建设工程承接查验制度1

承接查验制度
目录
一目的 (2)
二适用范围 (2)
三定义 (2)
四职责 (2)
五管理内容 (2)
六附则 (8)
一目的
通过承接查验的启动条件、查检质量标准和查验流程的规范，促使项目合理管理工期，满足法规要求，提高产品工程质量和客户满意度。

二适用范围
所有销售型业态（含住宅、办公等，不含代建项目、持有型商业及酒店）。

三定义
1.物业承接查验：是指物业公司承接新建物业前，物业服务企业和开发实施企业按照国家和集团公司有关规范、标准以及前期物业服务合同，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

2.现场检查周期:指《分部分项工程现场检查启动确认书》（参见附件一）约定的分项工程现场检查起止日期。

四职责
1.开发项目部：负责牵头组织承接查验工作，编制承接查验计划，跟踪督促施工企业整改查验中发现的问题。

2.物业中心：负责参与计划编制，实施查验，接收查验合格的物业项目，配合地产督促施工企业整改。

3.承建单位：参与计划编制和现场查验，组织整改查验中发现的不合格项。

五管理内容
（一）承接查验的阶段
承接查验分为准备、资料移交、现场查验、整改、复验和实物承接移交等六个阶段。

由开发项目部负责组织和督促，实物承接由开发项目部监督承建单位向物业公司进行移交。

（二）承接查验按照下列程序进行
1.召开承接查验启动会
2.确定物业承接查验计划
3.查验移交资料
4.现场查验共用部位、共用设施和设备
5.整改查验中发现的问题
6.复检整改问题
7.达成少量遗留问题整改计划
8.办理实物承接移交手续
9.公区水电表移交
（三）分期开发建设的项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业进行分期查验，分期办理项目移交手续，当期无法封闭管理的区域应划到下一个交付批次。

（四）争议解决：承接查验过程中出现地产和物业无法达成一致的争议项目，由物业服务中心经理报集团公司，开发项目负责人负责说明，集团公司决策。

（五）承接查验准备
1.开发项目部经理于承接查验启动会前编制完成《项目承接查验计划》（参见附件二）。

2.项目集中交付日前90个日历日，由开发项目负责人牵头，组织施工、监理和物业召开承接查验启动会，确定承接查验小组成员、职责、资料移交要求、查验计划及标准、信息周转流程及查验范围。

3.承接查验开始前，开发项目部工程师负责按附件三、四的格式，编制《资料移交清单》和《实物移交清单》，并与承建单位和物业项目负责人达成一致。

4.承接查验开始前，由项目部工程师牵头组织相关参建单位按专业或系统编制技术培训教材，向物业同事进行交底，移交技术培训教材，帮助物业同事了解设备设施系统运行原理、现场建设状况、操作和管理维护要点等。

5.承接查验开始前，项目部内业工程师应将施工或采购合同、图纸（含电子版）完成资料收集。

（六）资料移交
1.项目部内业工程师负责按《资料移交清单》归集移交资料，按《建设工程文件归档整理规范》GB\T50328-2014管理要求装订成册。

2.资料移交应符合（附件五）要求，应该包括：
（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）供水、供电、供气、供热、有线电视等准许使用文件；
（4）质量保修文件和物业使用说明文件；
（5）承建及售后服务单位通信录，参见附件六；
（6）项目施工或采购合同（应抹去合同金额或商务等需保密条款）。

3.物业根据《资料移交清单》（附件三）和第五章第（六）项第2条规定，对移交的资料进行清点和核查，重点核查《资料移交清单》（附件三）编制的完整性，以及现场移交资料与《资料移交清单》（附件三）的匹配度。

4.移交中发现缺失的，在《现场查验缺项登记表》（附件八）登记，由开发项目部负责在实体移交前补齐。

未完成资料移交的，不能进行实体移交签字。

（七）现场查验
1.现场查验前, 工程进度和资料移交应满足《分项工程现场检查启动确认书》的要求，由地产、物业双方书面确认现场查验启动日期和周期。

2.现场查验前，物业查验负责人（项目负责人）组织查验人员解读查验项目施工合同(应剔除合同价格信息)、核对《合同清单》与《实物移交清单》的规格型号和数量一致性。

3.现场查验结合第五章第（五）项第2条编制的查验计划及第五章第（七）项第1条确定的启动日期，查验小组由开发项目部、物业服务中心、营销中心和承建单位人员组成。

4.应对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场查验：
（1）共用部位：一般包括门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、公共装修、车库、物业用房及设备间等。

（2）共用设备：一般包括电梯、给排水系统、避雷设施、消防设备、发电机、变配电设备、空调系统、通风系统、周界安防系统、对讲系统、电视监控系统、弱电网络系统、车管系统、人行道闸系统等；
（3）共用设施：一般包括道路、信报箱、围墙、大门、路灯、标识导视、环境硬景、环境植物、休闲康体设施、停车设施、人防设施、垃圾转运设施等。

（4）查验完成后若存在有重复的问题时，重复的问题只计算1次。

5.现场查验标准详见《承接查验标准》（附件五），主要依据下列文件：
（1）商品房买卖合同
（2）临时管理规约
（3）前期物业服务合同
（4）建设单位移交的图纸资料
（5）建设工程质量法规、政策、标准和规范
（6）项目移交清洁标准，详见附件七
（7）项目施工和采购合同
6.现场查验应综合运用核对、观察、试运行、检测和实验等方法，重点查验物业共用
部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

