2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关试题库(有答案)

2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关试题库(有答案)
单选题（共60题）
1、在Word编辑状态下，将正文中所有“internet explorer”改写为“Internet Explorer”，常选用编辑子菜单上的（）命令；单击“工具”栏中的“（）”按钮可以在光标所在处插入超链接。

A.“修订”
B.“替换”
C.“定位”
D.“粘贴”
【答案】 B
2、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

A.成本法
B.收益法
C.基准地价修正法
D.假设开发法
【答案】 D
3、设一组语句需要在程序中多处出现，按照模块独立性原则，把这些语句放在一个模块中，则该模块的内聚是( )。

A.逻辑内聚
B.瞬时内聚
C.偶然内聚
D.通信内聚
【答案】 C
4、关于对象封装的叙述，正确的是（）。

A.每个程序模块中都封装了若干个对象
B.封装可实现信息隐藏
C.封装使对象的状态不能改变
D.封装是把对象放在同一个集合中
【答案】 B
5、在软件正式运行后，一般来说，( )阶段引入的错误需要的维护代价最高。

A.需求分析
B.概要设计
C.详细设计
D.编码
【答案】 A
6、在软件开发过程中，软件设计包括四个既独立又相互联系的活动，分别为体系结构设计、（）、数据设计和过程设计。

A.文档设计
B.程序设计
C.用户手册设计
D.接口设计
【答案】 D
7、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。

类、接口、构建属于（）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（请作答此空）事物。

A.结构
B.行为
C.分组
D.注释
【答案】 D
8、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。

A.可扩充性
B.可移植性
C.可重用性
D.可维护性
【答案】 C
9、不能作为类成员的是（）。

A.自身类对象
B.自身类对象的引用
C.自身类对象的指针
D.另一个类的对象
【答案】 A
10、n个元素依次全部进入栈后，再陆续出栈并经过一个队列输出。

那么，（）。

A.元素的出队次序与进栈次序相同
B.元素的出队次序与进栈次序相反
C.元素的进栈次序与进队次序相同
D.元素的出栈次序与出队次序相反
【答案】 B
11、创建型设计模式抽象了实例化过程，它分为面向类和面向对象
两种。

其中，（）模式是保证一个类仅有一个实例，并提供一个访
问它的全局访问点。

A.工厂（Factory）
B.构建器（Builder）
C.原型（Prototype）
D.单例（Singleton）
【答案】 D
12、One of the basic rules of computer security is to change your （） regularly.
puter
C.device
D.password
【答案】 D
13、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。

查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：
A.条形码=185升电冰箱
B.条形码=‘185升电冰箱’
C.商品名=185升电冰箱
D.商品名=‘185升电冰箱’
【答案】 D
14、（）不是面向对象程序设计的主要特征。

A.封装
B.多态
C.继承
D.结构
【答案】 D
15、（）：The process of identifying and correcting errors in
a program.
A.Debug
B.Bug
C.Fault
D.Default
【答案】 A
16、敏捷开发的原则不包括（）。

A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档
B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势
C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求
D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式
【答案】 D
17、在while型循环结构中，（）。

A.循环体的执行次数等于循环条件的判断次数
B.循环体的执行次数多于循环条件的判断次数
C.循环体的执行次数少于循环条件的判断次数
D.循环体的执行次数与循环条件的判断次数无关
【答案】 C
18、行为型设计模式描述类或对象如何交互和如何分配职责。

以下（）模式是行为型设计模式。

A.装饰器 (Decorator)
B.构建器 (Builder)
C.组合（Composite）
D.解释器(Interpreter)
【答案】 D
19、以下关于程序语言的叙述，正确的是（）。

A.Java语言不能用于编写实时控制程序
B.Lisp语言只能用于开发专家系统
C.编译程序可以用汇编语言编写
D.XML主要用于编写操作系统内核
【答案】 C
20、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。

A.编译
B.预处理
C.编辑
D.运行
【答案】 A
21、在面向对象技术中，不同的对象在收到同一消息时可以产生完
全不同的结果，这一现象称为（作答此空），它由（）机制来支持。

利用类的层次关系，把具有通用功能的消息存放在高层次，
而不同的实现这一功能的行为放在较低层次，在这些低层次上生成
的对象能够给通用消息以不同的响应。

A.绑定
B.继承
C.消息
D.多态
【答案】 D
22、A query is used to search through the database to
locate a particular record or records， which conform to
specified（）.
A.criteria
B.standards
C.methods
D.conditions
【答案】 A
23、需编译运行的程序，其（）错误在编译时不能发现。

A.逻辑
B.语法
C.括号不匹配
D.关键字拼写
【答案】 A
24、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。

商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。

A.甲级写字楼
B.乙级写字楼
C.丙级写字楼
D.丁级写字楼
【答案】 B
25、修改现有软件系统的设计文档和代码以增强可读性，这种行为属于（50）维护。

A.正确性
B.适应性
C.完善性
D.预防性
【答案】 C
26、用户界面设计的原则不包括（56）
A.适合用户的业务领域和操作习惯
B.保持界面元素、布局与术语的一致性
C.提供反馈机制，注重用户体验
D.按照五年后的发展潮流进行时尚设计
【答案】 D
27、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

