预售商品房预告登记破产保护效力及实现路径探究

区域治理RULE OF LAW
预售商品房预告登记破产保护效力及实现路径探究
河南申威律师事务所 孙建
摘要：最初，我国规定了预告登记，主要是为了规范房地产开发企业的交易行为，防止一房多售等问题。

它主要用于商品房的预售领域。

然而，在经济发展的过程中，一些房地产开发公司由于多种因素目前正面临破产。

目前，我们面临的关键问题是，如何在房地产企业破产时，在商品房购房时提前保留购房者的权利，是否能够抵制破产管理人的选择。

破产法对此没有明确规定，财产法和相关的房屋登记方法也没有具体说明其在破产程序中的效力。

结果，实践因实践而异，权利人的权利难以实现。

因此，分析其性质，确定其在破产程序中的效力，阐明破产清算的状况，具有十分重要的意义。

关键词：预告登记；预告登记的效力；预告登记破产保护效力
中图分类号：C912.4 文献标识码：A 文章编号：2096-4595（2020）14-0088-0001
预告登记在商品房预售领域广泛使用。

但是，从背景阐述部分的内容来看，我国现行法律并未明确规定其在破产程序中的效力。

随着房地产开发企业破产案件数量的不断增加，各地司法实践的和解结果难以统一。

实现购房者的权益存在重大障碍，实现其他权利人的权益也存在困难。

因此，分析其在破产实践中的有效性具有重要意义。

一、预告登记的破产保护效力
（一）预告登记制度
近年来，预先通知登记越来越受到关注。

人们经常在改变房地产权利的过程中使用它来保护自己的权益。

许多学者研究了境外的相关理论和司法实践，以整合中国的国情。

因此，房地产权发生变更时缔约双方达成的协议无法实现或缺乏实现条件，则首先采取注册行动以确保双方未来的权利、双方达成的共识可以实现，并且可以使其他人无法行使其对主体的权利。

（二）司法认定中的预告登记破产保护效力
这种效果意味着，通过宣传，预告登记权可以限制债务人对财产的重新处置，从而可以保护债权。

这种效果使权利的目的在将来得以实现，权利主体可以在将来获得相应的房地产权利。

由于上述内容的重点是对内容的妨碍预告注册的实现没有任何影响，因此，如果预告注册权利人允许他人采取纪律行动，则相应的制裁措施自然会受到制裁。

有相应的效果。

（三）预告登记破产保护效力的实现
这意味着债务人破产时，预告登记项下的标的物将从破产财产中排除，并优先于其他权利人实现相应的财产权，以达到建立预告登记的目的。

这种效果的特殊之处在于，如果合同双方之间没有预先注册的协议，而仅签订了销售合同，则合同的内容只能约束
合同双方，而没有效果。

除债权的影响外，
还具有财产的性质。

如果债务人破产，则权
利主体将面临无法获得未来物权的风险，并
且将无法提前获得相关权利。

二、预告登记在破产程序中的效力
（一）双方均未履行完毕的合同
从破产法中有关管理人选择权的有关规
范性内容来看，第十八条所指的未履行合同
可以从以下方面进行理解：管理人的选择权
不是无限的和任意的。

如果他的行为违反了
相关法律法规的内容，则必须限制他的权利，
以避免可能危害其他债权人权利和权益实现
的情况。

其次，此处提到的“双方未履行的
义务”所指的是完全符合协议内容的协议，
并且此处达成的协议在一定程度上存在缺
陷，只要它满足了交易双方协议的核心事项。

如果不是这样，则可能会出现房地产开​​发企
业未履行个人非核心义务或房地产开发企业
本身存在错误，并且房地产开发企业错误地
定义了双方均未完成合同内容的情况。

（二）预告登记落空所引起的当事人利
益失衡
如果合同的一方已履行约定的义务，则
无需选择,只需要考虑尚未履行相关义务的
实体是否可以履行剩余的合同义务，以及取
消合同所涉及的相关后果。

关于一方未履行
的合同，存在以下情况：房地产开发公司已
完成该项目的建设，并将商品房交付给买方。

此时，购买者必须根据合同完成付款。

如果
有延误付款的行为，则应承担相应的违约责
任，争议不大。

三、“继续履行”的破产法效力
在房地产开发企业破产案件中，工人的
要求已成为另一种重要的权利类型，因为它
涉及许多利益相关者和工人的基本生存权。

从《破产法》可知，相关权益的实现顺序得
到规范，法律明确规定了支付职工索赔的优
先权，但没有指出请求权之间的关系，用于
预售通知登记和商品房的保存。

四、预告登记担保的履行请求权在权利
冲突中的实现
由于本文研究的求偿权实质上是债权，
因此在破产程序中必然会与普通债权发生冲
突。

因此，笔者分析其在破产解决中的正确
顺序。

普通债权在发生时具有相应的效力，
要求预售通知书登记和商品房保全的权利的
作用并不总是被揭示。

前者根据合同内容订
立合同时享有权利，履行义务和承担责任；
后者的目的不是立即享受合同项下的权利，
而是将来实现其物权，其作用主要是防止随
后的权利人对其标的物采取纪律行动。

五、结语
破产法的颁布和实施要早于财产法，因
此破产法不能预见其后继权利的行使，也没
有在破产法中规定保留预告登记请求的有效
性。

实际上，这两个法律规范并不是专门用
来规避此问题的，但是在立法过程中并未考
虑它们，因此它们应具有相应的权利效力。

预先通知登记的核心是在将来保护索赔人的
物权，并在实际获得物权之前的期间为其权
利提供法律保护。

参考文献
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《物权法》第20条为中心的分析[D]:[硕
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作者简介：孙 建，生于1971年，河南大学律师学本科，四级律师，研究方向为公司法、民法。

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