略谈多产权建筑消防安全管理

略谈多产权建筑消防安全管理
随着社会经济的快速发展，特别是近几年房地产开发的快速发展，多产权建筑越来越多。

多产权建筑是指具有两个或者两个以上业主（产权单位或者产权所有人）的建筑。

通过对本辖区十栋多产权建筑的消防安全状况进行调查，发现被调查的每栋建筑的产权人少则两三家，多则数十家，有的甚至上百家，每个产权单位或个人的使用性质和功能也大相径庭，且管理多样化，有的单独各自管理，有的实现统一管理，有的则由物业管理，造成了消防安全主体的多样化，也使得多产权建筑存在的火灾隐患多、整改难度大、整改资金难以落实等问题，多数多产权建筑的消防安全令人担忧。

多产权建筑形成的原因有很多。

一是由企业破产形成的。

一些破产企业，进入破产程序之后，由政府清算小组接管，为了职工安置，对旧企业要么撤迁重建，要么拍卖出售，形成了多个业主、多个使用功能的多产权建筑。

二是多方投资造成的。

投资方为各自的利益，往往一栋建筑使用功能多样化，一旦使用后，多个业主自行管理的局面就形成。

三是层层出租或出售。

如辖区一栋17层高层建筑，底层为商业门面，产权人达40多家。

一、多产权建筑消防安全存在的主要问题
多产权建筑由于产权分散，租赁、转让关系复杂，导致消防设施管理职责不明确，维护保养资金和制度不落实，消防设施损毁停用现象十分普遍。

（一）原有建筑的功能和使用性质被擅自改变，留下了火灾隐患。

原有产权单位为了获得更多的经济利益，他们会将一部分出租或转让，新产权人会根据自身的需要，对结构进行装修或更改，又不报经消防审核、验收或备案，破坏了原建筑的防火分区，改变了疏散通道的设置形式，擅自使用可燃材料装修，加大了火灾荷载等等。

使得原本经消防验收合格的建筑增加了火灾隐患的存量。

（二）安全疏散设施薄弱。

建筑局部经出租或出售后，承包方或新产权人为了自己的方便，占用疏散楼梯或安全出口，有的甚至把疏散通道或共有通道作为自家财产，改作仓库或办公使用，如奔泰阳光城一体育用品专卖，就把防烟楼梯间前室该做办公室；有的进行分隔，使得原本符合安全疏散条件的建筑，变得安全出口数量不足。

（三）消防设施维护、保养不到位。

多产权建筑由于消防主体的多元化，责任不明晰，各产权人的消防意识不同，对消防安全的需求也有很大的差异。

消防设施与整幢建筑为一体，如一处公用部分的消防设施损坏，所需的维修费用来源于各产权人，若一户不交费用，维护工作就难以开展，特别是有消防控制中心的建筑更是如此。

原解放路亚细亚购物广场经房产商改造后，出租或出售给33家单位，消防安全责任不明，导致整个消防系统瘫痪。

（四）多产权单位火灾隐患整改难度大。

因多产权建筑的特殊性，一旦存在火灾隐患，整改时需要多个单位或个人配合，一方整改隐患难免影响其它单位或个人经营、使用，因涉及经济利益，其它单位不一定配合、支持，造成火灾隐患得不到整改。

整改资金有时需要多家单位承担，虽然有的单位愿意承担，但有的单位或个人不愿意承担，造成很难整改的局面。

（五）建筑使用人员数量大、层次复杂。

同一栋建筑内来往的人员很不固定，人员成分也十分复杂，人员素质也良莠不齐，由于人员数量的增多，承租方的不确定性，使火灾发生的概率增加。

综合写字楼此类现象非常普遍。

（六）消防执法成本高。

由于多产权建筑涉及多个产权人，多家使用者，管理方式多样，法律关系复杂。

消防部门下发法律文书时，无明确主体，造成隐患整改难，即使明确了责任主体，消防部门面对的是若干家产权人和几十家使用人，一案多人，仅下发法律文书和送达这二项，工作量之大，更不用谈实施消防行政处罚了。

