自如和业主的租赁合同

自如和业主的租赁合同
自如友家首个租赁行业O2O产品
互联网思维会颠覆租房市场吗？对用户体验的极致追求，正是互联网思维最核心之处。

近3年时间，自如推出“自如友家”“自如寓”两大产品，专注于在产品、服务、O2O三个方面提升用户体验，改变这个行业，让用户更高效地找房，更自如地居住。

很多行业已经被颠覆，传统的巨人们在倒下时，身上余温尚存。

互联网思维正在成为当下最热门的词语，哪怕还没有明确定义，俨然是一种破坏性极强的全新商业思想，让无数商业大佬不寒而栗，也让许多人兴奋不已。

我们听到了新商业领袖雷军隐隐约约会在将来进军房地产的信号，也看到小店长马佳佳对互联网改变房地产的大胆设想。

我们还无法预测房地产全面巨变的时刻距今还有多远，但除却新房、二手房市场，租房市场的变革时刻真真切切已经到来，自如的创业团队已经为此扎扎实实、非常低调地做了近3年。

自如的累计出租率始终保持在90%以上，超过12万用户（租客）曾经或正在自如居住生活，并且还在非常快速地增长。

刚开始的第1年，我们就采购了5000台冰箱、6000台洗衣机、20000部空调和16000张床。

在自如的第3年，我想我们可以总结一下，说一下。

在互联网上做租房的生意，有三种模式。

一种是大平台，像58、赶集，中介公司的经纪人、二房东、个人都可以发布房源，租客在自行挑选房源，线下成交；平台向经纪人收取信息发布费用，即端口费。

平台不拥有房源，不参与线下环节，也无法保证房源的真实性，信息大量重复。

另一种是小平台，中介公司自建网站发布出租信息，租客看中房源，经中介公司，与业主签订租赁合同。

本质上这两种模式，互联网都只是信息的发布渠道。

自如是第三种模式，自主品牌B2C。

所有房源都是“自如牌“，自如友家房源，将其加工成标准产品，在自如网上直销。

用户入住后，自如还提供各种租期服务。

就像小米手机一样，自如也有供应商供货，然后设计加工成成品出售，再提供售后服务。

所以，自如不是中介。

中介没有产品，核心价值在于提供买卖双方的居间服务。

而自如从一开始就是一家做产品的公司，从底层就浇注了厚厚的一层互联网思维的混凝土。

雷军说互联网思维的七个关键字：专注、极致、口碑、快。

其精髓是对用户体验的极致追求，这是互联网思维最核心之处。

总的来说，
在用户体验上，我们专注于三件事：产品、服务、O2O。

这涵盖了租客对租住体验的三个关键点：产品，房子装修、家具家电等的品质；服务，在长达一年的租期内，维修保洁各种租务处理的好坏；O2O，让用户更高效地选房、看房、签约。

