郑州经开区房地产市场调研PPT课件

郑州市城市总体规划（2010-2020）：两核六城
两核：中心城区和郑州新区
中心城区：以主城区为核心的东西辐射带 郑州新区：以郑州东站为核心的南北辐射带
六城
巩义新城、新密新城、中牟新城、新郑新城、登封新城、航空城
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J
C B
A
D
FG
A：中原区 B：郑州高新技术开发区 C：惠济区 D：金水区
• 单价地王 • 2012年7月，东方鼎盛地产发展有限公司竞得“康宁路北、康平路西”1宗24.18亩的居住用 地，单价1322万元/亩，成为年度单价地王。
• 首次竞配建 • 2012年12月，保利地产以“限地价、竞配建”方式竞得“滨河路南、桂圆路东”等4宗 214.10亩的居住用地，为年度竞配建出让首例。
25
2012年郑州市楼盘TOP25（按面积）
项目名称
套数（套） 面积（㎡） 金额 （万元） 均价 （元/㎡）
升龙又一城 升龙凤凰城 普罗旺世
正商城 蓝海港湾
升龙城 中原新城 郑州二七万达广场 康桥金域上郡
橄榄城 锦艺国际华都
蓝堡湾 绿地新里卢浮公馆
美景鸿城 绿地中心
阳光城 财信圣堤亚纳
通和盛世 正商新蓝钻 青秀佳苑
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经开区产业概述
目前经开区基础设施覆盖面积41平方公里，累计完成固定资产投资430亿元， 其中基础设施投资超过50亿元。全区已聚集各类工业企业近1500多家，其中 外商投资企业205家，上市公司直接投资项目31个；拥有规模以上工业企业 101家，世界500强企业中已有18家入驻经开区。
• 总价地王 • 2012年9月，郑州市高择置业有限公司以总价15.1亿竞得郑东新区龙湖“龙湖中环南路东、龙 翔六街南 ”1宗230.55亩的居住用地，成为年度总价地王。
• 楼面地王 • 2012年7月，郑州市轨道交通置业有限公司竞得“九如路东、龙湖中环南路北”1宗56.51亩 的居住用地，容积率1-1.7，折合楼面价8260元/亩，成为年度楼面地王。
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150317 182757 190381 137420 145447 157894 147060 144835 140714 119246 143086 161687 133618 119141 224014
以晶诚科技、旭飞液晶玻璃基 板项目为龙头，打造电子信息 产业园
以出口加工区、保税中心为龙 头，打造保税物流产业园 以国药、九州通等医药物流项 目为龙头，打造医药物流产业 园。
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经开区产业概述
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高新区
中心城区
郑东新区
郑汴产业带
经开区
国际物流区
交通状况
距郑州国际航空港22 公里 距郑州公路物流中心 1.5公里
35产品规划及价格建议以物流下游企业制造业下游企业信息产业下游企业构成写字间的主力购买人群建议体量23万写字间建议档次为国内乙级建议售价10000元郑州本地人不认可本区域经开区入驻企业高管有购买需求作为成熟后的郑东新区住宅配套接收因郑东新区高价格而遭受挤压的人群建议户型以7590两房为主总价不超过100万建议控制大户型比重最大户型小于130建议增设社区幼儿园配置可有效促进销售建议售价75008000元建议引进华润万家档次超市营业面积50006000服务社区及周边居民建议第八大街临街设置二层商业以餐饮为主建议考虑社区内一层底商36恒大绿洲项目地址航海路与第八大街交汇处开发公司恒大地产集团建筑面积容积95万399建筑形态高层33层建筑风格欧陆新古典主义户型面积区间88149两房和三房销售价格均价销售9800元最高价12万元楼王与其他楼栋差价1200元楼层差价10元销售情况2013年7月14日进场共推出9栋高层1866套现已排号3200多组客户预计月开盘
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附表：2011-2015年郑州市土地供应计划
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附录：郑州地产2012年土地成交亮点
• 最大地主 • 2012年2月、11月、12月，正商地产连续4次通过挂牌方式竞得管城区、郑东新区、惠济区共 13宗476.21亩商办、居住用地，占郑州土地市场年度成交量的6%，成为年度最大地主。
全市范围内住宅需求量旺盛 郑东新区写字间市场供大于求 2011年政府集中出让郑州东站周边项目 用于写字间开发，造成大量项目集中上市， 产品去化缓慢
