2010年土地估价师考试土地估价理论与方法考前冲刺试卷(3)-中大网校

2010年土地估价师考试土地估价理论与方法考前冲刺试卷（3）总分：100分及格：60分考试时间：120分
(10题，题号1～10。

请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。

每题1分，共10分。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)
(1)一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。

（）
(2)预付地价款的利息额应以整个开发建设周期的一半计算。

（）
(3)征地费用越高，土地的价格也就越高。

（）
(4)土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位，是内部特性和外部条件相对均一的地块。

（）
(5)对附有建筑物的土地进行估价时，只有当建筑物比较新且处于最有效使用状态时，剩余法才是最有效的方法。

（）
(6)宗地估价报告必须由实际参加评估工作的人员编写。

（）
(7)还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。

（）
(8)使用者在占有某块土地时，土地只能提供现时的纯收益。

（）
(9)成本逼近法与一般房地产估价中的成本法不同，后者是假设地价为已知，而前者却是用来推算地价的（）
(10)城镇土地分等对象为土地总体利用规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。

（）
(共60题，题号11～60。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

每题1分，共60分。

选错不得分，不倒扣分)
(1)商业服务设施的集聚程度，可以用来表示（）。

(2)（）是指与其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。

(3)工业区位理论的核心就是通过（）、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

(4)某城市四级工业用地基准地价为300元/㎡，设定的土地开发状况为四通一平(通上水、通下水、通电、通信和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40元/㎡、30元/㎡。

若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到（）元/㎡。

(5)剩余法是在估算开发完成后不动产（）价格的基础上，扣除一系列费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的方法。

A. 正常交易
B. 特殊交易
C. 登记
D. 成本
(6)采用剩余法估价时，查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况等为估算（）提供依据。

(7)期日修正可以采用（）指数来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。

(8)市场比较法仅适用于（）的地区。

(9)级差地租I：是指农业工人因利用（）所创造的超额利润而转化的地租。

A. 肥沃程度高和位置较好的土地
B. 追加投资
C. 提高生产率
D. 土地所有权垄断
(10)根据剩余法计算得到的剩余值为2000万元，取得土地使用权的法律估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%，则待估土地地价为（）万元。

(11)基准地价系数修正法是通过对待估宗地（）的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。

(12)土地价格高低取决于可以获取的（）高低。

(13)银行储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时，地价会（）。

(14)某宗地房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为（）万元。

(15)任何一个购买建筑物的个人，不会用（）重建效用相同的建筑物的价格，去购买目前已存在的建筑物。

(16)地租的占有是土地（）借以实现的经济形式。

(17)让·巴蒂斯特·萨伊地租理论的基础是（）。

(18)用市场比较法评估土地得到的价格称为（）。

(19)对土地使用者而言，随着使用者可使用年期减少和初始土地使用权价格的摊销，其土地使用权价格会（）。

(20)（）是指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对有百分比的指数。

(21)（）中的成本是指土地的原购买价格以及土地再转让期间投入的土地资本现值。

(22)有四宗土地，土地状况基本相同，但土地坡度不同，第一块为0．5m，第二块为0．7m，第三块为1m，第四块为1．5m，那么第（）块土地地价较高。

(23)标准差系数的功用在于（）
A. 比较两个或两个以上不同水平平均值的代表性
B. 说明同一总体中各标志值的平均离散程度
C. 说明某一标志在总体中的最大数值差
D. 说明同一总体中各标志值的离散程度
(24)土地估价中经常采用的市场比较法是以（）原则为基础。

(25)建筑物的基本功能是满足人们（）需要。

(26) 划分地价等级的计算步骤是以（）开始，到把同一地价等级内的各个区段地价进行众数或算术平均，计算出各等级的土地价格结束。

(27)宗地地价评估成果为（）
A. 宗地地价修正系数表
B. 基准地价图
C. 土地估价报告书
D. 基准地价表
(28)有一宗房地产总价为100万元，又知综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元。

