建设用地报批、土地供应程序和方式有关政策概述

建设用地报批、土地供应程序和方式
有关政策概述
土地利用管理处
（2010年3月30日）
一、建设用地审批管理
（一）兵团审批土地的依据、权限
1.自治区人大授权
1999年新•土地管理法‣实施后，自治区第九届人民代表大会常务委员会第十次会议修订通过了•新疆维吾尔自治区实施†中华人民共和土地管理法‡办法‣（以下简称•办法‣）中第四条明确了兵团土地管理事权和范围。

第三十四条规定：在兵团系统内建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当在国家批准的兵团团土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，依照土地利用年度计划按下列规定审批：(一)占用基本农田以外的耕地20公顷以下、其他土地50公顷以下的，由兵团批准； (二)占用基本农田以外的耕地20公顷以上、其他土地50公顷以上，由自治区人民政府批准；
2. 兵、师建设用地审批权限
2000年1月18日印发的•新疆生产建设兵团实施†中华人民共和土地管理法‡办法细则的通知‣（新兵发…2000‟9号，以下简称•细则‣）在三十二条、三十六条等条款明确规定了兵
团和师的审批用地权限。

（1）兵团建设用地审批权限
①师、团土地利用总体规划确定的建设用地范围内，为实施规划而将农用地转为建设用地的，由兵团批准。

②师、团土地利用总体规划确定的建设用地范围外，建设用地项目确需将农用地转为建设用地的，土地利用总体规划局部调整（修改）方案经原批准机关批准后，由兵团批准。

③具体建设项目占用土地利用总体规划确定的建设用地范围内国有建设用地的，其中由国务院、兵团审批的能源、交通、水利等基础设施建设项目，由兵团批准。

④具体建设项目占用土地利用总体规划确定国有未利用地的，师或兵团批准的建设项目和跨师的建设项目，由兵团批准。

以上建设项目占用基本农田以外的耕地20公顷以下、其他土地50公顷以下的，由兵团批准。

（2）师建设用地审批权限
①兵团分批次已批准的新增建设用地中具体建设项目用地，由师批准。

②具体建设项目占用土地利用总体规划确定的建设用地范围内的国有建设用地，除兵团批准以外的，由师批准。

③团场的公共设施、公益事业、道路、水利等设施用地，占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，由师批准。

④临时用地由师批准
（3）师国土资源行政主管部门派出机构建设用地审批权限在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，不涉及新增建设用地的团场连队职工建住宅用地，经团场审核后，由师国土资源行政主管部门派出机构批准，报师国土资源行政主管部门备案。

（二）建设用地报批方式
为深入贯彻兵团国土资源工作会议精神，落实•关于贯彻†国土资源部关于贯彻落实中共中央国务院关于推进新疆跨越式发展和长治久安意见有关措施的函‡的意见‣（兵国土资发…2011‟14号），进一步明确有关操作方式，优化审批程序，精简报批材料，提高审批效率,经局印发了•关于进一步提高建设项目用地审批及供应效率的实施意见‣（兵国土资发【2011】22号以下简称•意见‣），在授课时将•意见‣的有关内容穿插讲解，以便系统了解，融会贯通。

1.用地报批方式
目前报批方式分为单独选址用地和批次用地两种方式。

即新增建设用地中，除能源、交通、水利、矿山、军事设施等项目用地按单独选址报批外，其他项目用地按分批次报批。

（1）概念
单独选址用地是指：能源、水利、交通、矿山和军事用地等工程用地。

用地申报主体为项目建设单位。

批次用地是指：•土地管理法‣第五章四十四条第三款明确
规定：在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地、未利用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。

在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

用地申报主体为团场和新建市。

（2）改进和优化用地报批方式
除能源、水利、交通、矿山和军事用地等线性工程和特殊工程（含垃圾填埋场等不宜进入城市功能的工程）用地外，对符合土地利用总体规划的用地均应按照批次报批。

