房产税对房地产市场需求影响的动态效应分析

房产税对房地产市场需求影响的动态效应分析
作者：赖一飞黄芮唐松
来源：《科技创业月刊》 2014年第7期
赖一飞黄芮唐松
（武汉大学经济与管理学院湖北武汉４３００７２）
摘要：２０１１年１月，上海市和重庆市首先开始试点对一部分个人所有的非营业性房产征收房产税，今年出台的新国五条中又明确指出要扩大房产税试点范围，我国房产税制的改革已正式拉开帷幕。

基于此，通过构建状态空间模型，利用上海市２００７~２０１３年的季度数据对房产税征收对房地产市场需求的影响进行了动态测度。

结果表明，自２０１１年上海市房产税征收试点工作开始起，房地产需求量对房产税税收弹性增大，房产税征收对抑制投机性购房需求起到明显的作用，房产税改革应进一步深入、广泛地进行。

关键词：房产税；房地产市场需求；状态空间模型
中图分类号：F812.42文献标识码：Ａｄｏｉ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１６６５－２２７２．２０１4．07．０12
*基金项目：教育部人文社会科学研究规划项目“房地产投机泡沫的数量测度研究”（项目编号：１０ＹＪＡ６３００７７）；湖北省科技支撑计划项目“湖北省房地产市场区域差异性研究”（项目编号：２０１３ＢＫＦ００９）。

作者简介：赖一飞（１９６４-），男，武汉大学经济与管理学院副教授，研究方向房地产项目管理；黄芮（１９８９-），女，武汉大学经济与管理学院硕士研究生，研究方向房地产项目管理；唐松（１９８９-），男，武汉大学经济与管理学院硕士研究生，研究方向房地产项目管理。

收稿日期：２０14－04-28
０引言
自２０世纪７０年代以来，随着我国财政体制改革和城镇体制改革不断深入，我国城镇房地产税收制度也随之不断改进。

２００９年，我国正式将实施了５０余年的《城市房地产暂行条例》废除，拉开新一轮房地产税制改革的序幕。

２０１１年１月，上海和重庆两市首先开始试点对一部分个人所有的非营业性房产征收房产税，同期，政府宣布深圳为第三个征收房产税的试点城市。

然而，不得不承认房地产税一直以来都是我国税收制度中的薄弱环节，２０１１年我国全国房产税收入１１０２．３９亿元，仅占地方财政总收入的２．１０％。

而从国外发达国家的实际来看，全部实行地方与中央分享税制的国家，房产税几乎都划归地方税体系并成为地方政府的主要财政收入来源。

如发达国家美国、英国、加拿大等国家，房产税占地方财政的比重是相当高的（见图１）。

２０１３年年初，我国出台的新“国五条”从限购、实施差别化住房信贷和征收自有住房
转让所得的２０％个人所得税三个方面明确坚决抑制投机性购房。

其中最引人关注就是涉及房
地产税收改革核心的“依法严格按转让所得的２０％计征个人所得税”。

该文件中还明确指出，要加快推进房产税扩大试点工作、引导住房合理消费。

那么，实施个人房产税的征收是否能真
正抑制投机性购房，减少不合理购房需求呢？房产税的征收又是如何影响房地产市场需求的呢？本文将通过构建状态空间模型来研究房产税对房地产市场需求的动态影响，以期探讨个人房产
税征收的作用效果并给出政策性建议。

１指标数据的选择与模型建立
１．１指标数据的选择
上海，中国的经济、贸易、金融中心，有超过２０００万人居住和生活在该地区。

作为我国房价最高的城市之一，上海房地产市场的任何风吹草动都会被认为有可能引导中国未来一段
时间内房地产市场的变化趋势。

考虑到数据的可获得性和研究的时效性，这里选取上海２００７年第一季度到２０１３年
第一季度的季度数据。

以商品房销售面积（ｓａｌｅ）作为需求指标，城镇居民人均可支配收
入（ｉｎｃ）、商品房销售额（ｐｒｉ）、房产税税收收入（ｔａｘ）作为自变量进行研究。

前三项数据来源于中宏数据库，最后一项来源于上海财政局（数据的描述性统计见表1）。

如表１所示，自２００７年来，上海的商品房每季度的平均销售面积是５３２．７６４万
m2，商品住宅平均１１８８１．８５元／m2，城镇居民平均每月可支配收入为７９７５．６９元，每月平均房产税税收为１６．３４万元。

