奉贤区金汇镇工业园区地块可行性策略报告127P

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1 读城 – 宏观经济
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【读城】 一、近年上海市GDP增长情况
数据来源：上海统计局
在经历了多年两位数高速增长阶段后，受全球金融危机影响，08年起始经济 增速逐步放缓，但根据上海2010年上半年数据显示，增速已恢复至两位数。 预计2010年全年GDP增幅在12%左右，总量达到16000亿元左右。 数据显示上海已经走出了金融危机的阴霾，经济全面走向正常化。
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【读城】 上海市宏观经济运行特点：
[总结]
1. 2010年后上海总体经济运行将趋于平稳，人均GDP持续增 长，预计消费结构升级的趋势将会更加迅猛；
2. 第二产业经济效益改善； 3. 第三产业发展加快，所占比重逐渐增加； 4. 未来转变经济增长方式将作为“十一五”规划的主线，包
括大力发展第三产业，现代服务业迎来新的转折点，“三、 二、一”产业结构形成。
盛创企业家园 工业 5-8层 办公、研发、展示 220-340平米 均价6000元/平米 130-550万
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中邦MOHO（二类）
*PS：该项目多为整栋购买（即4单元为一栋，呈田字型）
基本参数 用地性质 功能设置 建筑层数 面积范围 主力单价 主力总价
【观奉贤】
区域概况总结： 经过对区域经济现状、产业规划及规划方向的分析来看： 城市功能向近郊拓展是大趋势、区域龙头第二产业产业升级提 升”2.5“产业发展是必由之路 区块产业定位鲜明，发展方向明确将形成以南桥新城为核心向外 辐射的新奉贤格局 所以我们要抓住市场发展的趋势： 切入新兴产业起步期的发展机遇； 引导新兴产业进入奉贤区； 带动当地的产业升级同时也能将人才、资金、信息等带到当地。
【观奉贤】 三、区域规划概况 1、城镇规划布局
规划体系： 奉贤区的三级城镇体系为“1750” 一个新城——南桥新城 七个新市镇——奉城镇、海湾镇、庄行镇、柘 林镇、金汇镇、青村镇、四团镇 五十个中心村——被撤并的镇区作为居住社区 予以保留，根据实际需要再建若干个中心村，计 50个左右
通过合并城镇有利于确定重点发展区、确定人口及土地的规模与分布，实现产业 、人口、土地相对集中，有效节约和利用土地及其它资源，构成合理的城镇体系 和经济网络体系，促进经济的可持续发展。
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4 点题 – 产业地产
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【点题】 何谓“2.5”产业：
2.5产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、 结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术
产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。
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【点题】
而承载“2.5”产业的载体
台鼎中小企业园 （一期）
工业 3层
厂房、办公、休憩
450-650平米 4000-4200元/平米 200-300万
台鼎中小企业园 （二期）
工业 11层
小面积办公
52-175平米 4800元/平米 25万左右
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盛创企业家园（二类）
基本参数 用地性质 建筑层数 功能设置 面积范围 主力单价 主力总价
【观奉贤】 一、区域经济概况 1、近年奉贤区ＧＤＰ增长情况
数据来源：奉贤区统计局
2001-2009年，奉贤区的GDP持续增长，04年以后增长速度变缓；受金融危机影响，增速进一步减缓。 分产业看，第二产业增加值280.08亿元，可比增长13.2%，对增加值的贡献率为63.6%；第三产业增加值 134.49亿元，可比增长14.5%，对增加值的贡献率为33.4%。 第二产业仍为奉贤区支柱产业。
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【观奉贤】 2、奉贤区产业发展导向
[奉贤经济现状及产业导向]
(1)、坚持以“2.5”产业作为下一步产业发展的重点
加快“2.5’发展，符合上海城市发展的总体定位，符合科学发展观和构建和 谐社会的新要求；是奉贤区融入“长三角”一体化发展的必然选择，是奉贤区 城市化进程的主要动力和重要载体之一，是奉贤区增强城市功能和优化产业结 构的内在要求。
数据来源：网上房地产
