百果山房车露营公园建设项目可行性研究报告商业计划书

百果山房车露营公园建设项目可行性研究报告商业计划书
XXXX有限公司
百果山房车露营公园建设项目
可行性研究报告
编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司
高级工程师：高建
目录
第一章总论 (1)
1.1项目概要 (1)
1.1.1项目名称 (1)
1.1.2项目建设单位 (1)
1.1.3项目建设性质 (1)
1.1.4项目建设地点 (1)
1.1.5项目负责人 (1)
1.1.6项目投资规模 (1)
1.1.7项目建设规模 (2)
1.1.8项目资金来源 (2)
1.1.9项目建设期限 (2)
1.2项目承建单位介绍 (2)
1.3编制依据 (3)
1.4编制原则 (4)
1.5研究范围 (5)
1.6主要经济技术指标 (5)
1.7综合评价 (6)
第二章项目背景及必要性可行性分析 (8)
2.1项目提出背景 (8)
2.2本次项目提出理由 (9)
2.3项目建设必要性分析 (11)
2.3.1顺应我国旅游产业快速发展的需要 (11)
2.3.2助力百果山森林公园提质转型升级的需要 (12)
2.3.3推动房车露营产业快速发展的需要 (12)
2.3.4促进影视文化产业和旅游业相互支撑良性发展的需要 (13) 2.3.5提高百果山森林公园利用率的需要 (14)
2.3.6增加当地就业带动产业链发展的需要 (14)
2.3.7带动当地经济快速发展的需要 (15)
2.4项目建设的可行性 (15)
2.4.1政策可行性 (15)
2.4.2市场可行性 (18)
2.4.3管理可行性 (18)
2.5可行性分析结论 (19)
第三章行业市场分析 (20)
3.1国内旅游行业概况及现状分析分析 (20)
3.1.2国内旅游市场需求预测分析 (21)
3.2我国旅游业发展前景分析 (22)
3.3我国房车露营行业市场分析 (23)
3.4青岛市旅游行业市场分析 (25)
3.5百果山森林公园资源吸引力及市场影响力分析 (26)
3.6本项目市场发展前景分析 (31)
3.7市场分析结论 (34)
第四章项目建设条件 (35)
4.1地理位置选择 (35)
4.2区域投资环境 (35)
4.2.1区域位置简介 (35)
4.2.2区域地形地貌 (36)
4.2.3区域气候条件 (36)
4.2.4区域人文环境 (36)
4.2.5区域交通条件 (36)
4.2.6区域经济发展条件 (37)
第五章总体建设方案 (39)
5.1土建方案 (39)
5.1.1规划原则 (39)
5.1.2设计依据 (39)
5.1.3功能定位与目标 (40)
5.1.4规划设计理念 (40)
5.1.5规划思路 (40)
5.1.6规划设计内容 (40)
5.2 建筑设计主要规范及标准 (41)
5.3 结构设计 (41)
5.3.1指导思路 (41)
5.3.2结构设计等级 (42)
5.4给排水设计 (42)
5.4.1设计依据 (42)
5.4.2给水设计 (42)
5.4.3排水设计 (43)
5.5供配电设计 (43)
5.6项目拟建地建设条件 (44)
第六章节能方案 (45)
6.1用能标准和节能规范 (45)
6.2建设项目能源消耗种类和数量分析 (45) 6.2.1能源消耗种类 (45)
6.3项目所在地能源供应状况分析 (46) 6.4建筑节能设计 (46)
6.4.1建筑围护结构基本组成 (46)
6.4.2外墙节能设计 (47)
6.5节水措施 (47)
6.6结论 (48)
第七章环保方案 (49)
7.1设计依据及原则 (49)
7.1.1环境保护设计依据 (49)
7.1.2设计原则 (50)
7.2建设地环境条件 (50)
7.3 项目运用对环境的影响及环保措施 (50) 7.3.1 项目运营期间产生的污染物 (50) 7.3.2 项目运营期环保措施 (50)
