广东惠州金山湖某项目定位及物业发展建议报告200页PPT课件

三房
三房套均面积约122平米，低于
四房
存量的平均水平（125.4平米），
五房
说明畅销户型逐渐走小
复式
其他
合计
77
项目价值三：片区产品
南岸、麦地南片区市场上暂无别墅供应
88
项目 分析
项目价值四：地段
项目地段属于南部新城的发散区域，城市感较强，后期发展潜 力较大
南部新 城
99
项目 分析
项目价值五：交通
金山大桥连接东平、水口、金山湖片区；本区域处于城市未来 中轴中央，项目的规划道路与老城区结合，交通便利。
24 24
惠州 市场走量产品特征：
市场
——中等户型产品走量快
10月5日-12日惠城市场销售产品统计
户型
面积
面积比 套数 套数比 套均面积
一房
4760.55
7.46%
110 19.50%
43
二房
9956.01 15.61%
121 21.45%
82
三房 25086.72 39.33%
207 36.70%
22
回顾上次沟通
1、3房户型面积区间差异不大，需要调整、创新、多样化； 2、根据不同客户的需求，140平方的4房户型修改成160-170平方的舒适大 4房。户型面积比例占少量； 3、世联意见:把沿街商业空出部分面积设计成会所，小区配套问题可以在社 区内部消化。 （具体想法是否可行需要参考设计院意见）
本项目基本经济技术参数
占地面积：67414平米
容积率：2.2 建筑密度：30%
计容积率建筑面积：148310.8平米
限高：100米
11 11
项目 项目限制二：环境因素
分析 本项目环境因素限制较多，影响社区设计、布局
本项目西北侧临主 干道，需设置出入口， 对商业有一定影响。 项目周边为村民自 建房、菜地和水塘， 规划时需考虑规避。 项目内部有水渠贯 穿，规划时需要调整 修改。 项目东北向临西枝 江，有良好的自然资 源。
21 21
惠州 市场
惠城区09年可售量结构：大户型偏多
09年11月户型市场存量
15% 6%
此次统计的为取得预售许可 一房套数 证、截止在09年10月尚未售出 二房套数 的项目；
三房套数 目前市场的供应整逐步调整，
56%
12%
四房套数 但受开发惯性影响，短期内供
五房套数 应结构难以明显调整
4% 7%
资料来源：统计年鉴
1400
广州、深圳等地方土地资源紧 1200
1000
张，生态资源透支，产业发展进
800
入了瓶颈期；而惠州正因腹地广 600
阔、承载力强成为承接产业转移 400
的首选区域
200
惠州历年GDP走势图(亿元)
20.0% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0%
“一个中心”是指南部新城规划的城市中 心，在四环路北部规划市级公共设施用地， 形成金山片区的中心。
“两条风光带”分别是指西枝江滨江风光 带和金山河滨江风光带，充分利用西枝江 和金山河的自然环境优势，形成自然生态 型的滨江景观岸线。
本项目
“三个居住社区”是指金山岛区、金山东 区和金山西区，其中金山岛区规划为高档 住宅区。
西延
以惠州大道、惠博沿江公路为依托， 加快博罗城市化进程，推进惠城与博 罗的融合。
北优
在“五年再造一个新惠州”的城市建 设中，江北的CBD地位，将越来越突 出，已显现出惠州市未来政治、经济、 文化、金融中心的面貌。
金山湖片区
18 18
宏观 市场
惠州经济受益于珠三角一体化、以及产业梯度转移的有利因 素经济高速发展，房地产业也在经济的大动下迅速发展
惠深沿海高速公路全长50公里 。
3纵：
粤赣高速公路惠州段全长108公里 ；
龙（门）澳（头）高速公路（全长 173公里 ；
龙（门）深（圳）高速公路全长118 公里 。
16 16
宏观 市场
