Z多层花园洋房产品研究分析(伟业)
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趋势二：北京上元
• 电梯入户，平层户型占2户超大面宽
–15米面宽，12.36米进深； –平层布局，电梯入户； –四室两厅三卫； –建筑面积约190平方米； –7.5米开间的起居厅和餐厅，通长
的阳光露台； –3.91米开间的主卧区南北通透。
【多层产品形式建议】
趋势二：北京上元
• 人流与车流组织——立体分流
立体别墅：200-250平方米
【多层产品形式建议】
对比提炼借鉴——立体别墅的可行性
• 北京领秀新硅谷：首层+地下一层，233平方米
–12.7米大面宽，12.8米进深； –下跃地下一层，花园入户； –地下室采光，双层花园； –首层情景洋房； –8.5米开间的起居厅和餐厅； –主卧系列相对完整舒适。
首层+地下一层
• 缺点：地下停车库，建造和维护成本高。
【多层产品形式建议】
对比提炼借鉴
• 万科情景洋房：130-185平方米， 平层为主
• 立体多点入户方式
• 首层情景房
• 南向阳光大露台
• 大开间横厅
• 跃层共享空间
• 人流与车流组织——平面分流
• 相对经济的起居空间、主卧系列并不 完善，辅助空间能省则省
• 结论：更舒适的居住品质需要增加 成本，增加套内实际使用面积来实 现；要结合市场需求适当控制增加 量，有选择的实现价值点。
–8.5米开间的起居厅和餐厅；
–主卧系列相对完整舒适；
–与首层基本上一至的标准层 模式，顶层退台，节约了建筑 成本。
三层跃四层
• 借鉴点：顶层大露台空中花园感受； 起居主卧辅助空间都舒适完备；在 标准层基础上局部退台，节约成本。
【多层产品形式建议】
本项目价值点建议——规划位置示意
沿城市干道，有一定外部干扰，私 密性较差，底层看不到海景，适宜 布置中档价值产品； 建议在此处布置情景洋房相对普通 户型多层低密度产品。
超高层海景豪宅
五星级酒店
1 2
滨海商业区
【多层产品形式建议】
本项目价值点建议——户型面积及楼型示意
层数 1层 2层
3层 4跃5层
情景洋房，1栋楼8户，无地下室，带电梯
户型面积㎡
说明
180
花园入户，带情景房
165
平层，室外楼梯平台花园入户和电梯入户， 结构预留平层2户打通的可能
150
平层，电梯入户，结构预留平层2户打通的可 能
【多层产品形式建议】
趋势一：万科情景洋房
• 大开间横厅
8.1米宽开间的横向客厅和餐厅，对南向阳光的获得更为有 利，通风更好，使客厅视野开阔，感受开阔舒适。
首层户型
【多层产品形式建议】
趋势一：万科情景洋房
• 跃层共享空间 顶层的跃层户型，在8米的宽厅上方是6米高的共享空间，提升空间效果，节约面积
模式，节约了建筑成本。
二层+地下一层
• 借鉴点：二层从室外楼梯平台经花 园入户，拥有地下室，基本上具备 别墅感受；标准层概念，只有局部 细节调整，节约成本。
【多层产品形式建议】
对比提炼借鉴——立体别墅的可行性
• 北京领秀新硅谷：三层跃四层，215平方米
–12.7米大面宽；
–电梯入户；
–顶层南向大露台；
190
跃层，电梯入户，顶层大露台
层数 1层 2层 3层 4跃5层
立体别墅，1栋楼8户，有地下室，带电梯
户型面积㎡
说明
230
花园入户，带下沉庭院，情景房，地下室 采光
220
平层，室外楼梯平台花园入户和电梯入户， 带采光地下室
200
平层，电梯入户，结构预留平层2户打通 的可能
250
跃层，电梯入户，顶层大露台
谢 谢！
• 借鉴点：首层如果做下沉花园，微 地形地下室采光，大面宽横厅，相 对舒适的起居和完善的主卧系列， 需要至少230平米的建筑面积。
【多层产品形式建议】
对比提炼借鉴——立体别墅的可行性
