金融业和房地产的关系

产品特性
--使用价值和交换价值 --“耐久消费品”vs. “是权利，不是商品” 总之很贵, 需要政府不同形式/程度的介入
国际上，房价和居民年收入之比一般在4到6倍， 而我国许多地区已经超过了8倍：北京 （11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、 天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8.1）、 黑龙江（8.1）、广东（8.0）、陕西（8.7） 和宁夏（8.6）。
• 截至今年10月底，中国工商银行的个人 住房贷款余额由1997年末的62亿元增加 到2418亿元，增长了38倍，预计到2005 年末，中国工商银行住房贷款占全部贷 款的比重将达到1596左右，其中个人住 房贷款占全部贷款的比重达到12％以上。
金融业和房地产的关系 ----中国脉络（6）
• 我国房地产开发企业的直接融资所占比例很 少
美国人口趋势:人口统计学 1995-2010
• 稳定的人口增长 (由于移民) • 人口老龄化 • 复杂的细分市场
人口统计学
美国总人口
1970 1980 1990 1995 2000 2005 2010
0
203,302 226,542 249,439 262,765 275,306
287,716 299,862
• 以住宅开发为主的房地产业是典型的资 金密集型产业，金融业的支持必不可少
• 房地产开发资金的四条主要来源: 自有资金，银行贷款， 资本市场融资，销售回笼资金
金融业和房地产的关系
----中国脉络（2）
• 银行贷款一直是开发资金的主要来 源。 在目前国际商业银行领域有两个所 谓“三七开”的说法: 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额 的30％，其余行业占70％： 二是发放给开发商的开发性贷款占给房 地产业贷款总余额的30％，住房抵押贷 款及其他业务占70％。
信息来源: 美国统计局
人口统计学
合法移民美国的人数
2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000
800 600 400 200
0
1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
移民美国的人数(单位：千)
房地产和经济
• 房地产是世界各国经济发展的重要组成 部分，并分别在一些国家的国民生产总 值中占有3％至12％的不同比重。英、 德、日、美等国家在经济起飞时期，房 地产投资占全国投资比例曾高达40％以 上。
美国的房地产和经济
• 美国GDP每年6万亿美元以上。人均约2 万4千。总体GDP中，个人消费近2/3， 政府购买20%多一点，私人投资大概1516%。每年国内私人投资一半左右投资 于不动产，其中又有一半以上（即总量 的1/4）投资于住宅。
II.认识不动产
不动产的资产特点（1）
• 物理特征
1） 不可移动性：各地市场是分散的 地方市场/全国/国际
2） 独特性（异质性）：商品差异大 3）不灭性 ：土地作为有形资产和合法权
益的载体
不动产资产的特点（2）
• 经济特征 1） 稀缺性 2） 经济寿命长 3） 改造：影响不动产的价值 4） situs(位址)/location(位置/区位):不动产
金融业和房地产的关系 ----中国脉络（4）
• 紧缩政策：2002年12月5日，中国人民 银行发布了“切实落实房地产信贷管理 政策，促进房地产业健康发展”的消息， 开始对2001年6月以来商业银行房地产 信贷业务办理情况进行检查
银行界的反应：
惜贷不等于不贷，银行比以前更慎重、更细致。
• 光大银行：对于房地产开发项目惜贷，但对 于像北京城建集团，住总集团、建工集团这 样的优质客户，不但不提高贷款利率，还会 适当放宽一些政策去争取项目。
信息来源: 美国统计局
人口统计学
家庭组成的变化
1980
1990
2000
2010
100%
80%
60%
其它类型的家庭
40%
20%
0%
传统家庭: 已婚夫妇和子女
信息来源: 美国统计局
有子女的已婚妇女加入劳动力 大军
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
1970