(29)资本主义地租的两种基本形式是（）地租。

(30)土地价格是（）的购买价格。

(31)据报载：截止到2001年底，某市有高科技园区3个，已征土地632.5公顷，占该市各类开发区已征土地总面积的18%，文中所用的三项统计指标分别为（）。

A. 总体单位总量指标；总体标志总量指标；结构相对指标
B. 总体单位总量指标；总体标志总量指标；比较相对指标
C. 总体标志总量指标；总体单位总量指标；比较相对指标
D. 总体标志总量指标；总体单位总量指标；结构相对指标
(32)在市场经济条件下，决定商品的价格的主要因素是（）。

(33)由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行（）修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。

(34)资产阶级经济学回避了地租所反映的经济关系的本质，把地租定义为（）。

(35)某城市地价与容积率的关系：以容积率等于3为基准，容积率每增加O.1，宗地地价就提高5个百分点。

设A宗地单位地价为2000元/m<SUP>2</SUP>，容积率为3.6；B宗地容积率为 3.2，则在其他条件相同的情况下，B宗地单位地价估计应为（）元/m<SUP>2</SUP>。

A. 2200
B. 1667
C. 1692
D. 2364
(36)（）理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。

(37)市场比较法的估价步骤包括：①调查与选择比较案例；②交易情况修正；③个别因素比较与修正；④其他相关修正；⑤估价期日修正；⑥确定价格可比基准；⑦区域因素比较与修正；⑧确定比准价格。

估价步骤顺序正确的是（）。

(38)马克思把地租区分为（）。

(39)地租是扣除（）后的余额。

(40)剩余法是根据（）来估算土地价格的一种估价方法。

(41)目前，我国实行土地（）。

(42)土地价格高低取决于可以获取的（）高低。

(43)某商业企业拟改制上市，其用地面积为950㎡，属于划拨用地，现需补办出让手续。

经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为6万元，土地还原率为6．0%，当地政府收取出让金标准为地价的40%，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为（）万元。

(44)还可以利用相应的租赁实例测算土地租金的方法是（）法。

(45)路线价估价法基本公式的表示形式是（）。

(46)影响土地区位的最重要因素是（）。

(47)在一定区域内设定的，且在一定范围内具有相应的代表性，可起示范作用的若干宗地是（）。

(48)某路线价区段的临街宗地大部分的深度为16m，则其标准深度应为（）m。

(49)根据《土地管理法》的规定，土地补偿费是按该地块被征用前3年平均年产值的（）倍计算。

(50)土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的（）。

(51)下列对成本逼近法描述正确的是（）。

(52)路线价是不同用途土地分,NN算的路线价区段的（）。

(53)对工业区位模式产生重大影响的是（）。

(54)市场比较法与（）类似，其基本原理是替代原理和区位理论的具体运用。

(55)地价具有明显的（）。

(56)市场比较法仅适用于（）的地区。

(57)据统计分析，某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于3为基准，容积率每增加0．1，宗地地价就提高5个百分点。

设A宗地单位地价为2000元/㎡，容积率为3．6；B宗地容积率为3．2，则在其他条件相同的情况下，B宗地单位地价估计应为（）元/㎡。

(58)（）多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。

(59)有一栋房屋，占地面积为30㎡，建筑面积为36㎡，耐用年限65年，已使用15年，重置价格为54000元，残值率为20%，则该栋房屋的现值为（）元。

(60)有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。

又知土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗土地的年纯收益为（）万元。

(共15题，题号61～75。

每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

每题2分，共30分。

选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得0．5分)
(1)房地出租中管理费的计算方法有（）计算。

(2)用于评估基准地价的数据样本数量不足时，可采用（）等方法，以保证样本数据量符合数理统计要求。

A. 延长收集资料时间
B. 扩大资料收集范围
C. 进行均质区域归类
D. 其他区域的样本进行修正
(3)确定客观收益一般要考虑以下条件（）
A. 实际取得的收益
B. 具备良好素质及正常使用者使用产生的收益
C. 持续且有规律产生的收益
D. 安全可靠的收益
(4)土地的收益可以分为（）。