A.假设开发法
B.比较法
C.收益法
D.成本法
【答案】 B
28、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。

同时租出，租客是王某。

当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

A.没有租赁条件下的正常市场价格
B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格
【答案】 C
29、在面向对象技术中，抽象类是（）。

A.接口
B.没有方法的类
C.没有子类的类
D.至少有一个未定义消息的类
【答案】 D
30、使得气者可以加强针刺感应的传导和扩散的辅助手法为
A.循法
B.弹法
C.刮法
D.摇法
【答案】 C
31、黑盒测试不能发现（）。

A.不正确或遗漏的功能
B.初始化或终止性错误
C.程序的某条路径存在逻辑错误
D.错误的处理结果
【答案】 C
32、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。

现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。

经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

A.交通条件
B.地理位置
C.基础设施完备程度
D.公共设施完备程度
【答案】 D
33、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，
是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。

能否成为一名合格的房
地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的
检验标准。

A.句子简洁，概括性强
B.搭配得当
C.逻辑严密
D.用词简练、标准
【答案】 D
34、软件文档的作用不包括（）。

A.有利于提高软件开发的可见度
B.有利于软件维护和用户使用
C.有利于总结经验和实现可重用
D.有利于各企业之间交流技术
【答案】 D
35、事务管理的特性叙述不正确的是
A.事务管理特性包括：（1）原子性、（2）一致性（Consistency）（3）
隔离性（Isolation）、（4）持续性（永久性）（Durability）
B.原子性（Atomicity）是指数据库的逻辑工作单位。

C.隔离性（Isolation）是指可以被其他事务干扰。

D.持续性（永久性）（Durability）是指一旦提交，改变就是永久性的
【答案】 C
36、（）不是我国著作权法所保护的对象。

A.计算机程序
B.计算机保护条例
C.计算机文档
D.Flash软件制作的动画
【答案】 B
37、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。

A.公有
B.私有
C.保持不变
D.受保护
【答案】 C
38、程序中将多处使用的同一个常数定义为常量，其目的是为了
（）。

A.提高程序的运行速度
B.提高程序的可读性以及可维护性
C.缩短源程序代码长度
D.便于进行程序测试
【答案】 B
39、设某系统由P1和P2两个子系统组成，当且仅当两个子系统都能正常工作时，该系统才能正常工作。

若P1和P2的可靠性均为
0.9，则该系统的可靠性是（）。

A.0.1
B.0.45
C.0.81
D.0.9
【答案】 C
40、网络中某些用户只能接收但不能发送Email，此时管理员应检查（）。

A.Email服务器是否与网络连通
B.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny SMTP设置
C.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是
否进行了deny any设置
D.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是否进行了deny pop3设置
【答案】 B
41、在面向对象方法中，(请作答此空)定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为( )。

A.继承
B.覆盖
C.封装
D.多态
【答案】 A
42、程序排错是排除经测试发现出错的程序中错误的措施，其中测试排错法发现和排除错误的主要手段是利用（）。

A.跟踪程序执行
B.测试实例比较
C.实现逻辑推断
D.路径径反向搜索
【答案】 B
43、详细的项目范围说明书是项目成功的关键，（）不属于项目范围定义的输入。

A.项目章程
B.项目范围管理计划
C.批准的变更申请
D.项目文档管理方法。

【答案】 D
44、已知X=－73，若采用8位机器码表示，则[X]原=（），[X]补=（）。

A.10110111
B.01001001
C.10100111
D.01011001
【答案】 A
45、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。

B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。

现开发公司已完成商业中心的建设，
住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。

A.自己开发
B.溢价转让
C.被迫转让
D.自愿转让
【答案】 C
46、（）语言最适用于过程式程序设计。

A.C
B.HTML
C.JAVA
D.PROLOG
【答案】 A
47、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。

能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

A.估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右
B.该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语
C.从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想
D.这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引
【答案】 C
48、确认测试主要涉及的文档是（）。

A.详细设计说明书
B.概要设计说明书
C.需求规格说明书
D.源程序
【答案】 C
49、以下关于程序语言的叙述，正确的是（）。

A.Java语言不能用于编写实时控制程序
B.Lisp语言只能用于开发专家系统
C.编译程序可以用汇编语言编写
D.XML主要用于编写操作系统内核
【答案】 C
50、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。

A.单元测试
B.集成测试
C.确认测试
D.系统测试
【答案】 A
51、评价一个计算机系统时，通常主要使用（）来衡量系统的可靠性，使用（）来衡量系统的效率。

A.平均无故障时间（MTBF）和平均修复时间（MTTR）
B.平均修复时间（MTTR）和故障率
C.平均无故障时间（MTBF）和吞吐量
D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等
【答案】 D
52、（）：An error can be caused by attempting to divide by 0.
A.Interrupt
B.Default
C.Underflow
D.Overflow
【答案】 D
53、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。