1975
1980
• 商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款， 所提供的贷款主要也是短期流动贷款。这对 需要长期资本的房地产企业来说，还是不适 应当前市场的需要，不能保证房地产业的持 续发展，相反却成了房地产业发展的一个限 制性因素。
（如，办公物业的持有和管理）
间接融资和直接融资
• 国际上把房地产业的资本化程度作为衡 量该产业成熟与否的主要标准。
信用
• 中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地 的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结 果表明： 在信用较好的上海，受评的238家开发商中， 信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37 ％，2B(有风险但可以贷款)占59％；福建受评 的122家开发商，2B及以上企业占68％。
• 核心问题是：规模太小，自有资本金太少， 实际源于银行的资金普遍高出50％，信用状 况普遍较低。
测量员、开发商、投资者 --中央和地方政府，各级代理机构，法院 --其他辅助使用者或提供者的相关专业人
员，对市场运作起关键作用：如，中介、 咨询、物业管理
细看投资者
• 1） 个人 • 2） 公司：CEO—财务经理/不动产经理 • 3） 机构投资者（国内/国外） • --80年代后的显著趋势 • --银行、养老基金、人寿保险公司
• 变动的市场 • 例：办公楼小型化
--后工业社会 --企业削减办公用房费用
Kodak削减25-40%办公用房费用
不动产不仅仅是一个博弈
• 政府干预 • 增加投资--税收，补贴 • 限制开发--分区规划
• 参加者—包括政府的相互影响 • 经济领域+非经济领域
I. 金融业和房地产的关系 ----中国脉络（1）
1985
1990
全年全职工作 不在外工作
2001
中国人口增长（单位：万人）
中国人口趋势
2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2040 2050
12.78 13.26 13.73 14.18 14.54 14.80 14.96 15.05 14.78
人口老龄化
• 中国65岁及以上人口从1990年的6299万 增加到2000年的8811万，占总人口的比 例由5.57%上升为6.96%。预计到2040年， 该比例将超过20%。
房地产对经济的作用
• 作为生产要素：为经济和生产活动提供空间 反过来说，经济和生产活动的内容影响需求的 内容）
• 作为公司财产：是公司资产负债平衡表中重 要的资产项目，和公司负债相对应
• 作为投资工具：是个人投资者的主要投资工 具，是金融机构，基金和保险金的主要收入 来源—当然，每个国家/地区的情况有别。
0-5 yrs 0
1970
5,000 10,000
80+ yrs
70-74 yrs
60-64 yrs
50-54 yrs
40-44 yrs
30-34 5,000
0-5 yrs 0
男
女 ( 单位：千)
男
2000
5,000 10,000 15,000 女 (单位：千)
不动产的供需
• 需求 • 1) 不动产既是消费品，又是资本品。 • 2) 有效需求 • 供给 • 1） 时间:建筑期间造成的滞后 • 如，奥运，sars • 2） 地点：不可移动性
3）转换：如，深圳华强北 ，北京大山子
市场中的个人和机构
• 参加者包括 --使用者、消费者，包括所有者和租户 --提供者，建筑工人、建筑师、工程师、
国际市场靠拢 • 2006年, 外国商业银行将可以进入中国市场
影响美国房地产业发展简介 的因素
• 经济 • 人口 • 技术 • 土地使用模式/城市化 • 金融体系 • 房地产类型 • 开发商
不同的经济要素如何影 响房地产类型？
• 住宅受家庭组成速度的影响 • 办公楼受新创造的就业机会和从制造业
经济向服务经济转变的影响 • 酒店受国民生产总值的影响 • 零售受消费者信心的影响
历年建筑业产值数据列表 (单位: 万元)
年份
1995
1996
1997
1998
1999
建筑业占
6.5
GDP比重
（全国100，
单位: %）
历年建筑业 总产值(单位: 万元)