A. 客观收益和主观收益
B. 土地收益和房屋收益
C. 客观收益和实际收益
D. 有形收益和无形收益
(5)应用市场比较法应具备的条件时（）
A. 不动产市场发达
B. 交易案例丰富
C. 交易资料可靠
D. 交易类型全面
(6)计算区段地价的方法主要有（）。

A. 取众数
B. 取中位数
C. 算术平均数
D. 几何平均数
(7)承租土地使用权的价值主要体现在（）。

A. 通常实际支付租金低于市场租金
B. 租期较长
C. 有优先续租的权利
D. 有转租、转让的权利
(8)下列选项中，不属于定额折旧，同时与建筑物的耐用年限有关的方法是（）。

A. 新旧程度折旧法
B. 平均年限折旧法
C. 偿债基金法
D. 年数合计法
(9)标定地价的作用体现在（）。

A. 征收土地使用税的依据
B. 确定土地出让使用权出让金的依据
C. 确定土地有偿使用收益中央与地方分成的依据
D. 企业土地作价入股的标准
(10)以下表述正确的有（）。

A. 实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成。

B. 实质租金一支付租金+保证金×月（年）利率
C. 支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金。

D. 支付租金一实质租金+保证金×月（年）利率
(11)工业区位理论的核心就是通过对（）相互作用的分析和计算，找出工业产品生产成本的最低点，作为配置工业企业的理想区位。

A. 运输成本
B. 销售成本
C. 劳工成本
D. 集聚因素
(12)开发费、专业费在建筑期内的利息（）计算。

A. 以全部开发费、专业费按全部建筑期
B. 以全部开发费、专业费按建筑期的一半
C. 以全部开发费、专业费的一半按建筑期的一半
D. 以全部开发费、专业费的一半按全部建筑期
(13)国家限制国有土地使用权协议出让的最低价是为了（）
A. 减少国有土地使用权的转移
B. 防止地方政府在出让过程中采取不正当竞争方式，随意压低地价，造成国家土地收益的流失
C. 增加土地使用权出让的透明度，便于上级对出让行为监督
D. 便于土地使用者了解国家对不同地区、不同行业的地价优惠，确定合理投资方向
(14)在运用市场比较法时，对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有（）
A. 简单平均法
B. 加权平均法
C. 取中位数法
D. 取众数法
(15)土地价格的类型按土地存在的形态可分为（）价格。

(共3题，有相关15小题，题号76～90。

每小题有A,B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

每小题2分，共30分。

选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分)
(1)某一中等城市，经对周边县改区后扩大为大城市，根据地价管理的要求需作基准地价更新评估。

现委托一土地评估机构进行评估。

基准地价评估期日为2004年1月1日。

该机构在评估过程中调查了下述资料：(1)调查的样点中，有一个样点P为临街商业店铺，位于二级地，租金为2000元/月，租约签订的时间为2004年1月10日，出租方需支付有关税费为800元/月，砌体结构房屋，重置造价为1200元/㎡，7成新，耐用年限50年，残值为0，土地面积60㎡，建筑面积45㎡。

(2)样点M为住宅用地，位于一级地，2003年5月30日的出让地价为1800元/㎡，出让年期为50年，容积率为2．0。

(3)该机构测算的土地还原率为6%，综合还原率为7．3%。

2003年该城市住宅地价每月递增1%。

商业一、二级地的基准地价平均容积率为1．8，住宅一、二级地的基准地价平均容积率为1．5。

在样点地价计
算过程中，认为容积率与地价呈正比关系。

(2)划分土地级别后，测算级别地价时调查的样本资料要求（）。

(3)由于是新扩建大城市，个别区域或级别没有样点地价或样点地价较少，其基准地价评估的技术方法为（）。

(4)样点P的实际交易地价(按无限年期算)为（）元/㎡。

(5)按照基准地价内涵，样点P修正后的地价为（）元/㎡。

(6)按照基准地价内涵，样点M修正后的地价为（）元/㎡。

(7)基准地价除具有全域性、分用途的特点外，还具有（）的特点。

(8)某工业开发区土地总面积为5k㎡，道路、绿化等基础、公用设施占地1．5k㎡，现已完
成“七通一平”开发建设。

根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为400元/㎡。

另据调查，该区域土地增值收益率为25%。

现拟出让该工业开发区内一宗工业用地Y，出让年限50年，土地面积为10000㎡，土地还原率为7%。

(计算结果保留到整数位)根据上述材料，回答{TSE}小题的问题：
(9)若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为（）元/㎡。