批次用地不再带具体项目。

报批批次用地应根据兵团审批权限，依据年度土地利用计划、师团年度土地供应计划及房地产用地供应计划进行。

对上年供地率未达到70%，当年供地率未达到50%的，不再受理新的批次用地。

（兵国土资发【2011】22号）
（3）适当放宽先行用地报批条件
先行用地应由国土资源部和兵团国土资源局批准。

除应报国土资源部审批先行用地之外，对兵团批准、核准、备案的基础设施、民生工程、园区内工业用地，可以向兵团国土资源局申报先行用地。

申请先行用地不得占用基本农田，必须为建设项目中确有施工期要求的控制性单体工程，且申请面积应控制在总用地面积的30%以内。

（兵国土资发【2011】22号）
(4)推行单独选址项目用地预申请制度
对依法应由国务院、兵团审批的单独选址建设项目用地，在项目批准（核准）后初步设计阶段，建设单位可以根据•关于建立建设项目预申请制度加快建设项目用地审查工作的通知‣（兵国土资发…2009‟53号）文件规定，通过师国土资源局向兵团国土资源局提出建设用地预申请，缩短用地审批时限。

（兵国土资发【2011】22号）
（三）用地申报所需的报件材料
1.原报价所需材料和调减的材料
单独选址用地申报主要报件材料（精简的兵团批准批次用地材料用“※”表示）
（1）师呈报兵团关于具体建设项目用地的请示文件。

（2）师国土资源局关于建设项目用地的审查意见。

（3）建设项目用地预审意见。

（4）建设用地申请表。

（5）建设用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。

（6）建设拟征（占）土地权属汇总表。

（7）规划部门出具的规划许可证、规划设计条件通知书、选址意见书。

（8）建设项目总平面布臵图或线形工程平面图（设计单位盖章、签字）；师、团建设部门出具的，也要盖公章。

（9）可研批准文件或其它立项批准文件。

（10）初设批准文件或其它设计批准文件。

（11）涉及环境影响的，环境保护主管部门的批准文件。

(12)生产性项目及矿山项目土地复垦方案。

(13)※涉及占用林地的，主管部门的批准意见。

（同步进行）
(14)建设项目压矿和地灾评估材料（无压覆重要矿产和不在地质灾害易发区的不需提供）。

(15) ※师国土部门建设项目现场踏勘和论证的意见。

（报国务院审批的必须要）
(16)涉及缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，新增费准备情况的说明。

(17)委托补充的，附耕地开垦费的缴费票据复印件。

(18)涉及规划局部调整（修改）的，按照有关规定执行，符合与建设项目用地同时报批的，附土地利用总体规划局部调整审批相关材料（规划局部调整审批表一式三份）。

规划先行局部调整（修改）的，附规划局部调整（修改）批准文件。

(19)涉及土地补偿、安臵的，附师补偿安臵说明和师社会保障部门对被征地职工（劳动力）就业培训和社会保障工作方案的审核意见。

(20)以有偿方式供地的，附地价评估报告、技术报告、土地估价结果初审表、土地估价报告备案表等有关资料。

(21)建设项目用地勘测定界技术报告书和勘测定界图等有关资料。

(22）标明用地位臵四至拐点坐标的1：2.5万、1：1万土地利用总体规划图（图名、比例尺、公章齐全完整）。

(23)标明用地位臵四至拐点坐标的1：1万标准分幅土地利用现状图或1：500、1：1000标准分幅地籍图（图幅号、比例尺，变更时点、公章齐全完整）。

(24)标明补充耕地位臵四至拐点坐标和中心点坐标的1：1万标准分幅土地利用现状图。

需标注图幅号、比例尺，变更日期，并加盖公章。

(25)建设项目用地勘测定界技术报告书和勘测定界图；
批次用地所需报件：
由17项调减为13项（精简的兵团批准批次用地材料用“※”表示）
(1)师呈报兵团关于批次用地的请示文件。