从2009至2010年各区办公用房成交可显示，中心城区随着土地日益稀少，可销售量及 成交量均十分稀缺。且交易量有所下降。 随着近郊次中心商业区的成长，近郊周边区县成交活跃，部分区域增长明显。
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【解市】 4、环线成交概况
从各环线成交量来看，中环以外增量明显，成交总量大大超过中内环。 从成交均价来看，内中环及中外环涨幅最大，郊区也有一定涨幅。 办公成交热点正逐步从中心城区向外转移。
【解市】 2、成交价格走势
数据来源：网上房地产
受宏观政策影响，上海前三季度商用物业成交均价基本走平，7月份开始上扬，9月达到 16995元/ 平米。 从长期看，随着住宅市场国家宏观政策的打压，从住宅市场撤出的资金将大量流入商用 物业市场，价格也将逐步上身。
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【解市】 3、各区成交概况
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【观奉贤】 2、南桥新城规划
南桥新城规划范围： 北至大叶公路，南至平庄公路，西至沙港，东至金汇港 ，规划控制区域总面积约为84平方公里，是由南桥镇、 上海工业综合开发区和现代农业园区构成经济联合发展 区。规划总人口45万人，城市建设用地近期规划为23.65 平方公里，人均城市建设用地为84.45平方米。 总体规划布局： 南桥新城将形成“五心五片区”的总体布局结构，即： 老城区——公共活动中心；北部新区——商业服务中心 ；东部新区——现代服务业集群副中心；西部新区—— 商务及文化副中心；东北新区——景观休闲中心。 此外，南桥新城还将形成两组“十字轴”，一组为“城 市景观轴”，一组为“城市发展轴”。
产业发展方向： 第二产业依托工业综合区B区，积极发展商品、贸易和中转运输业；第三产业依托 金汇港通江（黄浦江）达海（东海杭州湾）的独特区位优势，结合林地发展游艇休 闲产业、旅游观光业和房地产业；第一产业方面重点建设生态农业，以高新科学技 术为依托，发展高收益、低污染的农作物，调整城镇内部生态环境。
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数据来源：奉贤区统计局
近年来奉贤区支柱产业之规模工业企业发展总体态势良好，除2009年受金融危机 影响稍有下降外，2009年大幅增加。 预计2010年主营业务收入及利润额均会在2009年基础上大幅跳升。
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【观奉贤】 二、区域产业概况 1、奉贤区产业结构
数据来源：奉贤区统计局
工业产值居前三位的行业是信息设备、精细化工和机械，分别占规模以上工业总产值 的14.0%、13.8%和12.6%。 增长速度较快的行业包括汽车配件、物流装备、金属、纺织服装、输配电，增速分别 为32.5%、20.5%、16.3%、15.7%和14.9%。
奉贤区金汇镇工业园区地块可行性策略报告
【目
录】
一．读 城---宏观经济 二．解 市---市场分析 三．观奉贤---区域分析 四．点 题---产业地产 五．品 地---地块价值 六．阅 人---客群分析 七．破 题---项目定位 八．切 脉---项目规划 九．借 鉴---产品建议 十. 定 论---可行性总结
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2 解市 – 市场分析
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【解市】 一、上海商品住宅市场概况 1、商品房成交面积走势
数据来源：网上房地产
2010年起始，随着“新国十条”“”沪十二条“等抑制房价过高而陆续出台的政策影 响，今年商品房成交量与去年相比大幅下降。从5月起逐步回升的购买热情预计将止于 10月新政的出台。 商品住宅市场又将进入新一轮调控阶段，买方市场也继续观望。
数据来源：网上房地产
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【解市】
[总结]
上海市房地产市场特征：
பைடு நூலகம்
1、商品住宅市场将重新步入新一轮的调整阶段，成交量即将下 降明显，成交价格稍有调整。
2、商用物业进入黄金时代，量价上升明显。 3、办公物业处于区域调整阶段，近郊将成为未来投资热点。
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3 观奉贤—区域分析
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【读城】 二、近年上海市人均GDP增长情况
数据来源：上海统计局