(10)y宗地出让土地的总价为（）万元。

(11)采用成本逼近法确定土地价格时，除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上（）。

(12)(一)某评估公司受托评估H地块50年土地使用权价格，该宗地土地面积为1500㎡。

估价师在该区域内收集到以下资料：(1)A地块建筑面积为1000㎡，占地面积2000㎡，是甲企业出地，乙企业出资建成的，出资方出资总额200万元，分得建筑面积600㎡，房屋建筑造价及有关税费总计2000元/㎡。

(2)B地块土地面积为50亩，原为丙企业使用，后被丁企业兼并，丁企业一次性支付各种补偿总计3000万元，其中向政府补交土地出让金300万元，机械设备及房屋等评估值为710万元。

(3)C地块土地面积为1500mz，因某种原因原土地使用者急于转让，李某则以50万元得到该地块。

(4)D地块为场地出租，出租方出租该地块的年净收益为42元/㎡，根据双方约定，城镇土地使用税由承租方交纳，每年3元/㎡，土地还原率为6%。

(5)各地块与待估地块比较系数如下表：
(13){TS}D地块的单位面积地价为（）元/㎡。

(14){TS}根据已知条件及比较案例选择的原则，应选择( )地块作为待估土地的比较案例。

(15){TS}市场比较法估价，在选择比较参照的交易案例时，应符合的具体要求包括（）。

答案和解析
(10题，题号1～10。

请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。

每题1分，共10分。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)
(1) :0
(2) :0
(3) :0
(4) :0
(5) :1
(6) :1
(7) :0
(8) :0
(9) :1
(10) :0
(共60题，题号11～60。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

每题1分，共60分。

选错不得分，不倒扣分)
(1) :B
(2) :C
(3) :C
(4) :D
(5) :A
(6) :B
(7) :C
(8) :D
(9) :A
(10) :C
(11) :B
(12) :C
(13) :C
(14) :C
(15) :A
(16) :B
(17) :C
(18) :A
(19) :B
(20) :A
(21) :D
(22) :A
(23) :A
(24) :B
(25) :D
(26) :A
(27) :C
(28) :C
(29) :C
(30) :D
(31) :A
(32) :B
(33) :D
(34) :D
(35) :C
(36) :C
(37) :A
(38) :B
(39) :A
(40) :D
(41) :B
(42) :C
(43) :A
(44) :D
(45) :D
(46) :B
(47) :C
(48) :D
(49) :C
(50) :D
(51) :A
(52) :C
(53) :D
(54) :D
(55) :D
(56) :D
(57) :D
(58) :C
(59) :C
(60) :D
(共15题，题号61～75。

每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

每题2分，共30分。

选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得0．5分)
(1) :B, C
(2) :A, B, C
(3) :B, C, D
(4) :C, D
(5) :A, B, C
(6) :A, B, C, D
(7) :A, C, D
(8) :A, C, D
(9) :B, D
(10) :A, B
(11) :A, C, D
(12) :B, D
(13) :B, C, D
(14) :A, B, C, D
(15) :A, B, C, D
(共3题，有相关15小题，题号76～90。

每小题有A,B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

每小题2分，共30分。

选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分)
(1) :D
(2) :C
(3) :B
(4) :B
(5) :D
(6) :C
(7) :B, C, D
(8) :B
(9) :D
(10) :C
(11) :A, B, C, D
(12) :A
(13) :C
(14) :B
(15) :A, C, D。