57937454
6.7 82822497
6.5 91264777
6.7
6.6
100619922
111528640
本课结构
1.城市和区域经济如何影响 房地产市场发展方向
• 去年我国房地产开发企业资金来源的统 计显示，企业自筹资金不足28％，银行 融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和 购房者的预付款占38％，在资本市场的 直接融资仅占总量的十分之一。
迫切需要扩大资本市场的融资 渠道
• 目前，我国2.5万余家的房地产企业中只 有50多家实现了在证券市场上市融资
• 但，上市是答案吗？
区位以及与周围环境的关系
不动产市场的特点： 完全竞争市场不可能存在
• 信息的获取较困难，成本较高，需要经 纪人和评估师等专业人员让市场有效运 转
• 外部经济/基础设施影响大 • E.g. 污染，轨道交通
不动产的产品
• 1) 空间 • 2) 不动产资本市场：
70年代以来逐渐成熟 （中国的地产基金？）
50,000
100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000
美国人口 (单位：千)
信息来源: 美国统计局
人口统计学
人口按性别和年龄分类
80+ yrs 70-74 yrs 60-64 yrs 50-54 yrs 40-44 yrs 30-34 yrs 20-24 yrs 10-14 yrs
• 近几年，中国的房地产同样有了重大的 发展，从1978年之前的平均占国民生产 总值的0．5％至1．5％上升到1993年 之后的平均超过7．5％的水平，高峰时 接近占固定资产投资中的30％。近几年
房地产销售额约占全社会消费品零售总 额的5％至7％，房地产同时在拉动其他 消费上和生产上起到极大的作用。
• 城市和区域的兴衰 • 产业和不动产需求
2.公共政策和城市规划决定了房地产市场的构 架
（教科书的用途）
III.不动产市场概况 —中美比较
为什么要研究美国和其他国简际介 环境中房地产的操作惯例？
• 对中外不同惯例的研究是有启发性和有趣的 • 为吸引国外投资，有必要了解投资者的思维
方式 • 一个了解其他市场如何操作的机会 • 加入世界贸易组织之后的中国市场将日益向
• 北京现已有老年人口188万，约占北京 人口总数的15％，并且以每年5％的速 度递增。
中国妇女从业比例对 住房需求的影响？
年份 比重% 世界排名
1995
45
50
2000
46.5 无数据
中国女性占总人口比例大约49%
中国家庭户规模缩小 对住房需求的影响
金融业和房地产的关系 ----中国脉络（5）
• 与对开发商的惜贷相比，个贷却是红红火火
• 个人住房贷款的不良贷款率不足0.4％，再加 上它具有担保方式完备，风险小等众多优点， 各家银行都对其格外关注，也纷纷地加大了 个人住房贷款的投入力度，积极支持住房消 费，使大量信贷资金转化为现实需求。
个人住房贷款
城市经济，城市规划 和房地产市场
柏兰芝 北京大学中国经济研究中心
一、导论
I. 金融业和房地产的关系—中国脉 络 II.认识不动产 III. 房地产市场概况
不动产市场
• 不动产是一个市场博弈: --追求利益 --游戏规则 --参加者又不同角色和战略 --即使为了获利，也要了解经济的外部 性
新规则促使参加者改变博弈计 划
• 中国工商银行：更多地把资金投向有实力、 销售前景看好、户型合理的项目。实行“低 层封顶，高层要完成项目三分二”的原则加 强对客户的监控。
• 中国建设银行：实施“个贷品牌”手段， 全力打造“乐得家”品牌，争夺一些实 力强，在市场上有口碑，信誉度好的品 牌房地产企业，在开发贷款，硬件配备。 服务，保证金的扣留额度，担保的时间 上都动了不少脑筋。
金融业和房地产的关系
----中国脉络（3）
• 信用关系 ： 金融业去年对30多个行业的信用状况进行了 内部排序: 房地产业排名倒数第四，仅居冶金 行业、外经贸行业和酒店业之前。
• 房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信 用状况与其他行业相比并不理想。 相当多的 开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开 发。规模化，集团化，有品牌的开发商很 少。