房地产中介实务4

接上例某小区总用地面积16.3 公顷,住宅建筑面积为220090 平方米,公共建筑面积为 112590平方米,其中某户的建 筑面积为125平方米,套内面积 为100平方. 求容积率及该户的实用率
容积率=地面建筑总面积 总 容积率 地面建筑总面积/总 地面建筑总面积 用地面积 户型实用率=套内面积 套内面积/建筑 户型实用率 套内面积 建筑 面积
6,什么是"三通一平"和"七通一 平"? 三通一平:通水,通电,通路及土地 平整. 七通一平:通上水,通下水,通电, 通路,通讯,通气,通暖及土地平 整.
新课学习
第三节: 第三节:房地产开发
房地产开发范围
绿化 房屋建设 房地产开发范围 修道 通信 供电 供水 规划设计 征地 拆迁安置
房地产开发流程环节
我国城镇和农村居民家庭恩格尔系 数已由1978年的57.5%和67.7%分别 下降到2005年的36.7%和45.5%. 2008年,我国城镇居民家庭食品消 费支出占家庭消费总支出的比重为 37.9%;农村居民家庭为43.7%.
(2)人口的年龄结构 ) 人口的年龄结构对房地产需求有 两个方面的影响:一方面,区域人 口结构的变化导致需求主体年龄结 构的变化; 另一方面,区分不同年龄结构的 支付能力与人口比例,对住宅开发 定位也有明显的指导作用.(2636)
人口净密度
每公顷住宅用地 住宅用地上容纳的规划人口数 住宅用地 量 5466人 ÷7.1公顷=770人 /公顷
户型比 各种户型在总户数中所占百分比 小户型: 小户型:500套 ÷1839套=27% 套 套 中户型:875套 ÷1839套=48% 中户型: 套 套 大户型: 大户型:464套 ÷1839套=25% 套 套
恩格尔定律的公式: 食物支出变动百分比÷总支出变动 百分比×100%=食物支出对总支出 的比率(R1) 或 食物支出变动百分比÷收入变动百 分比×100%=食物支出对收入的比 率(R2) 食物支出金额÷总支出金额×100% =恩格尔系数
国际上常常用恩格尔系数来衡量 一个国家和地区人民生活水平的状 况.根据联合国粮农组织提出的标 准,恩格尔系数在59%以上为贫困, 50-59%为温饱,40-50%为小康,3040% 40%为富裕,低于30%为最富裕. 30%
(5)土地政策 ) 我国土地实行国家所有和集体所 有,房地产开发商和个人只能取得 有限期的国有土地使用权.土地政 策对房地产开发的影响主要可从以 下三个方面来分析:
第一,土地供给政策. 第二,地价补偿和土地收费的规定. 第三,土地出让方式.
(6)住房政策 ) 住房制度改革主要是指国家和政 府在住房方面的投资政策和住房分 配政策的改变,这将对房地产商的 利益有很大的影响.
�
随着家庭收入的增加,家庭收入 中(或总支出中)用来购买食物的 支出比例则会下降.推而广之,一 一 个国家越穷, 个国家越穷,每个国民的平均收入 或平均支出中) 中(或平均支出中)用于购买食物 的支出所占比例就越大, 的支出所占比例就越大,随着国家 的富裕,这个比例呈下降趋势. 的富裕,这个比例呈下降趋势.
房地产中介实务
课前复习
1,房地产开发是指在依法取得国有 ( )的土地上进行基础设施, 房屋建设的行为. A 土地所有权 B 房屋所有权 C 土地使用权 D 房屋使用权 2,取得国有土地使用权是房地产开 发的前提. ( )
3,房地产开发包括( )和( ) 在内的开发经营活动. 4,在房地产开发分类中,按开发内 容来分可以分为哪几类?如果按开 发程度来分呢? 5,如何理解生地,毛地,熟地,在 建工程以及现房?
人口毛密度=规划人口数量 人口毛密度 规划人口数量/ 规划人口数量 居住用地面积 人口净密度=规划人口数量 规划人口数量/ 人口净密度 规划人口数量 住宅用地面积 户型比=某类户型总数 某类户型总数/各种 户型比 某类户型总数 各种 户型总和
人口毛密度
每公顷居住用地 居住用地上容纳的规划人口数 居住用地 量 5466人÷16.3公顷=338.6人/公顷
3,政策环境 , 政策环境是指房地产开发所面临 的政策和制度环境.一般说来,与 房地产有关的政策主要有:财政政 策,货币政策,土地政策,住房政 策等.
(1)财政政策 ) 财政政策包括财政收入政策和财 政支出政策.财政收入政策主要是 通过税率的调整来调节国家,企业 和个人收入的分配关系;财政支出 政策主要是确定国家预算支出的总 量和支出结构.
(3)家庭规模与结构 ) 住房消费具有家庭性.家庭结构及 规模是影响和决定住宅规模和结构 的直接因素.住宅套型的变化和发 展要适应家庭规模,结构的变化和 发展,这是住房消费行为的一般规 律.
2,经济环境 , 项目所在城市,地区的经济发展 规模,速度,结构以及产业结构, 居民的收入水平,对外开放的程度 等,都会对房地产的需求结构产生 影响
(2)产业结构 ) 房地产业是国民经济整体的一个 部分,它的发展和周期波动也受着 国民经济波动的制约和影响.
