保利贵阳三马项目土地开发预可行性研究报告...

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项目所在区域是贵阳西拓重点建设区域
• 区域城市总体规划
– 城市性质：主动承担贵阳市中心城的交通、物 流、商贸服务、休闲娱乐、居住和工业等城市 功能
– 城市目标：可持续发展的现代化生态城市新区 – 城市布局：构建就近工作与居住的理想城市模
式
• 规划对项目的影响
– 促进三桥马王庙组团发展成为连接金阳新区的 重要部分和老城区西进的发展拓展空间
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未来路网将形成“三横六纵”的城市干道网 体系
• 未来路网将形成“三横六 纵”的城市干道网体系
金西大道
• 三横：（从北至南）
– 北马线（北京西路） – 三桥南路至马王路 – 太（慈桥）金（阳）线
金阳大道
210国道
兴黔路
中坝路至花溪
火车站
长岭路
北马线
• 六纵： （从东至西）
– 中坝路至花溪 – 210国道(白云大道） – 长岭路延伸路 – 兴黔路接火车站 – 金阳大道延伸段 – 金西大道延伸段
三桥南路至马王路 太金线
保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究
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周边基础设施和建设条件
• 中心城区配套较为齐全，配套设施可为三桥马王庙片区共享。
• 随着金阳新区开发建设的快速推进，新区的环境设施和市级公共服务设施体 系不断完善，可以为三马片区整体改造建设创造了良好的外部环境。
• 三桥马王庙片区周边建成有西郊水厂、110KV金关变、金阳污水处理厂、二 桥污水处理厂、清镇气源厂输气主干管等基础设施，为三马片区建设奠定了 坚实的发展基础。
• 在城区人口规模控制的情况 下，新增人口将流向城区外 的区域，项目区域有很大的 市场截流机会
• 新规划通过明确城区各板块 功能，项目区域“可持续发 展的现代化生态城市新区” 的定位进一步清晰
• 项目区域作为新区，担任转移 疏解老城区人口、交通，拓展 城市发展空间的重要职能
保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究
贵阳市十一五规划各经济指标发展预测
经济指标 生产总值（亿元） 人均生产总值（美元） 地方财政收入（亿元） 全社会固定资产投资（亿元） 社会消费品零售总额（亿元） 外贸出口总额（亿美元）
保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究
2006年
年均增速
2010年
602.88 2180
13% 8%
1000 3000
– 2006年，金阳新区成功挂牌出让7宗地块，总面积达4372.88亩，占全市的59.2%， 是历年成交面积总和的3.5倍
– 据相关数据，2007年1-8月，国土资源局挂牌出让的土地主要集中在两城区和金阳新 区
2006年贵阳市各区域土地出让面积比例
乌当区, 两城区, 12.20% 9.10%
第一产业 6.3%
第二产业 48.6%
保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究
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第二产业 48.4%
数据来源：贵阳市历年政府工作报告
宏观经济近期及中远期发展预测
• 贵阳市2007年《政府工作报告》指出：今后5年，贵阳GDP突破1000亿元大 关，人均GDP达到3000美元
• 近期（未来3 ～5年）：经济将稳步增长 • 中远期（未来5～15年）：总体趋势向好
– 到市中心10-15分钟车程 – 三小时可达贵州其他大部分城市
• 中心环南线建成后
– 距龙洞堡国际机场行车仅10公里 – 行车时间20分钟
• 北京西路建成后
– 与金阳新区主要干道全面对接，距 市级行政中心仅5公里，行车时间 5分钟
• 贵广铁路正在积极筹建，建成后贵 阳至广州坐火车只需要三四个小时
保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究
近期 • 城市 建设 重点
城市今后发展的方向，是在城区西北部金华、阳关一带建 设一个城市新区。云岩区政府确定了三桥发展中心的新格 局，明确提出“西进发展战略”，主动迎接中心城市辐射
• 贵阳作为省会城市，其城市 辐射力更强，将加大对周边 地区居民的吸引力，对全市 地产项目和本项目而言，是 一个利好的外部因素
贵阳城市经济地位概述
• 黔中腹地，经济之心
– 贵阳位于贵州省中部，是贵州省的政 治、经济、科技、教育、文化中心
– 作为省会，贵阳对周边城市有较强的 吸引力，包括人口和产业的吸引力
• 泛珠三角产业转移的接力者
– 贵阳位于泛珠三角中部地区，便于承 接广东、香港等经济发达地区的产业 梯度转移
– 产业转移伴随着产业人口和置业需求 的转移，包括企业主、高级管理人员 以及高级技术工人等
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项目说明
• 本项目属于一级土地开发与二级房产开发相结合的项目，即通过一级 土地开发来获得房产开发的先机。
• 优势：
– 掌握规划及信息主导权； – 相比其它开发商，获得土地开发权可以承受更高的土地拍卖价格，因一
级土地开发可以分成土地拍卖的利润； – 通过控制土地一级开发的进度来控制土地推出的进度。
264.81
310.62
348.02
395.92
469.12
525.62
• 十五期间，贵阳市固定资产投资额稳步 200.00 100.00
增长，取得了显著成效
0.00
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
– 城市配套日渐完善，包括道路、公益设 施等
十五期间贵阳市固定资产投资额情况
– 政府近期重点发展区域金阳新区的建设 取得明显成效，学校、医院、体育中心 等将相继投入使用
– 土地出让用途以住宅开发为主 – 06年土地出让面积大幅度增长，主
要是金阳新区有省外知名企业进驻 购地导致增幅巨大 – 07年1-8月土地供应主要集中在两城 区和金阳新区
贵阳市历年土地出让面积 （单位：万平方米）
600 500 400 300 200 141.56 100
0 2001
129.09 2002
301.02 2003
547.51 2004
266.87 2005
499.62 238.73
2006 2007年上半年
2005-2007年1-8月金阳新区土地出让面积比较
（单位：亩）
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
927 2005年
4372
保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究
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社会经济发展势头良好
贵阳市历年GDP情况
• 2000-2006年期间，贵阳市GDP的年增 单位:亿元
长率为14.1%，刺激了住宅投资的增长，700.00
602.88
为房地产发展带来了巨大商机
600.00 500.00 400.00 300.00