(2)师国土资源局关于批次用地的审查意见。

(3)建设用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案。

(4)建设拟征（占）地土地权属汇总表。

(5)※建设项目用地预审意见。

(6) ※规划部门出具的规划许可证或选址意见书。

（同步进行）
(7)※建设项目压矿和地灾评估材料（无压覆重要矿产和不在地质灾害易发区的不需提供）。

(8)※涉及占用林地的，主管部门的批准意见。

(9)涉及占用耕地的，补充耕地进库备案资料；易地补充的,附易地补充合同（协议）。

(10)※规划先行局部调整（修改）审批的，按照有关规定附规划局部调整（修改）批准文件。

(11)涉及土地补偿、安臵的，附师补偿安臵说明和师社会保障部门对被征地职工（劳动力）就业培训和社会保障工作方案的审核意见。

(12)※师国土资源局建设项目现场踏勘和论证意见。

(13)涉及缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，新增费准备情况的说明。

(14)标明用地位臵四至拐点坐标的1：2.5万土地利用总体规划图（图名、比例尺、公章齐全完整）。

(15)标明用地位臵四至拐点坐标的1：1万标准分幅土地利用现状图或1：500、1：1000标准分幅地籍图（图幅号、比例尺、变更日期、公章齐全完整）。

(16)标明补充耕地位臵四至拐点坐标和中心点坐标的1：1万标准分幅土地利用现状图（图幅号、比例尺、变更时点、公章齐全完整）。

(17) ※建设项目用地勘测定界技术报告书勘测定界图、土地分类面积表、界址点坐标成果表及相关电子数据。

2.精简兵团批准批次用地材料
由17项精简为13项，减去项目用地预审意见、项目选址意见书和规划许可证、土地利用总体规划局部调整（修改）批复、项目现场踏勘和论证意见等4项材料（资料后臵在供应环节）。

（1）占用林地的手续问题。

按照•国土资源部关于加快做好报国务院批准单独选址建设项目用地审查工作的通知‣（国土资发【2010】192号）“第二条先行开展用地审查，同步办理林地审核手续需报国务院批准用地的国家和省级重点建设项目，涉及占用林地的，各地可在建设单位办理林地审核手续时，同步进行用地审查…..。

”的精神，在•意见‣中明确：报兵团审批占用林地的，可在建设单位办理林地审核手续时同步进行用地审查，但要求必须在2个月内完成林地审核手续。

在规定时限内未能完成的，予以退件。

（兵国土资发【2011】22号）
（2）勘测定界资料问题。

除单独选址用地外，申报批次用地只需提交经师国土资源局审核确认的勘测定界图、土地分类面积表、界址点坐标成果表和电子数据。

3.调整和完善用地审查报告编制内容
根据报件材料的精简情况，对应调整批次用地审查报告相关内容。

在单独选址用地审查报告和批次用地审查报告中增加是否纳入年度土地供应计划、土地供应率、新增建设用地土地有偿使用费准备情况等内容。

（详见范本）
4.精简报兵团批准项目用地报件份数
鉴于国家在线土地督察系统的应用，报兵团批准项目用地资料由过去两套文字两套图，精简为一套文字两套图。

(四)建设用地审批程序
1.按照现行新增用地审批程序流程图如下：
2.建设用地网上会审流程
3.实行用地报件接办分离
今年起，报兵团审批用地报件统一由兵团国土资源基础数据中心负责收件、电子报件导入、补正、收退件登记等工作。

业务主办处室在收到兵团办公厅转办件后负责用地报件初审、会审、审查等相关工作。

（兵国土资发【2011】22号）
4. 建设用地会审意见
按照兵国土资发…2009‟135号•关于印发分†批次项目用地审核工作规则‡†单独选址项目用地审核工作
规则‡的通知‣要求分工负责严格把关。

兵团国土资源局处室会审审查的内容：
（1）申报资料是否齐全并符合受理条件。

（利用处）
（2）用地选址是否符合土地利用总体规划和城镇总体规划；是否有新增用地指标；对单独选址项目用地要审查是否通过预审。

（规划处）
（3）现状图、地籍图是否合规，土地权属是否合法，界址是否清楚，地类、面积是否准确；经师国土资源局审核确认的实地测量勘测定界图、土地分类面积表、界址点坐标成果表和电子数据是否符合要求。