先说产品
北京市场上出租的房屋，其状况鱼龙混杂，品质参差不一。

业主一般有多套房产，用于出租的房子一般是旧房、毛坏房，即使品质好一点的房子，经过几年出租，装修家具也会毁
的很严重。

而做产品的首先就要保障产品品质如一。

所以自如友家的房子后第一件事就是按自如的标准设计、装修、配置家具家电。

这从一开始就决定了是个很重的模式，但产品做不好，其他的都是皮毛。

怎么才能做出好产品呢？
一开始，我们也不知道。

但我们知道钱不能省。

装修材料必须是品牌的；电器超过五年的一律不要，全部更换掉；毛坏房装修完了还要做空气质量检测，不合格就重装。

但花钱买大品牌的产品也不一定满意。

比如自如的第一代产品选用了宜家的家具，但我们很快发现
宜家的东西不是为租住生活专门设计的，用在自如的房子里又贵又不好，宜家不愿改变设计，就被我们淘汰了。

我们为此专门组建设计团队自己设计家具，在很多细节上去适应用户的需求。

现在我们的用户—自如客越来越多，他们也会提很多改进意见，直接参与我们的产品改进，我们研究后会在产品上做出调整。

比如路由器，就是一位做IT的自如客帮我们选的型，它和一般家里用的不一样，很适用于合租环境下，上网设备众多，距离远的情况。

copyright dedecms
我们在做”自如友家“产品一年后，就立即启动了另一条产品线”自如寓“。

自如寓全部是整栋物业，户型大部分是一居室或开间。

它更强地体现了互联网模式下，用户的产品参与度。

后面我们会有些户型直接让用户从一开始就参与设计。

产品做好了，我们有很强的自信，所以率先在市场上提出3天不满意全额退款。

哪怕你不给任何理由，我也退。

刚推出这个承诺时，用户对这个权利似乎很乐于尝试一下，我们的3天不满意比例一度达到2%。

但很快就降到了千分之几，只有很少一部分。

以前退房的人，不少也都又回来了。

我们做了近3年时间，续约率在60%以上，非常高，因为从产品上没有像自如这样追求的。

再说服务
为什么要做服务？我们的产品在交付用户的那一刻，与自如客的关系并没有完结。

自如客在一年的时间内都会与自如发生联系。

我们有两个基本的服务：维修、保洁。

这些服务首先是保障，真正维修的比例，如果产品做的好，并不会太高，但自如客心里有底了。

保洁一个月一次，公共区域都会打扫一遍，更重要的从自如客的意识上，大家都会有意维护公共卫生。

同时，也这保证了自如的房屋品质能得到维护。

dedecms.
我们也有做的不够好的地方，有我们没想到的地方，有我们人员管理的原因，也有可能是物业或邻居的原因，但只要用户投诉过来，我们的原则就是快速处理，并在自如网上公示
处理结果。

