商铺VS商业知识整理

第一部分
一、基本概念
商铺及商铺投资知识
1.商铺：商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及或 感受体验的场所。

2.商铺投资：商铺具有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。

鉴于上述投 资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。

3.商铺投资的回收期：商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然 后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。

二、投资商铺五要素  位置：有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里  规模：具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件  价格：商铺价格绝不可以“货比三家” ，贵自有其贵的理由  回报：  使用率：一般是 55%、65%、85%、98%
三、商铺投资的特点  稳定性：商铺的租约通常为 3 至 5 年或更长  增值性：因其特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，且租金增长  投资回报率较高：单租金收益则可能达 10%～15%，有的甚至达到 20%以上  投资潜力显著  方式灵活：可出租、可经营
四、商铺投资比较
商铺投资 投资回报 投资风险 高回报 低风险 证券投资 回报较低 风险较大 住宅投资 比商铺投资低 稳定性低于商铺投资 写字楼投资 市场接近饱和 升值空间有限


五、商铺及商铺投资分类 商铺种类 商业街商铺 市场类商铺 社区商铺 开发 形式 住宅底层商铺 百货商场、购物中心商铺 商务楼、写字楼商铺 交通设施商铺 "都市型"商铺--绩优股 投资 价值 "社区型"商铺--潜力股 "便利型"商铺--冷门小盘股 专业街市商铺--高科技股 其他商铺--"一般股票" 商铺投资种类 商业街商铺投资 市场类商铺投资 社区商铺投资 住宅底层商铺投资 百货商场、购物中心商铺投资 商务楼、写字楼商铺投资 交通设施商铺投资 "都市型"商铺投资 "社区型"商铺投资 "便利型"商铺投资 专业街市商铺投资 其他商铺投资
商铺 位置
铺面房 铺位
铺面房投资 铺位投资
其他分类依据： 1）唯一性差异 2）商业业种业态局限性差异 3）营业时间差异
4）行业规划调整风险差异 5）物业运行费用差异 7）投资风险差异 8）炒作难易程度差异
6）物业出租选择范围差异
六、商铺投资的形式 商铺 购买 商铺 租赁 商铺上市初始交易购买 二手购买 商铺直接租赁 转租


七、影响商铺投资租金收益及价值升值的因素  周边房地产发展趋势：对商铺的价值起到核心作用  经营商品的类型：不同的商品，其利润空间显著不同  硬件条件：商铺的规划设计和能源状况等  停车条件：私家车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大  交通条件：意味着可能到访客流量的潜力  楼层：一层商铺的"可视性"普遍比二层、三层商铺的"可视性"要好  客流量：是商业经营者取得运营成功的重要客观条件之一  商情因子：A/B/C/D/E 5 个级别商业氛围依次降低，租金水平依次降低
第二部分
一、基本概念
商业知识
是
1.商业：是以货币为媒介进行交换从而实现商品流通的经济活动。

广义商业
指所有以营利为目的的事业；而狭义指专门从事商品交换活动的营利性事业。

2.商业中心： 是指在一定区域范围内组织商品流通的枢纽地带。

广义商业中心是 指主要行使商业职能的城市；狭义的商业中心是指城市商业比较集中的地区。

3.商业地产：广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经 营用途的房地产形式。

狭义的商业地产指用于零售业的地产形式。

4.商业地产模式：①只租不售 ②出售 ③租售结合
二、关于“商业中心” 1.商业中心的类型
辐射能力强， 业态丰富多样， 并在城市中占据中心重要地位，  都市级商业中心 具有城市最为繁华的商业和最具活力的市场，服务范围和影 响面一般涵盖整个城市甚至更大的范围 商业中度集聚、经营服务功能比较完善、服务范围为广域型  区域级商业中心 的地区商业中心和集聚区。

一般选择分布在各区通达性较好 的地方，确保满足区域内居民需要。

商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商业行  社区级商业中心 业和生活服务业的商业集聚区，满足本社区居民“开门七件 事”，是最基本的商圈和城市服务体系。

主要利用好城市浓厚文化氛围、历史古迹、民族民俗风情发  特色商业中心或特色街 展具有独特风味的特色商业中心或特色商业街， 其吸引目的 性消费者。

2.商业中心的形成条件 （1） 在它的周围要有一个比较稳定的商品来源区及销售区， 也就是服务区； （2）要有便利的交通运输条件，便于商品集散； （3）人口因素是商业中心形成的重要条件； （4）其他因素（政治/历史/军事等）对商业中心的形成也是十分重要。

3.商业中心的基本特征 （1）地区差异性 （2）较强的综合性 4.商业中心的基本作用  促进各地区间的横向经济联系。

 促进生产，引导生产，调整区域经济结构。

 促进商品交换，强化商品流通，推动经济联合。

（3）较强的集聚性 （4）较强的辐射性
三、关于“商业地产” 1.商业地产类别 （1）“沃尔玛”模式：有计划在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝开发，产 品单一化， 目标客户准确，围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的。

（2）百货公司模式：即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化。

（3）精品店的模式：主要在少数高端的市场进行精品店的经营。

2.商业地产销售原则 （1）招商难度远大于销售，佣金上要有侧重； （2）招商人员在数量上要多于销售人员，要保持相对稳定；


（3）招商要善于借助专业招商机构； （4）带租约销售是大多数开发商接受的商业地产运营形式。

3.商业地产六大要素 （1）只租不售：需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流 （2）准确定位：选址/客户/规模/业态 （3）招商在前：招商在前，开工建设在后；确定主力店，选择次主力店 （4）规划设计：交通体系、高度与荷载、留有余地 （5）成本控制：集权控制、准决算管理、从设计上控制成本 （6）物业管理：需要补充招商
4.商业地产的分类 分类依据 使用功能 地域性 服务对象 区域商业中心、城市核心商业中心/次中心、邻里中心、小区商业 分类结果 底商、写字楼、商务中心、步行街、MALL、购物中心、专业市场
5.商业地产的产业价值链


6.商业项目定位程序      ①辨析定位问题 ②识别细分市场 ③选择目标市场并进行评价 ④确立定位体系 ⑤评价定位体系









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