项目规划思路和整体策略

悠悠黄山东篱小镇
黄山·花海
旅游综合体项目
黄山脚下社会主义新农村
登黄山游花乡
城市文明的新“上山下乡”运动
黄山·花乡
国
际
旅
游
综
合
体
提要
一、地位：我们在哪里？
资源梳理：
黄山脚下唯一的大面积平地，交通优势得天独厚，自然景观不可复制，人文历史题材丰富，处于稀缺型资源的市场地位。

二、定位：项目是什么？
1、理念提炼：
依托黄山风景区的大好背景，抓住现代人出离城市的消费需求，导入“TSCC”发展模式，营造原生态、大规模、最震撼的乡村文化氛围，建设个性鲜明、极度舒适、与自然环境和谐共生的现代化生活设施，提供规范、完善、增值的配套服务，形成高品质、多元化、可延续的复合产业链，创新开发“原生态野趣里的新乡村文化”的旅游度假产品。

2、功能归属：
旅游综合体+度假目的地
三、经营策略：项目为什么？
1、市场需求：
消费总额不断增长，传统观光游日渐式微，新型度假游深入人心，市场适宜产品短缺、供应不足。

2、开发原则：
科学规划、整合资源、有序开发、滚动发展。

3、竞争优势：
投其所好、刺激消费；
品牌联动、跨界营销；
满意服务、口碑传播；
推陈出新、永续经营。

四、规划纲要：项目有什么？
1、“TSCC”发展模式：
旅游景区+服务基地+文化产业+特色地产，四轮驱动的开发格局和持续发展的经营模式。

2、三大板块的功能分区
中线（2500亩）：乡游体验区。

以“真山水、原滋味、重参与“为主题的原生态农耕文化景区，穿插乐活中央公园、运动中心、演艺剧场等游乐设施。

西线(469亩)：商务度假区。

产品形式以主题酒店集群、高级会所会馆为主，卖点：低密度、高品位、个性化、实用性强，租售灵活，极具经营价值。

东线（580亩）：悠游生活区。

由北至南，从吃喝玩乐为主题的综合服务区，逐渐过渡到居住养生区，产品包括商铺、公寓、大宅、别墅等。

3、休闲产业链（产品、业态组合）：
详见下表所示
五、盈利模式：项目凭什么？
1、租售收入：
西线、东线两区域物业的租赁和销售，酒店经营的分成。

2、景区经营：
门票；场地、设备租金；收费服务等。

3、服务价值：
停车费、管理费；管家级物业服务和资产托管的营业收入。

4、资产升值：
所持有物业的市场价值和商业价值攀升，有利于资本运作。

5、衍生效益：
文化产业驱动下的衍生产品生产、销售；影视拍摄和制作；活动承办；品牌、管理输出；会籍销售、电子商务、物流等。

一、我们在哪里？
（一）、区位：
1、大中国：
全球经济一体化背景下，中国成为涵盖各个行业领域的世界最大消费市场。

2、大安徽：
《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》：深入实施“861”计划，着力打造战略性新兴产业、文化、旅游等八大产业，安徽旅游市场进入大开发、全面提速的发展阶段。

3、大黄山：
世界级旅游资源，中国5A级景区，长三角的腹地，江浙沪的后花园，安徽旅游发展的龙头。

4、黄山东大门：
项目位于黄山景区旅游缓冲带，所在的谭家桥镇被《黄山风景名胜区总体规划2007—2025》明确列为“黄山东大门”、“旅游服务基地”。

（二）、交通：
1、立体的高速公路网：
现有合铜黄（往合肥、南京）、杭徽（往杭州、上海）、黄塔桃（往江西、福建、广东）等三条高速公路，紧邻G205、S103，距离江浙沪等长三角大城市仅3小时车程；在建有：黄祁景、黄绩高速，筹建有：黄干、巢黄、砀祁高速。

2、高铁时代即将来临：
皖赣铁路横贯东西，京福、皖赣复线、杭黄高铁已经开建，将来与杭州车程仅40分钟。

3、航空、轻轨：
距离4D飞行标准的黄山机场仅半小时车程，连接江浙沪的城际轻轨网络即将覆盖。

（三）景观资源：
1、独一无二的黄山、零距离的亲密接触：
本项目西邻黄山，东为黄山余脉连绵不绝，为黄山脚下唯一开阔平坦的大面积谷地，与世界名山零距离。

2、充沛多变的水系：
本项目东面有源自黄山的麻川河，由南至北环绕；中间干子河自西向东横穿而过，西南方向的石门河、东北方向的韩家河遥相呼应，水系多、水量足，结合绿化植被，有利于打造独特的“蓝水河”景观，拓展水上游乐项目。

