吉林房地产估价师经营与管理成本控制考试题

吉林省房地产估价师《经营与管理》：成本控制考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可提供6成、5 年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为。

A：8.8%
B：10%
C：18%
D：18.6%
E：工业用地的监测点评估价格
2、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、—以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

A.空间分布
B.人口分布
C.时间分布
D.经济分布
3、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率_。

A.为零
B.低
C.高
D.为1
4、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由—办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但—应将所获得的收益上缴国家。

A.转让方，转让方
B.受让方，受让方
C转让方，受让方
D.受让方，转让方
5、某写字楼的建筑面积为，可出租面积系数为80%,公用建筑面积系数为15%, 则该写字楼出租单元内建筑面积是。

A：5. 2
B：6. 4
C：6.8
D：7. 6
E：借款合同
6、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和_。

A.目标
B.途径
C.市场化
D.商品化
7、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是。

A：开发结束时的时间
B：购买待开发房地产时的时间
C：开发期间的某个时间
D：全部租售出去时的时间
E：工业用地的监测点评估价格
8、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A.投资利润率
B.投资回报率
C.资本金利润率
D.资本金净利润率
9、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是。

A：18%
B：25%
C：30%
D：50%
E：借款合同
10、按照规定，商品房预售合同签约后，要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。

A：购房人
B：中间人
C：中介代理商
D：房地产开发企业
E：执行层的组织协调
11、抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由负担.
A：抵押权人
B：抵押人
C：中介公司
D：保险公司
E：执行层的组织协调
12、下列关于利率的叙述有误的是_。

A.利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率
B.我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率
C.浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险
D.我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施
13、某汽车厂在A市市区内，且属于新设立单位，按照规定，该汽车厂应当自设立之日起日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。

A：30
B：45
C：60
D：90
E：执行层的组织协调
14、申请核定一级房地产估价机构资质的，省级主管部门应当自受理申请之日起日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。

A：20
B：30
C：45
D：60
E：执行层的组织协调
15、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。

A.7.02%
B.7.04%
C.7.50%
D.7.85%
16、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。

A：上升
B：下降
C：不变
D：无法确定
E：工业用地的监测点评估价格
17、下列关于强制拍卖j表述错误的是。

A：在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等
B：法院强制拍卖有两种基本方式：法院自行拍卖、法院委托商业拍卖机构拍卖C：法院强制拍卖就是由法院委托商业性拍卖机构进行拍卖
D：法院强制拍卖就是由法院委托公益性拍卖机构进行拍卖
E：执行层的组织协调
18、某单位以现时楼价30%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%,则其预付款的收益率为_。

A.50%
B.60%
C.70%
D.75%
19、在城市—范围内，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守《城市房地产管理法》。

A.规划区
B.行政区
C.规划区国有土地
D.辖区土地
20、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增
加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套.则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为.【2006年考题】
A：0. 36
B：1. 22
C：2. 78
D：3. 25
E：工业用地的监测点评估价格
21、房地产长期贷款利率上调，导致_。

A.新开发量增加，存量增加，租金下降
B.新开发量减少，存量减少，租金增加
C.租金增加，开发成本增加，存量减少
D.开发成本增加，存量减少，租金增加
22、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。

A：大于
B：大于或等于
C：小于
D：小于或等于
E：工业用地的监测点评估价格
23、财务内部收益率是指项目在整个—内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A.计算期
B.动态投资回收期
C.项目寿命期
D.开发期
24、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到—的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A.允许的最低经济效益指标
B.最低收益率
C.最低净现值
D.利润为零时
25、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30%, 从2007年开始年收入增长2%,经营费用增长1. 5%,该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8%,则该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：2044. 87 万元
B：4296. 54 万元
C：5526. 56 万元
D：7337. 33 万元
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符
合题意,至少有1个错项。

