徐州房地产项目可行性研究报告4

徐州房地产项目可行性研究报告(4)
20xx-40铜沛路南侧8400平方米商住756万元挂牌徐州市九里区房产开发有限公司20xx-1-7
20xx-39南临徐海路，西接一号路575100平方米商住17250万元挂牌徐州城置有限公司20xx-1-7
20xx-38煤港路西侧,朱庄村南侧41679平方米商住18300万元挂牌徐州市广达铁路工程有限公司20xx-11-20
20xx-33新城区商住综合地块500.1亩综合38300万元挂牌江苏中茵置业有限公司20xx-10-15
20xx-31新城区办公e地块17亩办公680万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任公司20xx-9-28
20xx-29新城区办公c地块30亩办公1200万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任公司20xx-9-28
20xx-28新城区办公b地块39.5亩办公1600万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任公司20xx-9-28
20xx-25铁路西，迎宾大道东290.5仓储物流7900万元挂牌徐州源洋商贸公司20xx-9-11
20xx-23郭庄路与三环东路交叉口16.4亩商住4300万元挂牌徐州盈佳贸易有限公司20xx-9-3
20xx-22三环东路西侧、鼓楼法院南13.32亩商业466万元挂牌江苏远方汽车工贸实业有限公司20xx-9-3
三、徐州土地市场分析(20xx年)
据徐州市国土资源局最新发布的消息，20xx年前三季度，市区已挂牌出让土地33宗，面积4012亩，挂牌价33.15亿元。

其中，已成交32宗，面积2592.11亩，成交总额22.8亿元。

总体来看，呈现三个特点：一是参与地块竞争的单位越来越多。

不仅有本地开发商，外地开发商较往年也有明显增加。

而且，一些中小地块的竞争十分激烈，常常是多家单位历经数十轮竞价后才能成交。

如
20xx—7号淮海服装厂地块，共有包括天润、鑫宝、新华、建美等12家单位参与竞拍，创下了土地市场建立以来，参与竞拍单位数量最多的纪录;二是新城区地块的出让数量明显增加。

20xx年新城区共出让3宗地块，而20xx年前三季度新城区已有8宗地块出让，说明新城区开发的步伐正在加快;三是出让密度较往年提高。

20xx年前三季度共出让32宗地块，较20xx年全年的27宗多出5宗。

前三季度地块均价约合88万元/亩，比20xx年全年地块均价89.5万元/亩略低。

这主要是由于新城区出让地块比例偏大，新城区尚处在起步阶段，地价水平相对较低，在很大程度上拉低了市区土地平均价格。

根据以上相关资料，我们可以得出如下结论：土地出让面积的大幅增加必然会导致今后2-3年内房地产市场新增楼盘增加，可售面积大幅增加，供应大幅增加，会导致竞争非常激烈，唯有通过差异化的竞争手段，才能赢得市场。

每块土地出让面积的提高，金额的提高，将众多的小开发商排除在房地产市场的门外，这项措施加速房地产行业的洗牌速度，能存活并能好好发展的开发商必然是融通资金能力强、有核心竞争力的公司。

根据部分地块的挂牌信息，如部分地块要求开发商的注册资金达到6000万元以上，或者有其他方面的要求，这些都在提高中小型开发商的进入土地市场的门槛，从另外一个角度看，是在为一些大型开发商获得土地增加筹码。

四、徐州项目的土地价值判断
项目地处滨临风景优美的新城区风景区，南靠大龙口湖，西望淮海食品城，故黄河风光带环绕项目处地，规划中的道路从中穿过，区位优势十分明显。

根据徐州市新城区发展目标，至2020年，该地区将成为以现代区域交通为依托，以商贸、金融、文化、信息、会展、教育、居住、高新产业等为支撑的设施完备、环境良好、风景优美的城市新区，本宗地具有极大的发展潜力。

根据20xx年-20xx年土地成交情况统计，从新城区土地综合用地每亩地价已升至55-76万元、办公用地每亩地价已升至40万元的市场行情来看，土地成交价格仍然有一定的上涨空间，该宗地的开发利用价值较高。

第五部分徐州项目竞争个案分析
一、如意家园
所属区域:新城区
开发商:徐州中川房地产开发有限公司
代理商:自销
楼盘热线：85556666，85559999
地址/交通:迎宾大道旁(食品城正对面)/5、14、23、59、60、64、116、602、603、81、83、801、803、808、810、832、58附、801附、803附等近二十于条公交路线/售楼处地址：欧洲商城一楼(苏宁电器东侧)
主打价位:40万(总价)
物业类型:多层住宅
开盘时间:20xx-06-21
上房日期:“约”为20xx年10月1日前
占地面积:173420平方米
建筑面积:20xx00平方米
容积率:1.2
绿化率:35%
楼房状况:纯多层
停车位:1：3
业主qq群:46117730
施工公司:徐州昱诚建筑公司
物业收费:未制定收费标准
监理单位:徐州市宏大建设有限公司
项目介绍
如意家园与如意广场项目位于城区东南，紧临新城区，在迎宾大道与欣欣路交会处，总占地面积约260亩，如意广场，一改以街为市，自发形成的传统商务模式，以高度集中城市配套资源(住宅，商务和商业以4:1:1的比例分布)，从而优化居住区生活构成，时间效率与空间构成相互作用及整合达到极致。

周边有5、14、23、59、60、64、116、602、603、81、83、801、803、808、810、832、58附、801附、803附等近二十于条公交路线，中国矿业大学、工程学院等高等学府环伺周围，商业氛围浓，交通便利，环境优美，是闹中取静的优雅起居生活场所和经商场所，是“三区”(老城区、新城区、铜山新区)的必经之地。

现在61栋楼全面封顶，预计08年可全面如期上房(07年11月29日)。

一期楼体的外立面均已全部展现出来，如意家园近期主推面积为105平米的户型。

且一期将于20xx年4月底左右上房，其他将在20xx年10月1日前上房(08年1月9日)。

二、苏商御景湾
项目名称:
所属区域:泉山区
开发商:徐州苏商实业发展有限公司
代理商:徐州新景祥房地产投资顾问有限公司。