5经济评价指标计算实例

累计净现值 －24550 －20768.49 －17449.51 －14482.43 －11939.22 －9885.88 －8089.96 －6521.59 －5303.1 －4300.06 －765.34
10
• 从上表的计算可以得出，该投资此项目的财务净现值为271.93 万元，项目的财务内部收益率或表面收益率的计算可以通过内 插法计算得到IRR=18%+1%×271.93/[271.93-(735.34)]=18.27%>18%由于该项目的财务净现值大于零，财务内 部收益率大于写字楼平均投资收益率水平，因此该项目可行。
6
• 该项目的现金流量表：
年份
0
可出租面积(m2)
出租率
月租金收入（元/m2)
年毛租金收入(万元)
年运营成本(万元)
1 27000 65% 160 3369.6 943.5
2 27000 75% 160 3888 1088.6
3 27000 85% 160 4406.4 1233.8
4－15 27000 95% 160 4924.8 1378.9
{3545.9/14% ×[1-1/(1+14%)48-15]/(1+14%)15}=789.8(万元)
4)求IRRE（a) 因为iE1=14%时， NPVE1＝789.8 (b)设iE2=15%,则可算出NPVE2＝－224.3
（c)所以IRRE=14%+1% ×789.8/(789.8+224.3)=14.78% 5)因为NPV=4747.1万元>0,，IRR=11.66%>10%，故该项目从全投资的角度 看
12
（1）项目总开发价值
1）项目建筑面积：4000×5.5＝22000m2 2)标准层每层建筑面积;(22000-4000×60％×4）/10=1240m2 3）项目总销售收入：22000×12000＝26400（万元） 4）销售税费;26400*6.5%=17169（万元） 5）项目总开发价值：26400－1716＝24684（万元） （2）项目总开发成本 1）土地 成本:5000万元 2）建造成本：22000*3500＝7700万元 3）专业人员费用7700*8％＝616万元 4）其他费用：460万元 5）管理费： （5000+7700+616+460）*3.5％＝482.16万元
-
204.9 197.57 186.6 154.22 191.18
247.93
-
-
-
-
-
-17.60
952.07 747.16 549.60 362.99 208.78
267.86 239.16 249.12 254.21 226.97 303.98
-
-
-
-
37.32 341.3
932.14 692.98 443.86 189.65
• 例6－4 某公司购买一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期 间的年净收入情况如下表所示，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资 收益率为18％。试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判 断该投资项目的可行性，如果在10年经营期内年平均通货膨胀率为5％，问 公司投入该项目资本的实际收益率为多少？
• （2）计算项目实际收益率 实际收益率（Rr)和表面收益率（Ra）、通货膨胀率 (Rd)之
间关系式为 （1＋ Ra)=(1+ Rr)(1+ Rd) 通过计算已得到Ra＝18.27％，
又知Rd＝5% 所以（1＋0.1827）＝ (此，该项目投资的实际收益率为12.64％
经济评价指标计算实例
1
动态盈利能力指标计算事例
[例1] 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者 目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。
年份
0
1
2
3
4
5
现金流入
300
300
300
300
300
现金流出 1000
净现金流 －1000 300
300
300
300
300
量
【解】因为ic=10%,利用公式 则该项目的财务净现值为
13
6）财务费用：
a.土地费用利息：5000*[(1+12%/4)3*4-1]=2128.80万元 b.建造费用、专业人员费用、其他费用等利息： （7700+616+460+482.16）*[(1+12%/4)(2/2)*4-1]=1161.98万元 c.融资费用： （2128.80+1161.98）*10％＝329.08万元 d.财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08＝3619.86万元 7）市场推广及销售代理费用：26400*（0.5％＋3％）＝924万元 8）项目总开发成本： 5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02万元 （3）开发商利润：24684-18802.02＝5881.98万元 （4）成本利润率：5881.98、18802.02*100％＝31.28％
累计净 -1200 现值
NPVi(i3=1 净现值 -1200
2%)
累计净 -1200
现值
1
2
3
4
5
6
300 300 350 400 400 600
300 300 350 400 400 600
250 208.33 202.55 192.9 160.75 200.94
-950 -
-
-
-
15.47
741.67 539.12 346.22 185.47
累计净现值 －24550 －20736.44 －17360.97 －14317.82 －11687.3 －9545.46 －7656.26 －5992.46 －4668.87 －3606.68 271.93
i=19% 净现值 －24550 3781.51 3318.97 2967.08 2543.21 2053.34 1795.93 1568.36 1218.49 1003.04 3564.73
n
NPV (CI CO)t (1 ic )t t 0
NPV=－1000+300*(P/A,10%,5)
=-1000+300*3.791=137.24(万元）
2
例2
已知某项目的净现金流量如下表所示。求该投资中心的 财务 内部收益率。如果 投资目标收益率为12％，求该项目的动态 投资回收期。
%
% % %%
5
