中商·秦淮世家整合推广方案

中商·秦淮世家整合推广方
案
11—28 前言
1
在的历史机遇下发展，直到可以预计的将展也必将是欣欣向荣。

大环境如此，注定了株洲市房地产业的繁荣。

#近五年来株洲市房地产开发情况
分析：由上表可看出，株洲的商品房开发在2003年实现了竣工面积超百万平米大关，并较2002年增长近一倍，这与全国尤其是内地城市的情况是相似的，即随着经济的发展、城市化的进程，房
2、
株，表现为两大
出现了自2003
发展的快车道。

第二阶段：滨江风光带催生新一轮地产开发大浪
三市融城，株洲市政府投资百亿元打造滨江风光带，按照“东提西拓，合拢三角”的城市建设思路。

株洲市政强势构筑了“一环两带”、“六纵四横”的城区发展格局。

滨江风光带的启动、芦淞大桥的建设，将给一批新上马的项目带来重大利好，新一轮地产开发大浪大势所趋。

3、国家新政带来一定冲击，市场整体呈上升之势
（1）、受新政影响上半年市场出现“降温”现象
经过2004年株洲楼市火热的春天之后，2005年国家新政给株洲楼市带来一定影响，上半年市场投资额比2004年同期有所下降，消费者普遍持币观望，市场普遍疲软。

商铺、住宅普遍销售不理想。

（2）、下半年大盘层出，市场稳步“升温”
自进入10月份以来，新盘、大盘层出带旺市场，随着金帝广场、家润多、五金机电大市场、
24.7亿
4
本将进一步加速10万
万平方米。

（1
入株洲市场
（2）、本地开发商与“狼”共舞
“狼来了”成为今年株洲楼市的特有现象。

近年来株洲楼市的良好发展态势，吸引了大批外来地产资本的抢滩登陆。

与本土实力派开发企业湘银房产、江山置业等形成对垒之势。

5、区位板块明显热点板块日趋集中
（1）、区域发展不平衡
株洲市行政区域划分为芦淞区、天元区、荷塘区、石峰区，近年来株洲楼市整体发展态势良好，但整体来看，受株洲市的城市规划、产业结构的布局、居民居住及消费习惯等因素影响，房地产呈现区域发展不平衡的特点。

（2）、热点集中芦淞区和天元区
经过近年的发展，天元区交通及市政配套等设施已日趋完善，大盘的不断涌现，如湘银小区、
海创、“中6
积72.1
积11.431家。

观
而应
市场尚存个性及豪宅市场空白点。

反观本项目，以“来自秦淮的深厚文化底蕴”，缔造城市文化新居所，鲜明的文化气息，具有比较强的市场竞争力。

7、营销专业化水平有待提高
根据对株洲市房地产市场考察，发现株洲房产市场营销水平普遍不高。

就目前株洲市场而言，营销推广存在的主要问题是：
✓项目包装
株洲的在售项目中，大部分项目未能达到工地包装、外围包装、导视系统、外围环境营造的和谐、统一。

但随着房地产市场竞争的日趋激烈，开发商逐渐认识到包装将成为吸引消费者的有力武器。

✓
环境、8
✓
这样✓
✓客户引导能力不强
销售技巧有待丰富，以便在最短的时间把客户引向下定阶段。

二、广告环境调查
据统计，2005年株洲市本土开发企业开发的60个计划投资额超过5000万的项目中，超过1亿的项目达到了33个，如果加上外来房产大鳄的开发项目，那就更多了。

住宅项目有湘银·阳光
水岸、湘银·紫竹名苑、惠天然山水国际、玫瑰名城、尚格名城、海创·明珠花园等众多投资数亿，总施工面积数十万甚至上百万平方米的超大型项目。

这些大型项目的出现，不但将提升株洲楼市的整体素质，也将大大加快开发商之间‘洗牌’效应。

”
随着楼盘角逐的激烈，开发商之间的竞争也将日益火热，广告推广可谓八仙过海，各楼盘为了争夺市场，都将展开全面的营销推广攻势。

整观株洲房地产市场，广告推广表现出以下几个特点：1、
2、
整3、
4、差异化诉求别树一帜
湘银·阳光水岸以“国际成熟人文和谐小城|”、“株洲新外滩”为推广核心，山水国际以“山水间的国际社区”为主题、尚格以“开创一座美丽的新城”为推广主轴，熹悦花都·别墅观以别墅进化论的“来自北美的第三代别墅”强势推出……个性突出的诉求是项目区别于其他项目的前提。

通过差异化的诉求有效提升市场认可度，避免同质化推广，有效推动动市场销售。

5、广告竞争进入新的阶段
自2005年3月以来，株洲市房地产市场推广随着外来广告理念的进入，推广手法和推广技巧出现了大的变革，湘银、海创、山水国际在报纸广告出现了大跨版的做法，截止目前，出现报纸广告订版难的局面，楼盘竞争空前白热化。

三、市场分析结论
✓株洲城市发展有着良好的综合素质，城市蓝图带来房地产的发展新的机遇。

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一、
复式，占地面积7318.17 m2，，总建筑面积为15682.74m2，其中商铺面积896.82 m2，，住宅面积14726.32m2 容积率2.58，总套数119户。

周边情况：
长江南路片区目前在售及开发楼盘有：湘银·紫竹名苑、江岸人家、双龙·钻石怡园二期、中信·蓝盾景苑，片区内楼盘开发火热。

湘银·紫竹名苑
品牌物管——湘银物业管理有限公司；
劣势：
项目为期房，目前项目尚处于三通一平状态；
项目区域居住价值不高。

湘银·紫竹名苑建筑类型为小高层，在开发商品牌高度形象及极具市场竞争力的价格优势的支撑下，在一定程度上与我项目存在客源争夺。

项目分析
优势：来自秦淮文化底蕴深厚
区位优势明显，地处河西新城滨江经济风光带
交通便利，芦淞大桥的在建
周边配套教成熟，医院、银行、超市等
周边在建的江岸人家、公安小区及本项目形成又一个成熟的居住板块
劣势：项目体量小
2005
9月10
见，
#
湘江四季花园·山水苑
经营户，在芦淞大桥即将拉通的情况下，必然与本项目存在一定客源争夺。

惠天然·山水国际
骨子里的秦淮河
形象广告语：小隐于市的文化人居
人在湘江心在秦淮
第三部分：项目定位
第四部分：推广策略
第五部分：阶段性推广第六部分：活动推广。