关于楼盘选择和账款计算

简析选择楼盘的要点和账款统计
结合所查到的信息，整理所得以下资料。

选择楼盘前需要了解的知识：
关于大楼盘和小楼盘
很多人买房时不会注意楼盘的大小，往往把关注点放在户型、配套、采光等和房子密切相关的地方。

其实有些小区只有两三栋楼，有些小区自带幼儿园，商业街等等，但是不是越大的楼盘越好呢?大体量的楼盘和小体量楼盘买哪一种好？了解大小楼盘的优缺点，看懂差别，选择最适合自己的才是最好的。

一、小楼盘优点
1、由于项目整体体量较小，所以施工周期短，速度快，可以很快建成入住，对于现在期房为主的楼市现状下，购房者可以很快的实现装修入住的梦想。

再加上小楼盘社区规模小，基本上没有后续二三期的开发，减少了施工带来的噪音和灰尘污染。

2、小规模楼盘受限于面积，产品品种，所以物业形态不会太多，业主层次基本相似，没有太过明显的业主阶层分化现象存在，从而实现整个社区和谐的局面。

在管理和秩序维护上，物业和业主都会省心不少。

3、小楼盘社区如果以自住为主的话，那么在后期入住后，对资金投入者或者需要卖房出租房的业主来说，就是一件幸事，因为社区体量小，出租时竞争者也更少，可以快捷的实现资金增加的目的。

二、小楼盘缺点
1、楼盘体量小，整体入住的人口数量有限，周围很难有大型商业配套入驻，一般生活配套都是依赖于周边其它小区、街道的配套或者较远繁华区的配套，生活的便利度还是会受到影响的。

2、社区整体规模小，公园、绿地等休闲娱乐区也会相对紧凑变小，活动空间相对较小。

三、大楼盘优点
1、社区规模大，也在另一方面说明了此项目需要有实力的大品牌开发商来规划经营。

那么，在建筑质量，开发商资金实力，烂尾风险等方面都让购房者吃了颗定心丸。

2、社区面积大，可供开发的可供选择的户型也就比较多。

小到公寓，大到高层，洋房，别墅都有可能开发，对于热衷于此楼盘的客户来说，也就有了更多选择的空间，也可以使此地块的优势得以充分发挥。

3、大规模楼盘的规划会受到更多人的关注，尤其是政府，所以大社区的市政配套如水、电、煤、暖、交通等都会尽快纳入规划实施，很少会出现入住后无法通水通电的情况。

4、大楼盘社区的生活配套也会比较完善，商业街、学校、医院等基本的生活需求等都可以得到满足。

其次，社区内绿化率也会较高，生态环境和生活品质的优越感都会随之倍增。

5、大楼盘的价值增长潜力更大。

随着各项工程的完工，人口的聚集，配套的完善与密集，交通的发达，一个新的繁华区随之诞生，后期的房子价值增长的空间也是非常大的。

四、大楼盘缺点
1、如果大社区规划不好，停车位规划的不够或者不够完善，那么后期私家车乱放的问题就会层出不穷，不但影响社区环境而且业主出行及安全也会受到牵连。

2、大体量楼盘一般分多期开发，一般一期的施工周期为2—3年，而且后期施工周期长，一期已经交房入住，二期、三期还在建设施工，早期业主受到的噪音污染绝对会大大的降低生活质量。

3、规模大，空间大，人口多，给物业的管理增加了难度，社区生活和环境很容易变得杂乱无章，导致管理失控。

原本高品质的生活追求也会变得实现起来困难很多。

关于期房和现房
一、什么是期房和现房？
期房是指由开发商从取得商品房预售许可证开始，至取得房地产权证为止，这期间的商品房统称为期房。

一般情况下期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果，要依赖于购房合同约定权利义务的履行。

现房是指消费者在购买时，具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房。

与购房者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证，只有拥有不动产权证和土地使用证才能称之为现房。

二、买期房有哪些优点和缺点？
1、期房的优点
大多数人都想买期，更多的是因为它的价格低。

因为开发商出售期房，大的目的是为了尽快的募集资金，所以在期房的销售中，开发商会给予很大的优惠，比如，参加团购，交两万抵一万之类的。

期房除了价格低外，最好的一点就是可以选择户型。

因为现房都是在几年前设计的，而期房则是在现房设计原有的基础上，避开了当前市场上现房的设计弱点。

而且是在买主很少的时候就购买，所以可以优先选择品质比较好的房子。

2、期房的缺点
自然的，有好的一事当然就有坏的一面，期房也不例外。

买期房的话，那么它的不确定因素就会较多，且风险较大，因为开发商在建设过程中设计、资金等原因导致的工程停顿，所以都会给购房者带来损失，同时市场行情与价格涨跌难以预测。