同时租出，租客是王某。

当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

A.20％的首付款加上该首付款2年的利息
B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值
C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和
D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
【答案】 C
54、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。

商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。

A.多为现代化的高层建筑
B.所处区位好
C.自营为主
D.功能齐全.配套设施完善
【答案】 C
55、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。

其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用
来描述面向对象软件开发过程。

A.瀑布模型
B.演化模型
C.螺旋模型
D.喷泉模型
【答案】 D
56、在面向对象方法中，对象之间通过发送( )进行通信，当其发送给某个对象时，包含要求接收对象去执行某些活动的信息。

A.协作
B.依赖
C.消息
D.封装
【答案】 C
57、WWW服务器与客户机之间采用（）协议进行网页的发送和接收。

A.HTTP
B.URL
C.SMTP
D.HTML
【答案】 A
58、在TCP/IP体系结构中，（）协议实现IP地址到MAC地址的转化。

A.ARP
B.RARP
C.ICMP
D.TCP
【答案】 A
59、源程序中的（）与程序的运行结果无关。

A.注释的多少
B.变量的取值
C.循环语句的执行次数
D.表达式的求值方式
【答案】 A
60、欲知8位二进制数（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否为1，可将
该数与二进制数00000100进行（）运算，若运算结果不为0，则此
数的b2必为1。

A.加
B.减
C.与
D.或
【答案】 C
大题（共5题）
一、张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆
进行评估，以确定该餐馆的市场价值。

<1>、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？<2>、说明对此餐馆进行评估的技术路线。

【答案】1.本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。

餐饮房地产属
于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基
本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：（1）地段选择的差
异性。

餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又
有很大不同。

地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一
般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭
若市。

此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非
常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车
位的停车场，生意非常红火。

（2）营业收入的差异性。

餐饮房地产
属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。

影响餐饮房地产
收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，
而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大
的收入差异。

2.本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。

由于餐饮
房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产
因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房
地产带来的收益。

方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包
括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于
社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在
净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。

方法之二是
利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。

二、阅读以下说明和C函数，填补代码中的空缺，将解答填入答题
纸的对应栏内。

[说明]函数removeDuplicates(chai*str)的功能是
移除给定字符串中的重复字符，使每种字符仅保留一个，其方法是：对原字符串逐个字符进行扫描，遇到重复出现的字符时，设置标志，并将其后的非重复字符前移。

例如，若str指向的字符串为"aaabbbbscbsss"，则函数运行后该字符串为"absc"。

[C代
码]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串长度*/if(______)return;/*空串或长度为1的字符串无需处理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重复标志
*/intm;for(m=______;m＜
len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,id
x=m;/*将字符串第idx字符之后、与str[i]不同的字符向前移
*/for(n=idx+1;n＜
len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[____
__]='\0';/*设置字符串结束标志*/}}}
【答案】len＜2或len＜=1或等价表示i+1或等价表示flag=1或
给flag赋值为任何一个不是0的值idx++或idx=idx+1或等价表示idx或等价表示
三、设有一个关系EMP（职工号，姓名，部门名，工种，工资），若
需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的SELECT
语句为：SELECT部门名，AVG(工资)AS平均工资FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入EMP关系中的SQL语句为：Insert（）
【答案】本题考查应试者对SQL语言的掌握程度。

试题（60）（61）的正确答案分别是选项C和A。

因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条
件工种=‘钳工’，进行选取，因此正确的SELECT语句如下：SELECT
部门名，AVG（工资）AS平均工资FROMEMPGROUPBY部门名HAVING
工种=‘钳工’，试题（62）的正确答案是选项D，因为插入语句的基
本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES （常量[，常量]…）；查询语句由上可见，选项A和B是不正确的。

选项C也是不正确的，因为按照SELECT语句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项C中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起。

四、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。

错处不超
过4个。

如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣
2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价
对象为位于××市××路1号××园××座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。

估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。

（三）价值时点：20××年11月14日，为委托评估之日。

（四）价值类型：为房地产的市场价值。

（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。

（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。

以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设 1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。

【答案】错误1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。

改正：不考虑特殊买家的附加出价。

错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。

改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。

错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。

改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。

错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对
象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国
家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。

本套题难点设
在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平
时增加严格错误的指出。

通过真题，希望大家：第一，要
学会把题放在一起来考核自己。

第二，培养一下题感，明确一
下考试难度和试题题量。

第三，把握一下时间，进行合理的做
题时间分配。

五、李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并
先后向开发商支付了114万元。

该别墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修
设施，进行了重新装修，又花费了40万元。

2015年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2015年9月
10日委托估价机构进行估价。

此时同类型（指重新装修前）别墅的
正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。

现估
价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的
正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。

问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价
3.可否按2015年9月的
同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值
为什么
【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。

2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。

3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。