物业不可分割产权条件下操作模式及案例分析

昌平区北七家镇郑各庄村
物业类型
普通住宅
建筑类型
多层、高层
容积率
5
总户数
6733户
主力户型
40-90㎡一至二居
建筑面积
10万㎡
销售价格
13000-14000元/㎡
套总价
50-120万元/套
板块内同物业类型一手价格
25000-26000元/㎡
回龙观
5.5km
宏福苑主力户型为40-90㎡一至二居，套总价在50-120万左右； 目前交易价格13000-14000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业52%左右。
50%
鑫顺苑
顺义
多层
93-140
90-140
交通配套完善
9500-10000
20000-21000
42%
宏福苑
昌平
多层、高层
40-90
50-120
温都水城
13000-14000
25000-26000
1
建筑面积：39460平方米 套数：92套 配套：SPA主题酒店会所
土地属于游乐设施用地，无法对外销售，因此采用“以租代售”的营销模式， 产品面积：联排中户490㎡，端户550㎡，独栋700㎡左右，带私家码头、华会所会员卡 租赁价格为租赁期为40年，每套在3100万左右，单价在65000-70000元/㎡，仅华会所会员有资格对别墅进行租赁
资源和环境优势是该项目主要的卖点，相对合理的价格是其核心竞争力！
欢乐海岸全国著名的自持旅游地产项目，其中“以租代售”的豪宅别墅产品实现高溢价，具有借鉴价值
深圳—华侨城欢乐海岸
欢乐海岸占地面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地。
俸伯站
5.5km
基本信息
项目位置
顺义 南彩镇公交总站北侧
物业类型
多层
容积率
1.19
建筑面积
8.6万平米
总户数
738户
主力户型
93-140㎡二至三居
销售价格
9500-10000元/㎡
套总价
90-140万/套
板块内同物业类型一手价格
20000-21000元/㎡
项目周边多条公交贯通，通达性良好，生活配套相对简单。
度假公寓
欢乐海岸依海而建、以水相连，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、欢乐海岸、高端度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成。
华侨城欢乐海岸——功能布局
欢乐海岸由五大区域构成，以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。
功能分区一：购物中心片区 总建筑面积：127,825平方米 功能构成：商务、商业、文化。娱乐 项目组成：购物中心，soho公寓，儿童职业体验馆，海洋梦奇馆，华会所，OTC创意中心
2013年11月22日 两部委下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售“小产权房”，所有在建、在售“小产权房”一律停建、停售。 2014年5月24日 两部委联合召开视频会议，明确对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处，再次明确小产权房的非法身份。
通州—太玉园
太玉园主力户型为88-110㎡的二至三居，套总价在80-100万左右； 目前二手房交易价格为9300-9600元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。
1
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3
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中国首个城市级旅游信息中心；欢乐海岸水秀剧场、椰林沙滩等构成了独特的水上娱乐活动主舞台，定期举办狂欢节、龙舟节、音乐节等活动，是推动深圳全面娱乐的欢乐胜地。
湿地公园拥有近4万㎡红树林景观以及100多种珍稀鸟类，自然资源得天独厚
华侨城欢乐海岸/④湿地公园
1
占地面积：685,000平方米
顺义—鑫顺苑
学校：南彩幼儿园、南彩小学、南彩中学
医院：南彩镇卫生院
银行：北京农村商业银行、北京农村商业银行
超市：北京南彩增顺超市：
餐饮：小田饭店、小王家常菜、博林苑美食城等小饭店
公交：918、915、923、936、924路等公交线路
昌平—宏福苑
宏福苑
天通苑北
地铁5号线
地铁13号线
5km
基本信息
项目位置
01
02
怀柔—塞纳山谷