7.分部分项在约定的现场检查周期内，发现的问题由物业填写《现场查验缺项登记表》（附件八）提交地产项目部按第五章第（八）项要求处理。

（八）整改及复检
1.分部分项查验完成后，开发项目部应在接到《现场查验缺项登记表》（附件八）五个工作日内，组织地产、物业、承建单位，就查验中发现的问题达成一致，对于查验事项中牵扯未设计的事项单独做说明，不再纳入复验范围，如物业有此项需求要求整改需开发项目部及时沟通设计部门给予解决，其他由开发项目部督促承建单位进行整改，物业服务中心工程负责现场跟踪和配合。

2.承建单位完成整改后，由开发项目部向物业项目提出复验申请，物业应在接到复验申请3个工作日内开始复检。

3.分部分项在约定的现场检查周期内，已提交且达成一致的整改问题单体复检合格率及整体复验合格率均需达到90%以上，分部分项系统功能完整且满足第五章第（八）项第1条规定时，开始按承建单位进行现场承接移交；逾期提交的查验问题不做为项目承接移交的约束条件，但施工单位应依据合同履行维保责任。

4.复检合格率在90%以上，遗留的少量整改问题，由承建单位在《承接查验实体移交记录》（附件九）上提出整改计划，就存在的问题、整改措施、整改时限及违约责任作出明确约定，最后整改时限不晚于交付业主前20日，由物业按《报事管理程序》跟踪督促完成。

5.查验存在的问题是否整改完成由物业服务中心、开发项目部和施工建设单位现场共同查看整改情况，判定是否整改完成。

6.对于三次以上整改仍不能达到质量要求的，通报给开发项目部，启用第三方进行整改，物业服务中心经理报集团公司处理。

（九）承接
1.项目实体移交应具备以下条件
（1）应满足《承接查验标准》（附件五）强制条款的要求。

（2）第五章第（七）项第4条规定范围现场查验全部完成，发现需整改问题，整改复验合格率达到90%以上（含90%），承建单位对遗留整改问题的问题描述、整改措施、整改时限及违约责任与物业达成一致。

（3）项目公共区域及室内清洁达到附件七，《项目交付清洁标准》。

（4）第五章第（六）项第2条要求的资料已全部移交物业。

2.符合第五章第（九）项第1条要求后，物业应在5个工作日开始接收项目实体，接收完成后填写《承接查验实体移交记录》（附件九），并由承建单位、开发项目部、物业三方签章，一式三份。

3.开发项目部与物业办理移交后，三方签署的《承接查验实体移交记录》（附件九）作为办理造价结算的必备前置条件，否则造价部门不予办理结算手续，暂停向承建单位支付合同结算款项。

4.安防系统实体移交日期晚于实际集中交房首日的，质保期自承接查验实际移交之日开始计算；其余共用部位、共用设施设备的质保期按照合同约定的质保条款执行。

5.物业承接后发现的工程质量问题，按公司报修流程执行报修。

6.集中交付首日至承接完成前，已投入运行设备物业应按公司作业指导文件要求做日常巡检、进出管理、风险控制与处理、故障协调处理。

7.根据《物业承接查验办法》第二十九条要求，物业在完成项目移交后30工作日内，持下列文件向所在地的区、县（市）行政主管部门办理备案手续，具体执行根据当地行政主管部门要求执行。

（1）前期物业服务合同
（2）临时管理规约
（3）物业承接查验协议
（4）建设单位移交资料清单
（5）查验记录
（6）交接记录
（十）公区水电表移交
1.移交前提条件：
（1）集中交付后，总包查验完成，整改完结率均达95%以上并完成实体移交物业；
（2）通正式水、电、气。

2.移交办法：
（1）未办理水电表移交前，物业应按照物业服务标准保障现场设施设备正常运行，所产生的能源费由开发项目部协调相关承建单位承担。

（2）满足第五章第（十）项第1条件后，物业应在10个工作日内完成水、电、气等能源计量表的接管工作。

（3）集中交付首日起60天仍不满足第五章第（十）项第1条的，物业在10个工作日内先办理水、电、气等能源接管工作，物业、开发项目部和承建单位召开专题会约定整改计划和移交时间，并约定逾期整改和移交对施工单位的处罚措施。

（4）临水临电的，至正式通水电之日止该部分能源费用由开发项目部协调相关承建单位承担。

（5）水电表接管后，承建单位因为返修、生活或办公等在项目内需要搭接水电的，需向物业服务中心办理搭接手续，并按物业公布价格缴纳能源费用。

（十一）承接查验完成
1.所有分部分项工程均完成实体移交后，由开发项目部以书面形式提交移交记录确认单，物业项目经理会签确认，工程管理部审批，做为项目全景计划承接查验完成节点成果附件。

2.集中交付首日起180天仍未完成整体移交的，项目应向集团公司和物业公司报备，集团组织专家人员到现场查看后确定整改移交方案，对出现以下情况的，将根据公司相关制度对责任部门进行考核处罚。

六附则
1.本制度由工程管理部负责补充、修订、解释和完善。

2.本制度自发布之日起实施，原有相关制度同时予以废止。

附件
1.《分部分项工程现场检查启动确认书》
2.《项目承接查验计划》
3.《资料移交清单》
4.《实物移交清单》
5.《承接查验标准》
6.《承建及售后服务单位通信录》
7.《项目交付清洁标准》
8.《现场查验缺陷登记表》
9.《承接查验实体移交记录》
10.《园林附属设备设施验收现场记录表》。