• 例6－3 某投资者以10000元/m2 的价格购买了一栋建筑面积为 27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过 程中，又支付了相当于购买价格4％的契税，0.5％的手续费、 0.5％的律师费用和0.3％的其他费用。其中，相当于楼价30％的 购买投资和各种税费均由投资者的资本金（股金）支付，相当于 楼价70%购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5％按年等额还 款的商业抵押贷款。加入在该写字楼出租经营期内，其月租金水 平始终维持在160元/m2,前三年的出租率分别为65％、75％、85 ％，从第四年开始出租率达到95％且在此后的出租金经营期内始 终保持该出租率。出租经营期内的运营成本为毛租金收入的 28 ％。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵 押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投 资者全投资和资本金的目标收益率为10％和14％。试计算该投资 项目全部投资和资本金的财务现值和财务内部收益率，并判断该 项目的可行性。
1/(1+10%)48-3]/(1+10%)}=4747.1(万元)
2)求IRR
(a)因为i1=11%时，NPV1=1701.6(万元) (b)设i2=12%,则可算出NPV2=-870.7(万元) (c) 所以IRR=14%+1% ×1701.6/(1701.6+870.7)
=11.66%
3)求NPVE因icE＝14％故NPVE=9.831+285/(1+14%)+685.2/(1+14%)2 +{1031.5+1404.7/14% ×[1-1/(14＋14%）15－3]}/(1+14%)3+
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
净现金流量
－24550 4500 4700 5000 5100 4900 5100 5300 4900 4800 20300
i=18% 净现值 －24550 3813.56 3375.47 3043.15 2630.52 2141.84 1889.2 1663.8 1303.59 1082.19 3878.61
4
(1)当i1=20%时，NPV1=15.47万元 （2）当i2=21%时，NPV2=-17.60万元 （3）所以，
IRR=20%=[15.47/(15.47+17.60)]*1%=20. 47% (4)因为项目在第5年累计净现金流量出现正 值，所以：Pb=[累计净现金流量现值开始 出现正期数值－1]*[上期累计净现金流量 现值的绝对值/当期净现金流量现值]=(51)+189.65/226.97=4.84
16－48 27000 95% 160 4924.8 1378.9
年净经营收入(万元) 全部投资(万元) 资本金投入(万元)
－28431 －9531
2426.1
抵押贷款还本利息 (万元)
－ 2141.1
全部投资净现金流 量(万元)
资本金净现金流量 (万元)
－28431 2426.1 －9531 285
2799.4 3172.6 3545.9
-2141.1 -2141.1 -2141.1 2799.4 3172.6 3545.9 658.2 1031.5 1404.7
3545.9
3545.9 3545.9
7
• 1）求NPV。因为ic=10%, NPV=- 28431+2426.1/(1+10%)+2799.4/(1+10%)2＋{3172.6+3545.9/10%×[1-
年份
购楼 投资
0 24450
净资 金收 入
净转 售收 入
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
4500 4700 5000 5100 4900 5100 5300 4900 4800 4300 16000
9
• （1)在不考虑通货膨胀的情况下，计算项目实际现金流量的财 务净现值和财务内部收益率，计算过程如下表:
年份
年份 0
1
2
3
4
5
6
现金 流入
300 300 350 400 400 500
现金 1200 流出
净现 －
300 300 350 300 300 500
金流 1200
量
3
年份
0
现金流入
现金流出
1200
净现金流量
－ 1200
NPVi(i1=2 0%)
净现值
累计净 现值
-1200 -1200
NPVi(i2=2 净现值 -1200 1%)
14
• 例6-8 假定例6-5中各项开发成本的投入比例分配 如下表所示，试用现金流法对该项目进行评估。
时间
2004年
2005年
2006年
总计
费用项目
1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 度 度 度度度度度度度度度度
土地成本
50% 16% 16 18 %%
建造成本
5% 8% 12 15% 15% 18 15 12 100
11
• 静态盈利能力指标计算实例
• 例6－5 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地 面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建 筑覆盖率为60％，楼高14层，1－4层建筑面积均相等，5－ 14层为塔楼（均为标准层），建设成本为3500元/m2，专业 人员费用为建造成本预算的8￥，行政性收费等其他费用为 460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用之 和的3.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售 收入的0.5％、3％和6％，预计建成后售价为12000元/m2， 项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入， 建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内 均匀投入，年代矿利率为12％，按季度计息，融资费用为贷 款利息的10％。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和 开发商可获得的成本利润率分别是多少?
可行。因为NPVE＝789.8>0 IRRE=14.78%>14%，故该项目从资金投入的角 度看可行。
6)讨论：由于在计算资本盈余能力指标时，没有计算抵押贷款还本付息中还本所 带来的收益，因此资本金内部收益率指标与全投资情况下差异不大，说明此 处计算的收益只体现了现金回报而非全部回报。如果考虑还本收息，则资本 金的财务净现值将增加到7307.7万元，财务内部收益率将增加到21.94％ 8