如何评判一家购物中心之三业态分析

如何评判一家购物中心之三：业态分析
3.1 业态是什么？
业态是针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。

3.2 业态的分类
购物中心的业态可分为零售、娱乐和餐饮三大类。

商业：娱乐：餐饮 = 52:30:18
这个比例被称为商业黄金分割定律。

对不同的国家、地区、项目，其指导意义不尽相同，但在一个更加以人为本的体验经济时代，要在激烈的市场竞争中取得更大优势，对娱乐配套进行更大的投入是十分必要的。

还有一种比例为：商业：娱乐：餐饮 = 55:25:20
香港购物中心的商户结构大体会有四大类商户，即服装配饰鞋帽、美食、珠宝精品、美容美发个人护理等商户。

其中，服装配饰鞋帽的商户数量是最多的，其次是美食、珠宝精品、美容美发个人护理等类商户，这四大类商户构成了购物中心商户的主体。

在香港现存的购物中心当中，餐饮平均占到香港购物中心总承租面积的25％以上。

其中社区型购物中心所占比例最高，餐饮平均占到总承租面的28％。

区域型购物中心略低，平均占到总承租面积的22％。

深圳万象城业态组织
店铺数量主力店5家(real时尚百货、Ole超市、嘉禾影院、冰纷万象滑冰场，顺电)，餐饮44家，其余213家
业态面积比例主力店/次主力店40%，国际名牌3%，精品店22%，餐饮15%，娱乐20%
深圳COCOPARK业态组织
店铺数量：主力店2家(百老汇影城、吉之岛超市)，餐饮40家，其余128家。

业态面积比例：零售47%，餐饮41%，服务7%，电影院5%。

香港圆方业态组织
业态面积比例：主力店2家(Threesixty超市、The grand影院)占23%，其他77%。

名牌购物 26.11%，餐饮12.74%，娱乐21.02%，服装14.65%，美容25.48%。

3.3 购物中心中业态的五个考虑因素:
内容:包含零售、娱乐和餐饮三大类。

大小：一般来说，主力店面积>2000平米，次主力店面积〉1000平米，精品店面积<200 平米。

形状：精品店进深 <20m，长宽适合比例为2：1；百货等主力店尽可能方正。

位置：主力店尽量布置在主流线端部，餐饮、娱乐业态适合布置在主流线端部及顶部。

相互关系：
a将餐饮场所设置于溜冰场上空或周围，推动娱乐观赏化、餐饮娱乐化
b 不让主力店占据一整层的面积，而是要让它多层分布；电影院分层进出，使进出场人流分开，带动两层人气。

c 餐饮设置一般采取集中和分区相结合的方法，多点多层，低层以轻餐饮为主，高层可布置大型餐饮。

将美食广场安排在购物中心的顶楼，形成吸引人流的磁极。

d平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营。

e同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层。

f 顶楼设置特色化，让顾客情不自禁往上走。

3.4 主力店
主力店是指在项目定位功能组合下，对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户，面积占比比较大。

在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。

次主力店跟主力店的前提定位是一样的，也是在项目定位和功能组合之下，在客流带动、品牌引领、收入贡献上只是一个方面；而主力店是全方位的。

大家会发现一个特点，我们把面积这个维度在次主力店中给去掉了。

次主力店主要是凸现项目之下的品牌引领功能。

通俗来说，如果作为主力店，我们更强调它综合功能下的作用。

次主力店可能是单一维度下的品牌引领作用。

比如星巴克，还有健身中心等等，这都是次主力店的考虑。

尽管有些面积比较大，也是次主力店。

主力店主要体现的是对整个购物中心客流吸引的核心作用；同时，对整体的定位和安全性起到支撑作用。

在整个购物中心中的面积占比比较大，或者在其业态中数量旗舰店类型。

主力店是购物中心吸引客流的主要来源，对聚集人气和组织人流有着重要作用。

它把人流从一个主力店吸引到另一个主力店，在这个过程中引导着顾客经过其它店铺，从而提高购物中心整体的商业价值。

主力店一般包括：百货商店、超市、电影院、冰场、儿童主题乐园、电玩城等。

3.4.1 电影院
a 规模
根据《电影院建筑设计规范》：
特大型：1801座以上，宜有11个厅以上，平均164座／厅；
大型：1201～1800座，宜有8～10个厅，平均150～180座；
中型：701～1200座，宜有5～7个厅，平均140～171座；
小型：700座以下，不宜少于4个厅，平均175座／厅。

b 位置
根据《建筑设计防火规范》5.1.1A条放映厅、游戏厅,卡拉OK厅等娱乐场所，宜设置在一、二级耐火等级建筑内的首层、二层或三层的靠外墙部位，不应设置在袋形走道的两侧或尽端。

当必须设置在建筑的其他楼层时，尚应符合下列规定：
一、不应设置在地下二层及二层以下。

当设置在地下一层时，地下一层地面与室外出入口地坪的高差不应大于10m；
二、一个厅、室的建筑面积不应大于200m2
但有些地区电影院设置在四层或四层以上，其放映厅可大于200 m2但小于400 m2。

具体实现需与当地规划、消防部门协商。

c 放映厅
放映厅大小（大地影院标准）
大厅401平米以上
中厅201～400平米
小厅200平米以下
放映厅人均面积：观众厅人均面积约为1.0~1.2 m²。

放映厅比例：观众厅的长度与宽度比例（1.5±0.2）：1。

楼面均布活荷载：3 KN /m²。

放映厅净高：
例：一个10M净宽的观众厅，做9米宽银幕，电影院的变形宽银幕屏幕比例是2.35：1该厅高度确定的计算公式为：1.2+9/2.35+0.5≈5.53M。

电影业界有着多种多样的画面比例格式，但有两种“标准”比例占据着主导地位：学院宽银幕（Academy Flat，1.85:1）和变形宽银幕（Anamorphic Scope，2.35:1）。

其他画面比例还有1.66:1和2.20:1（70mm胶片）等。

标准的IMAX银幕为22m X 16m，但完全可以在更大的银幕播放。

国内大部分银幕为22m X 12m
3.4.2 滑冰场
奥林匹克国际标准30 x 60＝1800平米，四角转弯半径8.5米。

商业用途20 x 40＝800平米，四角转弯半径≥4.8米。

净高不低于6米。

冰面高度比楼层高度低0.5米左右，滑冰场场内高度与冰面高度接近。

冰面厚度20 mm较为经济。

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