拆迁安置房同时安置的其他家庭成员的居住权如何保护

拆迁安置房同时安置的其他家庭成员的居住权如何保护？
共同安置人的居住权是基于拆迁安置协议取得的，长期有效。

所以，拆迁安置房的所有权和居住权都应当得到保护。

夫妻离婚分割处分拆迁安置房的所有权时，应当注意到共同安置的其他家庭成员的居住权利，否则对居住权人来说是明显有失公平。

要想彻底实现所有权和居住权的统一，必须解决居住权人的住房问题。

因此，离婚时应当给予其他居住权人补偿后才能分割处分拆迁安置房的所有权。

同理，因继承分割处分拆迁安置房的所有权时，也应当同时注意到继承人以外的共同安置人的居住权利。

居住权不得转让和继承，但是居住权人有权要求房屋所有人保障其对住房及其附属设施占有、使用的权利。

拆迁安置房同时安置了其他家庭成员，享有15平方米的安置标准，该拆迁安置房是夫妻共同财产还是家庭共有财产？
拆迁安置房同时安置了其他家庭成员，享有15平方米的安置标准，该拆迁安置房是夫妻共同财产还是家庭共有财产？
在拆迁安置房的所有权人因离婚分割房产的情况下，夫妻之外的其他家庭成员作为共同安置人的居住权应当得到保护。

拆迁法律关系是建立在拆迁补偿与安置协议基础之上的拆迁人与被拆迁人之间的民事法律关系。

对于被拆迁人的其他家庭成员来讲，不属于被拆迁房屋的产权人或承租人，在产权调换中无权单独以自己的名义与拆迁人签定拆迁安置协议。

但是在拆迁行为中，依据其户籍、与被拆迁人的亲属关系以及长期与被拆迁人共同居住在被拆迁房屋内等实际条件，享有具有政府用于改善原拆迁房屋使用人居住条件的福利措施和补助政策，他们的居住权是以拆迁安置协议条款的形式作为被安置人口明确约定的，应当受到法律保护。

这种居住权具有人身依附性，在协议约定的期限内限制房屋所有权人和第三人行使其权利，因而具有排他性。

拆迁安置房应该归谁？
根据物权法的规定，不动产所有权以登记为准，因此房屋登记在你的名下，能够明确该房屋的所有权人为你，应当属于夫妻共同财产。

但是，由于房屋来源于征收补偿，被征收房屋的权属结构对于补偿房屋的权利份额也有影响。

即，如果被拆迁的房屋是你与你岳父母的家庭共有财产，则根据拆迁补偿协议的约定，应当能计算出你岳父母的相应份额。

由于被拆迁房屋类型的多样化，导致拆迁安置房的房屋产权归属状态也是多样化的。

按产权置换方式取得安置房，所有权这样划分：
1、被拆迁房是私有住房，其所有权是夫妻一方在结婚登记之前取得的，此种拆迁安置房应认定为一方个人财产，而不能作为夫妻共同财产分割。

2、被拆迁房是私有住房，其所有权是在结婚登记之后取得的，被拆迁房和安置房的差价是以夫妻共同财产出资结清的，此种拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。

3、被拆迁房是夫妻一方父母的私有住房，婚后该房拆迁，安置房产权登记在夫妻一方名下，被拆迁房与安置房产权调换之间的差价是以夫妻共同财产出资结清的，拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。

4.夫妻一方婚前承租的公有住房，婚后该房拆迁，安置房产权登记在夫妻一方名下的，应当认定为夫妻共同财产，离婚时应当依法分割。

5、被拆迁房是夫妻一方父母承租的公有住房，婚后该房拆迁，安置房产权登记在夫妻一方名下，差价是以夫妻共同财产出资结清的，拆迁安置房应认定为夫妻共同财产拆迁安置的法律定义？
所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

安置对象包括城镇居民被拆迁用户和征拆迁房屋的农户，安置房就是政府或企业对拆迁对象的一种补偿形式。

什么是房屋拆迁补偿安置协议？
房屋拆迁补偿安置协议又称对户合同，是拆迁人和被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项所达成的一致协议。

订立房屋拆迁合同是一种民事法律行为，拆迁人与被拆迁人法律地位平等，合同的签订应当贯彻平等、自愿、等价有偿、诚实信用等原则，任何一方不得将其意志强加给另一方。

利用威逼、利诱、欺诈手段达成的合同无效。

同时，房屋拆迁合同应以房屋拆迁许可证批准的内容及相关法律、法规规定为依据，不得超过法律规定的范围，否则无效。

签订房屋拆迁补偿安置协议需要注意哪些问题？
理解这一概念，需要把握以下问题：
1、房屋拆迁补偿安置协议是民事合同，只涉及民事问题，如拆迁过程中如何安置被拆迁人、承租人，如何补偿被拆迁人的损失等问题。