7.3.3 环境管理与监测机构 (51)
第八章劳动安全卫生 (52)
8.1劳动安全 (52)
8.1.2建筑安全 (52)
8.1.3防火 (52)
8.1.4电气安全 (52)
8.1.5防雷设施 (53)
8.2卫生防护 (53)
8.2.1生活给水 (53)
8.2.2排水 (53)
8.2.3噪声控制 (53)
第九章消防方案 (54)
9.1设计依据 (54)
9.2设计原则 (54)
9.3火灾隐患分析 (54)
9.4防火等级 (54)
9.5消防措施 (55)
9.5.1消防措施的实施 (55)
9.5.2消防措施的预期效果 (55)
9.6综合防灾 (55)
第十章企业组织与劳动定员 (56)
10.1企业组织机构 (56)
10.2人员编制 (56)
10.3人力资源管理 (56)
10.4福利待遇 (57)
第十一章项目实施规划 (58) 11.1建设工期的规划 (58)
11.2 建设工期 (58)
11.3实施进度安排 (58)
11.4项目的组织保障措施 (60)
第十二章投资估算与资金筹措 (62) 12.1投资估算依据 (62)
12.2建设投资估算 (62)
12.3流动资金估算 (63)
12.4资金筹措 (63)
12.5项目投资总额 (63)
12.6资金使用和管理 (66)
第十三章财务及经济评价 (67) 13.1总成本费用估算 (67)
13.1.1基本数据的确立 (67) 13.1.2产品成本 (68)
13.1.3平均产品利润 (69)
13.2财务评价 (69)
13.2.1项目投资回收期 (69) 13.2.2项目投资利润率 (70) 13.2.3不确定性分析 (70)
13.3综合效益评价 (70)
第十四章风险分析及规避 (72) 14.1项目风险因素 (72)
14.1.1不可抗力因素风险 (72) 14.1.2 工程风险 (72)
14.1.3市场风险 (72)
14.1.4资金管理风险 (73)
14.2风险规避对策 (73)
14.2.1不可抗力因素风险规避对策 (73) 14.2.2工程风险规避对策 (73)
14.2.3市场风险规避对策 (73)
14.2.4资金管理风险规避对策 (74)
第十五章招标方案 (75)
15.1招标管理 (75)
15.2招标依据 (75)
15.3招标范围 (75)
15.4招标方式 (76)
15.5招标程序 (76)
15.6评标程序 (77)
15.7发放中标通知书 (77)
15.8招投标书面情况报告备案 (77) 15.9合同备案 (77)
第十六章结论与建议 (78)
16.1结论 (78)
16.2建议 (78)
附表 (79)
附表1 销售收入预测表 (79)
附表2 总成本表 (81)
附表3 外购原材料表 (82)
附表4 外购燃料及动力费表 (83)
附表5 工资及福利表 (84)
附表6 利润与利润分配表 (85)
附表7 固定资产折旧费用表 (86)
附表8 无形资产及递延资产摊销表 (87) 附表9 流动资金估算表 (88)
附表10 资产负债表 (89)
附表11 资本金现金流量表 (90)
附表12 财务计划现金流量表 (91)
附表13 项目投资现金量表 (93)
附表14资金来源与运用表 (95)
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
百果山房车露营公园建设项目
1.1.2项目建设单位
XXXX有限公司
1.1.3项目建设性质
修正性扩建项目
1.1.4项目建设地点
XXXXXXXX
1.1.5项目负责人
1.1.6项目投资规模
项目的总投资为9760.00万元，其中，建设投资为8960.00万元（土建工程为3900.00万元，设备及安装投资4680.00万元，其他费用为168.20万元，预备费211.80万元），铺底流动资金为800.00万元。