另外，由于购房者与开发商的信息及专业知识的不对等，仅凭开发商的广告、资料宣传来判断、预测楼盘状况，因此你购买的期房可能会存在房屋标准、质量与预售承诺不符的风险。

三、买现房有哪些优点和缺点？
1、现房的优点
现房的优点较多，如可即买即住，因为是购买现房，所以可以马上装修入住，不用漫长的等待。

这点对于住房的客户来说，还可以省去购买期房到入住这段时间的租金支出。

当然了，除了可即买即住外，现房的品质也让人放心。

因为不同于期房的是，现房可以进行现场的考察，小区的内部配套，建筑质量，绿化率等，对房子的和劣势一目了然。

最重要的一点就是，现房的生活配套成熟。

因为现房基本是在几年前已经修建完工的，所以相比期房的周边配套设施更加完善，出行购房更方便。

2、现房的缺点
一般来说，现房的缺点有价格较高，难以优惠以及对于品质较好楼盘，楼层、房型、朝向较好的房屋往往被先到者买走，选择范围缩小等坏处。

关于板楼和塔楼
板楼和塔楼是两种建筑结构，是建筑学中的专用词，但有些购房者平时却很少关注二者的具体区别和优劣，实际上这个指标对居住体验有很大影响。

一、什么是塔楼和板楼？
常见的塔楼都是由若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成，塔楼平面的长度和宽度大致相同，高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。

经典塔楼楼层平面图示例：
【1】经典塔楼楼层示意图
板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

经典板楼楼层平面图示例：
【2】经典板楼楼层示意图
二、不同的建筑类型如何选房？
不同的建筑类型，会影响你所选的房屋，以及入住后的舒适度，是选房时重要的参考因素。

那么塔楼、板楼都应该如何选房呢？
塔楼的选择在于，建筑密度较高，房价较低，空间结构灵活，易于改造，结构强度高，抗震性好。

一般底层可以建成华丽的大堂，不同的房型和朝向，价位的选择余地也比较大。

而且塔楼因为多户公摊，虽然公摊较大，但对于刚需而言，价格通常更易接受。

但是塔楼也有不足之处，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。

塔楼选房时需要注意：
【3】塔楼选房的优劣
塔楼选房顺序如图所示：（其中颜色越深表示户型越好）
【4】塔楼选房的顺序
那么板楼的选房技巧又是如何呢？
板楼有两种类型：一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼多是正南北通透，户型方正，采光与通风很好，板楼户型的使用，公摊很少。

板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适很强，但房价也会更高。

板楼户型受制于进深和面宽两个因素，一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的，但进深大了，采光效果就受影响。

而且，一般情况下，板楼由于建筑结构，难有宽敞的底层大堂。

而且，板楼的占地面积相对较大，可能会使小区的绿地面积减少。

板楼选房时需要注意：
【5】板楼选房优劣
板楼选房顺序如图所示：
【6】板楼选房顺序
接下来说下板塔结合的楼房，应该如何选户型？
一般来说，板塔结合建筑表现为：一栋楼，两端是塔楼户型，中间是板楼户型。

板塔结合能兼顾板楼与塔楼的优点，既能提供舒适通透的户型，也能提高房屋的安全性和价格的实惠度，是现在很好的发展方向。

板塔结合的楼房选房时需要注意：
【7】板塔结合楼放选房优劣
板塔结合的楼房选房顺序如图所示：（其中颜色越深表示户型越好）
【8】板塔结合楼房选房顺序
选择楼盘详细要点。