而能否进行房屋拆迁则属于行政行为，不是房屋拆迁补偿安置协议的内容。

2、房屋拆迁补偿安置协议的当事人具有法定性和特定性。

协议的当事人是指拆迁人和被拆迁人，涉及到租赁房拆迁的，承租人也可以成为当事人。

3、房屋拆迁补偿安置协议的主要条款，必须包括以下内容：(1)补偿方式和补偿金额;(2)安置用房面积和安置地点;(3)搬迁期限;(4)搬迁过渡方式和过渡期限。

以上内容属于强制性规范，法规原文中的用语是“应当”而不是“可以”。

4、房屋拆迁协议的签订必须采用书面形式。

法律虽未明文规定采用何种形式，但由于房屋拆迁协议约定的内容复杂，且不能即时履行，因此，房屋拆迁协议必须采用书面形式。

5、房屋拆迁补偿安置拆迁协议必须在拆迁公告规定的期限内订立。

6、房屋拆迁补偿安置拆迁协议必须依法签订，其内容不得违背《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

7、当事人违反房屋拆迁补偿安置协议的，除《城市房屋拆迁管理条例》规定的责任外，还应承担《民法通则》、《合同法》规定的违约责任。

农村拆迁安置房如何析产的问题
发布日期：2016-11-22 作者：高攀律师
随着经济的快速发展，农村工业化、城市化进程不断加快，农村征地拆迁的范围和速度不断加大、加快，因拆迁安置所产生的争议也不断产生。

一、与农村房屋相关的几个问题
1、农村房屋，顾名思义就是建造在农村宅基地上的房屋。

根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定宅基地属于农民集体所有;第六十二条同时规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

上述规定很明确，宅基地的权属归集体所有而非农民私人所有，只有农业人口才有权使用宅基地使用权，农村房屋的建造必须以户为单位申请宅基地后方可建造;
2、农村房屋的权利归属。

农村房屋和城市商品房有很大区别，它是以户为单位，全体家庭成员申请宅基地后共同出资、出力建造的，其所有权是共同共有的，也就是说农村房屋是家庭共有财产;
3、家庭共有财产的概念。

家庭共有财产是指在家庭中，全部或部分家庭成员共同所有的财产。

换言之，是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产。

二、目前农村拆迁安置房的形式及分配依据
(一)拆迁安置房的形式
1、政府不再考虑家庭人数多少，不分大中小户型，统一外观样式和建筑面积，另行安排宅基地由农户自己建造;
2、商品房。

政府负责建造的具有国有土地使用权证、房产证和契证的商品房;
3、联排房+商品房。

政府既沿用农村建房的模式，以农业家庭人口的多少分大、中、小户型负责建造联排房(其建房用的土地性质仍为集体所有的宅基地)，同时也建造不同户型的商品房，供拆迁户选择安置房形式。

(二)分配的依据
采用商品房或者联排房+商品房形式安置的总的分配依据是，以家庭现有农业人口多少为依据分大户(5人及以上)250㎡、中户(3人至4人)220㎡、小户(2人及以下)190㎡，同时参照原有被拆迁房屋的合法建筑面积。

具体为：
1、被拆迁房屋面积小于按农业人口划分的大、中、小户型安置面积时，可以按人口对应的户型面积享受安置房，在原有房屋面积内的价格按500元/㎡(涉及的价格是为表述方便和直观而虚拟的，下同)，大于原有房屋面积的价格按市场价的90%计算;
2、被拆迁房屋面积大于按农业人口划分的大、中、小户型安置面积时，对应户型以内的面积价格按500元/㎡计算，大于对应户型面积至被拆迁房屋面积之间的价格为相对优惠的价格按800元/㎡计算，超出被拆迁房屋面积部分的价格按市场价(3000元/㎡)的90%计算。

三、拆迁安置房的分割问题
如前所述农村房屋系家庭共有财产，那么经过征地拆迁后拆迁安置房权利归属是否会产生变化呢?取得拆迁安置房后因家庭成员离婚而产生析产纠纷时又应当如何分割?这是笔者在目前律师执业过程中经常遇到但又觉得十分困惑，甚至觉得毫无头绪的问题。

1、A户(原人口数为3人)在房屋拆迁之前有入户的儿媳或者女婿且他们将户口迁至A户并生育一子，拆迁后如A户(被拆迁房屋面积为300㎡)在选择纯商品房安置时得到商品房三套分别是140㎡、120㎡、65㎡，后儿媳或女婿提出离婚并要求分家析产，那么儿媳或者女婿是否有权要求分割，具体如何分割?这里首先要注意以下几点：(1)该房屋已经从拆迁前的建设在宅基地上的农村房屋转变成了城市商品房;(2)享受的面积超过了对应户型大户可享受的250㎡，也超出了被拆迁房屋的原有面积;(3)入户的儿媳或女婿在拆迁前虽已将户口迁至A户，但当时A户所在的集体组织并未划拨宅基地使用权，后生育的子女也未划拨宅基地使用权，而拆迁后在安置过程中A户所在的集体组织按5个农业人口数进行了安置，实际上给予了他们宅基地使用权。

