未经消防验收对房屋租赁合同效力认定的影响探析

未经消防验收对房屋租赁合同效⼒认定的影响探析未经消防验收对房屋租赁合同效⼒认定的影响探析
因租赁房屋消防验收不合格问题⽽引发的租赁合同纠纷在⽇常⽣活中极为常见，租赁合同效⼒在消防验收不合格的情形下该如何认定，本⽂将结合相关法律规定和司法案例进⾏简要分析。

未经消防验收或消防验收不合格时房屋租赁合同效⼒的认定，⾸先应回归到合同法中关于合同效⼒的认定条款，即《合同法》第五⼗⼆条：“有下列情形之⼀的，合同⽆效：（五）违反法律、⾏政法规的强制性规定。

”。

强制性规定与合同效⼒
关于强制性规定，《最⾼⼈民法院关于适⽤〈中华⼈民共和国合同法〉若⼲问题的解释（⼆）》第⼗四条规定：“合同法第52第（5）项规定的‘强制性规定’,是指效⼒性强制性规定。

”《最⾼⼈民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若⼲问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第15条规定“违反效⼒性强制规定的，⼈民法院应当认定合同⽆效；违反管理性强制规定的，⼈民法院应当根据具体情形认定其效⼒”。

上述法律及司法解释将认定合同⽆效的规定限定在“效⼒性强制性规定” 范围内。

强制性规定分为效⼒性规定和管理性规定。

效⼒性强制规定，是指法律及⾏政法规明确规定违反该类规定将导致合同⽆效，或者虽未明确规定违反将导致合同⽆效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。

管理性强制规定，是指法律及⾏政法规未明确规定违反此类规定将导致合同⽆效的规定，其⽬的在于管理违反规定的⾏为，但不否认该⾏为在民事上的效⼒。

消防验收对租赁合同效⼒的影响
《消防法》第13条第2款规定：“依法应当进⾏消防验收的建设⼯程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁⽌投⼊使⽤；其他建设⼯程经依法抽查不合格的，应当停⽌使⽤。

”
未经消防验收合格的房屋进⾏租赁，显然违反了上述规定，且该规定属于强制规定⽆疑。

但是否会导致租赁合同⽆效，应当分析其是属于管理性强制规定还是效⼒性强制规定？但由于对于效⼒性和管理性的区分并没有明确的标准，实践中争议不断。

对此，最⾼法院曾在2004年3⽉4⽇函复（［2003］民⼀他字第11号）中指出“出租《消防法》第⼗条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同⽆效……”。

虽说函复仅是对下级法院就某具体个案定性或存疑点请⽰的答疑，其效⼒只涉及本案，但最⾼院作出的复函仍⼀定程度体现了最⾼院的意见并影响各级法院，因此实践中⼤量案件以此认定租赁合同⽆效。

但2009年9⽉1⽇《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第⼋条规
定：“因下列情形之⼀，导致租赁房屋⽆法使⽤，承租⼈解除合同的，⼈民法院应予⽀持：......（三）租赁房屋具有违反法律、⾏政法规关于房屋使⽤强制性规定情况的。

”
解除合同的逻辑前提是合同有效，因此上述规定实质上承认了违反房屋使⽤强制性规定的房屋租赁合同为有效合同。

从这个⾓度看，⽬前最⾼院的观点应认为消防法关于消防验收的规定属于管理性强制规定，⽽⾮效⼒性强制规定。

案例解析
案例1：（2017）最⾼法民申248号--林光房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督
林光申请再审称：第⼀，法院认定事实不清。

聚龙明珠A区的⼀⾄三层商场⾃建成⾄今，消防验收从未合格，⽆法达到可以作为商场使⽤的状态。

第⼆，原审判决适⽤法律错误。

原审判决认定讼争的《租赁合同》系双⽅当事⼈的真实意思表⽰，合同内容不违反国家法律和⾏政法规规定，属合法有效的认定错误，被申请⼈明知涉案商场未经消防验收⽽将其租赁给林光，根据《消防法》第⼗三条其违反禁⽌性规定，该租赁合同应属于⽆效合同。

再审法院认为：⾸先，证据记载了讼争租赁房产个别地⽅验收不合格事项，但未确认讼争房产在交付租赁前整体消防检验不合格。

其次，消防设计抽查不合格与讼争租赁房产交付时是否具备消防合法⼿续⽆关联。

最后，即使本案讼争租赁房产交付时存在消防⼿续不合格的情况，也不必然导致讼争租赁合同⽆效。

根据《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第⼋条规定，租赁房屋具有违反法律、⾏政法规关于房屋使⽤条件强制性规定，导致租赁房屋⽆法使⽤的，承租⼈可以请求解除合同。

