红星国际商业广场房地产基础培训

红星国际商业广场基础知识培训
第一章房地产基础知识培训
一、房地产的概念
1、房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产,是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

包括：
1）土地
2）建筑物及地上附着物
3）房地产物权
注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。

2、房产、地产两者间的关系及差异
房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段),又包括已开发和待开发土地。

我国的地产是指有限期的土地使用权。

房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
a)实物形态上看，房产与地产密不可分；
b)从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格;
c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面：
a)二者属性不同；
b)二者增值规律不同;
c)权属性质不同;
d)二者价格构成不同。

3、商业房地产的含义
人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化,既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。

二、商业地产的类型
1、商业物业分类表
2、房屋建筑结构分类
三、房地产专业名词
1、建筑专用术语
楼花
一词最早源自香港，是指未完工的在建房屋。

现一般称预售商品房屋.
单元式住宅
是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。

通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门,每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

期房
是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至房屋竣工验收办理交付为止，所出售商品房称为期房。

现房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。

房屋
一般指上有屋顶，周围有墙,能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米（净高)以上的永久性场所.但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。

商品房
是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

房改房
已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

存量房
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

住宅
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。

但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

成套住宅
是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋.
跃层住宅
是指套内空间跨跃两楼层以及以上的住宅。

公用设施用房
是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。

商业用房
是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

经营用房
是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。

房屋层数
房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2。

20m以上（不含2。

20m)的，计算自然层数。

房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

地下室
是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括层高在2。

2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者.
半地下室
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者.
夹层
是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。

其前后沿的高度大于1.7m,面积不足底层的二分之一的部分。

附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。

搁楼（暗楼)
一般是房屋建成后，因各种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层。

低层住宅
指一层至三层的住宅。

多层住宅
指四层至六层的住宅.
中高层住宅
指七层至九层的住宅。

高层住宅
指十层及十层以上的住宅，现十层至18层以下的称为小高层住宅.
塔式高层住宅
以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

单元式高层住宅
由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

通廊式高层住宅
由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

花园式住宅
也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅.带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。

公寓式住宅
相对于独院独户的西式别墅住宅而言。

一般建在大城市，大多数是高层,标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

安居工程住房
是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房,优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。

成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价)、1％－3％的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。

经济适用住房
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

跃层式商品房(复式商品房）
由上、下两层，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

水景商品房
是指依水而建的房屋.
TOWNHOUSE
也叫联排别墅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

灰空间
最早是由日本建筑师黑川纪章提出.其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间,以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等.也可理解为建筑群周边的广场、绿地等.
商住住宅
是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。

它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。

会所
就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。

会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。

以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

公共绿地
满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。

配建设施
与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

道路红线
城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。

外飘窗（凸窗)
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

中空玻璃
中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如加入惰性气体)状态,故称"中空玻璃”,这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

商品房的起价
是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格.
基价
经过核算而确定的每平方米商品房基本价格.商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

均价
将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

均价一般不是销售价。

预售价
预售价也是商品房预（销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准.
定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律
上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20％。

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币.违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性.只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

七通一平
是指土地(生地）在通过一级开发后,使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，可以进场后迅速开发建设。

三通一平
是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件.
五证
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由规划部门核发，《建设工程开工许可证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理部门核发。

酒店式服务公寓
是指提供酒店式管理服务的公寓.它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。

除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,让人有宾至如归的感觉。

智能家居综合布线系统
是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以 TIA/EIA 570A 为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)地应用,由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。

住宅房屋使用面积
是指住宅中以户（套）为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。

包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。

住宅房屋建筑面积
房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

成套住宅建筑面积
是指成套住宅的建筑面积总和。

房屋的产权面积
房屋的产权面积系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

房屋暂测面积
暂测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定,由房地产开发商依据施工图纸进行计算的面积，它是开发商进行合法销售的面积依据.
房屋实测面积
实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。

是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据.
房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

成套房屋的套内建筑面积
由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

套内房屋使用面积
为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;4）内墙面装饰厚度计入使用面积.
套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积.
商品房的销售面积
商品房按“套"或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和.商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

共有建筑面积（公有建筑面积）
共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算.共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下
室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

房地产契税
是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

住宅1。

5％，其他3%。

房地产交易手续费
是指由政府依法设立的,由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用.
房屋权属登记费
即房屋所有权登记费,是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记,并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。