• 北京领秀新硅谷：二层+地下一层，211平方米
–12.7米大面宽，12.8米进深； –室外楼梯平台经花园入户； –拥有采光地下室； –8.5米开间的起居厅和餐厅； –主卧系列相对完整舒适； –与首层基本上一至的标准层
必须通过物业管理协调。
【多层产品形式建议】
趋势二：北京上元
• 微坡地形
通过搭台造势形成天然坡地，并植浓阴于坡地之上，A区建筑体从南往北、由西往东 逐层增高，后排别墅比前一排抬高1.2米，使叠拼别墅起伏错落，逐层叠加，前排楼 座的屋顶花园成为后排楼座的永久景观，这样加强了每户的采光和观景效果，形成 “坡House”。
情景洋房：150-190平方米
立体叠加别墅：北京上元
• 维持相对舒适的户型面积区间； • 保留采光地下室和下沉庭院； • 保留电梯入户，屋顶大露台； • 保留中部平层结构预留同层打通形
成更大户型的可能； • 增加面宽到10米以上，设计大横厅，
首层情景房，立体多点入户，南向 大露台，顶跃层共享空间； • 减少跃层，即削减户内垂直交通面 积，从而控制户型总体面积更加合 理； • 引入主体标准层设计概念，优化成 本。
【多层产品形式建议】
趋势一：万科情景洋房
• 人流与车流组织——平面分流
– 每个组团两侧为车行道， 中间为人行步道和组团内 绿化，以组团为单位进行 人车分流，将车流控制在 组团级道路上。
– 人车分流不彻底，区内主 要干道仍然存在人车混行 问题。
– 地上停车成本投入相对较 少。
• 优点：人车混流，地上停车，成本低； • 缺点：社区整体品质下降，浪费地上土地资源，并且车位永远缺乏，
–采用下沉式车道设计将人行与车行 从小区外围环路分层，小区内人车彻 底分流。 –车行道可直达每个单元对应的地下 车库，并从位于地下车库的单元入口 直接通过电梯入户。 –人行道与园林景观及起伏形相结合， 移步易景，营造舒适的人居环境。 –全地下停车及人工造势的台地，使 得成本投入相对较高。
• 优点：人车彻底分流，社区整体品质上升，节约地上土地资源，易于 营造绿化景观；
【多层产品形式建议】
趋势二：北京上元
• 下沉花园
下沉的室外花园，给地下室带来自然通风和采光，也丰富了 首层庭院空间的层次，精巧的庭院生活从此开始。
【多层产品形式建议】
趋势二：北京上元
• 屋顶花园
出屋面的楼梯，将业主的生活空间延伸到屋 顶露台，沐浴在阳光和空气中，体会假日休 闲的气氛。
【多层产品形式建议】
• 不存在标准层，建设成本增加
【多层产品形式建议】
对比提炼借鉴——两种趋势的进化
普通洋房升级版：万科情景洋房
• 维持相对经济的户型面积区间； • 不设置地下室； • 平层为主，主体标准层设计概念； • 保留首层情景房，立体多点入户，南
向大露台，大面宽大横厅，顶跃层共 享空间； • 中部平层结构预留同层打通形成更大 户型的可能； • 引入电梯，提高居住品质，但增加了 公摊，即增加了户型建筑面积； • 完善主卧系列，适当放大起居系列尺 度，提高居住舒适度，但增加了一定 户内面积。
沿城市干道，远离酒店配套，
临近小户型公寓，私密性较差，
底层看不到海景，适宜布置中
档价值产品；
建议在此处布置情景洋房相对
普通户型多层低密度产品。
6
小户型公寓47来自5 3地块核心区，私密性好，建筑限高5层； 临近五星级酒店，方便引入高端物业管理，形象气质佳，适 合布置本项目最高端产品； 建议在此处布置立体别墅这类大户型多层低密度产品，且尽 量将此处商业体量打散，将海岸风景引入居住组团内。
• 北京上元：190-265平方米，跃层 为主
• 电梯入户，增加公摊
• 微坡地形，增加成本
• 下沉花园，地下室采光销售面积大
• 屋顶花园，城市别墅体验
• 平层户型占2户超大面宽
• 人流与车流组织——立体分流
• 相对舒适的起居空间、主卧系列完备 豪华，辅助空间齐全，增加了面积