3、大型山地温泉：
本项目地处高山谷地，受黄山特殊的地质构造影响和地表水渗透循环作用，温泉资源充裕，经初步勘测，目前已发现多处泉眼。

黄山温泉被称为黄山“四绝”之一，古称汤泉，又名朱砂泉，水质以含重碳酸为主，无硫，平均温度为40℃左右。

适宜发展温泉洗浴、大型SPA等项目，营造高层次的山地温泉文
化氛围。

4、皖南乡村风光：
本项目地块内外的水土、植被保持良好，生态环境优越，皖南风情的村落散布，盛产黄山毛峰茶，是典型性的田园风光景致。

5、旅游景点丰富、线路多样：
本项目与黄山主入口（南大门）仅20分钟车程距离，附近景点众多，包括：石门峡、翡翠谷、九龙瀑、普仁滩、东黄山度假区、上海广电拍摄基地、中旅房车营地等。

黄山东大门启动后，本项目将与太平湖、九华山、千岛湖等国家级景区联动，形成主题丰富、线路多样的规模效应。

（四）、人文题材：
1、徽文化、徽商、徽派建筑：
本项目所在地为历史上属于古徽州，徽文化灿烂悠长，徽商影响深远，徽派建筑为中式建筑的代表作，为项目的产品风格选择和文化积淀提供了大量素材。

2、黄帝传说：
本项目紧邻黄帝源，传说中黄帝在此得道升天，易于操作弘扬华夏民族文明，发展养生保健类项目。

3、历史题材：
本项目西南5分钟车程有新四军纪念馆、粟裕将军墓；东面为原上海茶林场，适宜发展红色旅游和知青文化产业。

本项目有古官道、竹里溶洞、留杯荡等旅游资源，唐代诗人曾
游历麻川河并留有诗句传世。

4、运动中心：
本项目东面规划为大型户外运动区，适宜建设四驱越野营地、户外运动中心，承办各类大型赛事。

（五）、项目走向分析：
本项目拥有旅游市场的稀缺资源，发展潜力巨大，依托大黄山的自然、人文背景，有望实现与黄山观光游的完美对接，开发大体量、综合性的旅游地产项目，建成个性独特、内涵深刻的度假目的地。

二、新乡村文明是什么？
（一）、我们的内在资源：
黄山脚下唯一的大面积平地，坐拥顶级的真山真水景观和原生态的田园风光，历史人文积淀厚重，运作题材丰富。

（二）、我们的外部资源：
随着城市建设的高速发展，高度的工业文明和大量使用的现代化设施，对自然环境造成了巨大的破坏，空气质量下降、水质污染严重、食品安全恶性事件层出不穷、工作压力繁重、生活节奏快捷……
城市生活品质日益恶化已经成为客观事实和急待解决的难题，极大地危害了现代都市人的身心健康，毫不夸张地讲：城市病了！
在这种社会大环境的影响下，大多数城市居民为了舒缓情绪，
渴望逃离或逃避紧张的城市生活，回归自然、亲近自然，放松、愉悦身心。

因此，城市文明有迫切的“出走”需求。

（三）、面临的市场机会：
由此给旅游行业带来的市场变化是：
必须为“出走”的城市文明设置一个接驳口，为众多的城市居民提供一个失落已久的自然家园，提供一个慰藉心灵的精神家园。

（四）、项目的产品表现：
1、乡村体验：
以田园乡村文化为主题，营造极致原始的自然景观，让游客拥有无限亲近、全身参与的乡村生活体验。

2、舒适享受：
以极致舒适为标准，运用名师设计、高品质建设、高素质团队运营等手段，引入各种高新科技和时尚流行元素，恰到好处地融入自然环境，为游客提供现代化的生活模式，在极致乡村文化体验的生活外延下，同时尽享城市文明成果。

