发生。为了确保工程签证的准确，

首先要强调办理工程签证的及时性；其次，对签证的描述要求准确，要求隐蔽签

证要以图纸为依据，并且标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量的完成情况，若被

隐蔽部位的工程量不能在图纸上确定，还要标明几何尺寸及附上简图。对施工图

以外的签证，必须写明事由、时间、地点、原始数据或几何尺寸及照片资料等，

不允许笼统地签注工程造价和工程量。在签证发生后应根据合同规定及时处理，

审核应严格执行国家定额与有关规定，不得随意变通。同时要加强预见性，和尽

量减少签证发生。

三、规划管理

规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设

计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制

和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划

管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是

“管理”，后者面向的是“设计”。规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理

系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息

系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通

过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平，要做的具体工作包含

以下几点：

1、开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中

输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正

的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

2、规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中

自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向

GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习

惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制