《房地产评估》 试卷A及参考答案

A、2300元/㎡
B、2495元/㎡
C、2500元/㎡
D、3000元/㎡
11、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（）
A、抵押
B、买卖
C、租赁
D、拆迁补偿
12、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。

估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）
A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区
B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外
C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区
D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区
13、在贷款合同中约定，某项贷款年利率为6%，以季度为计息周期，则实际利率是（）
A、1.5%
B、1.51%
C、6.14%
D、6%
14、经济折旧也叫（）
A、功能折旧B物质折旧C、外部折旧D、精神折旧
15、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500万元，现探测其地
下有铁矿资源，价值高达500万元，则该房地产的价格为（）
A、1000万元
B、1500万元
C、2000万元
D、1500万元至2000万元之间
16、对建筑物与土地的组合来讲，假设有两块位置相当，面积相等的土地，其他各方面条件也均相
同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于原理造成。

（）
A、收益递减原理
B、适合原理
C、均衡原理
D、预期原理
17、甲土地的当家2100元/平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/平方米，建筑容积率
为5，该两块土地的总价相比有（）
A、甲的等于乙的
B、甲的高于乙的
C、甲的低于乙的
D、难以判断
18、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现实市场
价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现实市场价格为2800元/平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为万元。

（）
A、800
B、900
C、1000
D、大于1000
19、设立地役权通常会使（）
A、供役地的价值下降
B、需役地的价值下降
C、供役地与需役地的价值都下降
D、供役地与需役地的价值都上升
20、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（）
A、土地使用期限
B、土地使用管制
C、土地面积大小
D、土地权利性质
二、多项选择题（每小题1分，共10分）
1、房屋完损等级划分的依据包括（）
A、功能
B、成新
C、装修
D、结构
E、设备
2、下面关于现金流量折现法和传统方法的说法正确的是（）
A、现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分
B、传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售
C、现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确
D、现金流量折现法不单独计算利息和开发利润
E、现金流量折现法比传统方法好
3、下列叙述正确的是（）
A、估价是科学与艺术的有机结合
B、理论、方法和经验对估价同等重要
C、估价是一种主观活动
D、估价不同于定价，而是将客观存在的房地产价格表达出来
E、买卖双方应按估价结果交易
4、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）
A、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升
B、如果居民收入的增加是衣食较困难的收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升
D、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，对房地产价格影响不大
E、居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
5、房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）
A、你买卖的房地产市场价值
B、买房愿意支付的最低价格
C、买方可承受的最高价
D、卖方可接受的最低价
E、卖方愿意接受的最高价
6、下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）
A、房地产开发用地
B、学校
C、在建工程
D、别墅
E、特殊厂房
7、房地产价格与一般物品的价格的不同之处包括（）
A、受区位因素影响大
B、是物品本身的价格
C、不太容易受交易者个别情况影响和左右
D、价格形成时间长
E、同时存在租赁价格和买卖价格
8、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）
A、相邻房地产合并交易
B、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商
C、交易双方存在利害关系
D、交易税费非正常负担
E、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情
9、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地
产税由出租人负担。

由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）
A、电费
B、物业管理费
C、水费
D、供暖费
E、房地产税
10、适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）
A、在建工程
B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产
C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产
D、可供开发建设的土地
E、市场交易活跃的房地产
三、判断题（每小题1分，共15分）
1、距离有空间直线距离和交通路线距离，现在人们越来越重视交通路线距离。

（）
2、在收集实例资料时，应考察他们是否收到不正常或人为因素的影响。

受到这些因素影响的实例
资料在估价时不可以采用。

（）
3、国有土地使用权即为出让土地使用权。

（）
4、交易实例不一定是可比实例。

（）
5、报酬率是投资回收与投入资本的比率。

（）
6、周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。

（）
7、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则股价责任随之终止。

（）
8、每种估价方都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，
但不应相互替代。

（）
9、一种房地产商品价格上升导致另一种房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品（）
10、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳
使用。

（）
11、成本法中的折旧不同于会计中的折旧。

（）
12、路线价法，实际上是一种市场法。

（）
13、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。

（）
14、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。

（）
15、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。

（）
四、简答题（每小题6分，共30分）
1、按照房地产估价上的定义，房地产是那三个方面的结合体？
2、按照房地产的开发程度，房地产可以分为哪些种类？
3、房地产需求量的决定因素有哪些？
4、房地产估价的原则有哪些？
5、房地产的特性有哪些？
五、计算题（共25分）
1、某房地产建成于2007年底，伺候收益年限为48年，2008年底至2011年底分别获得净收益83万、
85万、90万元、94万元；预计2012年底至2013年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2015年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率有9%。

试用上述资料估算该房地产2011年底的收益价格。

（10分）
2、需要评估一宗“七通一平”熟地于2012年9月的价格。

获知该宗土地的面积为5000平方米，土地
剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费及管理费；第二年需要投入40%的建造安装工程费、转业费及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要交纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时间可全部售出，售出时的平均价格为建筑面积2000元/㎡。

试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2012年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。

（15分）
以下为本试卷的参考答案。