错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、房地产投资的可行性研究工作阶段包括。

A：接受委托
B：投资机会研究
C：初步可行性研究
D：详细可行性研究
E：项目评估与决策
2、负责二、三级房地产估价机构资质许可。

A：国务院
B：国务院建设行政主管部门
C：省人民政府建设行政主管部门
D：自治区人民政府建设行政主管部门
E：直辖市人民政府房地产行政主管部门
3、以下能够引起利率上升的因素有_。

A.借贷资金的供给大于需求
B.预期通货膨胀率上升
C.中央银行采用货币紧缩政策
D.某国国际收支出现大量顺差
E.中央银行采用货币扩张政策
4、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

其中，属于经济折旧的有__。

A.功能落后
B.功能缺乏
C.环境污染
D.交通拥挤
E.正常使用的磨损
5、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括_。

A.有效面积系数
B.权益投资比率
C.贷款利率
D.租金水平
E. 土地费用
6、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于—等。

A.收益法中预测未来的租金
B.市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整
C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力
E.成本法中确定房地产的重新购建价格
7、下列，属于加重纳税人负担的措施。

A：附加
B：加成
^减税
口：免税
E：规定起征点和免征额
8、某家庭预计今后15年内月收入为1万元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。

已知贷款年利率为12%,则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是一万元。

A.28.62
B.29.16
C.41.56
D.48.24
9、房地产组合投资管理的主要工作包括。

A：制定并执行组合投资策略
B：设计和调整房地产资产的资本结构
C：进行资产的投资分析和运营状况分析
D：制订物业策略计划
E：监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
10、利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有.（2005年试题）
A：期望值相同，标准差小的方案
B：期望值相同，标准差大的方案
C：标准差系数小的方案
D：标准差系数大的方案
E：标准差相同，期望值大的方案
11、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。

A.新开发房地产项目
B.用于出售用途的房地产项目
C.具有投资开发或再开发潜力的房地产
D.用于投资或再开发的房地产
12、保险合同的客体为_。

A.保险人
B.保险标的
C.保险金额
D.被保险人
13、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第一次会议。

A.十
B.H^一
C.十二
D.十三
14、按房屋所有权的性质将房屋租赁分为。

A：公有房屋的租赁
B：私有房屋的租赁
C：住宅用房的租赁
D：非住宅用房的租赁
E：公共房屋的租赁
15、登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的—登记申请予
以核准登记。

A.初始
B.转移
C.变更
D.他项权利
E.注销
16、下列用来作为房地产产权证附图的有。

A：规划图
B：宗地图
C：房产分幅图
D：房产分户图
E：地形图
17、住房公积金属于—所有。

A.缴存住房公积金的单位
B.缴存住房公积金的职工
C.缴存住房公积金的单位和个人共同
D.住房公积金管理中心
18、抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估，通常称为_。

A.再次抵押估价
B.增加抵押贷款估价
C.续贷抵押估价
D.转抵押估价
19、将借款本息视为现金流出的基本报表是.（2009年试题）
A：全部投资现金流量表
B：资本金现金流量表
C：借款还本付息估算表
D：投资计划与资金筹措表
E：借款合同
20、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是_。

A.项目的交通组织规划
B.项目构成及平面布置
C.项目的建筑规划
D.城市土地利用规划
21、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最低补偿标准应支付一万元的土地补偿费。

A.30
B.60
C.80
D.100
22、下列关于敏感性分析的描述正确的是_。

A.敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分
B.敏感性分析的准确性是相当高的
C.敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率
D.敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度
E.常用的指标为内部收益率
23、基本完好房的判定标准是_。

A.九、八成
B.八、七成
C.七、六成
D.六、五成
24、普通股不能享有的权力是。

A：参加股东大会的权利
B：参加表决的权利
C：总股控制的权利
D：股票转让权
E：执行层的组织协调
25、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。

二级及二级以下房地产估价机构资质由—审批。

A.建设部
B.市级房地产行政主管部门
C.省级房地产行政主管部门
D.地方房地产行政主管部门。