让服务的问题透明化解决，自如客也会理解、原谅。

最后一点是O2O
租房O2O的核心是用户在网站上选好房子，交完钱，直接拎着包就入住。

O2O的最大意义在于，对用户而言，找房效率提升，原来要10天时间，折腾N次看房的过程，现在可能就一天，通过网上就搞定了。

对自如而言，我们渠道成本大大降低，没有线下的门店，甚至线下没有人带看。

为此，自如解决了三个问题：信息不对称、在线支付、在线签约
最近这些天，北京的雾霾非常重，自如网上的来电量、预定量增加非常快，不知和大家减少出门有没有关系。

如果你看中了一间自如，确实不用到门店去才能租到房子，自如网上直接支付定金即可。

尤其不少外地来京的人，完全不看房就先把房定了，到北京直接就住进去。

我们现在已经实现合同在线生成、在线打印，用户签约时只需要签字即可。

未来完全会在线完成。

O2O之路也许并不会太长，自如网会继续推进租房O2O的变革，因此也特别希望这方面的产品与技术人才加入自如。

上述三个方面是自如模式的核心，三个方面都直击用户体验的痛点。

如今随着用户人数的增长，自如拥有了不少拥趸。

我们一直把自如的住户当作是我们的”用户“，我们更愿意称他
们为”自如客“，而不是租客。

自如客的平均年龄为26岁，不出两年，90后就会成为自如客中的主体。

最近我们的自如速定活动中，4位抢到房子的用户，3位都是90年生人。

90后相比于80后，买房完全未被提上生活日程，他们对租住生活的认可度更高，当然要求也会更高。

比如社交要求。

我们在xx年年底举办了第一次自如客聚会，有100位自如客到场，现场非常high。

到现在自如客的微信群里还是天天热闹非凡。

在社交方面，自如会有非常大的想像空间。

现在自如客还拥有了积分，这是自如客忠诚计划的一部分，积分可以换租金、商品、可以去换租等等。

但未来30万自如客、100万自如客到来时，
它将会与社交服务一道成为自如更高层次服务的一部分。

织梦好，
好织梦
所有上述更高层次的服务将更紧密地将自如与自如客联系在一起。

自如的团队到今天仍是一个创业的团队，非常拼搏进取。

我们不
止在努力改变这个行业，还创造了多个全新的职业，比如自如管家。

自如管家是“自如友家”房源的产品经理，负责组织统筹产品的设计、
配置、出租、服务等等。

我们的确找不出来他在职业分类中的名称，因此自如管家就是他全新的名字了。

自如 __！我们正在正确的道路上一直努力，脚踏实地！
有许多文章在天马行空地描绘互联网思维下对房地产行业的模式重新想像，不了解用户，不了解市场。

我只想说：呵呵！
xx年北京链家经纪人“搏”学争霸赛知识点-租赁考试知识点
（政策信息截至到xx年9月30日）考试时间：11月21日上午9:30-11:50）
共三部分知识点：房屋租赁相关知识、企业相关知识、房地产基础知识点知识点学习中，若您发现问题，可以纠错哦！
知识点纠错时间：截至10月11日17:30
知识点纠错方式：①可登录链家论坛-xx年12月21日经纪人“搏”学争霸赛-留言纠错（姓名+系统号+纠错内容+正确答案）②电话纠错：59104686（陈亚雯）；59104683（崔雪莲）
纠错奖励：凡是①在纠错时间内对某知识点纠错②是该条知识点第一个纠错人③经核查纠错正确（这三项同时满足）则可以获得20个链家币/条
纠错后的“最终版知识点“下发时间：10月11日，请及时查看内邮或登陆链家加油站-微学习平台查看
第一部分：房屋租赁相关知识
一、普通租赁业务
1.1普租业务相关名词解释
普通租赁：指业主或客户委托居间方出租或承租房屋，由居间方提供居间服务，最终促成双方达成交易，居间方获得佣金的一种委托形式。

居间服务：是指经纪人以居间人的身份向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服务，并收取报酬的过程。

经纪人在中间起到见证方的作用。

押金：押金是质押担
保的一种特殊形式。

即押金是为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱移交债权人
占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿；如债务人依约履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回。

定金：是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。

四气：指暖气、天燃气/煤气（管道/罐装）、热水器、空调。

全齐：指具备日常生活里基本的常用设备、设施；家电：如冰箱、电视、洗衣机等；家具：如床、沙发、衣柜、茶几、餐桌、电视柜、椅子
等。

付款方式：客户直接支付给业主，付款方式由双方协商，一般为押一付一（月付）、押一付三（季付）、押一付六（半年
付）、押一付十二（年付）等。

1.2普租收费的标准与方式
普通民宅收取客户相当于一个月的租金作为服务佣金高档住宅收取业主相当于一个月的租金作为服务佣金客户与业主协商支付佣金：如五五分、三七分等
1.3二手房租赁经纪业务
1.3.1公司租赁业务的流程是什么？
房客源开发与需求理解→匹配后约看与带看→租赁议价与促定→租赁签约→物业交割
1.3.2租赁业务接待客户
1.3.
2.1在与业主/承租客户沟通中，哪些信息必须记录清楚？
业主：基本联系资料、物业地址、居室、面积以及房屋内部具体设施、家具家电配套和物业情况等
承租客户：基本联系资料、需求的位置、在哪上学或工作、做什么工作、是否本人居住、几个人共住、入住时间要求、最高能够承受的价位、付款方式等
1.3.
2.2一般业主/承租客户关注的重点分别是什么？
业主：①时间：出租客户通常愿意房子迅速出租，以减少空置期，提高收益②租金③安全性：业主通常对承租客户的身份和信誉有所要求
承租客户：①入住时间②租金③对房子的特殊要求
1.3.3若业主与承租客户在价格存在差距，如何让双方在租金上达成一致？
先了解业主租金，提出经纪人专业看法，对业主在表扬房子的同时指出缺点，始终站在中间人的立场，决不让业主产生经纪人在帮客户谈价格的感觉，促使双方意见统一
经纪人可以从下面几方面与承租客户议价：①房源紧缺②位置与交通情况③配套设施情况④周边环境⑤居住人口素质
1.4租赁合同的相关知识
1.4.1什么是租赁合同？
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