二、多产权建筑消防安全管理问题存在的原因
（一）意识不强，职责不明。

很多多产权建筑的产权人的消防法律法规意识很淡薄。

建筑消防设施的管理由谁负责，没有一个统一的标准。

在调查的单位中，有的多产权建筑消防管理委托由业主委员会负责，有的由物业公司负责，也有的没有明确，致使多产权建筑的消防职责不清，出现问题互相推诿的现象非常普遍。

（二）组织和制度不健全。

有些多产权建筑虽然成立了业主委员会，也有物业公司，但没有建立一个共同的消防安全管理组织，也没有签订一个具体的消防安全管理协议，致使建筑的管理混乱，还有部分多产权建筑产权不明的，就更谈不上管理了。

（三）维护资金难以保证。

对于那些建筑的产权人之间没有任何组织管理和协议约束的，消防方面出现问题后，一般很少有人出面牵头解决。

有些建筑也要
求物业管理公司管理，但由于物业公司是自负盈亏的服务企业，要考虑运行成本，再加上拖欠物业管理费用现象也比较多，因此为了降低成本，随意消减消防控制室值班人员，消防设施出现故障后无人管理或者干脆局部或全部关掉消防设施，致使整个消防系统部分或者全部癱痪。

（四）消防监督不力。

一是消防监督人员少，不可能全部掌握多产权建筑的动态信息。

城市的发展与现有消防监督员的编制还存在一定的脱节。

二是源头把关不严。

部分监督人员业务素质不高，不能完全发现问题，有的受地方政策的影响，如政府招商引资，既使发现问题也是睁一眼闭一眼。

三是消防监督人员服务意识差。

在协调解决多产权建筑消防安全管理问题的过程中，部分消防监督人员存在工作方法简单肤浅、服务意识不强等，致使火灾隐患得不到及时整改。

（五）违法成本太低。

《消防法》第十八条虽然明确了物业服务企业有对管理区域的共有消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务的义务，但是在实际工作中遇到问题，物业管理公司或是推委，或是根本无法解决，而消防部门也很难对其进行追究法律责任，最多也就是个不履行消防职责，行政警告的处罚了事，起不到震慑违法者的作用。

三、加强多产权建筑消防管理的对策
（一）把好消防许可源头关。

大都房产商打着还建房的幌子，未经消防验收合格，就擅自投入使用，有的边建边用，留下了先天隐患。

因此，消防监管部门必须加大对在建工程的监管力度，加大施工检查的频次，杜绝违章建筑的违法使用。

（二）建章立制，规范依法管理。

要从根本上解决多产权建筑的火灾隐患，消防、房管、工商等部门，要形成协同机制，互通信息，联合执法，把消防行政许可列入前置条件，增加对多产权建筑消防安全管理的范围和广度。

（三）鼓励多产权建筑实行物业统一管理。

多产权建筑由于缺少对消防设施的统一管理，致使消防设施停用和损坏的现象非常普遍。

因此，消防、房管部门应加强对物业公司的教育和培训，明确消防设施的管理人，只有这样才能从根本上解决多产权建筑的火灾隐患。

（四）建立维修基金，解决火灾隐患整改难的问题。

多产权单位要根据《物权法》的规定，明确建筑共用部分的物权，约定共有部分共同管理的权利，同时，依据《湖北省多产权建筑消防设施管理暂行规定》第九条"多产权建筑共用部分
消防设施的维护管理费用由相关业主按照约定承担；业主没有约定或者约定不明的，按照各自专有部分建筑面积所占比例承担"的规定，建立维修基金，便于随时使用。

参考文献
【1】《中华人民共和国消防法》
【2】《中华人民共和国物权法》
【3】《湖北省多产权建筑消防设施管理暂行规定》。