• 跃层户型增加了垂直交通空间，使实 际套内使用面积降低
• 电梯入户，平层户型占2户超大面宽
–15米面宽，12.36米进深； –平层布局，电梯入户； –四室两厅三卫； –建筑面积约190平方米； –7.5米开间的起居厅和餐厅，通长
的阳光露台； –3.91米开间的主卧区南北通透。
【多层产品形式建议】
趋势二：北京上元
• 人流与车流组织——立体分流
立体别墅：200-250平方米
【多层产品形式建议】
对比提炼借鉴——立体别墅的可行性
• 北京领秀新硅谷：首层+地下一层，233平方米
–12.7米大面宽，12.8米进深； –下跃地下一层，花园入户； –地下室采光，双层花园； –首层情景洋房； –8.5米开间的起居厅和餐厅； –主卧系列相对完整舒适。
首层+地下一层
• 缺点：地下停车库，建造和维护成本高。
【多层产品形式建议】
对比提炼借鉴
• 万科情景洋房：130-185平方米， 平层为主
• 立体多点入户方式
• 首层情景房
• 南向阳光大露台
• 大开间横厅
• 跃层共享空间
• 人流与车流组织——平面分流
• 相对经济的起居空间、主卧系列并不 完善，辅助空间能省则省
• 结论：更舒适的居住品质需要增加 成本，增加套内实际使用面积来实 现；要结合市场需求适当控制增加 量，有选择的实现价值点。
–8.5米开间的起居厅和餐厅；
–主卧系列相对完整舒适；
–与首层基本上一至的标准层 模式，顶层退台，节约了建筑 成本。
三层跃四层
• 借鉴点：顶层大露台空中花园感受； 起居主卧辅助空间都舒适完备；在 标准层基础上局部退台，节约成本。
【多层产品形式建议】
本项目价值点建议——规划位置示意
沿城市干道，有一定外部干扰，私 密性较差，底层看不到海景，适宜 布置中档价值产品； 建议在此处布置情景洋房相对普通 户型多层低密度产品。
超高层海景豪宅
五星级酒店
1 2
滨海商业区
【多层产品形式建议】
本项目价值点建议——户型面积及楼型示意
层数 1层 2层
3层 4跃5层
情景洋房，1栋楼8户，无地下室，带电梯
户型面积㎡
说明
180
花园入户，带情景房
165
平层，室外楼梯平台花园入户和电梯入户， 结构预留平层2户打通的可能
150
平层，电梯入户，结构预留平层2户打通的可 能
【多层产品形式建议】
趋势一：万科情景洋房
• 大开间横厅
8.1米宽开间的横向客厅和餐厅，对南向阳光的获得更为有 利，通风更好，使客厅视野开阔，感受开阔舒适。
首层户型
【多层产品形式建议】
趋势一：万科情景洋房
• 跃层共享空间 顶层的跃层户型，在8米的宽厅上方是6米高的共享空间，提升空间效果，节约面积
模式，节约了建筑成本。
二层+地下一层
• 借鉴点：二层从室外楼梯平台经花 园入户，拥有地下室，基本上具备 别墅感受；标准层概念，只有局部 细节调整，节约成本。
【多层产品形式建议】
对比提炼借鉴——立体别墅的可行性
• 北京领秀新硅谷：三层跃四层，215平方米
–12.7米大面宽；
–电梯入户；
–顶层南向大露台；
190
跃层，电梯入户，顶层大露台
层数 1层 2层 3层 4跃5层
立体别墅，1栋楼8户，有地下室，带电梯
户型面积㎡
说明
230
花园入户，带下沉庭院，情景房，地下室 采光
220
平层，室外楼梯平台花园入户和电梯入户， 带采光地下室
200
平层，电梯入户，结构预留平层2户打通 的可能
250
跃层，电梯入户，顶层大露台
谢 谢！
• 借鉴点：首层如果做下沉花园，微 地形地下室采光，大面宽横厅，相 对舒适的起居和完善的主卧系列， 需要至少230平米的建筑面积。
【多层产品形式建议】
对比提炼借鉴——立体别墅的可行性
• 北京领秀新硅谷：二层+地下一层，211平方米
