日本的住宅政策
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日本在 1980 年开始进行了公营住宅的设计改革，在建造公营住 宅时不再只重视数量，而是加强住宅的共享空间、景观等方面的设计， 创造居民引以自豪的居住环境。最近的改建工程中正在加入可以容纳 各种不同收入阶层的住宅。实施基于地区景观特性、与周围街区的协 调性、地方产品运用等以地区性为主题的政策。
四、日本现行住宅政策的特点
3
中国发展研究基金会
研究参考
第 23 号（总 070 号） 2010 年 7 月 11 日 内部资料 请勿转载
日本的住宅政策
内容提要：2010 年 5 月 12 日至 6 月 5 日，中组部与国务院 发展研究中心共同举办了第二期“现代化城市建设与防震减灾 专题研究班”。 5 月 21 日，东京大学的明石达生教授在学员班 讲座上介绍了日本的住宅政策。
2006 年，日本政府颁布了一个居住生活基本法。根据这个法律， 日本现行的住宅政策主要包括四个方面：一是重视发挥市场机制的作 用，通过住宅性能表示制度①和住宅瑕疵担保履行法②，维护购房者利
① 这项制度是基于共通的基准，由第三方机构（注册住宅性能评估结构），经过设计图纸审查、施工现场检 2
益；二是提供作为居民生活基础的优质住宅，保证建设更多抗震、节 能、无障碍的优质住宅；三是建设良好的居住环境；四是建立住宅安 全网，通过建造“公营住宅”保障社会弱势群体有一个良好稳定的居住 环境。
日本住宅建设的总体目标是在进入 21 世纪以前，能够有一半以 上的家庭居住水平能达到上述标准，并逐步将不能达到上述标准的家 庭减少到零。据 2003 年统计，已经达到上述居住标准的家庭占到 52.2%，初步实现设定目标。但有孩子的家庭未达到上述最低居住水 平的比例较高，特别是在东京、大阪，未达到最低居住水平的比例高 达 22~25%左右。未达到最低居住水平的家庭为零的设定目标没有实 现。
二、居住水平的政策目标
日本对家庭住宅平均面积设定有一个基本标准：城市三口之家， 约 75 平方米的居住水平；远离城市中心的四口之家，居住水平可以 达到 125 平方米。另外，日本也设定了一个最低居住标准，四口之家 应在 50 平方米以上。日本家庭住宅平均面积设定的基本标准见下表。
1
表 1 日本家庭住宅平均面积设定的基本标准
上世纪五十年代，日本政府为了解决住宅供给不足的状况， 创建了“三大支柱性”体系的住宅政策，即住宅金融公库、公 营住宅和日本住宅公团，这三大支柱直到 21 世纪初都发挥了重 要的作用。为了改善居住环境，日本政府还设定了较为切合实 际的居民最低居住水平标准。
关键词：住宅政策 居住水平
日本的住宅政策
二十世纪五十年代，日本的住宅严重不足，当时估算有 420 万户 住宅缺口，为解决这些问题，日本政府创建了“三大支柱性”体系的住 宅政策。截止到 1968 年日本的住宅总数就超过了家庭数量，而到了 1998 年，住宅总数达到了家庭数量的 1.13 倍。“三大支柱性”体系的 住宅政策一直到 21 世纪初都发挥了重大的作用。
最低居住水平
诱导 居住 水平
城市型 农村型
10m2× 家 庭 人 数 +10m2
20m2× 家 庭 人 数 +15m2
25m2× 家 庭 人 数 +25m2
1人 25m2 40m2 55m2
2人 30m2 55m2 75m2
3人 40m2 75m2 100m2
4人 50m2 95m2 125m2
5人 60m2Βιβλιοθήκη 115m2 150m2三、日本经济高速成长时期住宅政策存在的问题
鉴于日本政府在经济高速成长时期的财政能力，以及当时住宅政 策的首要目标是为所有家庭提供住所，住宅建设更重视数量，对面积 和居住环境考虑不多。结果是大规模的公营住宅区，成为只有低收入 家庭集中居住的地区，对社会和谐发展不利。大城市郊外的大规模新 村建设均为年龄层基本相同的家庭居住，未来将会同时步入高龄化。
