东莞虎门客天下现代官邸项目策划方案_206p_2011年

汇诚行商业地产
1.2 虎门商业背景
零售业
TESCO乐购整体经营状况 较好，市场知名度较高，
项目名称 项目位置 单层商业面积 商业面积 电梯及扶梯 停车位数量 （个） 层数 ① 租金水平 ② 乐购购物广场 虎门大道东 7500㎡ 30000㎡ 一组 前广场（约100个） 地上四层
19
是虎门为数不多经营较好
14
备注 配有2万多㎡的停车场， 大型仓库，通道宽10米。 目前二期正在招商中，招 商率40% 由一期、二期和三期组成，
虎门富民布 料大市场 财富布料市 场 金香江布料 市场 兴裕布料辅 料市场
2万
服装面料及辅料
1997年
拥有大小商铺1000余间， 停场有2万多㎡，配套的 仓库面积近3万㎡ 铺位200多个，停车场 10000㎡ —— 近300个商铺
布料批发商圈
本项目 本项目
商贸城区
服装商圈 CBD 中央商圈
虎门商业市场已形成基本格局，本项目距离核心商圈较远，区位优势不明显。
汇诚行商业地产
1.2 虎门商业背景
服装批发商圈
该类经营面积约35万㎡， 约70%为女装，兼顾经营 鞋、内衣、皮具等。 目前黄河时装城经营状况 相对较好，1F租金高达 1000—2000元/m2/月。 该商圈商业发展已趋于成
85.83
103.83
124.81
全镇2009年社会消费品零售总额超过100亿元，2010年达到124.81亿元，相比2009年增 长了20.2%； 2009年虎门镇社会消费品零售总额增长速度较快，位居全市镇区第一；居民消费意识强， 为虎门商业发展提供了有利基础。
汇诚行商业地产
1.1 虎门经济背景
汇诚行商业地产
1.1 虎门经济背景
国内生产总值
虎门镇2006-2010年GDP（单位：亿元）
300 250 200 150 100 50 0 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 182.89 148.45 243.76 214.77 285.2
7
2008年全镇国内生产总值超过200亿元，比上一年增长17.4%；
黄河时装城5F 2004年1月1日开业
汇诚行商业地产
1.2 虎门商业背景
零售业
虎门步行街是虎门第一 个大型零售类购物中心， 商业体量大； 天河城百货、国美电器
项目名称 项目位置 单层商业面积 商业面积 电梯及扶梯 停车位数量（个） 层数 租金水平 （元/㎡/月） ① ② 虎门步行街 虎门太沙路 约1.8万㎡ 9 万㎡ 扶梯5组，直梯4部
产值（亿元） 1.32
49.79
121.37
第三产业
49.67
121.07
虎门镇以来料加工为主的第二产业所占经济比重最大；
随着虎门产业结构转型升级和“三旧”改造的推进，第三产业所占比例已逐渐与工 业相持平，表明虎门第三产业发展迅速，餐饮、休闲娱乐等服务业增长较快。
汇诚行商业地产
1.1 虎门经济背景
熟和饱和。服装培训、设
计、批发、展销等产业环 节有向商贸城商圈发展的 趋势，典型代表为：富民 双子城富民服装商务中心 等；零售、餐饮等商业业 态有向CBD中央商圈发展 的趋势，典型代表为：虎 门不夜天、地标广场、虎 门地标等。 汇诚行商业地产
龙泉商业广场
1.2 虎门商业背景
黄河服装批发城
13
楼层 6F 5F 4F
18
层进驻本项目，经营位空置。
地下约300个汽车车位，地上600个摩托车位 地上四层，地下一层 整体租金：一层220-240、二层80、三层55； 管理费：一层40、二层30、三层25（均包含在租金中）。
一层：运动及服饰、品牌服饰、珠宝精品、休闲餐饮等 业态分布 二层：书城、大型餐饮、服饰精品、美容美发等 三层：休闲娱乐（书城、美食广场、KTV、儿童游艺城、影院） 四层：休闲娱乐（影院、旱冰场、桌球城、健身馆）、大型餐饮等 代表商家 肯德基、必胜客、好又多超市、Adidas、屈臣氏、领跑体育、星宇影 院、力美健、永正购书中心、六福珠宝、周大福珠宝、ESPRIT等
1.3 片区背景
1.1 虎门经济背景
虎门镇概况
6
虎门镇位于珠三角腹部，处在广州、深圳、珠海经
济走廊的中心，是珠江三角洲重要的商品集散地； 虎门多年来名列全国经济强镇前列， 2006年在全 国首届小城镇综合发展水平1000强评比中排名第 一名；
虎门镇是中国服装女装名城，服装制造业发展迅速， 是目前国内较具影响力的服装生产基地和服装批发 中心，并带动了相关产业的发展。
地标广场
约4万
百货、服饰精品
天虹商场进驻，尚处于 招商阶段
天虹商场正在装修 预计8月份开业
多为大型餐饮、休 闲娱乐商家
名门盛宴
约1万
餐饮、休闲娱乐
经营状况一般
五粮液旗舰店已开 业，目标招商对象 档次较高。
汇诚行商业地产
1.2 虎门商业背景
零售业
虎门零售商业网点主要 集中在服装批发商圈，
16
沿虎门大道、太沙路分
的大型零售商业； 商业体量不大，以超市为 主，附带一些百货、休闲
餐饮等业态，较为单一；
品牌商家不多，档次中偏 低，尤其是百货档次与批 发商场区分不明显，无竞
租金形式：纯租金，三年后再按经营情况扣点； 整体租金：一层160-220元/㎡/月、二层超市辅营区 350元/㎡/月；
一层：休闲餐饮、手机通讯、服饰精品、皮鞋箱包、体育器 材、化妆品/美容等 二层： TESCO超市（生鲜/食品）、辅营区（皮具箱包/药房/ 业态分布 礼品/珠宝） 三层： TESCO超市（日用百货）、辅营区（ITAT/诗婷SPA/ 童装/礼品） 四层：鳌峰服饰城 代表商家 肯德基、永和大王、真功夫、TESCO、ITAT、天地通讯、鳌 峰服饰城、酷酷女人世界等
物业名称
富民商业大厦 大莹东方国际时装城
12
建筑面积 （㎡）
45000 100000
经营类别
潮流时装（80%为女装） 男女潮流时装、休闲装、正装，服装展贸区、厂 家外贸区
大莹女装城
黄河时装城 裕隆时装批发市场 百老汇时装商场 连卡佛时装商场 新时代时装商场 名辅城时装名店 韩国城时装名店 俪城国际女人新天地 时代时装商场 海运商业大厦 百家商场 永发半边天
1.2 虎门商业背景
辅料批发商圈
虎门布料市场总体商业 规模约 22.8万㎡，多 数商业规模在3万㎡左 右，主要为2007年新 入市的国际布料交易中 心。
物业名称 虎门富民布 料辅料市场 虎门国际布 料交易中心 建筑面 积 2万 经营品种 服装面料、家纺、窗帘、 布艺 服装面料、辅料、皮革 15万 皮草、家纺、窗帘、布 艺 开业时间 2006年 一期2005 年 二期2008 年
社会消费品零售总额
9
年份 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
社会消费品总额（单位：亿元） 68.59 78.88 85.83 103.83 124.81
增长率（%） 9.9 15.0 8.8 21.0 20.2
虎门镇2006-2010年社会消费品零售总额（单 位：亿元）
150 100 50 0 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 68.59 78.88
1万 0.8万
服装面料及辅料 服装面料及辅料
2002年 2004年
2万
一层为布料、面料区； 二层为辅料、物料区
2002年
，四部进口扶手电梯上落 ，车位充足，二楼设有大 型酒楼
汇诚行商业地产
1.2 虎门商业背景
CBD中央商圈
15