从上述数据可以看出，与商品住宅销售额相比，
房产税税收的总额无异于九牛一毛，也直接反应了我国房产税税制的不完善和实施力度的缺乏。

１．2数据检验
为消除原数据序列的异方差和序列相关的问题，首先对上述序列作对数变换，转化为ｌｎ
ｓａｌｅ，ｌｎｐｒｉ，ｌｎｉｎｃ和ｌｎｔａｘ。

并且由于所取的数据为时间序列数据，应
检验其平稳性，保证模型估计结果的准确可靠。

本次研究选用ＡＤＦ法进行数据的平稳性检验（见表2）。

经过检验，发现经过对数处理的时间序列数据仍是不平稳的，因此对其一阶差分进行检验。

结果发现，一阶差分序列△ｌｎｉｎｃ、△ｌｎｐｒｉ、△ｌｎｓａｌｅ和△ｌｎｔａｘ在１％的显著性水平下拒绝原假设，均不存在单位根，因此对数处理后的时间序列是一阶单整的，满
足协整检验条件。

对上述四个变量进行Ｊｏｈａｎｓｅｎ协整检验，协整检验的结果见表３。

从表３可以发现，由于迹统计量６０．５７８３８大于５％的临界值４７．８５６１３，
故拒绝原假设，而迹统计量２４．０５１３２小于５％临界值２９．７９７０７，因此不能拒
绝原假设，从而迹统计量检验结果表明在５％的水平上至少存在一个协整关系，表明上海市住
宅销售面和住宅平均价格、人均可支配收入及房产税税收额之间存在长期均衡关系。

２模型的建立和估计
２．１模型的建立
在计量经济学文献中，状态空间模型是一种隐含时间自变量的动态时域模型。

２０世纪６
０年代，计算机技术的突飞猛进使得对处理多变量系统的快速滤波器提出了更高更新的要求，
Ｋａｌｍａｎ滤波理论便在这种背景下应运而生。

它突破了传统的Ｗｉｅｎｅｒ滤波理论的局
限性，引入了状态变量和状态空间概念，适合于处理多变量系统和时变系统。

状态空间模型可
以看做是ＶＡＲ模型的扩大和延伸，变量间相互的动态影响可以从其得到的弹性与效力所显示
的变量当期与滞后期的关系来得到。

近年来，我国房地产市场由于受到经济体制改革、各类外界冲击和政策变动等因素的影响，市场的经济结构正在逐步发生变化，如果采用面板数据中的固定效应模型或是固定参数模型，
是不能将这种结构上的变化体现出来的。

另一方面，一般的计量经济模型都以“在研究的样本
区间内变量之间的关系是既定的”为原假设，对模型估计的结果只是反映出变量之间的平均影
响关系。

因此，考虑利用空间状态模型构造可变参数模型来对房产税对市场需求的影响进行测
度即可反映出这两个变量间的动态影响关系，以达到此次的研究目的。

可变参数的状态空间模型表示如下：
量测方程：
式中，ｗ′ｔ是具有固定参数的解释变量，γ是固定参数向量，ｘ′ｔ是具有固定系数
βｔ的解释变量集合，可变参数βｔ是随时间改变的随机系数向量，体现了解释变量对因变量
影响关系的变动，由于它是不可观测的，因此必须利用可观测变量ｙｔ和ｘｔ来进行估计。

