税斗士大白话讲土增：发文补充！43号文和70号公告土增税收入的计算公式

税斗士大白话讲土增：发文补充！43号文和70号公告土增税
收入的计算公式
昨天被中国财税浪子批评了一下，让我反思一整天。

说实话我也没搞懂工猫做啥的，但互联网财税绝对是个趋势，如今投资拓展拿地，搞前期的，税务很容易蒙查查，拓展拿地的人的长处不是财税，但是要算清楚账目才能知道拿地还是不拿。

如果有软件可以跑一遍数据，相对简单许多。

就像现在不少互联网财税开始做发票系统一样，今后，除了人工需要判断的，还有啥是人工智能做不了的？有没有人可以搞土增税系统开发的，可以联系探讨一下。

早几天写了一篇《税斗士大白话讲土增：70号公告！你让我多预征了土增税》，文章里面没有写具体的计算公式，被人问了好多次，我想既然今天是过节，就不写那么复杂的话题了，把土增税收入的计算公式给大家暴露一下，中央正式发文是没有的，要搞懂土增税收入的算法，先得看一下43号文和70号公告，此外还得学一下营改增增值税14号公告、18号公告，140号文等，基本上你得学懂了房地产这块营改增的增值税，才能搞明白土增税收入怎么计算。

具体公式如下：
第一种情况：按照43号文的算法，增值税简易计税方法下，土增税收入=增值税含税收入÷（1+5%）；一般计税方法下，土增税收入=增值税含税收入÷（1+10%）+（当期允许扣除的土地价款和拆迁补偿费）÷（1+10%）*10%。

第二种情况：按照70号公告的算法，采取预收款方式的，增值税简易计税方法下，土增税收入=预收款-预收款÷（1+5%）×3%；一般计税方法下，土增税收入=预收款-预收款÷（1+10%）×3%。

除此之外，70号公告还有一个关键字就是，有个“可”字。

即：
采用预收款方式的，算法可以不按第一种情况，可按第二种情况计算。

这个“可”字有讲究的很。

税法里有“应当”和“可”两种表述。

“可”的意思应该是二选一都可以。

“应当”的意思应该是没得选。

但是各地税务局在执行的时候，有的是真“可”，有的是……，还有的干脆发了自己的文件，将这个“可”改成了“应当”。

这算什么意思？但不管如何，43号文和70号公告可是把开发商和事务所都绕晕了，到底用哪个公式呢？首先来讲，清算肯定是用第二个公式了，因为清算的时候基本上钱都收到了，或者说即便没收到，税务局也要按合同金额来执行。

难就难在预征的时候用哪个公式。

还是举几个例子吧。

例子一：预售商品房，签合同金额1000万，先给300万，之后贷款700万。

这种情况下，300万算不算预收款？还是300+700都是预收款？
例子二：预售商品房，签合同金额1000万，土豪，一次性付款1000万。

这种情况下，1000万算预收款还是现款？
例子三：现售商品房，签合同金额1000万，先给300万，之后贷款700万。

这种情况下，300万算预收款还是现款？还是300+700都是预收款或者现款？
例子四：现售商品房，签合同金额1000万，还是土豪，一次性付款1000万。

这种情况下，1000万算现款？
网上查了一下，预收款是指预收款销售商品是购买方在商品尚未收到前按合同或协议约定分期付款，销售方在收到最后一笔款项时才交货的销售方式。

按照这个说法，预售方式下，基本上通通叫预收款售楼；在现售方式下，都是现款售楼。

也就是说例子一和二，不管分几次付，房子没到手，都叫预收款方式，用第二种算法；例子三和四，算现款销售，用第一种算法。

但是，好像这又有点问题，现房销售的
情况下，基本上也是先交钱再入伙的。

也就是说，不管预售还是现售，通通是预收款了？那70号公告第一条写了和没写有啥区别，都得选算法二了。

所以，这也是某些税务局发文把“可”改成“应当”的原因了。

但是，如果严格按照文件执行，也可以不选算法二，选算法一行不行。

哪个会更划算？那得看提前交税少交一点税划算，还是晚一点交税多交一点税但是可以赚点利息更划算了。

因为现在卖房不管是预售还是现售，都是提前收款，所以，不用再分预售还是现售了，搞简单点举几个例子：
例子一：签合同金额1000万，先给300万，之后贷款700万。

假设银行放款时间是N个月，土增税预征率3%，假设增值税简易计税方法，如果按照算法一，预征土增税=1000÷（1+5%）×3%=28.57万元；按照算法二，第一次收款，预征土增税=[300-300÷（1+5%）×3%]×3%=8.74万元，第二次收款，预征土增税=[700-700÷（1+5%）×3%]×3%=20.4万元,两次交税合计8.74+20.4=29.14万元。

一次交比两次交要少交29.14-28.57=0.57万元。

但是，第二种方法有利息优势，假设700万收入在当前时点交税，要交700÷（1+5%）×3%=20万，N个月之后交是20.4万。

资金时间成本是（20.4-20）÷20=2%，也就是说，700万收入如果能递延到N个月之后交税，释放出来的税款能带来超过2%的收益，按照70号公告的第二种算法对开发商划算，或者开发商借款N个月的资金成本小于2%，也是按照70号公第二种算法划算。

即：如果开发商借款年利息率10%，3个月简单算法利息成本2.5%，按70号公告后交税划算；如果年利率5%，3个月简单算法利息成本1.5%，按43号文先交税划算。

例子二：签合同金额1000万，一次性付款1000万。

这种情况下，第一种算法，预征土增税=1000÷（1+5%）×3%=28.57万元；第二种算法，预征土增税=[1000-1000÷（1+5%）×3%]×3%=29.14万元，两者都是当前时点交税，肯定是第一种算法划算了。