虎门CBD中央商圈目前
项目名称
商业体量 （㎡）
业态
经营情况
备注
处于发展阶段，但是商
㎡

商场内业态布局较为合理，批零兼营，配套设施完善； 引进华润超市及餐饮于高楼层拉动人流，为以服装为主、超市餐饮为辅的大型百货； 各层业态细分明确，并引进香港时装，成为区域最大的品牌服饰交易中心，形成了规模化经营； 结合索菲亚大酒店和两栋28层公寓，黄河时装城逐步成为虎门的城市综合体。
汇诚行商业地产
零售业
虎门大型零售商场较 少，以超市为主，缺少 百货类商家； 单店规模较小，辐射范 围小，缺少区域型的一 站式购物中心。
虎门步行街 （天河城） 项目名称 商业规模 （㎡） 业态 餐饮娱乐、购书中 心、健身会所、游 乐园 百佳综合超市，屈 臣氏 超市，服饰、服务 配套 数码电脑、书店、 体育用品、软件， 儿童游戏城 味千拉面、国美、 新领域、KFC、健身 馆等 超市 社区型超市 经营情况 天河城百货已撤场，目 前2—4层多数空置，1F 品牌店经营较好 较好
鸿艺集团东莞虎门项目客天下·虎门印象
策划方案
每一次都精雕细琢
2011年5月
商业部分
报告内容
住宅部分
商业部分
商业报告目录
4
一、项目背景 二、项目核心问题剖析 三、项目核心优势提炼 四、项目定位 五、建筑规划建议及业态布局 六、租售策略研究
汇诚行商业地产
一、项目背景
1.1 虎门经济背景 1.2 虎门商业背景
布，以超市大卖场、专 业零售店为主，百货/ 家居类商家较少。
百 佳 广 场
时 尚 电 器
苏 宁 电 器
柏 景 豪 新园路 庭
虎 门 步 行 街
荣 大 商 业 中
俪 城 长德路
中 联 数 码 文 化 城
乐 购
虎门大道
太沙路
地 丰 标 地 不 虎 广 夜 门 场 天 地 标
连升南路
汇诚行商业地产
1.2 虎门商业背景
口约12万人，外来人口约51万人。其中
有35万人从事服装相关行业工作，每天 来虎门的客商约8－10万。