土地收益金（土地增值费）
土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让)给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

土地出让金
各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。

住宅单方综合造价
每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元/m2)。

园亭
供游人休息和观景的园林建筑.园亭的特点是周围开敞，在造型上相对的小而集中，因此,亭常与山、水、绿化结合起来组景，并作为园林中“点景”的一种手段。

园廊
屋檐下的过道及其延伸成独立的有顶的过道称廊，建造于园林中的称为园廊。

在园林中，廊不仅作为个体建筑联系室内外的手段，而且还常成为各个建筑之间的联系通道,成为园林内游览路线的组成部分。

它既有遮荫蔽雨、休息、交通联系的功能，又起组织景观、分隔空间、增加风景层次的作用。

其基本类型，按结构形式可分为:双面空廊、单面空廊、复廊、双层廊和单支柱廊五种。

按廊的总体造型及其与地形、环境的关系可分为:直廊、曲廊、回廊、抄手廊、爬山廊、叠落廊、水廊、桥廊等.
水榭
供游人休息、观赏风景的临水园林建筑。

中国园林中水榭的典型形式是在水边架起平台，平台一部分架在岸上，一部分伸入水中.平台跨水部分以梁、柱凌空架设于水面之上.平台临水围绕低平
的栏杆，或设鹅颈靠椅供坐憩凭依。

平台靠岸部分建有长方形的单体建筑（此建筑有时整个覆盖平台),建筑的面水一侧是主要观景方向，常用落地门窗，开敞通透.既可在室内观景,也可到平台上游憩眺望。

屋顶一般为造型优美的卷棚歇山式.建筑立面多为水平线条，以与水平面景色相协调。

园桥
园林中的桥,可以联系风景点的水陆交通，组织游览线路，变换观赏视线，点缀水景，增加水面层次,兼有交通和艺术欣赏的双重作用。

园桥的基本形式有：平桥、拱桥、亭桥(廊桥）、汀步（又称步石、飞石）。

园墙
园墙在园林中起划分内外范围、分隔内部空间和遮挡劣景的作用.现常用木质的或金属的通透栅栏作园墙，园内景色能透出园外。

花架
用刚性材料构成一定形状的格架供攀缘植物攀附的园林设施，又称棚架、绿廊。

花架可作遮荫休息之用，并可点缀园景.花架设计要了解所配置植物的原产地和生长习性，以创造适宜于植物生长的条件和造型的要求.花架的建筑形式形式有：①廊式花架。

最常见的形式，片版支承于左右梁柱上,游人可入内休息.②片式花架.片版嵌固于单向梁柱上，两边或一面悬挑，形体轻盈活泼.③独立式花架。

以各种材料作空格，构成墙垣、花瓶、伞亭等形状,用藤本植物缠绕成型,供观赏用。

小品
园林中供休息、装饰、照明、展示和为园林管理及方便游人之用的小型建筑设施。

一般没有内部空间,体量小巧，造型别致，富有特色，并讲究适得其所。

园林建筑小品按其功能分为五类：供休息的小品、装饰性小品、结合照明的小品、展示性小品、服务性小品等.
建筑密度
在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

容积率
规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。

绿化率
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比.对购房者而言，绿化率高为好。

绿地率
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% ）。

绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

实用率
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

即实用率＝建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
得房率
得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比.
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套(单元）建筑面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑面积。

红线图
又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图.它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图.它反映一宗地的基本情况。

包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。

证书附图即房地产证后面的附图,是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

预售许可证
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关申请资料送到主管部门，批准后方可预售。

商品房买卖合同
是由政府有关部门统一编制,用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。

房地产抵押合同
是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。

银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付,购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

预售商品房
即楼宇预售。

房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到法律、法规和政府主管部门规定条件，便可向房地产主管部门申请和办理商品房预售登记，经批准后方可预售.
样板房与示范单位
是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。

示范单位与样板房的装修有区别,目的是为提供给客户做装修参考。

物业管理
是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。

维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。

经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

房地产评估
就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序,最后确定物业的价格和价值的过程。

评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。

银行本票
是付款人将款项交存银行，由银行签发给他人,凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。

有效期为一个月。

银行汇票。