3、体贴服务：
除了价格透明、管理规范、标准化程度高的基本服务，还提供各种人性化服务、增值服务。

（五）、答案：
1、开发理念提炼：
依托黄山风景区的大好背景，抓住现代人出离城市的消费需求，
导入“TSCC”发展模式：
营造原生态、大规模、最震撼的乡村文化氛围；
建设个性鲜明、极度舒适、与自然环境和谐共生的现代化生活设施；
提供规范、完善、增值的配套服务；
形成高品质、多元化、可延续的复合产业链；
创新开发“原生态野趣里的新乡村文化”的旅游度假产品。

2、项目定性分析：
精神属性：原生态野趣里的新乡村文化生活
物质属性：旅游综合体（项目定位）+度假目的地（市场功能）
三、为什么选择新乡村文明？
（一）行业发展趋势：
2010年，国内旅游收入达1.25万亿元，同比增长了22.5%，旅游休闲正在成为中国人生活中不可或缺的一部分。

但是，中国旅游业整体水平还停留在低端的观光旅游阶段，游客一走一过，“上车睡觉、下车拍照”，花费最高的就是车费和景点门票，还没有进入真正的度假旅游时代。

而随着人均年可支配收入超过4000美元的消费指标即将实现，中国的旅游将全面进入度假休闲时代。

（二）、市场需求：
旅游市场消费总额不断增长，传统观光游日渐式微，新型度假游深入人心，市场适宜产品短缺、供应不足。

（三）、我们的开发原则：
由于本项目体量庞大，必须选择综合开发、持续经营的发展方向，因此必须遵循以下原则：
科学规划、整合资源、有序开发、滚动发展。

（四）新乡村文化及其产品的竞争优势：
1、投其所好、刺激消费；
2、品牌联动、跨界营销；
3、满意服务、口碑传播；
4、推陈出新、永续经营。

综上所述，经过充分的资源梳理和理性的市场分析，结合项目的客观环境，我们得出的结论是：
如何在旅游市场的竞争中脱颖而出？如何在旅游地产行业里达到差异化经营和营销突围的目的？
关键在于我们为顾客提供何种度假生活模式？带来什么样的消费体验？
四、新乡村文明有什么？
一、“TSCC”模式解构：
1、旅游综合体：
“旅游综合体”也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。

作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。

2、旅游综合体的意义：
旅游综合体的时代意义，在于它是：
旅游消费模式升级,从单一观光旅游——综合休闲度假；
景区发展模式升级,从单一开发——综合开发；
地产开发模式升级，从传统住宅地产——综合休闲地产。

因此，从旅游发展的角度来说，旅游综合体实际上有三大价值：
其一，推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代”；
其二，推动区域旅游从“景区时代走向旅游目的地时代”；
其三，推动旅游开发从“单一产品时代走向综合体时代”。

3、我们的旅游综合体如何开发：
旅游综合体打造的指导思想是“复合型资源、综合性利用”，结合项目现状，我们确定了四轮驱动的开发格局和持续发展的经营模式，简称“TSCC”模式,即：
旅游景区Tourist Attractions
+
服务基地Service Station
+
文化产业Culture Industry
+
特色地产Characteristic Property
（二）、三大板块的功能构造：
1、中线（2500亩）：乡游体验区。

以“真山水、原滋味、重参与“为主题的原生态农耕文化景区，穿插乐活中央公园、运动中心、演艺剧场等游乐设施。

2、西线(469亩)：商务度假区。

产品形式以主题酒店集群、高级会所会馆为主，卖点：低密度、高品位、个性化、实用性强，租售灵活，极具经营价值。

3、东线（580亩）：悠游生活区。

由北至南，从吃喝玩乐为主题的综合服务区，逐渐过渡到居住养生区，产品包括商铺、公寓、大宅、别墅等。

（三）、产品、业态组合（休闲产业链）：
＊说明：此处为大范围罗列，供评判、选择。

（四）、主要产品规划：
项目平面布局及功能（总建筑面积为579034㎡）
1、茶溪小镇（核心区/西线）
（1）占地面积：312790㎡（约468亩）；
（2）总建筑面积：250232㎡（容积率0.8）；
包括：主题酒店（2-3个）、酒店式公寓、庭院式度假别墅、小型商街及其他小镇功能配套设施。

