李“超人”再施分拆大法

盛富资本与协纵国际就李“超人”再施分拆大法一事接受媒体采访
原文标题：李“超人”再施分拆大法
2013年01月
去年分拆人民币计价房地产信托基金（REIT）汇贤房托在港上市后，长实再次分拆内地物业以REIT形式上市，地点选在市场更为成熟的新加坡。

这只名叫Dynasty REIT的产品，选择以新加坡元和人民币双币IPO.“新加坡市场首宗人民币上市交易”、“全球首只双币双股”Dynasty REIT还未正式挂牌，就凭借这些创新性的标签赚足了眼球。

双币REIT
早在今年8月就有媒体披露，长实持股%的新加坡泓富资产管理有限公司（ARA Asset Management，下称ARA），正计划于10月底前重启当地人民币管理着李嘉诚旗下的多只基金，此前已操盘了置富REIT（Fortune REIT）、新达REIT（Suntec REIT）等产品在新加坡上市。

9月17日，ARA正式发布公告称，新加坡证券交易所已批准了ARA旗下Dynasty REIT 的上市申请。

资料显示，Dynasty REIT由ARA分拆而来，共包括南京国际金融中心、大连天兴罗斯福国际中心以及上海盛邦国际大厦三项商用物业项目，合计35万平米。

截至记者发稿，Dynasty REIT的上市计划正在紧锣密鼓地进行。

10月中旬，Dynasty REIT 正式确定了上市价格范围。

根据Dynasty REIT向新加坡金管局提交的初步募股说明书，Dynasty REIT将面向散户和机构投资者发售亿至亿份基金单位，指导价区间为每单位至新元。

Dynasty REIT已落实两大基础投资者：瑞信和东方汇理。

东方汇理为法国农业信贷集团和法国兴业银行(601166,股吧)合资组建的资产管理公司。

两大机构将总计认购约亿份基金单位。

另外ARA自己会认购约亿单位。

星展银行、渣打和麦格理负责安排此次交易。

此次IPO计划于10月19日-10月24日接受公开认购。

如果顺利上市，约8亿新加坡元（约合亿港元，或亿元人民币）的融资额，将成为新加坡今年规模最大的IPO交易，超过FarEast Hospitality Trust 8月份亿美元融资额。

而最大的不同还在于，Dynasty REIT上市后将同时用人民币及新元交易，将成为新加坡乃至全球市场上首只双币交易股份。

双币IPO的好处十分明显。

投资者可以自行选择是在没有汇率风险的情况下以新加坡元收取房地产信托的收益，还是下注于人民币升值的可能性。

不同风险偏好的投资者各取所需，为资金募集带来了更大的灵活性。

天时地利
港交所去年9月起便允许公司以双币双股形式上市，但至今仍未有公司启用。

而新交所今年4月才开始批准股票及ETF以双币双股形式上市，却有望领先香港率先试验。

多重因素促使长实舍弃了全球最大离岸人民币市场香港，而选择登录新加坡。

香港目前市况低迷。

有投行人士称，内地企业到港挂牌集资，以人民币集资确有利减低汇兑风险，故大都愿意探讨其可能性，但最重要还是可以成功集资，集得的钱是何货币，反而不是首要考虑。

不过，新加坡离岸人民币存量跟香港相比差距明显。

据新加坡《海峡时报》报道，新加坡六月份的人民币资金池约为600亿元，只及香港的十分之一。

要吸引人民币离开香港而转投新加坡，新加坡市场的新产品必须要有足够的吸引力。

众所周知，新加坡REITs市场更为成熟，而且对创新产品有更多鼓励。

“选择新加坡是因为新交所主动联系。

”ARA资产管理主席赵国雄早前透露。

新交所和新加坡金融管理局（MAS）鼓励公司到当地上市，及推广新产品都表现得主动积极，经常询问该公司以至长和
系公司对发行新产品有没有兴趣。

而香港当局对上市REITs的监管则较为严格。

香港金融管理办法规定，香港REITs只能购买收租物业，而不能购买开发性物业。

而新加坡对REITs物业购买的监管及境外物业的购买监管更加宽松。

此次长实在新加坡发行双币IPO的REIT，显然是经过精心考虑的。

除了“地利”，“天时”亦是一个重要的因素。

6月以来，全球REITs市场自低点强劲反弹。

分析认为，这主要因美、欧及中国等主要央行陆续放松了货币政策，为疲弱的经济注入了资金活水，进而推升了市场风险偏好，带动REITs市场大幅反弹。

据WIND资讯的统计数据，年初至今，REITs的回报率，亚洲地区累计上涨26%、澳大利亚上涨%、欧洲及北美地区分别上涨%及%.另外，在美国实行新一轮量化宽松政策之前，人民币升值预期已经开始转向。

但新政推出后，人民币重启升值轨道的预期愈发强烈。

这给发行人民币IPO也提供了一个良好的契机。

前景难料
截至记者发稿，该只REIT尚未挂牌。

具备了地利、天时优势，Dynasty REIT上市后能否一炮打响，尚且未知。

有媒体分析，该REIT年收益率可能在6%~7%.今年上半年，长实物业租务营业额为亿港元，比去年同期的亿港元增加亿港元，这将对Dynasty REIT形成隐形支撑。

不过，在盛富资本CEO黄立冲看来，长实虽深谙资本运作之道，但这并不能保证其顺利获得新加坡投资者的青睐，更不能改变REITs行业整体收益率低的根本状况。

无法享受税收优惠，投资回报率低，在国内发展持有型物业的两大障碍已被诟病多时。

目前，一线城市的顶级物业回报率只在4%左右。

二线城市物业更容易出现供求不平衡的情况，因而风险更高，而Dynasty REIT的三处物业有两处位于二线城市。

“中国目前还没有REITs发展的政策土壤和回报土壤。

因此，凡是中国内地的商业物业在海外上市，表现一定不好。

香港如此，新加坡也不会例外。

”黄立冲说。

例如，国内首只在境外上市的REIT越秀房托上市7年来股价只增长了25%.一时的噱头难抵行业整体萧条。

这方面，长实也是有过前车之鉴的。

去年4月29日，中国大陆以外首个以人民币计价的IPO，由长实分拆的人民币计价REIT 汇贤房托在香港上市。

当时市场认为李嘉诚借着人民币升值的东风，本身也有一个不俗的息率。

%%比国债高一点，再加上人民币的预期，估计这个东风借得好，于是认为汇贤房托长线是有吸引力的。

但4月29日汇贤房托以人民币元定价上市，开盘即破发，当日以元（港元）收盘，跌幅为16%.尽管后来也有过几次增持，但表现一直不理想。

上市一年半以来，股价已经跌至4元人民币左右。

为此，香港投资者付出了真金白银的教训。

如今，汇贤房托上市破发的前车之鉴还未远去，新加坡的投资者们还会轻易买账么？
有投行意见亦认为，市况好时投资者较易接受新事物，但目前市况不稳，面对双币双股等新做法，或会要求更多折让。

黄立冲认为，长实此次出手，肯定希望高价出货。

不排除Dynasty REIT通过短期回租，承诺投资人在一定时期的回报率，并由此吸引一部分投资人。

但过了回租期，投资人的收益依然不容乐观。

“长实全球首发双币双股IPO，从金融市场多元化角度确实是一个壮举，但对股民来说，
实际上是一种"屠宰"。

”黄立冲说。

《新地产》。