保利贵阳三桥马王庙 土地开发预可行性研究
2007年09月
报告内容
1
项目说明
2
项目区位条件分析
3
社会经济发展对项目的影响
4
土地与房地产市场分析
5
项目开发条件分析
6
项目定位
7
投资分析
8
主要风险及政策需求分析
保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究
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Part 1 项目说明
保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究
单位:亿元
450 400 350 300 250
200 151.13
150 100 50
0
2001
188.00 2002
239.9
293.12
343.54
413.11
2003
2004
2005
2006
数据来源：贵阳市历年政府工作报告
保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究
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三产比重不断优化
贵阳市历年城市居民人均可支配收入情况
单位:元
12000
10000
8000 6453
6000 4000
2000
0
2000
6909 2001
7306 2002
7985
8989
11222 9928
2003 2004 2005 2006
数据来源：贵阳市历年政府工作报告
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Part 4 贵阳市土地与房地产市场分析
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Part 4-1 土地市场分age 21
土地出让面积开始回升
• 04年-07年上半年全市土地出让面积 总体呈U型
金阳 新区
项目地块
中心 城区
•
三桥马王庙 片区
片区规划范围
– 总用地13.65平方公里，现状：城 市建设用地1.98平方公里。其它用 地11.67平方公里。
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城市总体规划对项目区域有重大影响
城市总体规划（部分）
对项目区域的影响
城市 • 发展 目标
到2010年，把贵阳建设成为经济繁荣、产业结构合理、科 学技术先进、服务体系完善、社会文明、城市布局合理、 环境与生态良好、交通便捷的现代化城市，力争城市经济 社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平
中心城区
金阳奥体中心
西郊水厂
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小结
• 项目具备房地产开发的优势区位条件
– 城市规划赋予了项目所在地——三桥马王庙片区重要的城市建设中心的关键性意 义，区位优势明显，政府对市政设施的建设力度将为项目开发提供了良好的外部 配套环境
– 接受金阳新区和两城区的双重辐射，同时也是两个市级中心向市域和省域辐射和 服务的重要承接点，交通优势突出
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2006年 2007年1-8月
保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究
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2006年贵阳市各区域土地出让用途比例
住宅, 68.9%
其他, 10.2%
办公房, 1.0%
商业营业 房, 19.9%
数据来源：贵阳市国土资源局
近年个别区域供应量剧增导致土地供应量上升
• 近年来土地出让面积大幅度增长，土地供应区域比较集中
• 一、二、三产业的比重由2000年的9.0：48.8：42.2 变化为2006年的6.3： 48.4：45.3，日趋合理。
– 第三产业的比重不断增加，城市产业结构日益优化 – 二、三产业的发展将推动区域经济的发展
2000年三产比重
第三产业 42.4%
第一产业 9.0%
2006年三产比重
第三产业 45.3%
– 加快促进三马整体开发建设，聚集人气，形成金阳新区和老城区互动发展的格局 创造条件
– 片区路网的不断完善，将为包括项目在内的片区楼盘带来大量具有购房意向的有 车一族
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Part 3 社会经济发展对项目的影响
保利贵阳三桥马王庙土地开发可行性研究
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77.15
13%
140
413.11
16%
750
234.96
14%
397
11.19
9%
16
资料来源：2006年政府工作报告、十一五规划纲要
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居民生活水平日渐提高
• 2000-2006年期间，城市居民人均可支配收入年均增长10%左右。
• 贵阳市2007年《政府工作报告》指出：今后5年，贵阳城市居民人均可支配 收入年均增长8%左右。即到2010年达到15000元，户均可达48000元（按每 户3.2人计算）。
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Part 2 项目区位条件分析
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项目区域位置
• 项目位于三桥马王庙片区
– 三桥马王庙片区位于城区西侧，东 靠黔灵山脉接中心区，北连金阳新 区、南临阿哈水库；
– 片区地处金阳新区与中心城区之间 结合部的“桥头堡”位置，是金阳 新区与老城区联结的纽带，区位优 势突出，发展潜力大。
– 将会加大对周边地区居民的吸引力，对本项目 的发展有积极的促进作用
新任省长林树森到任指出： 三桥是连接贵阳中心城区与金阳新区的重要通道，
三桥开发建设搞不好，金阳新区就发展不起来
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三马片区路网发达，内外交通便利
• 对外交通体系比较发达，建成有贵 遵、贵黄高等级公路、210、321 国道等骨干道路
小结
• 作为省会城市，贵阳对周边城市产生向心力，带动了贵阳市产业和房地 产市场的发展
• 在泛珠三角的大舞台下，贵阳扮演了承接发达地区产业梯度转移和产业 人口转移的角色，将会带动贵阳的房地产发展
• 随着经济的发展，居民收入水平日渐提高，购买力增强，同时对生活质 量的要求也将越来越高，包括住房、休闲娱乐等方面
城市 • 化 水平
2010年贵阳市城市化水平将提高到58%左右。2010年全市 总人口将达388万人，其中非农人口224万人，城区总人口 174万人，其中非农人口l60万人
未来 • 城区 发展 格局
将形成与中心区和金阳新区为市级中心，小河、白云为城 市次中心，新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二戈寨为 片区中心的城市结构，各片区之间以绿色空间相隔离，保 持并发展组团式格局