塞纳山谷为别墅项目，主力产品面积在150-200㎡，套总价在150-200万左右； 目前交易价格10000-12000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的50%左右。
7.5km
基本信息
项目位置
北京市怀柔区桥梓镇山立庄村北侧)
物业类型
独栋和双拼
总栋数
162栋
主力户型
150-200㎡三至四居
销售价格
10000-12000元/㎡
套总价
150-200万元/套
板块内同物业类型一手价格
21000-23000元/㎡
怀柔—塞纳山谷
塞纳山谷属于远郊区域，周边商服配套较少，但周边自然环境较好
顺义—鑫顺苑
鑫顺苑的主力产品93-140㎡的二至三居，套总价在90-140万左右； 目前交易价格9500-10000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业47%左右。
周边二手价格： 别墅：95000-105000元/㎡左右
华侨城欢乐海岸
本项目别墅在产权受限的前提下，仍能够实现较高的租金收益，主要原因有： 湿地公园、海洋景观资源等自然资源 娱乐产业的打造 大型商服配套 欢乐海岸狂欢广场、欢乐海岸水秀剧场等文化产业，提升区域价值 产品的豪华配置（私家码头、华会所会员）增强项目豪宅品质
物业类型
独栋别墅
容积率
0.1
建筑面积
36000㎡
主力户型
200-300㎡三至四居
销售价格
9000-9100元/㎡
套总价
180-270万/套
板块内同物业类型一手价格
17000-20000元/㎡Fra bibliotek流村镇医院
华彬国际高尔夫
北京吉利大学
工商银行
建设银行
绿色四通餐厅
妍山湖水上乐园
世纪华联超市
0.1的超低容积率，并且周边有高尔夫球场，满足客户对于高端品质生活的需求！
项目与太玉园临近，有一定的基础性生活配套，但同样缺乏大型商超配套
通州—月亮湾晓镇
月亮湾晓镇主力户型在56-124㎡一至三居，套总价在55-110万元； 目前交易价格9500-10000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。
5.5km
通州 张家湾开发区何各庄光华路南
花园洋房、小高层
1.5
21万平米
作家艺墅主力户型为200-300㎡一至二居，套总价在180-270万左右； 目前交易价格9000-9100元/㎡，项目成交价为同类有产权物业50%左右。
销售模式
昌平—作家艺墅
项目采用会员加盟方式，客户付出的款项相当于加盟费，然后据此获得这些房屋的70年使用权。 一期均价8800元/㎡，主力户型为300-400㎡，套总价在260-350万元/套； 二期均价8900元/㎡，推出180-700㎡山地欧式独栋别墅，套总价在160-620万元/套。
2000户
56-124㎡一至三居
9500-10000元/㎡
55-110万元/套
23000-25000元/㎡
通州—月亮湾晓镇
823路
月亮湾晓镇距离六环有一定距离，周边配套并不完善；但由于项目依河而建，因此居住舒适性更高 公交：823路（土桥站——月亮湾小区） 银行：北京农村商业银行、工商银行、农业银行； 超市：鑫利隆超市、豫南兴超市、航便利超市
基本信息
项目位置
通州张家湾镇马营村
物业类型
多层
容积率
1.51
建筑面积
35万
总户数
2198户
主力户型
66-128㎡一至三居
销售价格
8000-8500元/㎡
套总价
50-100万/套
板块内同物业类型一手价格
23000-25000元/㎡
通州—祥和乐园
公交：938、938 学校：张家湾小学 新华幼儿园等 医院：张家湾医院 银行：农村信用合作社电厂分社 超市：物美便利店，福兰德连锁等便利超市餐饮： 餐饮：乡村诱惑、成都小吃、赵钱孙李等小饭店
自2013年7月北京开始清理整治小产权房，共清理认定“小产权房”项目108个，已经处理项目94个，完全拆除7个，拆除建筑物面积9.48万平方米。
“小产权”政策影响
昌平阳坊镇东贯市村内小产权房拆除现场
政府已对小产权房进行集中整治处理，对新增小产权房“零容忍”态度
以小产权产品性质入市的项目要承担巨大的政策风险！
北京中原投资顾问部2014.5
物业不可分割产权条件下操作模式及案例分析
我司对市场常见操作模式进行调研分析，以期对项目未来发展提供参考意见。
在项目产权不可分割、且开发企业不考虑持有经营，以快速销售回款为目的的条件下，
调研背景说明：
目 录
1
小产权形式出售
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2
旅游地产以租代售
