房屋土地征收补偿项目及标准

房屋土地征收补偿项目及标准
一、被征收房屋价值补偿
1补偿标准：具有资质的房屋评估机构评估；评估机构由被征收人协商或投票或者竞标、随机抽签等方式确定。

2.补偿方式：货币补偿或产权调换——被征收人选择
安置房价值由具有资质评估机构评估确定。

3.补偿对象：被征收人
承租人利益？我认为如果合同约定补偿归承租人，则自不待言；即使合同未约定补偿归承租人，基于不当得利制度，也应归属承租人
4.“住改非经营性补偿”：对住宅该经营用房的附加价值的补偿
（1）适用对象：登记为住宅，但经工商机关登记领取工商执照，并纳税登记
（2）条件：持续经营，有持续完税记录
（3）补偿标准：机构评估
（4）补偿标准确定因素：经营情况、经营年限、纳税等情况
（5）补偿对象：被征收人；被征收人与承租人有约定的从其约定
二、搬迁费（非住宅时）：
1.支付标准：根据搬迁货物和设备拆装、运输的实际市场价格支付。

2.补偿对象：被征收人
三、停产停业损失补偿：
（一）对人补偿
1.补偿标准：根据营业执照登记从业人数，按照桂林最低工资标准，每个从业人员一次性补偿3个月生活补助
2.补偿对象：从业人员？被征收人？
（二）对物补偿
1.补偿标准：对营业性用房给予不超过房屋评估值3%补偿；营业配套房（仓库、厂房等）给予不超过房屋评估值1%补偿；
2.补偿对象：被征收人
四、临时安置费
1.补偿标准：被征收房屋评估值1.2%.
2.补偿对象：被征收人
五、其他项目补偿
如电话、信息网络、有线电视、有限网络、空调等，按当年迁移安装费支付
六、搬迁补偿和奖励
1.货币补偿奖：选择货币补偿的，给予被征收人被征收房屋评估值10%补助。

2.产权调换奖：给予被征收人被征收房屋建筑面积5%补助
3.“积极奖”——选择货币补偿时：（1）征收方案确定的签约期限15日内签订补偿安置协议并主动完成搬迁——被征收房屋评估值15%搬迁奖；（2）征收方案确定的签约期限30日内签订补偿安置协议并主动完成搬迁——被征收房屋评估值10%搬迁奖；（3）征收方案确定的签约期限45日内签订补偿安置协议并主动完成搬迁——被征收房屋评估值5%搬迁奖。

（选择产权调换时，按照前述期限给予相同比例房屋面积奖励）
影响能否获得补偿的其他因素：建筑是否合法
承租人是否属于补偿对象：有关法规往往以被征收人作为补偿对象，所以承租人主要通过租赁合同对自己的利益予以维护，此外我认为不当得利应可以作为承租人维护自己利益的法律依据。

广西嘉合律师事务所
2014/3/28。