一、地段
就中山而言，交通方便，设施齐全的中心区，绝对是舒适且增值空间又大，但是房价也高。

东区有升值潜力，地段也是最好的，但是也是贵的，南区和西区不如东区繁华，但以后的潜力也是很大的。

所以，您首先要问自己一个问题“我想置业哪个区域？”
城市中心的优势无可比拟，城市中心依然是人们心目中最为理想的居住板块。

交通方便配套成熟，离大多数尚在职业上升期的年轻人的工作地点又比较近，虽然房价会比较高，但是居住的交通成本和时间成本显然要比住在近郊要低。

因此如果经济能力许可的话，尽可能选择在市中心。

还需考虑以下两方面：
交通：交通的便利性可以从公共交通和自驾两方面来考虑。

1、公共交通：小区是否临近地铁以及公交线路是否发达。

2、自驾：自驾路况如何、一旦发生应急情况出行是否方便。

配套：配套齐全与否，决定着入住后的生活舒适度以及该楼盘的潜力，要了解该楼盘的周边配套和内部配套。

1、周边配套：包括学校、交通、医院、超市、邮电局、派出所、商场、银行、餐饮娱乐休闲等设备设施的配套情况。

2、内部配套：包括小区整体环境、物业水平及水电煤气等市政配套。

二、开发商
选择名企开发商，购房者心里会更踏实。

开发商实力是保证项目正常建设最关键的保障因素之一。

名企开发商更能够保证项目的施工质量，施工进度，以及后期的交房物业等问题，而且不少大开发和物业是一家，会对物业有补贴，绝对是您家房子未来能否升值的重要因素。

举个例子，比如小区的绿化，您从沙盘上是看不出来的，但是实际入住后，大开发对于整个小区园林的规划设计相对更有保障。

只有开发商自有资金充足，即使在一定阶段内销售出现问题，也可以保证材
料的及时供给和施工的正常进行。

列举几个名企开发商：万科，保利，首开，恒大，碧桂园，合生创展，绿城等等。

三、物业
房子是否保值和自家小区物业有很直接的关系。

那么，物业费越高的物业真的越好么？当然不是！而且那些洋名字的物业也不会比国内物业好。

龙湖、保利、远洋、华润、金地和万科都是比较好的物业。

那么怎么才能算好物业呢？这里有一个判断方法。

想买某个小区的楼房的时候，可以先到附近已入住的该小区二手房看一下，如果能够轻松进入该小区，那么物业评分首先扣20分；如果该小区的单元门禁您能轻易拉开，物业评分再扣20分（跟随业主除外），地库也同理；另外再看该小区的垃圾桶设置、防盗网安装和小区监控是否正常运行，以上都具备的话，该小区物业基本就是一个不错的物业了。

四、户型
1、户型方正
【9】户型方正
方正的房子整体利用率高。

拐角会占用你的实际居住面积，如果家里人口本来就多，买的面积又不大的情况下，更加要选择方正的户型。

这样才会让你实际居住环境大化。

2、南北通透
【10】南北通透
南北通透的房子居住舒适，另外高层（6层以上）全南户型也值得考虑。

另外有种户型虽然被开放商称为“南北通透”其实是不算的。

所谓的南北通透指的是贯穿客厅南北有窗户，能够保证空气对流。

3、客厅朝南，双卧朝南。

【11】客厅朝南，双卧朝南
三房以上要考虑双卧朝南，不是双卧朝南的就不是好房。

不管你是大户型小户型，你的客厅必须朝南。

两居室也要考虑起码1个朝南。

4、避免走道
【12】避免走道
走道其实是对住房资源的浪费。

很多房子的走道其实都很窄，不能放东西只能用来走。

其实就是白白占面积的。

当然资金充足，又喜欢好看，那就另当别论了。

5、阳台位于客厅
【13】阳台位于客厅
客厅没有阳台，在视觉上就会觉得房子很小，其次如果阳台位于卧室，那么房子的隐秘就不能保证了。

有的年轻人喜欢过二人世界觉得无所谓，其实只要你买了，住的人不会少只会增加。

尤其是现代独生子女很多，买了房子父母要过来
帮着干家务的，没有独立的阳台只能敞开房门进进出出，十分不方便。

阳台的位置，好客厅、卧室各一个。

6、南北通透合理布置
主要就是卧室门不能对着客厅，卫生间的门不能对着大门，主卧要靠着厨房和卫生间，要注意动静结合。

开发商提供的户型图一般都比较合理。

动静分区、干湿分区、公私分区、动线合理、尺寸合理都是要考虑的因素。

(1)动静分区
【14】动静分区
动区：动区指人们活动较为频繁的区域，客厅、餐厅、厨房、次卫等都属于动区。

动区应该靠近入户门设置，尤其是厨房。

静区：静区主要供居住者休息，卧室、书房、主卫等都属于静区。

静区相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。

两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。

详见以下范例：
动静分区合理户型（卧室布置在户型深侧，距离入户门较远）
动静分区不合理户型（次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大）
(2)干湿分区
【15】干湿分区
干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的区域。

本区域应与卧室、客厅等尽量分离。

厨房是家居生活中主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等集中于此，因此厨房的布置要尽可能的靠近进户门，远离卧室、客厅；其次厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。

目前市面上的大部分户型还是考虑到了干湿分区，厨房一般也是设置在入户门近的位置，但仍有少量灾难级户型，户型完全没有考虑厨房应当如何合理布置。

(3)公私分区
【16】公私分区
每一个住宅户型都应具有一定程度的私密性，这能够适当保护居住者隐私。

户型的私密性主要需做到两点：首先从入户门外向户型内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能对屋内一览无余；其次是户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。

