瑞士实现“住有所居”的措施与启示

瑞士
实现“住有所居”的措施与启示
冯新刚
瑞士是欧洲发达小国，国土面积4.13万平方公里，人口750万（20%为外籍）。

2012年人均GDP约7.8万美元，居世界第四位，人民生活富裕。

瑞士房地产市场有一些显著的特点：一是租住比率高于居住自有住房的比率。

2010年住房状况普查结果显示，瑞士家庭购房比率不到40%，租住比率60%，在西欧国家中排名第一。

日内瓦、苏黎世、巴塞尔等大城市，租住住房比率高达80%。

二是房屋空置率低。

瑞士住房资源利用率极高，现有住宅约400万套，人均住宅使用面积45平方米，房屋空置率仅0.94%，大大低于5%-8%的全球平均值。

三是房价总体保持稳定。

据瑞士信贷银行研究报告，1990年以来瑞士房价总涨幅为25%，低于同期30%的居民收入增长和物价涨幅，总体房价“明升实降”。

20年多来，瑞士房价、租金从未出现过大涨大落。

目前，瑞士购房平均价格6千瑞士法郎/平方米（瑞士法郎与人民币汇率约为1:7），日内瓦、苏黎世、洛桑、巴塞尔等大城市超过8千瑞士法郎。

瑞士政府采取“双管齐下”的办法，基本实现了全民的“住有所居”：一方面，促进房地产市场健康发展。

通过降低住房租赁环节税负，规范社会住房租金定价机制，扶持和鼓励机构长期持有和经营出租住房等，规范住房租赁市场；通过打击房地产投机行为，消除民众购房冲动，稳定房价水平。

另一方面，加强保障性住房建设并促进公平分配。

重视住房保障工作，建立了较完善的住房保障体系，重视发挥合作社等社会力量作用来减轻政府支出压力等，瑞士保障性住房供应比较充裕，分配制度也较完善，能够确保公平分配。

瑞士房地产市场发展稳健，加上较为重视困难家庭基本住房问题，居民不仅整体住房水平较高，而且差距较小，基本实现了人人都住上了符合文明、健康标准的成套住房的目标。

一、促进房地产市场平稳健康发展的措施
（一）利用法律和税收杠杆，促进房屋租赁市场有序发展
瑞士《住宅法》规定，房东不得随意提高租金，如房租上涨超过物价涨幅，则租户有权拒付。

部分州还规定，在房产交易过程中，应优先考虑租户的利益，房东必须提前将出售房产的消息告知租户并征得其同意，否则交易属违法。

瑞士各州政府还注重通过发挥银行利率和房产税、地产税等杠杆作用，增加购房、持有住房成本，引导居民选择租房居住。

由于社会福利体系健全、租赁市场规范，加之工作流动性强、收入相对较低，瑞士新就业年轻人多数选择租房居住。

（二）鼓励购买“首套房”，限制“二套房”，培育健康置业理念
瑞士政府鼓励“每家只买一套房”。

瑞士“首套房”购买者，可享受首付由地方政府担保、低利率、提前动用养老金等优惠政策。

日内瓦、苏黎世等地还设立了“住房储蓄账户”制度，购“首套房”的个人或家庭可在州政府指定的银行开户，存款利息率较市场增加一倍，有效期为10年。

贷款购买“首套房”者还可享受税收优惠。

与此同时，瑞士从保护生态环境和土地资源等方面考虑，通过了“限制修建第二套住宅”的公民倡议，并将对限制“二套房”进行立法。

（三）严厉打击“炒房”行为，维护房地产市场良性发展
瑞士各州根据“房屋再出售”的年限和盈利情况，制定了严格的税收政策。

例如，苏黎世州政府规定：个人出售房产盈利10万瑞士法郎以上的所征增值税税率，在6个月之内交易的为44%，而超过50年出售的为14.7%；盈利超过100万瑞士法郎的，则上述税率分别升至58.4%和19.4%。

在日内瓦州，无论盈利多少，对两年之内的房产买卖都要征收50%的增值税，超过25年出售的可享受免税待遇。

差别税率政策挤压了房屋
买卖利润空间，有效遏制了“炒房”行为。

二、满足困难群众基本住房需求的措施
（一）联邦和地方政府分工合作，推动保障性住房建设
瑞士住房保障的责任主要在联邦政府，州和市镇地方政府也可以根据财力制定相关措施，积极参与。

瑞士住房保障制度，也经历了动态发展过程。

从1970年以前政府直接投资建设廉租住房提供给低收入家庭，转变为联邦政府成立相关机构以低息贷款方式间接支持企业建设面向低收入家庭出租的社会保障房，以及市镇地方政府对低收入家庭发放租金补贴。

20世纪七八十年代，瑞士联邦政府直接出资，在各州修建包括廉租房、中等租金住房等多种形式的保障性住房。

随着住房问题的逐步解决，2003年瑞士出台《住宅法》，明晰了联邦政府和州政府在住房方面的职能，避免了“职能重叠”和“管理真空”：联邦政府确立房地产市场发展的指导性原则，并利用利率杠杆进行宏观调节、通过转移支付支持各州保障性住房建设；州政府制定房地产市场具体法规条例并“以我为主、因地制宜”地进行有针对性的调控，全权负责保障性住房项目审批及规划、建设、配租和管理事宜。

