中美房地产市场泡沫的对比探析

中美房地产市场泡沫的对比探析
摘要：近几年我国的住房价格表现出了比较强烈的涨势，住房价格的异常波动带来了高杠杆率，大量场外资金加杠杆投机推动产生大量房地产市场泡沫，部分城市的房地产市场泡沫破灭会对我国宏观经济环境造成严重冲击，甚至有可能引发次贷危机。

美国房地产市场上信用衍生产品的滥用催生了房地产市场泡沫，在紧缩的货币政策与资金链条断裂的作用下爆发次贷危机，对我国房地产市场的发展有一定的警示作用。

当前我国住房市场存在着金融体系杠杆率过高、金融创新发展过快、房地产市场供求失衡等问题，形成了爆发次贷危机的隐患。

我国政府对房地产市场有较强的掌控能力，虽然存在住房价格泡沫，但出现大型次贷危机的可能性较低。

政府及金融监管部门应当采取加快去杠杆速度、审慎推进金融创新、实施严格限购限贷政策等有效对策，缓解房地产市场泡沫的不断扩张。

关键词：房地产市场；市场泡沫；次贷危机；金融创新；杠杆率
随着近年来我国经济的高速发展与社会消费结构的显著改变，社会大众对商品住房的需求日益增长，导致房地产市场开发不断升温，住房价格上涨幅度的增大使得房地产业在宏观经济管理中被工具化，流动资金加杠杆投机推动产生大量市场泡沫，逐渐形成爆发经济危机的隐患。

在此背景下，关于房地产市场泡沫与次贷危机的研究就成为一个具有重要现实意义的课题。

一、我国市场泡沫成因及与美国的对比
1、量化宽松的货币政策
在货币政策的实施上，我国在国际金融危机爆发以后也采取了与美国相同的
量化宽松货币政策，实施大规模经济刺激政策维护金融稳定。

2008年末国家颁布
总额为4万亿人民币的投资拉动内需计划来救市，在国内信贷市场上的成效明显，新增贷款同比增长149.51%。

宽松的经济刺激政策虽然在一定程度上扩大了内需
并拉动全社会投资，却未达到改善实体经济经营环境的目的，居民投融资大量集
中于房地产行业，同时还产生了债务率上升与产能过剩的问题，为房地产市场泡
沫的形成埋下了隐患。

2、金融体系较高的杠杆率
与美国采取贷款可调整利率的形式不同，我国贷款利率采用有上限的浮动利率，但金融体系的高杠杆率促进了房地产泡沫的形成。

当前我国房地产销售面积
在不断扩大，居民购房杠杆率也以一定速度持续增长，各种“首付贷”甚至是
P2P理财产品来为居民购买房地产融资。

一方面，房地产行业的高收益对于金融
机构有很强的吸引力，他们更愿意将贷款投向房地产市场以期高涨的房价带来可
观的回报，导致大量资金集中于住房信贷，随时有可能引发流动性风险。

另一方面，银行借贷融资成为房地产开发商的主要资金来源，很少用到自有资金。

房地
产业作为国民经济的支柱性产业占用了大量的货币信贷，是目前其他产业特别是
战略新兴产业未能有效发展的障碍，也是造成目前中小企业融资难的一个原因。

随着房地产市场竞争日趋激烈，加之房地产开发企业质量参差不齐，贷款门槛不
断提高，房地产开发资金的周转遇到困难，形成大量不良贷款并堆积在金融机构。

一旦资金链条断裂，泡沫就会破灭，大量流动资金和债务将不知去向。

3、金融创新发展过快
金融创新的快速推进加剧了房地产泡沫的形成。

近年来我国金融创新的步伐
加快，逐渐偏离实体经济转向虚拟经济的投资，民间借贷、网络众筹、P2P网络
借贷等互联网金融企业的快速发展使资产呈现出证券化的趋势，带来系统性风险
与不稳定性。

近年来，我国房地产市场涌现出中介机构推出的“首付贷”“转按揭”“气球贷”等信用衍生产品助长了房地产市场泡沫的形成，与美国次级抵押
贷款市场的抵押支持证券相同的是，借款人均以无抵押信用贷款的方式，通过此
类信用衍生产品获得高额贷款，不仅给自身还款带来巨大风险，也使银行和金融
机构的杠杆率成倍增长。

然而由于监管环境与现实状况的差异，我国房地产市场的信用衍生品的使用与美国房地产债券市场仍有很大的不同：美国用近百年的时间培育出证券化的直接融资市场，具备的首要要素是市场投资主体自担风险的能力；然而中国金融市场的参与者大部分不存在违约的可接受性，通过期限错配将风险不断流转，期望利用规模优势让风险在经济运行的长周期中被化解，再加上房地产信息不对称，导致房地产泡沫急剧扩张。

二、控制我国市场泡沫的对策
1、加快去杠杆速度
当前我国房地产市场去杠杆步伐急需加快，应尽早处理银行不良贷款和企业债务问题，为银行提供资金支持，缓解银行和其他金融机构对房地产市场造成的压力，引导资金流向其他实体部门。

银行内部应当严格规范信贷政策，控制房地产市场的资金增量，加强银行内部控制机制的建设。

在宏观审慎监管框架下将银行的房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券以及其他形式的房地产融资都纳入检测范围，做好贷前审批与贷后管理工作，提高风险管理意识，防止不良贷款的扩张，限制房地产领域的资金流入，降低非系统性风险。

中国人民银行与银监会应当强化房地产业金融监管，将重点放在压缩房地产市场套利空间和防范房地产金融风险上，完善房地产市场机制建设，增强房地产市场的风险抵抗能力，充分发挥房地产市场自身的风险化解功能。

商业银行应当建立完善的个人征信制度体系，对贷款购房者的资信状况、收入水平、固定资产等进行详尽了解，做到风险可控，缓解住房价格泡沫的形成。

2、审慎推进金融创新
我国金融市场的发展起步较晚，相关制度与法律法规体系还不够健全，所以金融创新产品的发展还应当稳步推进，不能操之过急。

金融创新对中国金融体系的效率提升有帮助，但是从应对次贷危机的发生和解决债务风险的角度有潜在隐患。

中国人民银行和银监会是我国金融市场业务的主要监管部门，在推进金融产品创新方面应当认真借鉴美国次贷危机的经验教训，积极审慎地推动信用衍生产品的发展，改善信息披露机制与资产准入机制，建立完善的中央清算制度和保证
金交易制度，防范资产证券化引起的信用风险，并阻止信用风险由金融机构向货
币市场或资本市场传递。

三、结语
当前中国经济正处于新常态，经济发展尚能保持较高增速，爆发显性金融危
机的可能性不大，因为我国的资本市场还比较稳定，货币政策独立性较强且能保
持较大的政策空间；大多数出现不良贷款的房地产企业、银行或者其他金融机构，都有一定的政府支持力度；我国现行“一行三会”的金融分业监管体制，与目前
的经济运行体制一致，中国人民银行与银监会、证监会、保监会共同承担监管责任，使金融监管效率有很大程度的提高，稳步推进金融产品的创新，规范了金融
市场的运行秩序；我们还实行一定的资本项目管制措施，外汇储备充足，国际收
支比较平衡。

相关部门应当采取有效对策控制房地产市场泡沫的扩张，确保不发
生系统性房地产金融危机，促进房地产市场的健康发展。

有关房地产市场泡沫可
能引起的其他风险，还有待进一步的研究与探讨。

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