而在实践中离婚的儿媳或则女婿在这种情况下无论是将户口继续保留在A户还是迁回原地，都无法再次享受宅基地使用权。

笔者认为，上述案例中拆迁前后房屋本身性质虽发生了改变但无法改变房屋作为家庭共有财产的性质。

儿媳或者女婿在拆迁安置过程中实际上享受了宅基地使用权，那么当然有权分割房屋，而有权分割到的房屋面积应当是50㎡，理由是：250㎡的商品房是基于A户的农业人口数(5人)，也就是享有宅基
地使用权的成员(每个成员各1/5)多少来安置的，而超过250㎡之外的部分是基于被拆迁房的面积以产权调换的形式取得的，入户的儿媳或女婿对被拆迁房没有任何权力，也就无权对这部分房产主张分割。

需要指出的是，儿媳或者女婿在分得50㎡的房屋后应当将以拆迁补偿款支付的房款500元/㎡的房款补偿给对被拆迁房屋享有所有权的其他成员。

在上述案例中，儿媳或者女婿可分得50㎡的房屋，但实际安置中却没有50㎡的房屋，只有65㎡的房屋，那么超出的15㎡应当由分得该房的儿媳或者女婿按市场价予以补偿。

另一种情况是，在明确了儿媳或者女婿享有50㎡的房产后，儿媳或者女婿同意该50㎡的房屋产权归其他家庭成员而由其他家庭成员以折价补偿的方式对其进行补偿时，应如何折价补偿?笔者认为，此时按安置价格500元/㎡对其补偿显然显失公平，因为儿媳或者女婿在放弃了50㎡的产权后不可能再在A户或者原户籍地享有宅基地使用权，且按拆迁政策规定，拆迁安置后被安置人员的户口性质也随之变更为城镇户口，如果其要取得房屋只能通过购买商品房的形式。

所以笔者认为，这时的折价补偿应当按市场价扣减500元/㎡的差价为标准较为公平合理。

综上，如A户在安置时选择了联排房或者联排房+商品房的形式，那么在确定离异儿媳或女婿应当享有的房屋份额时同样适用，唯一不同的是联排房的土地性质是集体所有制性质的宅基地，在考虑折价时应当与具有国有土地使用权的商品房有所区别。

2、B户房屋拆迁之前有入户的儿媳或者女婿但他们是非农业户口，或者虽是农业户口但并未将将户口迁至B户，B户拆迁安置后儿媳或女婿提出离婚并要求分家析产，那么儿媳或者女婿是否有权分割，具体又如何分割?笔者认为，这里B户无论是选择何种安置房形式，离异的儿媳或者女婿均无权分割安置房。

理由是：B户的儿媳或者女婿无论是在拆迁前还是拆迁后都不享有宅基地使用权，对被拆迁房屋也不具有所有权，而安置房的权利来源是基于农村人口对宅基地的使用权和对房屋所有权的双重权利演变而来。

但是，取得安置房后家庭成员对其进行了装修，在此过程中离异的儿媳或者女婿具有了出资、出力的行为，那么他们也有权对这部分要求其他家庭成员对其折价补偿。

3、C户房屋拆迁之前有入户的儿媳或者女婿且他们将户口迁至C户，拆迁后政府不再考虑家庭人数多少，不分大中小户型，统一外观样式和建筑面积，另行安排宅基地由c户自己建造，后儿媳或女婿提出离婚并要求分家析产，那么儿媳或者女婿是否有权要求分割，具体如何分割?笔者认为，在这种情况下离异的儿媳或者女婿在拆迁安置过程中已实质上享有了宅基地使用权，那么其完全有权分割房屋，在没有其他约定或者没有充分的证据证明某些成员在建造房屋过程中出资、出力明显不同的情况下应当平等分割。

4、D户房屋拆迁之前有入户的儿媳或者女婿但他们是非农户口或者未将将户口迁至D户，
拆迁后政府不再考虑家庭人数多少，不分大中小户型，统一外观样式和建筑面积，另行安排宅基地由D户自己建造，后儿媳或女婿提出离婚并要求分家析产，那么儿媳或者女婿是否有权要求分割，具体如何分割?此种情况下，离异的儿媳或者女婿在D户并无宅基地使用权，对被拆迁房屋也无所有权，故其无权要求分割，但其有权提供证据证明在建房过程中共同出资、出力，从而可以要求其他成员对其作相应的补偿。