项目建成后可实现年均销售收入为3010.00万元，年均利润总额1728.28万元，年均净利润1469.04万元，年上缴流转税金及附加为16.83万元，年增值税为168.35万元；投资利润率为17.71%，投资利税率19.61%，
税后财务内部收益率11.86%，税后投资回收期(含建设期)为7.20年。

1.1.7项目建设规模
百果山房车露营公园位于青岛市李沧区百果山森林公园内葛子庵村附近古坑村，本次建设项目总占地面积约为150亩，总建筑面积36700.00平方米，主要建设内容及规模如下：
主要建筑物、构筑物一览表
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金9760.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹。

1.1.9项目建设期限
本项目分二期建设，一期工程建设从2017年8月至2018年6月，计11个月；二期工程建设从2018年8月至2018年12月，计5个月；工程建设工期共计16个月。

1.2项目承建单位介绍
百果山即青岛世园会举办地-百果山森林公园，在4平方公里的沃土上，相继推出了睡莲世界、世界园艺博览会、上流社区生态生活区、荷兰
小镇、艺术写生基地、大师美术馆等项目后，2017年，再曝新动作：世界上最小的教堂、世界上第一座房车书屋、中国第一座木房车营地、酝酿已久的世界上第一个双创影视基地将陆续揭开面纱。

在李沧区全力创建“花园型创新式中心城区”的号召下，百果山肩负“城市配套未尽事宜”的社会职能，发展与城市体系相反的内容关系，引进“无法在城市展开的创新产业”，以生态为原则，以经济为纽带，构建以小微生态体系为核心的“生态经济创新区”。

为完成“生态经济创新区”这一宏大理想，百果山组建了年轻的创业团队，建立了共享创业平台，全力聚集各类创新创业创始人，共同掀起百果山的新一页。

已入驻项目有：启慧双语学习、MTI国际学校、上流家园医院、flyway房车营地、Caravan木房车、BIGBBQ自助烧烤、DreamWorks Baby B&B儿童民宿、ipeople药膳外卖、meni每一间物联网公寓、benke犇客牧场、BIGGER泡茶水等多个项目。

1.3编制依据
1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《青岛市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
3.《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；
4.《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》；
5.《国务院“十三五”旅游业发展规划》；
6.《青岛市“十三五”现代服务业发展规划》；
7.《青岛市加快实施现代产业精准招商行动计划》
8.《青岛市人民政府办公厅关于加快发展完善旅游公共服务体系的
实施意见》；
9.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
10.《现代财务会计》；
11.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
12.国家公布的相关设备及施工标准。

1.4编制原则
遵循保护发展、主动发展、遵循可持续性生态优先发展原则。

坚持可持续发展原则。

开发和保护相协调，正确处理文化产业、
旅游业发展与旅游资源保护、环境保护的关系，正确处理文化及
旅游发展和相关经济发展的关系，达到经济效益、社会效益，环
境效益的综合协调。

坚持功能性原则。

强调规划区内功能之间分工明确和职能完善。

实施过程中协调好各利益相关者的关系，避免重复建设，构建自
然、社会和谐的优良旅游环境，联合周边区域共同发展，形成良
好的区域旅游竞合关系，持续渐进发展。

与相关规划相衔接原则。

遵守当地土地利用规划；与周边地区的
旅游发展规划相结合；与当地经济和社会发展总体部署相结合。

市场导向原则。

充分发挥市场机制在文化旅游发展中的重要作用。

近期利益与长期利益相协调原则。

规划的目标要远一点，不仅注
重近期利益，更要注重长远利益，给今后留下一个良好的发展空
间。

设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的
环境综合治理措施。

注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动
卫生及消防等标准和规范要求。

1.5研究范围
本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的建设规模；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
1.7综合评价
本项目重点研究“百果山房车露营公园建设项目”的设计与实施，项目设计以顺势而为，环保有机，以高度环保的理念，充分利用既有资源和地形地貌，改造而非大兴土木，项目运作以市场化、产业化、国际化为基本思路。

百果山房车露营公园建设项目规划遵循可持续发展原则，在完善内部功能的同时，坚持特色性、整体性的统一，依托项目地文化产业及旅游产业基础优势进行深度开发，优势彰显。

百果山房车露营公园以绿化为铺垫，灵动的水系为串联，产业功能区为线索，道路为框架，生态为理念，市场为中心铺叙全区空间构架，融汇先进文化元素的现代休闲设施，使创意人在紧张与放松、压力与兴奋的交替中，激发出最大的文化热情。