惠州宏观规划二----惠州及珠三角交通体系日趋完善，交通
线打通了“城界”，也将摸平城市发展的差距，惠州地产必将受益
商品住宅年销售额 商品住宅年销售额(亿元)
增幅
09年1-10月份约 126.8亿
2001 2002 2003 2004 2005
2006
2007
2008
商品住宅年销售额 7.10 10.60 15.00 17.40 29.40 68.80 136.26 121.9
增幅
-6.58% 49.30% 41.51% 16.00% 68.97% 134.01% 98.05% -10.54%
❖销售面积及销售均价稳步 上升
惠州房地产市场状况
惠州2008年商品房消 化量为286万平米， 2009年1-10月份消化量 为273.32万平米
城市商品住宅房价格 呈上涨趋势，08年销售 均价4142元/平米,2009 年1-10月销售均价4600 元/平米
房地产总的局面为 “相对平稳”
施工面积/销售面积（单位：万平米）
一切基于市场
15 15
宏观 市场
惠州宏观规划一----到2020年惠州将构建成“5横3纵”8条
高速公路组成高速网络，与城市群内的龙头广、深交通将更加便利
5横：
河（源）清（远）高速公路惠州段 （全长61公里 ；
广惠高速公路及其东延线全长150公 里；
惠莞高速公路及其东延线（全长134 公里 ；
深汕高速公路（全长63公里 ；
17 17
宏观 市场
惠州宏观规划三----惠州“南进北拓、东伸西延”的城市
发展战略，金山湖处于此战略节点范围
南拓
南部新城得建设，将建成以文化、体 育、医疗卫生和高等教育为主的综合 性新城区。
东伸
水口居住及无烟工业区的建设，是以 较丰富的土地储备为基础发展居住区 ，以正在推进军改民的惠州机场为依 托，发展客货物流业区；
金山大桥
演达大道 麦地南路
天虹 沃尔玛
规划大桥
红色区域为项目地块未来的交通
10 10
项目 项目限制一：规模
分析 本项目规模有限，整体市场影响力相对较小 14万的规模不具备大盘效应，市场影响力相对小
但是，14万的规模相对核心城区算大盘，有可能成为城区领导者
28 山水金山湖： 万平米
56 东江新城： 万平米 20 沿海高速： 万平米
金山湖
依托政府规划， 江北属于商务区， 南岸属于商业区， 老城区的居住区已 经过于饱和。金山 湖片区作为惠州 “准”CLD，近邻 南岸商业区，靠近 将被商务区；有很 大的发展空间。
从惠州的发展前 景来看，金山湖紧 邻南岸商业区，靠 近江北商务区，景 观资源丰富，具有 作为城市CLD的基 本条件，但是周边 的配套设施和区域 还发展的不够成熟， 有很大的发展潜力。
金山湖
合生
光耀
隆生 群星
新世界 龙光
隆生 隆生
德威
山水
沿海 中信
66
项目 项目价值二：规划
分析
“一个中心、两条风光带、三个居住社区”
金山分区规划的区域是指四环路、惠南 大道、南岸路、白泥一路和西枝江合围的 区域，规划总用地面积约16.44平方公里， 控制人口规模14万人。片区的规划功能定 位是以居住为主、商业为辅的发展区。此 片区将采用“一个中心、两条风光带、三 个居住社区”的空间布局结构。
周边待开发项目较 多，但都处于项目准 备阶段，未来会面对 较大的竞争压力。
项目初步印象
东平半岛
水口开发区
南部新城
55
项目 分析
惠州
项目价值一：片区
金山湖片区是城市居住需求的南向自然延伸
惠州现有城市新区中，哪一个产生的最自然？
答案非金山湖 莫属。和行政力 量主导的江北新 区、规划先行引 导的东江新城相 比，金山湖片区 在惠城南部的诞 生，完全是自发 式的，是城市居 住需求向南的一 个自然延伸。
XX金山湖项目 定位及物业发展建议报告
世联惠州
20109. 12
项目背景介绍
开发商：
惠州市XX实业有限公司.