1.4.2租赁合同的内容应包括哪些？
租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

1.4.3《合同法》对租赁期限是如何规定的？
租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

1.4.4 在承租期间，若室内的租赁物受到损耗、损失或者灭失的，责任由谁承担？
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

承租人应当按照约定的方法使用租赁物。

对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。

承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

1.4.5 在承租期间，对室内租赁物的维修所产生的维修费用由谁承担？
出租人应当履行租赁物的维修义务（当事人另有约定的除外），承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

1.4.6 在承租期间，承租人是否可以对租赁物进行改善或增设？
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

1.4.7 在承租期间，承租人是否可以进行转租？
承租人经出租人同意，可以将房屋转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

1.4.8在承租期间，承租人不交租金，出租人是否可以解除合同？
承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

1.4.9“买卖不破租赁”
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁合同的效力也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

1.4.10什么是房屋承租人的“优先购买权”？
优先购买权是指依照法律规定或合同约定，出租人出卖租赁房屋于第三人时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

1.4.11 若租赁房屋质量不合格的，承租人是否可以解除合同？
若租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

1.4.12 若租赁房屋发生毁损或者灭失的，承租人是否有权解除合同？
因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

1.4.13 租赁期间届满时，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同是否有效，租期如何界定？租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。

当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

二、公司自如业务
2.1、自如业务概述
2.1.1 自如业务的性质是什么？
自如业务的性质是资产管理，即业主将房屋的使用权全权委托给自如代为负责出租及管理。

业主与自如签定《出租委托代理合同》后，无须亲自打理繁琐租务，只需按照合同约定收取房屋出租获得的收益即可。

租客与自如签定《房屋租赁合同》，租客在承租房屋期间的各种事宜由自如负责处理，需要业主出面的事宜自如也会出面协调。

无论房屋实际出租情况怎样，租金都是定期付给业主的，房屋空置的风险将由自如承担，故选择此项业务的业主需同意
给出合理的空置期，也叫免租期，在空置期内自如找租客、对房屋进行装修配置，这段时间无需支付业主租金。