人均GDP评价的是一个国家的富裕程度，根据世界经济学理论，人均GDP超越10000美元，就 可以说“正式进入中等发达经济体行列”。，人均GDP突破1万美元以后，也意味着GDP超常增 长的阶段已经结束。未来10年，上海可能维持8%~9%的平稳增长。 2010年上海人均GDP预计达18000美元， 消费结构升级的趋势将会更加迅猛。 消费结构的升级，带动的将是投资结构和生产结构的变化。金融、贸易、航运、电子通信等高 附加产业群，正在成为产业升级和经济增长的主要动力，服务业也迎来一个加速发展的转折点。
即谓“产业地产”
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【点题】 一、市场现状与发展 1、上海产业地产现状
典型案例分析
台鼎中小企业园 慧创国际 中邦MOHO 3W创研智造 印象钢谷 浦江智谷 分类依据：销售价格、面积设置、产品形式……
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台鼎中小企业园（三类）
一期
二期
基本参数 用地性质 建筑层数 功能设置 面积范围 主力单价 主力总价
数据来源：网上房地产
2010年前三季度办公楼市场成交呈现出先扬后抑的态势，随着4月中旬“新国十条”政 策的出台对买方市场造成心理影响，成交量迅速回落。 随着上海实体经济的加速回暖，企业景气指数的上升级外资投资力度的加大从7月起开 始全面回暖，预计三季度起始商用物业成交走势逐步上扬。
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南桥新城将是奉贤未来发展的核心引擎，将成 为市区的延伸，东南临海与上海的桥头堡。
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【观奉贤】 3、奉贤产业基地规划
金汇镇工业园区
现代农业园区
上海工业综合开发区A区
南桥 新城
上海工业综合开发区B区 上海海港综合经济开发区
奉贤化学分区
上海星火开发区
上海化学工业区
奉贤区内共有四大区属工业区和两个市属工业区： 1）上海工业综合开发区A区，占地25平方公里 2）上海工业综合开发区B区，占地20平方公里 3）上海化学工业区奉贤分区，占地13平方公里 4）上海海港综合经济开发区，占地12平方公里 5）上海化学工业区，占地13平方公里（市属）
(2)、迅速发展以现代服务业为主导的第三产业的战略思维 奉贤区第三产业发展应与城镇体系建设、产业间的联动融合、交
通网络的建设相衔接，以城市化推进产业发展、以创新优化产业结构、 以现代化提升产业能级，将潜在优势转化为现实竞争优势，实现地区 经济社会新的跨越式发展。
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3、金汇镇产业发展导向
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【解市】 2、商品房成交价格走势
数据来源：网上房地产
随着2010年4月一系列调控政策的密集出台，上海商品住宅价格也得到有效控制，在经 历了3个月的冰冻期后于7月开始逐步上扬。至9月月均成交价格再次高于09年同期水平。 预计10月开始价格将重新进入新一轮调整。
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【解市】 二、上海商用物业市场概况 1、成交面积走势
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【读城】 三、近年上海市产业增长情况
数据来源：上海统计局
上海总体经济运行平稳 上海第二产业持续平稳增长 第三产业领先第二产业和全市GDP增长，生产总值超过第二产业。
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【读城】 四、近年上海市二、三产业比重变化趋势
数据来源：上海统计局
上海市自03年以后二、三产业比重渐近，随着产业结构调整，三产所占比例逐渐增加； 十一五期间上海重点在转变经济增长方式调整产业结构，上海要根据中央对于“两个中 心”的定位来提升上海制造业产业的定位，以先进技术为驱动力，加速推进产业结构调整 和高新技术产业化，提升技术高度、增强产业能级。
6）上海星火开发区，占地7平方公里Pa（g市e 属26）
【观奉贤】 4、金汇镇总体规划
城镇空间布局： “两轴三心一带一片区” 两轴——金汇镇与泰日社区、齐贤社区 的横向纽带轴线和纵向纽带轴线 三心——金汇镇、泰日社区、齐贤社区 一带——中心村关系纽带 一片区——上海工业综合开发区B区。
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【观奉贤】 2、区域资产投资概况
数据来源：奉贤区统计局
2001年以来奉贤区固定资产投资额不断快速上涨，2009年整个区固定资产投资 额总量已经达164.02亿元，预计2010年将达到187亿元；而房地产投资比例并没 有很大增长，奉贤房地产投资发展空间巨大！
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【观奉贤】 3、工业企业发展概况