（二）充分利用民间资本，积极扶持“建房合作社”发展，多种方式投资融资
非盈利性质的合作社制度，是瑞士经济的一大特色。

“建房合作社”在瑞士已有上百年的历史。

居民为满足自身住房需求可在政府和专业建筑协会的指导下进行“集资合作建房”。

由于不以商业投机和盈利为目的，“建房合作社”受到政府的大力扶持和“特殊照顾”，在项目审批、“拿地”、贷款优惠等方面均能享受优惠。

合作社房产权属于集体所有，建成后大多租给合作社成员，也可对外出租。

租金只覆盖实际建房费用，比市场租金低20%左右，受到广大中产阶级的青睐。

同时，合作社建成的住房，还是地方政府增加保障性住房房源的有效渠道。

一旦州政府持有的保障性住房出现供不应求的情况，住房管理部门会优先考虑租用合作社的住房，再将其分配给需要住房的低收入群体。

此外，一些财力较好的州和市镇也可以支持社会保障房建设。

如洛桑市政府通过提供90年土地使用权，每年按照土地价值1%~3%收取土地租金以及低息贷款，累计支持企业建设了7700套社会保障房，占住房总量的11%。

（三）完善保障性住房配租制度，确保低收入群体“居有其所”
瑞士联邦和各州政府、社保基金及合作社等机构共持有约30万套“只租不售”的保障性住房，社会保障房约占住房租赁市场8%的份额。

这些社会保障房贷款利率低，租金一般比市场租金低30%左右。

凡收入低于各州“最低收入标准”的个人和家庭，都可向所在地住房管理部门申请租住保障性住房。

以洛桑市为例，月收入低于3000瑞士法郎的个人（瑞士人均月收入约6000瑞士法郎）及月收入低于4500瑞士法郎的家庭，可以申请租住保障性住房。

保障性住房一般100平方米左右，租金比市场价低20%，政府每月还给租户发放相应的租房补贴。

同时，住房管理部门定期对保障性住房租户收入状况进行抽查，了解租金是否合理，居民家庭是否符合保障条件。

一旦发现租户收入超过最低收入标准，则会立即通知其搬离，同时取消房租优惠及租房补贴。

在规定时间内拒不搬出的，有关部门通过降低个人信誉等级或提高税率等措施给予惩戒。

同时，为加强社会保障房管理，各市镇住房局还建立了社会保障房信息系统，采集社会保障房房源、地理位置、家庭成员、收入等相关信息，该信息系统已运行20年，对于加强低收入家庭住房保障的动态管理发挥了重要作用。

（四）推动高中低收入阶层混合居住，促进社会融合与稳定
瑞士各州级住房管理部门在规划建设和分配时，强调将保障性住房及低收入群体分散在城市不同的住宅区内，促进不同收入阶层混区、混楼、混层居住，避免“一锅端”地将住房保障对象集中在某个区域，出现“富人区”、“穷人区”。

如日内瓦市规定，规划新建的住宅项目，开发商必须在不同楼层各预留一定数量住房用作保障性住房。

三、启示与借鉴
近年来，我国的房地产市场调控和住房保障工作取得了积极成效，但存在的问题依然突出：一是住房
保障任务依然艰巨，相当多的中低收入家庭和城镇新移民住房依然困难；二是住房市场发育不够，特别是城镇住房租赁市场发育不发达；三是政府对中等级中等偏下收入群体的住房公积金等支持政策，相当大比例没有落实到这些居民的头上，公共资源没有发挥出最大效率；四是房价收入比过高。

我国现阶段出现的住房问题是综合性的问题，也是经济社会发展过程中诸多矛盾表现的一个侧影，涉及城镇化发展和布局、收入分配格局调整、中央地方财政体制进一步完善、国有土地资源配置中市场效率和公共利益目标的均衡、财产税制度的建立和完善，也涉及农业劳动力转移中政府公共服务的改善。

瑞士通过规范发展房屋租赁市场、加强保障性住房建设等，来实现住有所居的做法，对我国探寻解决当前面临的城镇住房问题的有效路径，有一定的借鉴价值：
（一）加强和改善房地产市场调控
对房地产市场进行调控，是政府的重要责任。

部分城市房价上涨过快，是当前房地产市场问题的集中表现。

对此，需要高度重视，继续落实各项调控政策。

一是努力增加住房供应，调整住房供应结构；大力发展住房租赁市场，提高现有住房资源的利用效率。

二是坚决遏制投机性住房需求，支持自住型住房消费，规范和引导投资性住房需求。

三是加强市场监管，规范交易秩序，保护消费者权益。

四是密切关注住房价格走势，做好调控政策储备。

推进房地产税制改革，加大住房保有环节税负；加强土地增值税和住房交易个人所得税征收，减小炒房获利空间。

（二）引导合理的住房消费模式
瑞士住房租赁市场发达，许多居民选择租房居住，租赁住房比例相当高，并不影响“住有所居”目标的实现。

相比较而言，我国居民住房的消费观念和消费形态还有待转变，表现在两个方面，一是愿买不愿租；二是希望购置面积大的住房，一步到位。

我国人多、地少，资源相对不足，住房发展应当立足基本国情，建设经济、适用、环保、节能的住房；通过税收、金融等调节机制，引导居民转变住房消费观念，建立合理的住房消费模式。

（三）积极推进住房保障工作
住房保障是政府的重要职责，各级政府应高度重视。

瑞士通过立法不仅明确了住房权是公民基本权利的重要组成部分，而且明晰了联邦政府与市镇地方政府各自的职责。

政府作为一国经济的宏观调控者和管理者，担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责，理应成为住房保障的投入主体。

我国正进行大规模的保障性住房建设，2011至2015年间将建设3600万套（户），这几年的任务繁重而艰巨。

政府作为保障性住房的供应主体，应该积极加大财政投入，同时，还应积极采取土地、财政、金融、税收等政策，鼓励和引导社会机构和社会资金参与保障性住房建设。

在建设方式上，要大力推广在商品住房中配建保障性住房的办法，以促进不同群体混合居住，和谐相处。

（作者单位：中国建筑设计研究院城镇规划设计院总体规划所）。