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郑州地产市场分析
• 2012年商品房住宅80-90 ㎡供应量最大，占总供应量的 36%，为了满足市场刚性需求，开发商推 出具有针对性的产品所致
去化速度健康稳定，主要是由于旺盛的刚需购买需求
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郑州地产市场分析
• 单价在7000-8000元的住宅成交最多，占25.58%；总价在60-80万的住宅成交比重最大，为 25.56%，其次是40-60万的占24.54%
置业顾问访谈：郑州购房者对总价非常敏感，总价100万以上的房源去化速度缓慢
以海马汽车整车和发动机生产、 研发项目为龙头，打造海马汽 车工业园
以郑州日产第二工厂项目为龙 头，打造日产汽车工业园
以河南中烟150万大箱新建卷 烟厂项目为龙头，打造中烟工 业园
以龙工机械、郑煤机生产基地、 煤层气装备等项目为龙头，打 造装备制造工业园
以益海嘉里粮油、中粮集团、 雅士利豆奶粉、百事可乐等项 目为龙头，打造食品加工工业 园
• 万科2012年进入郑州，目前与本地开发商美景联合开发万科美景龙堂项目（原美景鸿城项目 三期），320万㎡万科城项目，即将入市。
• 保利于2012年竞得4宗214.10亩的居住用地，预计2013年底入市销售。
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排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
E：郑东新区 F：二七区 G：管城区 H：国家郑州经济技术开发区 I：龙子湖高校园区 J：北城新区 K：空港新区
I E H
K
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主城区区域划分
东部：以郑汴一体化发展为契机，打造未 来郑州市高端商务、居住区。2010年区域 在此基础上加强教育、医疗、商业配套的 建设。为区域发展成为未来郑州核心打下 基础。
大街。 • 2012年12月19日，河南投资集团首期投资165亿元，空港新区基础设施建设启动。 • 2012年12月26日，京广高铁全线开通运营。郑州处于我国高铁的十字交叉位置，地块至郑州东站
直线距离4.9公里，车行时间不超过10分钟。
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附图：郑州地铁规划图
目前开工建设路段 1号线 2号线 5号线
• 东起四港联动大道，西至机场高速，北起经南八北一路、潮河环路，南至经南十五路，规划总 用地面积为10.47平方公里，规划总人口16.5万。
• 总体定位为“创新创业、总部商务、生态宜居”的国际化新城。 • 2012年7月，南三环全线高架桥建设开始，快速化工程总长32.5公里。 • 2012年，郑州地铁5号线拆迁前置工作开始，2013年正式开工，预计2016年通车，途经经开第八
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国家经济技术开发区：概述
• 国家郑州经济技术开发区创办于1993年4月，2000年2月13日被国务院批准为国家级经济技术开发 区，是河南省目前唯一的国家级经济技术开发区。
• 规划范围陇海铁路以南、机场高速以东、福山路以北、万三公路以西范围，现规划控制面积88.6平 方公里，区内常住和从业人口15万人。（郑东新区常住人口32万人）
98837 95520 40266 107034 38348 80568 80316 80624 76245
6108 7859 8644 6399 6942 7826 7634 7665 7598 6444 8037 9646 8418 7579 15654
6935 6939 2927 7917 2848 6474 6475 6959 6824
距国家一类铁路口岸 郑州铁路东站2公里 距公路货运中心站 1.5公里 公路路网：京港澳高 速、机场高速、郑民 高速、310国道、 107国道、环城快速 路
地铁路网：地铁3号 线、4号线、5号线
九龙城 正商明钻 方圆经纬 保利百合
海马公园
2800 2514 2249 2251 2319 2141 2316 2218 1860 2145 1842 1908 1648 2193 515 1525 1127 1311 1179 1439 1373 1251 1244
246113 232536 220259 214768 209517 201754 192637 188957 185210 185037 178036 167628 158733 157190 143107 142524 137656 137562 135196 134658 124442 124039 115851