(4)动线合理
【17】动线合理
动线是指人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。

户型的设计影响到动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。

好的动线能够提升户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。

户内主要动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线。

(5)尺寸合理
【18】尺寸合理
户型面积过小或过大都会降低居住者的舒适度。

什么样的尺寸才能被称为合理尺寸呢？
说几个主要的尺寸：客厅开间不宜小于3.6米。

主卧一般采用3.3×3.6、3.6×3.9.3.9×4.2或4.5等几个尺寸，小不得小于3.0×3.3。

次卧一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。

书房可以比次卧更小一点，面积6-10㎡就可以，进深开间要求没那么高。

厨房净长不宜小于2.1米，净宽不宜小于1.5米。

卫生间一般4平米左右，尺寸多为2×2、1.8×2.2。

五、价格
购房是使用全款还是贷款？如果全款，打算购置什么价位的房子？如果贷款，能够申请到多少贷款？每月要还多少贷款？
根据调查，选择贷款的购房者，这类人群多处在事业发展期，因此需要一定的流动资金辅助事业发展。

所以，建议购房者尽量选择贷款年限较长的类型，缓解自身的还贷压力，保证生活质量，建议每月还贷数额最好控制在家庭总收入的30%左右。

六、楼层
1、楼层的分类
【19】楼层分类
2、选择楼层的技巧
【20】选择楼层初级技巧
点评：
其实在不同人的眼里，这个问题有不同的答案，关键得看购房人的年龄、经济实力等因素以及购房者在挑选时侧重哪方面。

以一个11层的小高层来举例，首选8-10层，采光最好；其实是3-5层，能观赏小区园林景观；除非一层带小院，否则选顶层也不能选择一层。

3、买板楼如何选择楼层
一是采光，要考虑周边的楼层高度，我们北半球光照的时间冬天短，冬至的那天最短，照射的夹角最小，采光要考虑冬天也能照射进室内。

楼层的高度要能满足采光的需要。

二是噪音，一般情况下，楼层低的噪音要大，高了噪音要小，当然也不排除临近地铁站以及高速公路的高层，噪音也很大。

三是考虑避开顶层，容易漏水，且保温差。

四是考虑视觉的空间，站在窗口前，视线最好能看得远些。

若买的是观景楼，那么还要注意你所小区的的园林光景布局，绝大部分观景楼的最佳楼层是4层到6层，因为这几层的高度刚好俯瞰一片郁郁葱葱的树顶映衬远处的美景。

五是性价比，一般低楼层单价要便宜，高楼层价格要贵。

4、买塔楼如何挑选楼层
【21】选择楼层考虑的六大因素
在大家选购房屋的时候有个误区，都是朝着高层，觉得楼层越高越好。

无可置疑，楼层越高，受到噪音影响的可能性也越小，蚊子之类的害虫也是会少一些，因为这可能是一生的住宅地，购房者往往愿意多掏钱去买更高的楼层，但事实上不是楼层越高越好，那么像塔楼这种高层住宅选几层最好？
一般的高层塔楼住宅最佳楼层是该楼的1/3到2/3之间，如果是33层的大楼，那么最佳的楼层是14层到22层，因为这里的空气和采光都会不错。

5、各楼层的优势和劣势
【22、23】各楼层优缺点分析
6、购买顶层有什么注意事项
顶楼有好处，当然也有弊端，很难说利和弊到底哪个更大。

购买顶层时需要注意以下几个方面。

一看屋顶。

坡式屋顶是现在国际健康住宅提倡的屋顶设计，对隔热、防水有较好的效果。

如果想享受住顶楼的“一览众山小”，那最好选择坡式屋顶的顶层住宅。

二看顶楼设计结构和用材。

顶层的大忌是隔热和防水性能不好，所以经不住价格、阁楼、天台诱惑，想置业顶楼的买家要特别注意顶楼的设计结构和用材，可以要求开发商提供顶楼的有关设计、施工资料，看是否符合有关的建筑标准。