2.1.2 自如业务范围是什么？
自如业务目前包括针对租客的自如·友家租住服务及针对业主的资益+资产代理服务。

2.1.3 自如业务的特点？
产品的自如：自如致力于打造高品质的产品。

从自如?友家1.0到2.0的升级，从对产品细节的设计，能够看出自如对于打造高品质产品的执着。

服务的自如：自如致力于提供超越客户期望的服务。

从服务空间的开通、服务投诉全公示、服务形象的全面升级，可以体现自如对服务的不懈追求。

自如网的自如：自如就是自如网，自如致力于打造不动产服务业最cool的O2O电子商务平台。

自如客的自如：自如致力于维护高素质的自如客，他们年轻、注重生活品质、追求新锐事物。

自如正在不断完善的自如
客积分计划，正是要为这个群体提供更具吸引力的会员服务。

2.2、自如产品
自如·友家三大产品：友家v2.0、友家v1.0、闺宿。

资益+
三大产品：资益+精装、资益+毛坯、资益+改造。

2.2.1友家v2.0：
xx年9月15日（含）起，与业主签约的所有房屋均按友家v2.0进行装配和出租。

友家2.0包括木棉、拿铁、布丁和原味四种风格，每种风格的房间在配置物品的颜色上会有所不同
2.2.1.1友家v2.0标准配置：
1）卧室：床、床垫、床罩、床下拖柜、书架组合、可移动书桌、座椅、沙发（含沙发垫）、边桌（配沙发时才配置）、衣柜、空调、自如橙盒、台灯、装饰画、窗帘、晾衣架、垃圾桶、门；
卧室包含四种风格：木棉、拿铁、布丁和原味
2）客厅：挂钟、租住公约、留言板、路由器、路由器隔板、脚垫
3）厨房：冰箱、微波炉、抽油烟机、灶具、电热水壶、垃圾桶
4）卫生间：热水器、洗衣机、角架、垃圾桶
5）其他：无线宽带、一客一锁（为每个卧室房间门更换新的锁/锁芯，以此实现一客一锁）
2.2.1.2友家v2.0的特殊配置：
除了标准配置，还有一些特殊配置项可以根据客户的需求进行配置。

特殊配置内容：电磁炉、燃气热水器、滚筒洗衣机、空调扇、多人沙发、1.8米床特殊配置业绩计算：特殊配置产生的费用将从收房业绩中原价扣除
2.2.1.3友家v2.0服务
1）服务费收取标准：合同期租金总额的10%。

2）服务费包含项目：
保洁服务：新居保洁（客户入住前对整套房的保洁）；月度保洁（每月对公共区域的保洁）；退租保洁（退租时对退租房
间的保洁）。

【月度保洁服务内容：包括自如·友家公共区域内（客厅、厨房、卫生间）的墙面、地面、厨具、洁具、家具家电表面的清洁。

不包括清运垃圾、洗衣服、换床单、做饭、卧室房间内的清洁、抽油烟机清洁等。

经纪人在向客户介绍月度保洁服务内容的时候切忌过度承诺。

月度保洁服务周期：以入住前专业消毒保洁为时间起点，以一个自然月为一个周期，前后不超过五天】
3）服务费费用结算：
若中途退租的客户，计算方式为，使用的服务费不足一个月按一个月计算，至少收取一个季度的服务费，退还其未发生服务费。

客户中途退租将收取1个月房租作为违约金。

客户转租、换租，服务费退费标准与退租相同，同时需要客户支付月租金的50%作为转租、换租手续费。

4）意外伤害保险：
租住自如的租客可获得的意外伤害保险一份。

保险包括：身故保障金、残疾保障金、医疗保障金。

①身故保障金：租客在租住房屋内遭受因意外伤害，并因该意外伤害导致身故，保险公司按50000元每套房屋给付身故保险金，本合同对该被保险人的保险责任终止。

②残疾保障金：租客在屋内遭受意外伤害，并内因该意外伤害导致残疾, 按残疾比例乘以50000元每套房屋给付残疾保险金。

③医疗保障金：租客在屋内遭受意外伤害，并因该意外伤害导致在二级以上医院进行必要治疗，保险公司就其符合社会基本医疗保险
支付范围的医疗费用按照100%的比例进行报销，限额为每套房屋50000元（无免赔额）。

单间房屋住2位租客的情况，签约人和合租人均可享受该保险，非签约人租客只需提供： __复印件、手机号码、电子邮箱即可；签约人和签约人的同住人的直系亲属，若在探望签约人期间，在所签自如房屋内出现保险范围内的意外事故，保险公司也负责保险。

保险赔付的基本条件：
①自如与租客签订的出租房间内发生的意外伤害责任
②保险期限：入住自如即可享受，直至与自如的合同到期为止
可获赔付的情况（自如责任造成的出险）：
①电气线路或电器设备漏电
②煤气管道的老化造成的煤气泄漏
③结构破坏或者倒塌（如隔断墙倒塌）
④物品坠落（如穿衣镜、留言板坠落）
不可获赔付的情况（客户自身原因出险）：
①房屋内下楼梯时不小心摔伤
②擦玻璃期间从楼上摔落致残或身亡
③玻璃器皿破碎造成身体划伤
④做饭时被油烫伤、烧伤
⑤洗澡时滑倒摔伤、致残
⑥没有关煤气造成煤气泄漏
⑦不小心磕碰桌椅、衣柜角
经纪人需要告知租客：
①自如为其提供保险；。