作为河南省经济中心的郑州市，大量吸纳周边外来人口及资金 商品住宅的主要需求为80-90的两房
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郑州地产市场分析
• 2012年底，郑州市商品住宅库存量为424万㎡（非住宅641万㎡首次超越住宅存量），与年初相比 ，仅增44万㎡，住宅消化去库存明显，因此去化周期不断缩短，按照当前消化速度（12个月平均 值），去化周期约为6个月。
经开区
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1号线 2号线 3号线 4号线 6号线 5号线
郑州地产市场环境
• 宏观经济 • 2012年郑州市GDP5547亿元，第三产业占比上涨。 • 2012年人均可支配收入19800元，人均可支配收入及消费性支出高速增长。 • 进出口总额高速增长，2012年进出口总额280亿美金。 • 固定资产投资3200亿元，房地产开发投资980亿元，增速超过15%。
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郑州地产市场分析
• • 2012年郑州全市商品房供应量1397万㎡，销售978万㎡，销售均价7648元/㎡。 • 2012年郑州全市住宅供应量896万㎡，销售843万㎡，销售均价6562元/㎡。 • 商业用房供需比达2.19，严重饱和但价格依然坚挺
写字间供应量174万㎡，销售70万㎡，销售均价13996元/㎡，总体呈现“量跌价升”态势，部分地 区出现价格倒挂现象。
• 土地市场 • 2012 年郑州市全年各类住宅计划供地 1567 万㎡，商品住房用地计划供地 756.1 万㎡，全年 实际供应商品住宅用地 421.2 万㎡，远未完成供地计划。2013年土地供应量将会有所加大， 在市场回暖的趋势下，成交也将有所增长。 • 2012年，河南省国土资源厅进行闲置土地整改工作，预估将促进新项目开发进度。 • 2012年，郑州市土地成交均价186万/亩，同比上涨18.8%。全年土地公告成交土地面积为 745.1 万㎡，同比上涨 20.9%；成交建筑面积2057.6 万㎡。郑东新区土地成交均481万/亩。
• 全区已聚集各类企业2000多家，其中外商投资企业205家，上市公司直接投资项目31个，引进世界 500强企业230家，占全省的41%。
世界500强企业：荷兰飞利浦、德国 MAN、德国敦豪、韩国LG、日本日产、 美国联邦快递、百事可乐、台湾台塑、富 士康 国内知名企业：东风日产，中铝、希望、 安彩、宇通、海马、雅士利集团 主导产业：汽车及零部件制造、铝产品深 加工、装备制造、电子信息
东南部：以新机场为交通枢纽，辐射周边， 打造以物流、外贸为主体的产业链。
市中心：对目前现有商圈进行改造升级， 将二七商圈打造成为辐射中部省市的大都 市区商圈，河医商圈也将得到完善。
城市规划利好政策
• 2012年，郑州城市规划提出12个重点区域建设，其中包括国家郑州经济技术开发区。 • 2013年5月，滨河国际新城开工建设。
北部：脱离单纯扩展发展模式，以区域内 部设施升级为发展理念，对区域内原有的 科技、商业、交通配套进行打造升级。从 而带动区域房地产市场升级。
西部：改变以往工业主导的区域性质，将 工业外移，并打造升级产业园区。环内大 力发展商业配套，加大招商引资力度，改 变目前区域落后商业格局。
南部：以大量城中村改造为先行，改变南 区居住环境。带动城市向南扩张。旨在为 南区打造成为新兴居住区。
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郑州地产市场分析
• 省内地市客户是郑州市场购房主力，占了所有客户近六成；25-35岁的青年是购房主要人群
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郑州开发商格局
• 本地开发商 • 一线：正商、建业、鑫苑（信和、永威、正弘、新长城） • 2012年，正商、建业、鑫苑三家本地开发商销售额均突破20亿元，正商地产以年销售额53亿 元位居郑州第二。
• 全国性开发商 • 升龙、绿地、万达、万科、保利、金地 • 升龙2005年底进入郑州，06年第一个城中村项目曼哈顿广场入市，升龙置业目前开发项目以 城中村改造为主，2012年销售完成额为92.30亿元，销售面积为111.6万㎡。 • 绿地2004年5月进入郑州，2011年销售金额40亿元，2012年销售金额51亿元，销售面积为 36.8万㎡，目前新里卢浮公馆、绿地之窗、绿地中心、绿地新都汇在售。 • 万达2009年下半年进入郑州，2010年7月中原万达广场入市，2011年二七万达广场入市，累 计实现销售额55亿元。目前无新项目入市。