项目：
占地67414m2，建面148310.8m2 容积率2.2以下，建筑密度30%，限高100米
区域：
项目位于惠州金山湖北片区，位于城市核心边缘区，区域开发程 度不够，配套不成熟 ，但有优秀的江景和湖景资源但受到周边地 块与项目限制，如何合理的利用资源、处理与城市中心区域和项 目区域之间的联系等都将是本项目需解决的问题 。
GDP增长率与房地产发展的关系
0.0%
GDP增长率 房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
19 19
资料来源：世界银行报告
宏观 市场
惠州房地产业已步入快速发展阶段，经本、外地力 量的助推，市场 “相对平稳”的局面已基本形成
❖其中，08年年消化量约 286万平米 ，09年1-10月份 消化量约273.32万平米
121
四房 11314.41 17.74%
76
13.48%
149பைடு நூலகம்
五房
6016.54
9.43%
34
6.03%
177
复式
1774.02
2.78%
8
1.42%
222
别墅
4876.8
7.65%
8
1.42%
610
合计 63785.05 100.00% 564 100.00%
1户13型
一房
二房
两房套均面积约81平米
销售额的整体表现说 明人均GDP的增长对惠 州楼市的购买力有显著 的推动作用，惠州市场 的后市需求依旧庞大。
160.00 140.00 120.00 100.00
80.00 60.00 40.00 20.00
0.00
2001 2002 2003
2004 2005 2006
2007
2008
160.00% 140.00% 120.00% 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00%
施工面积 销售面积
惠州市历年商品房价格（元/平米）
数据来源：惠州市国土 房管局
09年1-10月份约 4600元/平米
20 20
惠州 市场
惠州楼市数据分析：
商品住宅销售额：08年销售额略低于07年，仍远高于06年
08年销售额低于07年 是普遍现象，但仍远高 于06年，说明近两年惠 州的住房需求仍在明显 上升，市场整体购买力 仍有较大的提升空间
惠州近年GDP增长率始终保持 在10%以上，且有加速增长的趋 势；从而支撑着惠州房地产业的 高速发展
珠三角大交通格局的形成，会拉 近并抹平地域差异，房地产业的 差距也必将缩小
0 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
其他套数
22 22
惠州 市场
09年市场逐步趋理性,7月份有明显下降趋势，但整体趋势还 是逐步上升。
09年是惠州市场的调整年，市场回稳的速度超出预期，惠州的 刚性需求是支撑此次回稳的关键因素； 从08年10月开始，市场成交量呈较稳定的上升趋势；
23 23
惠州 市场
江北 CBD
东平 江景/大盘 老城区 麦地、河南岸
区域交通 2号线连接东莞，经惠州城区、惠 东县城以及沥林、陈江、南部新城、 马安、水口等片区； 3号线连接深圳，贯通惠州南部区 域直至深惠分界线； 4号线连接广州，纵向贯通惠州北 部区域，线路由惠州火车站至惠广分 界，经江北、小金、博罗向广州方向 延伸。
市区交通 根据规划，1号线、5号线和6号线 为惠州市区范围内各组团交通的快速 轨道交通干线，主要功能是连接两大 中心城区、贯通惠州城市内部各组团， 实现惠州城市内部交通的快速通畅。
以上结论达成一致
世联新想法：通过分析市场，在产品类别上考虑容积率分解，让项目资源 利润最大化
3
主要内容
一、项目的战略选择
项目价值分析 宏观市场分析 竞争项目分析 项目战略选择
二、项目的整体定位
三、物业发展建议
44
项目位于东平半岛 和南部新城的东南夹 角，地段优势明显。
现阶段交通不完善， 生活配套欠缺。
规划道路的设计也将拉近本区域与南部新城的距离
项目限制
1、规模：本项目规模有限，整体市场影响力相对较小； 2、环境：本项目环境因素限制较多，影响社区设计、布局 3、地块：周边开发度低，属于市场陌生区域，认知度较低；
14 14
如何确定项目的发展方向？
项目基本资料： 占地67414m2，建面148310.8m2 容积率2.2以下，建筑密度30%，限高100米
项目内部被水渠贯穿、周边的自建房、菜地和水塘对本项目也有一定 12 12 的影响
项目 分析
项目限制三：项目地块
项目现状：周边开发度低，属于市场陌生区域，认知度较低
水渠 项目位置 建筑垃圾回收场
水闸
西枝江
道路与项目的高差
13 13
项目内部情况
回顾项目分析总结
项目价值
1、片区：本片区是城市居住需求的自然延伸； 2、规划：“一个中心、两条风光带、三个居住社区” 3、片区产品：南岸、麦地南片区市场上暂无别墅供应 4、地段：属于南部新城辐射区域，城市感较强，发展潜力大； 5、交通：金山大桥的开通使项目处于城市未来发展中轴中央，