点击此处添加正文
宏福苑周边生活配套相对完善，且临近天通苑生活圈，生活居住品质较好。
昌平—宏福苑
超市： 物美便利超市、宏福佳超市、海平便利超市
餐饮： 东北乡村菜、鑫杰美食城
学校： 宏福苑幼儿园、昌平区第一中学分校、北京市昌平区平西府中学
医院： 茂森堂药店、永意堂大药房、平西府社区卫生中心
银行： 工商银行、中国银行、农业银行
基本生活配套
9300-9600
23000-25000
40%
祥和乐园
多层
66-128
50-100
基本生活配套
8000-8500
35%
月亮湾晓镇
多层、小高层
56-124
55-110
临近凉水河
9500-10000
40%
塞纳山谷
怀柔
独栋和双拼
150-200
150-200
自然资源
10000-12000
21000-23000
通州—太玉园
公交：801、802、806
学校：张家湾小学 新华幼儿园等
医院：张家湾医院，颐年护理院
银行：农行张家湾储蓄所，北京农村商业银行
超市：博佳丽百货超市，福兰德便利超市等小型超市
餐饮：方兴居饭，京东餐厅等小餐馆
通州—祥和乐园
土桥站
3.8km
祥和乐园
祥和乐园以66-128㎡一至三居为主，套总价在50-100万左右； 目前二手交易价格在8000-8500元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的35%左右。
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欢乐海岸购物中心以零售、餐饮、娱乐业态为主，是深圳唯一临水体验型主题购物中心；周边配建soho公寓和办公、华会所、OTC创意中心等配套，商业氛围浓厚。
华侨城欢乐海岸/①欢乐海岸购物中心
华侨城欢乐海岸/②曲水湾
总建筑面积：75,000平方米 功能构成：餐饮、娱乐、酒店 项目组成：曲水街特色餐厅、酒吧；蓝汐精品酒店；中影国际影城
大型特色产业地产的打造，提升了欢乐海岸区域内的土地价值，弥补了别墅产品的产权缺陷！
01
对比分析
02
发展建议
启示与总结
对比分析
项目名称
区位
类型
主力产品面积（㎡）
套总价（万/套）
产业依托
本案价格（元/㎡）
区域同物业类型一手产品价格（万元/㎡）
价差（元/㎡）
出售
太玉园
通州
多层
88-110
80-100
其他： 水城国际酒店、,温都水城
作家艺墅
深圳欢乐海岸
“以租代售”案例参考
昌平—作家艺墅 棋盘山是北京容纳佛道两家宗教文化的遗址之一，为国家AAA级风景区，2008年获批建设北京瓦窑文化创意产业集聚区。 作家艺墅坐落在棋盘山上，紧邻棋盘山风景区，自然资源丰富。
昌平—作家艺墅
基本信息
项目位置
昌平流村镇棋盘山风景区
基本信息
项目位置
通州区张家湾镇土桥总站南两公里
物业类型
多层住宅
容积率
东区2.0;西区12.5
建筑面积
150万平米
总户数
7816户
主力户型
88-110㎡二至三居
销售价格
9300-9600元/㎡
套总价
80-100万元/套
板块内同物业类型一手价格
23000-25000元/㎡
土桥站
2.0km
项目周边配套仅能满足基本的生活需求，无大型商业配套，公共交通完善
2
主要功能：在“保护性修复”的原则下涵养原生态环境，同时发挥天然湿地的环保教育功能，以优美的植被景观形成城市中心绿肺。
3
项目构成：面积近6,000平米的鹭鸟、40,000平米的红树林以及部分观鸟屋、生态监测基地等。
华侨城欢乐海岸/ ⑤度假公寓
度假公寓由92套别墅别墅组成，受产权限制，项目以长期租赁为手段进行变相销售；租赁期为40年，销售价格在65000-70000元/㎡左右
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曲水湾用蜿蜒水系和多座景观桥串联起区域内的特色建筑群落，形成小桥流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现代岭南文化渔村建筑风格，具有较高的景观价值
华侨城欢乐海岸/③欢乐海湾
总建筑面积：26,000平方米 功能构成：旅游集散、创意、娱乐等功能； 项目组成：欢乐海岸狂欢广场、欢乐海岸水秀剧场、深圳旅游信息中心、欢乐海岸椰林沙滩、SPA酒店会所（在建）等。
“小产权”案例参考
政策风险 案例
Part 01
“小产权” 说明
小产权概念： 所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。
注：小产权房产没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。