本案双⽅当事⼈系按照租赁物现状⾃愿建⽴租赁关系，装修报批⼿续由林光⾃⾏负责，装修费⽤由其⾃⾏承担。

林光实际占有、使⽤讼争租赁房产的⾏为说明其认可讼争租赁物的实际状况，如发现租赁房屋⽆法使⽤可以请求解除合
同。

因此，林光关于租赁场地因存在消防不合格问题应认定《租赁合同》⽆效的再审申请事由不能成⽴。

案例2:（20××7）黔27民再××5号--王⽯、郑志强房屋租赁合同纠纷再审案
王⽯、郑志强申请再审称：第⼀，法院认定事实不清。

涉案“恒基⼤厦”⼀、⼆、三层的房屋建筑⾯积共计5297.53平⽅⽶，属于“依法应当进⾏消防验收的建设⼯程”，但未申报过建设⼯程消防验收⼿续。

被申请⼈作为出租⼈出租的房屋未经消防验收，不能投⼊使⽤并收益。

第⼆，适⽤法律错误。

根据《中华⼈民共和国消防法》第⼗三条第⼆款“依法应当进⾏消防验收的建设⼯程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁⽌投⼊使⽤”的规定应认定《房屋租赁合同》⽆效。

本案租赁的恒基⼤厦未经消防验收禁⽌使⽤，被申请⼈将禁⽌使⽤的房屋出租给再审申请⼈属于违法⾏为，其所获取的租⾦属违法所得，应当予以没收。

⼆审法院认为：当事⼈签订的《房屋租赁合同》系双⽅真实意思表⽰，且未违反国家法律或⾏政法规的强制性规定，应当认定合同有效。

租赁房屋⽤于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务⼈为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效⼒的必要条件，故上诉⼈认为被上诉⼈出租房屋未经消防验收或验收不合格，擅⾃投⼊使⽤，主张租赁合同⽆效，于法⽆据。

再审法院认为：双⽅租赁合同所涉的房屋位于恒基⼤厦⼀、⼆、三楼，⽽恒基⼤厦经贵州省黔南州公安消防⽀队出具书⾯说明，证明该⼤厦属于依法应当进⾏消防验收的建设⼯程，但并未申报过建设⼯程消防验收⼿续，即属于《中华⼈民共和国消防法》第⼗⼀条“国务院公安部门规定的⼤型的⼈员密集场所和其他特殊建设⼯程，建设单位应当将消防设计⽂件报送公安消防机构审核。

公安机关消防机构依法对审核的结果负责。

”
第⼗三条第⼆款“依法应当进⾏消防验收的建设⼯程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁⽌投⼊使⽤；其他建设⼯程经依法抽查不合格的，应当停⽌使⽤”规定的未经验收合格禁⽌投⼊使⽤的建设⼯程。

结合最⾼⼈民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》的规定看，租赁房屋是否满⾜消防法关于使⽤的强制性规定条件，仅影响合同的履⾏，⽽不影响合同的效⼒。

本案中双⽅租赁合同所涉的房屋虽未经消防验收，违反法律规定，但不导致合同⽆效。

再审申请⼈主张租赁合同⽆效的理由不能成⽴，对其再审请求不予⽀持。

评析建议
房屋未经消防验收或者消防验收不合格，虽不能导致房屋租赁合同⽆效。

但实践中消防未经验收合格必然对承租⼈、出租⼈造成诸多影响，尤其是商业房屋。

承租⼈承租未经消防验收或消防验收不合格的房屋，将导致承租⼈⽆法办理营业执照，⽆法向《消防监督检查规定》第⼋条规定的公安机关消防机构申请消防安全检查，对承租⼈使⽤和经营商铺将产⽣阻碍或⾯临⾏政处罚。

为保障⾃⾝合法权益，避免不必要的租赁纠纷，⽆论是⽣活居住租房还是商业⽬的租房，承租⼈应将消防验收等事项纳⼊审查范围，关注消防是否通过验收，谨慎对待未经消防验收或消防验收不合格的租赁标的。

另外，若房屋不能满⾜承租⽬的的，承租⼈可据此司法解释第⼋条之规定请求⼈民法院解除房租租赁合同，以此来维护⾃⾝合法权益。

对出租⼈⽽⾔，租赁合同虽有效，但根据《消防法》第58条“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅⾃投⼊使⽤、营业的”之规定，出租⼈将⾯临⼀万元以上⼗五万元以下的⾏政处罚，且若因此发⽣消防安全事故，出租⼈将不可避免承担责任。