一、日本住宅政策的三大支柱
日本的住宅政策是以提高居民的居住水平为目的，不但重视市场 的作用，而且通过建立安全网对弱势群体提供支持。在日本住宅政策 中，三大支柱功不可没。
1、住宅金融公库。住宅金融公库于 1950 年设立，是政府管理的 金融机构，主要面向准备建造或购买住宅的家庭提供长期低息贷款。 一般按揭的年限最长到 35 年，最大的好处是固定利息。资金来源主 要是邮政储蓄。为了维持较低的利息水平，政府还进行了财政支持。 住宅金融公库行使政府住房金融的职能，促进国民自助型住宅建设， 现在已经改组为“住宅金融支援机构”。
（编辑整理：研究部 任晶晶）
查，提交表示性能等级的评估书。日本政府通过这种信息公开的方式及消费者的选择，提高优质住宅存量。 ② 为了确保作为新建住宅卖主的私营企业履行瑕疵担保责任（出售后发现住宅存在明显缺陷时的修复责 任），规定其加入“保证金寄存”或“保险”中的任一项目。通过保险，维护购房消费者的利益。
2、公营住宅，即地方政府建造并经营的住宅。于 1951 年法制化， 由地方政府建设，包括都道府县和市町村两级，并廉价租赁给低收入 家庭。公营住宅约占日本全部住宅的 5%左右。
3、日本住宅公团。于 1955 年设立，为政府全额出资的特殊法人， 主要任务是向以三大城市圈为中心的地区大量提供住宅。这些大批修 建的住宅为当时流向城市的人口提供了重要的居住场所。住宅公团现 已改组为“城市再生机构”。
1表1日本家庭住宅平均面积设定的基本标准1人2人3人4人5人最低居住水平10m2家庭人数10m225m230m240m250m260m2城市型20m2家庭人数15m240m255m275m295m2115m2诱导居住水平农村型25m2家庭人数25m255m275m2100m2125m2150m2日本住宅建设的总体目标是在进入21世纪以前能够有一半以上的家庭居住水平能达到上述标准并逐步将不能达到上述标准的家庭减少到零
四、日本现行住宅政策的特点
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中国发展研究基金会
研究参考
第 23 号（总 070 号） 2010 年 7 月 11 日 内部资料 请勿转载
日本的住宅政策
内容提要：2010 年 5 月 12 日至 6 月 5 日，中组部与国务院 发展研究中心共同举办了第二期“现代化城市建设与防震减灾 专题研究班”。 5 月 21 日，东京大学的明石达生教授在学员班 讲座上介绍了日本的住宅政策。
2006 年，日本政府颁布了一个居住生活基本法。根据这个法律， 日本现行的住宅政策主要包括四个方面：一是重视发挥市场机制的作 用，通过住宅性能表示制度①和住宅瑕疵担保履行法②，维护购房者利
① 这项制度是基于共通的基准，由第三方机构（注册住宅性能评估结构），经过设计图纸审查、施工现场检 2
益；二是提供作为居民生活基础的优质住宅，保证建设更多抗震、节 能、无障碍的优质住宅；三是建设良好的居住环境；四是建立住宅安 全网，通过建造“公营住宅”保障社会弱势群体有一个良好稳定的居住 环境。
日本住宅建设的总体目标是在进入 21 世纪以前，能够有一半以 上的家庭居住水平能达到上述标准，并逐步将不能达到上述标准的家 庭减少到零。据 2003 年统计，已经达到上述居住标准的家庭占到 52.2%，初步实现设定目标。但有孩子的家庭未达到上述最低居住水 平的比例较高，特别是在东京、大阪，未达到最低居住水平的比例高 达 22~25%左右。未达到最低居住水平的家庭为零的设定目标没有实 现。
二、居住水平的政策目标
日本对家庭住宅平均面积设定有一个基本标准：城市三口之家， 约 75 平方米的居住水平；远离城市中心的四口之家，居住水平可以 达到 125 平方米。另外，日本也设定了一个最低居住标准，四口之家 应在 50 平方米以上。日本家庭住宅平均面积设定的基本标准见下表。