（地籍处）
（4）补充耕地是否入库备案；补充方式是否符合规定；易地占补平衡的，签订了占补平衡协议、合同。

（耕保处）（5）建设用地是否在地质灾害易发区，如在易发区，是否已完成地质灾害危险性评估工作。

（地质环境处）
（6）建设用地是否压覆重要矿产资源，如压覆，是否提供压矿资料。

（矿管处）
（7）征地程序、征地补偿、安臵方案是否合法合规，需要听证论证的，是否进行了听证论证，听证论证程序是否合规；被征地职工（农户）基本生活保障是否落实。

（法规处）
(8)涉及林地的，是否已经相关部门同意或占用林地审核手续正在办理的有关情况说明。

（利用处）
（9）是否涉及违法用地，如涉及，是否已经依法查处。

违法用地补办审批手续的，是否征得土地执法局同意。

单独选址或批次内拟建项目有无群众信访举报。

（执法局）
（10）补偿安臵、补充耕地资金等有关资金计算是否符合相关规定；涉及缴纳新增建设用地土地有偿使用费的城市（镇）新增费准备情况。

（财务处）
二、建设用地供应管理
（一）兵团批准供应土地的依据、权限和内容
•中华人民共和国土地管理法实施条例‣第二十条第三款
“农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。

”
•中华人民共和国土地管理法实施条例‣第二十二条第二款
“建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主
管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级
人民政府批准的；应当报上级人民政府批准。

”
•新疆生产建设兵团实施†中华人民共和土地管理法‡办法细则的通知‣（新兵发…2000‟9号）第三十二条“在已批准的农用
地转用范围内，具体建设项目用地可以由师(局)批准”。

（二）国有建设用地供应的基本方式和配置形式
1.概念：
国有建设用地供应是指国家将国有建设用地使用权提供给
建设单位使用的过程。

2.方式：
基本方式国家现行法率法规政策规定，国有建设用地供应方
式主要有划拨和有偿使用两大类。

有偿使用方式包括国有建设用地出让、国有建设用地租赁、
国有建设用地使用权作价出资（入股）等。

其中，国有建设用地
出让和租赁的具体配臵方式又包括协议、招标、拍卖、挂牌等四种
3.土地使用权出让年限和出让方式
（三）各师土地供应环节流程图
（四）调整和完善供地阶段的部分工作
1.供地环节增加的审查事项。

批次用地批准后，各师在供地环节增加项目选址意见、建设项目用地预审、土地勘测定界成果验收等审查内容。

除单独选址
建设项目和需由各级发改部门批准、核准项目以外的采取招拍挂方式的项目用地，不再进行建设项目用地预审。

2.对口援建工业用地可实行预公告、预挂牌制度。

对没有两个以上用地意向者的援建工业项目，在办理批次用地审批手续的同时，可按照•招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范‣（试行）中有关公告的内容，发布预公告，实施预挂牌，接受预申请。

待批次用地正式批复后对上述程序进行确认。

发布的招拍挂出让预公告，应明确地块基本情况、规划指标、建设要求、特别事项、预挂牌及接受预申请的时间等内容。

3.工业用地实行弹性出让。

各师可根据不同土地用途、工业产业布局、生产技术水平、环境保护不同要求和企业成长周期、存活周期，在法定最高使用下，实行弹性年期出让。

三、批后监管
（一）健全以土地市场动态监测与监管系统为主的网上监管平台
按照“批一宗、供一宗、录一宗”的原则，及时录入土地征转用信息，发布土地供应计划、地块信息、出让信息、成交信息，交地、开工、竣工等信息。

同时，要通过兵团国土资源电子政务平台中综合查询模块实时上报兵团国土资源局备案。

未经国土资源部唯一配号的国有土地划拨决定书和国有土地使用权出让合同为无效合同，不具有法律效力。

生成的系统数据应与季度上报的土地供应统计报表数据一致。

同时，在兵团国土资源局门户网
站开设用地审批事项查询专栏，方便社会各界监督和查询。

（二）抓好部门联动机制的落实
各师要切实履行批、供、用、补、查的监管权利和责任。

各级国土资源局应按照兵团•关于建立健全兵团土地执法监管长效机制的通知‣（新兵办发…2009‟67号）、•关于进一步完善耕地保护共同责任机制的意见‣（新兵办发…2010‟43号）、兵团六部委•关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知‣（兵国土资发…2010‟135号），以及•关于建立建设项目用地全程监管和部门联动机制的通知‣（兵国土资发…2010‟69号）、•兵团国土资源局与兵团发改委座谈会议纪要‣（兵国土资函…2010‟61号）的要求，加强部门联动，强化共同监管，落实共同责任，共同促进各类项目用地单位依法依规用地。