ｕ
ｔ和εｔ都是不相关扰动项，它们是相互独立的，且服从均值为０方差为σ２和协方差矩阵为Ｑ的正态分布。

设ｓａｌｅ为每月商品房销售面积，ｉｎｃ为城镇居民每月人均可支配收入，ｐｒｉ为商
品房销售面积，ｔａｘ为每月房产税税收收入。

为取消方程中异方差和序列相关的问题，对全
部指标同时取自然对数，并依据式（１）—（３）采用量测方程和状态方程的模型形式进行模
型构建：
量测方程lnsale=c（2）+sｈ１×lninc+sｈ2×lnpri+sｈ3×lntax+ut （４）
状态方程
式（４）sｈ１、sｈ２、sｈ３中分别为各个时点上商品房销售面积即需求量对人均可支配收入、商品房平均销售价格和房产税税收额的敏感程度变参数序列，也称为动态弹性，（５）—（７）式中ηｔ、ξｔ、ξｔ均为扰动向量。

２．２模型的估计结果
需要说明的是：在对上述所建立的状态空间模型进行估计时，各个解释变量的滞后阶数由ＡＩＣ准则选定；同时，为消除模型估计残差有可能出现的序列相关性，对模型的ＡＲ项阶数和ＭＡ项阶数进行了若干次不同阶数组合的试算比较。

运用卡尔曼滤波对状态空间模型进行估计，结果见表4。

由表４可知，所有的状态变量都是显著的，最终的模型估计结果如下：
lnsale=3.530261+sh1×lninc+ sh2×lnpri+ sh3×lntax+ut
根据建立的状态空间模型估计出的结果，作出房地产市场需求的房产税税收弹性图（见图３）。

按照经验：房产税税收额应与房地产市场需求量呈负相关关系，弹性系数应为负，本次实证研究结果与经验相符。

从图３可以看出，房地产市场需求的房产税税收弹性ｓｈ３波动性十分显著。

２００７全年房地产市场需求量的房产税税收弹性均较为稳定，弹性值在－０．１２和－０．１０间缓慢上升。

２００８年由于受到美国次贷危机的影响，我国房地产市场受到巨大的冲击，整个市场低迷不振，弹性值发生突降并达到低谷，直至２００９年第二季度才恢复正常水平值。

弹性发生明显变化是从２０１１年上海市试点对一部分个人所有的非营业性房产征收房产税开始，房地产市场需求量的房产税税收弹性有一个明显的上升趋势，从－０．１３上升到－０．０５附近。

这表明上海市个人房产税的试点征收对该市房地产市场需求量的抑制作用加大，房产税的征收对抑制投机性购房需求起到了较为明显的效果。

３结论和建议
自我国试点对一部分个人所有的非营业性房产征收房产税起，该项政策就一直争议不断。

对征收个人房产税持怀疑态度的人群主要来自民间，认为针对个人征收的房产税是“一刀斩”的做法，虽然抑制了投机性购房需求，却也打压了居民合理的投资性购房需求；另一方面，也有不少人对个人房产税的征收表示支持，认为稳定我国房地产市场的最根本方法就是改变政府财政来源的结构，房产税税制的改革势在必行，应加大房产税征收的试点范围。

因此，针对房产税征收是否能起到良好地稳定房地产市场效果的问题，本文从房地产需求量入手，通过构建状态空间模型，利用上海市２００７~２０１３年的季度数据对房产税征收对房地产市场需求的影响进行了动态测度。

结果表明，房地产市场需求的房产税税收弹性波动性十分显著，且个人房产税的征收对房地产市场需求起到了较为明显的抑制作用。

但由于我国还处在房产税改革试点阶段，房产税税制的制定和实行尚不成熟。

根据我国现实国情，现提出一些建议以供探讨：①课税方法应进一步简洁，采用土地和房屋合并课税；②成立专业的房地产评估小组，保证纳税的公正科学；③税率制定应加大地方政府的自主权，以提高地方政府积极性；④对部分特殊家庭和家庭基本居住面积，应采取减税、免税的方式实行税收优惠。

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（责任编辑晓天）。