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表 1 日本家庭住宅平均面积设定的基本标准
上世纪五十年代，日本政府为了解决住宅供给不足的状况， 创建了“三大支柱性”体系的住宅政策，即住宅金融公库、公 营住宅和日本住宅公团，这三大支柱直到 21 世纪初都发挥了重 要的作用。为了改善居住环境，日本政府还设定了较为切合实 际的居民最低居住水平标准。
关键词：住宅政策 居住水平
日本的住宅政策
二十世纪五十年代，日本的住宅严重不足，当时估算有 420 万户 住宅缺口，为解决这些问题，日本政府创建了“三大支柱性”体系的住 宅政策。截止到 1968 年日本的住宅总数就超过了家庭数量，而到了 1998 年，住宅总数达到了家庭数量的 1.13 倍。“三大支柱性”体系的 住宅政策一直到 21 世纪初都发挥了重大的作用。
最低居住水平
诱导 居住 水平
城市型 农村型
10m2× 家 庭 人 数 +10m2
20m2× 家 庭 人 数 +15m2
25m2× 家 庭 人 数 +25m2
1人 25m2 40m2 55m2
2人 30m2 55m2 75m2
3人 40m2 75m2 100m2
4人 50m2 95m2 125m2
5人 60m2Βιβλιοθήκη 115m2 150m2三、日本经济高速成长时期住宅政策存在的问题
鉴于日本政府在经济高速成长时期的财政能力，以及当时住宅政 策的首要目标是为所有家庭提供住所，住宅建设更重视数量，对面积 和居住环境考虑不多。结果是大规模的公营住宅区，成为只有低收入 家庭集中居住的地区，对社会和谐发展不利。大城市郊外的大规模新 村建设均为年龄层基本相同的家庭居住，未来将会同时步入高龄化。
一、日本住宅政策的三大支柱
日本的住宅政策是以提高居民的居住水平为目的，不但重视市场 的作用，而且通过建立安全网对弱势群体提供支持。在日本住宅政策 中，三大支柱功不可没。
1、住宅金融公库。住宅金融公库于 1950 年设立，是政府管理的 金融机构，主要面向准备建造或购买住宅的家庭提供长期低息贷款。 一般按揭的年限最长到 35 年，最大的好处是固定利息。资金来源主 要是邮政储蓄。为了维持较低的利息水平，政府还进行了财政支持。 住宅金融公库行使政府住房金融的职能，促进国民自助型住宅建设， 现在已经改组为“住宅金融支援机构”。
（编辑整理：研究部 任晶晶）
查，提交表示性能等级的评估书。日本政府通过这种信息公开的方式及消费者的选择，提高优质住宅存量。 ② 为了确保作为新建住宅卖主的私营企业履行瑕疵担保责任（出售后发现住宅存在明显缺陷时的修复责 任），规定其加入“保证金寄存”或“保险”中的任一项目。通过保险，维护购房消费者的利益。
2、公营住宅，即地方政府建造并经营的住宅。于 1951 年法制化， 由地方政府建设，包括都道府县和市町村两级，并廉价租赁给低收入 家庭。公营住宅约占日本全部住宅的 5%左右。
3、日本住宅公团。于 1955 年设立，为政府全额出资的特殊法人， 主要任务是向以三大城市圈为中心的地区大量提供住宅。这些大批修 建的住宅为当时流向城市的人口提供了重要的居住场所。住宅公团现 已改组为“城市再生机构”。
1表1日本家庭住宅平均面积设定的基本标准1人2人3人4人5人最低居住水平10m2家庭人数10m225m230m240m250m260m2城市型20m2家庭人数15m240m255m275m295m2115m2诱导居住水平农村型25m2家庭人数25m255m275m2100m2125m2150m2日本住宅建设的总体目标是在进入21世纪以前能够有一半以上的家庭居住水平能达到上述标准并逐步将不能达到上述标准的家庭减少到零