主题酒店群（悦榕庄、阿曼、文华东方、艾美、铂尔曼、瑞吉等）
2、三潭水街（民俗文化村落、商业街区/东线北部）
（1）占地面积：116157㎡（约174亩）；
（2）总建筑面积：139388㎡（容积率1.2）；
包括：经济型连锁酒店、特色主题客栈、商业连排（水街两岸）及其他徽派水街村落配套设施（古桥、亭阁、宗祠、牌坊等）。

3、高溪院子（特色地产、村落布局/东线北部）
（1）占地面积：236767㎡（约357亩）；
（2）总建筑面积：189414㎡（容积率0.8）；
包括：企业会馆、顶级别墅及特色地产配套设施。

4、四季花海（中线）
（1）占地2450亩（流转用地）
（2）营造展现大面积（成片）季节性植物花卉景观；
（3）高参与性的婚庆广场、拍摄基地、农家乐等；
（4）适当时机可改为高尔夫球场。

5、温泉体验中心
位置、规模待定。

（重庆柏联温泉SPA）
6、世界名车（SUV）体验中心、户外运动部落：
（1）位置：项目二期用地（麻川河东面，约2868亩）；
（2）经营模式：合作经营，共享资源（如与路虎体验中心、哈利摩托俱乐部、山地车协会等合作）。

（五）、景区配套设施：
1、交通、动线规划：
（1）、出入口：
——主入口：临G205，三潭水街商业部分南面（流转地），命名为“乐活中央广场”，设立大型停车场、游客中心、电瓶车出发站、自行车租赁点等服务设施和标志性景观（牌坊类）。

——主出口：往麻川河方向，三潭水街餐饮、休闲部分结合部（流转地），方便游客就近消费和前往住宿区。

设立：游客问讯集散中心、电瓶车终点站、自行车租赁点等服务设施。

（2）、道路：
——步道、绿道（自行车）：建议保持田埂原始风貌，铺上竹片、卵石、青石等，保持与四季花海等景观协调一致，便于雨季行走。

——电瓶车道：沿途设置候车亭，与步道接驳，实现人车分流。

（3）、节点：
适当设置驿站式留驻区，包括：竹木搭建的观景台、摄影点；洗手间；零售点、候车亭等。

（4）、点缀：
包括：稻草人、艺术装置、园林小品、徽派建筑符号等。

2、景观亮点规划：
（1）、植物意向：
易栽种、生长快、成活率高、管理难度不大；
有典型皖南地域特色的、或者能够带来极度感官刺激的植物群；
注意生长期的衔接，采用套种或改种等方式，能够形成花草树木常年茂盛，实现花开不败、四季皆景。

（2）、材料意向：
考虑不同活动区域的硬质、软质特点，尽量采用原生态材料，例如：黟县石材、石子、卵石、竹木等。

（3）、观赏设施：
道路、点缀、标志物、指示牌等。

（4）、参与设施：
开心农场、婚庆广场等。

（5）、休憩设施：
驿站、广场等。

（6）、灯光工程：
引进高科技低能耗的灯光系统，打造亮丽、别样风情的夜间景观。

（7）、飞鸟鱼虫：
坚持环保理念，创造人和当地生物的和谐共生氛围，例如设立：白鹭、相思鸟、布谷鸟、燕子等为主的观鸟区；蜻蜓、知了、萤火虫为主的观虫区等。

3、开心农场：
设置一定规模的茶园、果园、菜园、养殖园等，为游客提供参与体验，可采摘可购买。

4、婚庆广场：
与品牌连锁的婚庆、婚纱摄影企业合作，设立大型婚庆广场（可考虑增加中式花轿、皖南民俗、教堂行礼等服务），同时可作为家庭休憩、亲子游戏区（风筝、航模等）类活动使用。

五、凭什么赢利？
（一）、物业租售收入：
西线、东线两区域物业的租赁和销售。

（二）、经营性收入：
1、酒店经营的分成。

2、营业收入：门票；场地、设备租金；收费服务等。

（三）、服务性收入：
1、停车费、管理费；
2、管家级物业服务和资产托管的营业收入。

（四）、资产升值：
所持有物业的市场价值和商业价值攀升，有利于资本运作。

（五）、衍生效益：
文化产业驱动下的衍生产品生产、销售；影视制作；活动承办；品牌、管理输出；电子商务、物流等。

附：投资分析、开发周期、经济测算。