因此,产业结构的演进既决定了 房地产周期波动的基本状态特征, 也决定了房地产项目开发的市场景 气状态和需求结构.
(3)城市化进程 ) 城市化进程包含两大变革:一是 城市生活方式的兴起,即城市化的 过程;二是城市生活方式向全国范 围的辐射和扩散,即郊区化的过程.
城市化进程的影响因素包括:人 口增长,城市基础设施建设和交通 运输业的发展,而城市化进程对地 价上涨和房地产业的发展具有强烈 持久的作用,也影响到各类不动产 的长期趋势,进而影响各类不动产 市场波动的特征.
(4)经济体制 ) 随着我国社会主义市场经济体制 的逐步建立和完善,房地产业的进 一步发展,可以预见,政府将更多 地运用间接的宏观调控手段来减缓 不动产市场波动的幅度,以促进房 地产业的顺利运行和发展.
地基与基础 主体结构 电梯 装饰,装修 屋面 给,排水 电气 智能化
9
房地产开发的风险 风险一: 风险一:市场价格 市场价格波动,影响房地产开发 风险二: 风险二:购买力 物价上涨过快,降低了其购买力 风险三: 风险三:拖欠 财务状况恶化 风险四: 风险四:不可抗力 自然灾害,意外事故
某小区总用地面积 总用地面积16.3公顷,其中 总用地面积 住宅用地7.1公顷,道路用地2.8公 住宅用地 顷,绿化用地2.9公顷,小区能规划 容纳总人口数为5466人.共规划住 宅建筑1839套,其中小户型占500 套,中户型875套,大户型464套. 人口毛密度, 求人口毛密度,人口净密度及户型 人口毛密度 比?
(2)货币政策 ) 货币政策是指中央银行通过调整 贴现率,调整法定准备金和公开市 场业务等手段,来调节货币供给.
(3)产业政策 ) 政府可以通过制定产业投资指引 目录及其他行政干预手段,或者通 过推进产业结构的变动来影响不动 产业的周期波动.
(4)区域发展政策 ) 同在一个国家,同在一个宏观经 济环境下,各地区的经济发展和房 地产消费并不是完全一致的.
容积率 指建筑用地内的总建筑面积与建 设用地面积的比值. 容积率 =(220090+112590)÷16.3=2.04% 实用率 指房屋的套内面积与建筑面积的 比值. 实用率=100 ÷125=80%
第四节: 第四节:房地产调研
(一)房地产市场营销环境调研 1,人口环境 , 人是市场的主体,对区域人口规 模与增长率,人口的年龄结构,教 育程度,家庭结构以及人口的迁移 等内容进行调研,对房地产开发的 定位有明显的指导意义.
(1)人口总量与人口 ) 地区人口总量决定了对房地产的 需求上限.大城市庞大的人口基数 是对房地产需求的基础. 人口增长对房地产需求有双向的 影响.(住房消费与食品消费,恩 格尔系数)
恩格尔系数(Engel's Coefficient)是 食品支出总额占个人消费支出总额 的比重. 19世纪德国统计学家恩格尔根据 统计资料,对消费结构的变化得出 一个规律:一个家庭收入越少,家 一个家庭收入越少, 一个家庭收入越少 庭收入中(或总支出中) 庭收入中(或总支出中)用来购买 食物的支出所占的比例就越大, 食物的支出所占的比例就越大,
(1)国民经济发展 ) 宏观经济的运行状况直接制约商 品房价格指数与其他一些指数的比 较着房地产市场的景气状况,这种 制约作用体现在房地产的需求和供 给两方面.
第一,宏观经济运行状况决定了房地 产的有效需求. 第二,宏观经济运行状况决定着房地 产的供给成本. 房地产业的发展不能超出国民经 济的整体发展轨道,否则就会面临 旺极而衰的境地.
百度文库
(7)房地产开发,销售政策 )房地产开发, 房地产预售是当前房地产开发的 主要模式,它对开发商资金的回收 速度至关重要. 如果取消预售,只允许成品房出 售,那么,对于自有资金紧张的企 业将无法进行房地产开发.预售也 标志着房地产企业要走规模化经营 之路.
(8)户籍制度 ) 房地产投资受政策制约甚大,房 地产业由于投资大,周期长,在投 资商的决策与国家的政策调整(主 要指国家对房地产投资的政策)存 在一定差距或矛盾时,该投资商必 然会面临政策变动所带来的风险.
(5)通货膨胀率 ) 通货膨胀( 通货膨胀(Inflation Rate),是一种 ) 货币现象,指货币发行量超过流通中 实际所需要的货币量而引起的货币 贬值现象.通货膨胀与物价上涨是 不同的经济范畴,但两者又有一定的 联系,通货膨胀最为直接的结果就是 物价上涨.
通货膨胀率={(本期价格指数-上期价 格指数)/上期价格指数}x100%
住宅套型的变化和发展要适应家庭规模结构的变化和发展这是住房消费行为的一般规项目所在城市地区的经济发展规模速度结构以及产业结构居民的收入水平对外开放的程度等都会对房地产的需求结构产生影响宏观经济的运行状况直接制约商品房价格指数与其他一些指数的比较着房地产市场的景气状况这种制约作用体现在房地产的需求和供给两方面