如果是现楼，还可以根据外立面的一些标记线目测屋顶隔热层的厚度，看是否达到一般要求的20-25厘米厚。

三是雨天后查看渗水和排水。

如果楼盘是现楼，最好在大雨过后1小时到顶楼看看积水多不多，这个办法可以在春、夏季使用。

如果是秋冬季节，可以让开发商提供水源，在屋顶泼上较多的水，看是否有渗漏现象，排水是否畅通。

四看水压。

不少顶楼因楼层高，水压不足，使自来水流量小，而且影响煤气热水器的点火，严重影响居住的方便，所以水压问题一定要关注。

现楼可到顶楼单位直接放水查看，有人入住的楼盘，可以先向已入住的顶楼业主了解水压情况。

如果是期楼，要求开发商提供水管用材等资料。

五看消防设施。

如果发生火灾，热气和火势一般往上升，所以顶层住户不能忽视顶层的消防设施。

7、顶层且西晒的房子能否入手
虽然西晒的房子光线充足，但光线太猛烈，令人感到不舒服，那么顶层且西晒的房子到底能不能买呢？
在房源充足并且您尚未“囊中羞涩”的情况下，尽量避开选择这样的户型。

但是，也不是说这样的房子就不能住。

屋顶有防水层，如果有问题，在质保期内施工单位无条件维修，关于西晒的问题，现在墙体用的不是以前的红砖了，而是水泥砌块砖，保温隔热还算不错。

买房要花哪些费用？
一、在买房时要花的钱
对于贷款买房的人来说，首付自然是少不了的。

一般来说，购买首套商品住房（新房）的首付款和购买二手房的首付款比例是不同的，其中还会因银行、个人资质等因素的影响，首付款实际数额上下略有浮动，但整体差距不大。

另外，需要特别注意的一点就是：如果你购买的是二套房，那么首付比例可能就要高上许多。

二、还房贷期间要花的钱
在此处需要说明的一点就是，所谓贷款买房，其实就是把你本应一次付清的大额房款进行分期支付。

但是各位购房者还要了解到一点，那就是：贷款买房是要支付一定的利息的。

一般来说，月供的多少是由两个重要因素决定的，这两个影响因素就是指还款额度和还款期限。

因此，大家在贷款买房时，应根据实际情况来选择贷款年限，量力而行就好。

另外，在贷款时银行会让你提供家庭收入证明。

一般来说，家庭总收入要达到月供2倍以上才是最佳的，因为如果月供过高就会影响平时的生活质量，严重的话还会导致逾期以及断供的发生。

另，买房贷款怎么算？
1、个人住房贷款按照人民银行规定的个人住房贷款利率执行；个人的相关商用房贷款执行人民银行规定的期限利率。

2、等额本息的还款,等额本息的还款，就是指相关贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。

购房者每月要还的总数都是相等的，但是利息和本金占的比例每次都会发生变化。

开始时由于本金的较多，所以利息占的比重会较大，随着还款次数的一定增多，本金所占比重逐渐的增加，利息占得比重越来越小。

举个例子，贷款20万选择20年还款期：按年利率7.47％计算，月均还款1607．5196元，支付总利息达185804．7元，还款总额将达385804．7元。

3、等额本金还款,等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。

购房者每个月换的数额都不同，其中本金的数额相等，随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。

4、同样以贷款20万元20年还清为例，按年利率7.47％算，第一个月还款为2078．33元，以后每月递减，后一个月还清时还款838．52元。

支付总利息为150022．5元，还贷总额为350022．5元。

买房贷款要多久？
通过中介办贷款，说正常一般是10天左右，但是也办了将近3周，原因是说近买房办贷款的太多了。

审批通过，拿到房产证之后还得将近一个月才能放款。

这是建行的。

如果是购买新楼需要办按揭，楼盘已经办理了预售证的，只要向银行提出申请，银行将会立即向人民银行查询你的诚信记录，如无问题，3天内会回复个人的贷款申请，并要求你按规定提交相关的证照复印件、收入证明、首付单据等资料，且同时签订相关的贷款合同等银行文件及单据。

银行收齐资料后就搞内部呈批，接着去房管交易办理抵押登记手续，需时约10-15个工作天，待交易发放他项权证后银行会于3个工作日内放贷，则于放贷次月起通过指定帐户归还本息就即可，不用再搞其他手续。

三、交房时要花的钱
1、契税
虽然现在还没有房产税，但是在买房的时候，还是需要交税的，其中，必须交的一项税费就是契税。

不过大家要注意了，这个契税是在办房产证的时候，购房者自己缴纳的，开发商无权代收，因此如果开发商要你交契税的话，你可以拒绝。

2、公共维修基金
一般来说，在交房时开发商也会收取一笔公共维修基金。

将来如果出现了房屋漏水、电梯故障、外墙需要修补等问题的时候，维修的费用就会从买房的时候收取的公共维修基金中支取。

公共维修基金这笔费用没有统一的规定，且这笔钱虽然由开发商收取，但是开发商会交给房产局，业主入住之后，房产局再交给业委会管理。

3、装修保证金
在收房的时候，物业还会向业主收取一笔装修保证金，这笔钱的作用主要是。