本次项目建设将启迪新型消费方式对旅游及文化产业集群带来新的经济增长点，引导房车露营服务企业在服务项目开发、品牌推广、招商引资、市场营销、商机对接等方面的能力，加强区域文化交流合作，预期将产生可观经济收益，并辐射其极强的社会效益和生态效益，并可传承发扬当地民居文化，历史文化、民俗文化及风土人情，同时该项目具有一定的财务生存能力。

项目的运营将极大带动当地文化事业及旅游经济的发展，促进就业，
加快城市发展进程，项目将成为当地新地标，为地方经济发展增创新的优势。

本次项目对加速青岛市文化资源整合及城市功能完善、城市水平提升意义重大。

本项目建设条件优越，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。

因此，本项目的建设不仅会给项目投资方带来较好的经济效益，还具有较好的社会效益。

所以，本项目可行且十分必要。

第二章项目背景及必要性可行性分析
2.1项目提出背景
目前旅游业已是世界第一大支柱产业。

我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。

各级政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。

随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。

改革开放30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了巨大的变化，随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。

世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，中国旅游业将在相当长一个时期内处于发展的黄金期。

国家高度重视旅游业发展，党中央已经作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策，为旅游产业在国民经济中重新定位。

作为国内新兴时尚休闲旅游方式，自驾旅游正受到越来越多人的追捧，在旅游市场中所占比重越来越大，逐渐成为旅游的主流方式。

同时，自驾游的内容和形式更加多样化，网友结伴、互助旅游、春节自驾旅行的游者们数不胜数，各类自驾游俱乐部不断涌现，成为自驾旅行爱好者的交流场所和精神家园。

房车旅行是一种以房车为载体的新兴旅游方式，将旅行与生活完全结合，行在生活，乐在其中。

房车旅游作为一种时尚的旅游方式受到人们的青睐。

在中国，房车一直以来都被定义为汽车中的奢侈品。

近年来随着房车产品结构不断优化，越来越多的中国公众开始关注房车。

随着社
会经济的发展，居民消费能力的提升，房车对于中国老百姓来说已不再陌生。

以前
在电影中看到的飞驰在公路上的移动之“家”房车如今也来到了百姓身边，房车已经不再是遥不可及的梦想。

随着自驾游、房车旅行、露营地旅行等旅行方式越来越受欢迎，国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会上作政府报告时强调，要增强消费拉动经济增长的基础作用，落实带薪休假制度，加强旅游交通、景区景点、自驾车营地等设施建设，规范旅游市场秩序，迎接正在兴起的大众旅游时代。

除此之外，国家公安部交管局、国务院办公厅、国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局等政府部门纷纷发布了对保障和促进自驾车、房车、露营地等基础设施建设的一系列政策。

旅游业的改革将带来自驾游与房车露营产业发展的黄金十年。

当前时期，随着《国民旅游休闲纲要》的实施，以及《旅游法》的制订，中国旅游产业将迎来快速发展期。

文化旅游作为一种追溯文化内涵、获得精神享受的旅游活动，受到公众青睐。

因此可见，依托蓟县地区的历史文化和民俗风情而构建的旅游及文化产业，正面临创新和发展的新局面，前景喜人。

本项目参照了同类房车露营基地成熟的度假理念，经过精心的自然景观打造，不仅可为都市一族提供了都市亲近自然的优美度假环境，更是免去了车程距离的烦恼，并配备了国际房车宿营的条件。

2.2本次项目提出理由
随着近年来青岛市旅游业可持续发展基础不断强化，旅游发展政策环境不断优化，结合青岛实际，青岛市政府制订了《青岛市国家级旅游业改革创新先行区实施方案》，明确六大工作任务，按照现代项目管理工作模式，定期调度，全面推进。

一方面，围绕《青岛市国家级旅游业改革创新先行区实施方案》狠抓工作落实，深化产业发展、公共服务、市场监管、目的地建设等六大体制机制创新，力争在多规合一、属地监管、区域合作、。