（三）建立供地重大事项报告制度
对依法由兵团批准的批次用地和师审批的土地，在组织供地前，具体项目用地面积耕地超过20公顷或耕地以外的其他土地超过50公顷的，师国土资源局应形成项目用地情况报告，连同项目用地预审意见、项目平面布臵图、规划设计条件等资料一并报兵团国土资源局备案。

（兵国土资发【2011】22号）（四）建设用地的跟踪管理
按照兵国土资发…2009‟134号关于印发•兵团建设用地审查报批管理办法‣的通知精神。

第二十七条国土资源行政主管部门应当对建设项目用地的交地、开工、建设、竣工进行检查，实行跟踪管理。

建设项目竣工后，建设单位应向国土资源行政主管部门提出建设项目用地验收申请，国土资源行政主管部门在核实土地出让合同、划拨决定书载明的有关情况后，出具检查核验意见。

检查核验不合格的，不得通过竣工验收。

第二十八条国土资源行政主管部门及其派出机构应当建立建设项目用地审批备案制度。

按月向上一级国土资源行政主管部门报备本级机关建设项目用地审批情况。

第二十九条国土资源行政主管部门应当建立土地供应情况统计与分析制度。

按季度向上一级国土资源行政主管部门报备本级机关建设项目用地供应与统计分析情况。

第三十条对违反土地管理法律法规批准的或未经批准非法占用土地的，依照有关规定予以查处。

四、需要掌握的几个政策问题
(一)关于新增建设用地土地有偿使用费征收问题
1．征收范围。

•财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知‣(财综[2006]48号)规定，新增建设用地土地有偿使用费的征收范围为：土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内的新增建设用地（含村庄和集镇新增建设用地）；在土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）、村庄和集镇建设用地范围外单独选
址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地；在水利水电工程建设中，移民迁建用地占用城市（含建制镇）土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。

因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地，应按照国土资源部认定的实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳新增建设用地土地有偿使用费。

2．缴费主体。

缴纳新增建设用地土地有偿使用费的主体是申请用地的县、市人民政府。

兵团为师（市）。

3.缴纳标准
按照 [2006]48号文件调整的新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准执行。

兵团缴纳标准为按照国家公布的项目用地所在县市的等别标准执行。

（10-56元/平方米）
按照兵财综【2010】73号文件精神兵团、师（市）依法批准的新增建设用地面积、用地位臵所对应县（市）土地等别和征收标准执行。

（二）“减免”土地优惠政策的落实
1.“减免”范围及其优惠政策
中发9号，和国土资源部发568号明确“引导和鼓励新疆合理使用未利用地，增强产业集聚能力。

在对口支援受援地区城镇建设用地范围外使用戈壁荒滩建设产业集聚园区，引进产业项目的，免交土地出让佥和土地有偿使用费；在城镇建设用地范围内使用国有未利用地的工业项目，用地出让最低价可按所在地土地等别相对应•全国工业用地出让最低价标准‣的50％执行；
局发14号进一步明确了落实“双免”的优惠政策：在对口支援受援师、团土地利用总体规划确定的中心城区允许建设区范围外使用国有未利用地建设产业项目和喀什、霍尔果斯特殊经济区使用未利用地的，免交土地出让金和新增建设用地土地有偿使用费。

近几年国家和自治区先后出台了很多优惠政策，特别是对未利用地的优惠政策。

如：国土资发【2009】56号•国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知‣中给予西部地区很大的优惠，在新国土资发【2008】233号•关于调整自治区工业项目使用国有未利用土地出让最低标准的通知‣对未利用地给予更加优惠的政策，特别是对南疆三地州（和田、喀什、克孜勒苏柯尔克自治州）按•全国工业用地出让最低价标准‣的50%的10%执行。

在国土资发【2009】56号文件中明确：在实际操作中拟定的出让底价低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和，应按不低于实际各项成本费用之。