北京应“去金融化”和“去总部经济”

北京应“去金融化”和“去总部经济”

作者：文／李迅雷

来源：《中国房地产业》 2019年第4期

深圳作为一个改革开放走在最前面的城市，但居民人均可支配收入在过去10 多年中竟然

增速放缓，最终低于北京和上海了，这是需要反思的。

居民可支配收入：北京反超深圳

1996 年的时候，我离开上海去深圳工作，理由很简单，深圳的薪酬水平远高于上海，而我当时在深圳工作拿到的月薪大约是我在上海做高校教师时的8 倍左右。从国家统计局的数据看，2000~2012 年这段时间内，深圳的平均薪酬水平仍然超过上海和北京，只不过差距在慢慢缩小。

把历年城镇居民人均可支配收入进行比较，发现2002 年深圳人均可支配收入几乎是上海

的两倍，上海则超过北京，但超过幅度并不大。

在我的记忆中，2002~2003 年的时候，上海房价已经涨起来了，但北京房价还很低，深圳

虽然高于上海，但那几年有点走平。下图引用的数据源自万得，但似乎与我的记忆不太一致。

之所以用二手房成交价的数据，是因为这几年一手商品房出现了限价，故一手房价格不太

符合市场价。

从理论上讲，房价与当地居民的收入水平相关，因此就有了“房价收入比”这类的计算公式。

因此，2013 年或更早几年之前，深圳居民的人均可支配收入还是超过北京和上海的，故其楼市均价超过上海也在情理之中。

但2013 年以后，北京和上海的人均可支配收超过了深圳，这或许也是上海和北京楼市均

价超过深圳的原因之一吧。

之所以说居民收入高低不是房价水平的唯一原因，是因为房价中还隐含了教育、医疗、文

化娱乐等便利性等稀缺资源因素，就这点而言，深圳就不如北京和上海了，而且，北京的高校

资源连上海都望尘莫及，故北京和上海户口的“含金量”也要大于深圳。

北京的居民收入为何能够反超深圳

三大城市中，北京房价后来居上，成为全国房价最高的城市，尽管原因很多，但与人均可

支配收入的后来居上是一致的。那么，北京的人均收入水平为何能从原先只有深圳一半，到后

来超过深圳呢？

我认为有三大原因：第一，国企经历了从劣势演变为优势的过程。在上世纪90 年代，国

企亏损面很大，下岗人员较多，而外资和私营企业

的员工收入较高，国企和事业单位的薪酬水平则较低，故作为开放度最高的特区，作为民

企和外资占比较高的深圳，吸引了全国各地国人才流向深圳的外资和私企。

因此，2000 年之前，国企的日子普遍不好过，连国有银行都产生了大量坏账，这主要是管理上落后，弊端很多；2000 年之后，随着中国步入重化工业化阶段，国企和民企发展几乎并驾齐驱。

但2008 年美国次贷危机之后，民企高增长的时代似乎结束了，国企的相对优势逐步形成。

从国家统计局提供的数据看，2017 年我国城镇非私营单位的平均工资为74318 元，而城

镇私营单位就业人员年平均工资45761 元，前者是后者的1.62 倍，差距十分明显。北京的民

营经济占比比较小，国有经济占比大，这使得北京居民人均可支配收入增速快于深圳。

第二，从产业结构角度看，随着2008 年后重化工业化步入后期，第三产业比重开始逐步

上升，但不少服务行业如金融、电信、教育、医疗等基本被国有垄断，私企由于融资成本较高、又缺乏技术和人才优势，难以进入，使得私企的竞争力被不断削弱，从业人员的薪酬水平也就

低于非私企了。

2017 年，深圳第三产业占GDP 比重为58%，上海为69%，北京为80%，北京第三产业占比最高。第三产业的平均薪酬水平一般高于第二产业。如2017 年薪酬最高的前三大行业均属于

第三产业：信息传输及软件和信息技术服务业、金融业、科学研究和技术服务业。这也就可以

解释北京和上海这两大国企占比远超深圳的城市，其居民收入水平最终超过深圳的原因了。

第三，随着我国经济货币化程度的提高，在集教育、医疗、文化娱乐及行政资源于一身的

首都，居民收入结构中隐性收入占比可能会高于上海和深圳。尽管教育、医疗体制改革一直在

推进，但迄今为止产业化或市场化程度仍然不高，稀缺资源的非市场化定价，就难以避免寻租

现象的发生；简政放权和反腐的绩效明显，但还很难杜绝腐败。

2017 年末，北京常住人口为2171 万人，上海为2418 万人，北京比上海少近250 万人。

按国家统计局的数据，上海的居民可支配收入还是略高于北京。

2017 年，北京餐饮业的收入为1029 亿元，超过上海；大家都说吃在广东，但北京餐饮业

显然要比广东发达。

其实，隐性收入未必都体现在居民储蓄中，还包括房产、古玩、艺术品、贵金属及奢侈品中，甚至现钞（如极个别官员家中被搜出成吨现钞）。

从2017 年国家统计局提供的数据看，尽管北京的房地产增加值超过上海，但2017 年末北京居民的房贷余额只有9664.5 亿元，全年增加居民房贷1366.3 亿元，比上年少增1075.7 亿元。

很遗憾没有找到上海的2017 年末居民住房贷款余额数据，央行上海总部只公布了增量“2017年上海本外币个人住房贷款新增1528.81 亿元，同比少增1823.62 亿元”，由此斗胆

推断，上海的居民购房贷款无论是余额还是年度新增规模均超过北京，也就是说，北京一次性

付清的购房者势演变为优势的过程。在上世纪90 年代，国企亏损面很大，下岗人员较多，而

外资和私营企业的员工收入较高，国企和事业单位的薪酬水平则较低，故作为开放度最高的特区，作为民企和外资占比较高的深圳，吸引了全国各地国人才流向深圳的外资和私企。

因此，2000 年之前，国企的日子普遍不好过，连国有银行都产生了大量坏账，这主要是管理上落后，弊端很多；2000 年之后，随着中国步入重化工业化阶段，国企和民企发展几乎并驾齐驱。