–12.7米大面宽，12.8米进深； –室外楼梯平台经花园入户； –拥有采光地下室； –8.5米开间的起居厅和餐厅； –主卧系列相对完整舒适； –与首层基本上一至的标准层
必须通过物业管理协调。
【多层产品形式建议】
趋势二：北京上元
• 微坡地形
通过搭台造势形成天然坡地，并植浓阴于坡地之上，A区建筑体从南往北、由西往东 逐层增高，后排别墅比前一排抬高1.2米，使叠拼别墅起伏错落，逐层叠加，前排楼 座的屋顶花园成为后排楼座的永久景观，这样加强了每户的采光和观景效果，形成 “坡House”。
情景洋房：150-190平方米
立体叠加别墅：北京上元
• 维持相对舒适的户型面积区间； • 保留采光地下室和下沉庭院； • 保留电梯入户，屋顶大露台； • 保留中部平层结构预留同层打通形
成更大户型的可能； • 增加面宽到10米以上，设计大横厅，
首层情景房，立体多点入户，南向 大露台，顶跃层共享空间； • 减少跃层，即削减户内垂直交通面 积，从而控制户型总体面积更加合 理； • 引入主体标准层设计概念，优化成 本。
【多层产品形式建议】
趋势一：万科情景洋房
• 人流与车流组织——平面分流
– 每个组团两侧为车行道， 中间为人行步道和组团内 绿化，以组团为单位进行 人车分流，将车流控制在 组团级道路上。
– 人车分流不彻底，区内主 要干道仍然存在人车混行 问题。
– 地上停车成本投入相对较 少。
• 优点：人车混流，地上停车，成本低； • 缺点：社区整体品质下降，浪费地上土地资源，并且车位永远缺乏，
–采用下沉式车道设计将人行与车行 从小区外围环路分层，小区内人车彻 底分流。 –车行道可直达每个单元对应的地下 车库，并从位于地下车库的单元入口 直接通过电梯入户。 –人行道与园林景观及起伏形相结合， 移步易景，营造舒适的人居环境。 –全地下停车及人工造势的台地，使 得成本投入相对较高。
• 优点：人车彻底分流，社区整体品质上升，节约地上土地资源，易于 营造绿化景观；
【多层产品形式建议】
趋势二：北京上元
• 下沉花园
下沉的室外花园，给地下室带来自然通风和采光，也丰富了 首层庭院空间的层次，精巧的庭院生活从此开始。
【多层产品形式建议】
趋势二：北京上元
• 屋顶花园
出屋面的楼梯，将业主的生活空间延伸到屋 顶露台，沐浴在阳光和空气中，体会假日休 闲的气氛。
【多层产品形式建议】
• 不存在标准层，建设成本增加
【多层产品形式建议】
对比提炼借鉴——两种趋势的进化
普通洋房升级版：万科情景洋房
• 维持相对经济的户型面积区间； • 不设置地下室； • 平层为主，主体标准层设计概念； • 保留首层情景房，立体多点入户，南
向大露台，大面宽大横厅，顶跃层共 享空间； • 中部平层结构预留同层打通形成更大 户型的可能； • 引入电梯，提高居住品质，但增加了 公摊，即增加了户型建筑面积； • 完善主卧系列，适当放大起居系列尺 度，提高居住舒适度，但增加了一定 户内面积。
沿城市干道，远离酒店配套，
临近小户型公寓，私密性较差，
底层看不到海景，适宜布置中
档价值产品；
建议在此处布置情景洋房相对
普通户型多层低密度产品。
6
小户型公寓47来自5 3地块核心区，私密性好，建筑限高5层； 临近五星级酒店，方便引入高端物业管理，形象气质佳，适 合布置本项目最高端产品； 建议在此处布置立体别墅这类大户型多层低密度产品，且尽 量将此处商业体量打散，将海岸风景引入居住组团内。
• 北京上元：190-265平方米，跃层 为主
• 电梯入户，增加公摊
• 微坡地形，增加成本
• 下沉花园，地下室采光销售面积大
• 屋顶花园，城市别墅体验
• 平层户型占2户超大面宽
• 人流与车流组织——立体分流
• 相对舒适的起居空间、主卧系列完备 豪华，辅助空间齐全，增加了面积
• 跃层户型增加了垂直交通空间，使实 际套内使用面积降低