高端顶级别墅的神秘营销培训
定制别墅营销方案
定制别墅营销方案
一、背景介绍
定制别墅是一种高端房产产品，针对高端客户群体，提供个性化定制服务的一种房产产品。
针对这一特殊群体，制定有效的营销方案至关重要。
二、目标客户群体
定制别墅的目标客户群体主要是高净值人群、高端商务人士、明星名人等具有一定购房实力和追求生活品质的人群。
三、定制别墅营销策略
1. 个性化推广
利用社交媒体平台和高端生活杂志等媒介，发布定制别墅的独家定制信息，吸引目标客户的关注。
通过定制别墅的特色和服务优势吸引目标客户。
2. 活动营销
举办别墅展示活动、品鉴会等活动，提供定制别墅的亲临体验，让客户亲身感受定制别墅的独特魅力。
3. 合作推广
与高端酒店、私人会所等品牌进行合作，提供定制别墅体验套餐，吸引目标客户群体通过体验入住定制别墅。
四、营销方案实施计划
1. 第一阶段：策划和准备阶段
•完成目标客户群体分析，明确定制别墅的核心卖点。
•制定个性化推广策略，准备宣传材料和宣传方案。
2. 第二阶段：推广执行阶段
•利用社交媒体平台发布定制别墅宣传信息，吸引关注。
•举办别墅展示活动，邀请目标客户参与，提供体验活动。
3. 第三阶段：跟进与反馈阶段
•根据客户反馈调整营销策略，优化服务。
•维持与客户的长期沟通，建立客户关系，留住高净值客户。
五、预期效果
通过定制别墅营销方案的实施，吸引目标客户群体的关注，提升定制别墅的知名度和美誉度，增加销售量，实现品牌的价值提升。
以上是关于定制别墅营销方案的具体计划，希望能够有效提升定制别墅的市场竞争力，拓展高端客户群体市场份额。
大都会营销培训系列课之豪宅
占有稀缺的资源
制造稀缺的产品
基础
支撑
价值体现
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大都会项目营销培训系列课件之------豪宅
高密度豪宅的浅层研究
什么是奢侈品 奢侈品的特点 奢侈品的等级 高密度豪宅的客户营销
案例展示
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高密度豪宅的客户营销
大都会项目营销培训系列课件之------豪宅
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作为资产构架中的一环来考虑。
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高密度豪宅的定义
——高密度豪宅的初步定义
大都会项目营销培训系列课件之------豪宅
高密度豪宅就是在发展较好的城市中具有稀缺性的 土地上建造的具有高品质生活配套及服务的高密度高 档住宅。
成熟的城市化
人口数量及素质提高
高密度豪宅
满足高端消费者便捷尊贵的时尚居所
城市土地稀珍
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大都会项目营销培训系列课件之------豪宅
12）别致的室内游泳池
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高密度豪宅的价值体现 ——产品的缺失
大都会项目营销培训系列课件之------豪宅
硬件产品上的稀缺
14）富有雕塑感的阳光室
13）异 形 客 厅
15）平衡经过与私密的环境
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高密度豪宅的价值体现
服务产品上的稀缺
大都会项目营销培训系列课件之------豪宅
——产品的稀缺性
1）酒店式礼宾接待： 行李生热情周到的迎送服务；
6）交通流线的复杂性
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高密度豪宅的价值体现 ——产品的缺失
硬件产品上的稀缺 8）高科技的辅助设备设施
7）室内外设计及陈设的整体性及艺术性
大都会项目营销培训系列课件之------豪宅
9） 水 庭
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高密度豪宅的价值体现 ——产品的缺失
北戴河海洋花园别墅营销方案
北戴河海洋花园别墅营销方案一、项目概述北戴河，这片充满诗意的海滨胜地，坐拥碧海蓝天、金沙滩，是我国北方最负盛名的度假天堂。
在这里，我们即将揭开北戴河海洋花园别墅的神秘面纱，这是一处融合自然与现代、奢华与舒适的度假胜地。
二、市场分析1.目标客群：以中高端收入群体为主，包括企业家、高级白领、艺术家、旅游达人等，他们追求生活品质，向往海滨度假生活。
2.市场现状：北戴河地区度假别墅市场竞争激烈，但高品质、个性化的别墅项目较少，市场潜力巨大。
3.竞争优势：北戴河海洋花园别墅地处黄金地段，毗邻大海，景观资源丰富，且拥有完善的配套设施，能满足客户多样化的需求。
三、营销策略1.品牌塑造：打造“北戴河海洋花园别墅”品牌，突出其品质、舒适、奢华的特点，树立行业标杆。
2.线上线下推广：（1）线上：利用社交媒体、短视频平台、旅游网站等，发布北戴河海洋花园别墅的美景、设施、活动等信息，吸引潜在客户关注。
（2）线下：与旅行社、酒店、度假村等合作，开展联合推广活动，扩大知名度。
3.优惠政策：针对不同客户群体，推出个性化优惠政策，如购房折扣、免费试住、会员积分等。
4.活动策划：举办各类活动，如海滨烧烤、沙滩音乐节、亲子活动等，吸引游客参与，提升项目人气。
四、营销执行1.售前筹备：对销售人员进行专业培训，提高销售技巧，确保客户满意度。
2.售中服务：为客户提供一站式购房服务，包括看房、选房、签约、贷款等，确保购房流程顺利。
3.售后跟踪：对已购房客户进行定期回访，了解居住体验，及时解决售后问题。
五、营销效果评估1.关注量：通过社交媒体、短视频平台等数据，监测项目关注量，了解市场反应。
2.客户满意度：通过问卷调查、回访等方式，了解客户对项目的满意度，持续优化服务。
3.销售业绩：定期统计销售数据，分析销售趋势，调整营销策略。
六、未来发展1.项目拓展：在北戴河地区继续拓展度假别墅项目，形成规模效应。
2.品牌输出：将“北戴河海洋花园别墅”品牌推向全国，提升品牌知名度。
【高端地产销售培训课件】豪宅营销模式
雖然每一位高端客戶成功背後有著不同的路徑和背景，愛好習慣不盡相同，
但是，內心的價值觀念確實牢固而穩定的。
所以，找到其共性是行銷之關鍵。
豪宅可以滿足他們的……
稀缺資源的佔有 資產升值的預期 頂級服務的享受 奢華空間的享有
居住的安全感 家人舒適的幸福感 圈層融入下的歸屬感 社會與圈層認同下的榮耀感 個性品味與身份彰顯下的滿足感
人文資源
頤和原著（北京） 世界文化遺產資源：臨頤和園， 皇家居住區、學府區，上風上水
其他案例： 十七英里：深圳東部黃金海岸唯 一高尚社區，海景資源，私享沙 灘。
其他案例： 金色海岸：錢塘江邊，新CBD區， 一線湖景 香蜜湖1號：豪宅地段，城市中心， 稀缺自然生態湖景觀
其他案例： 西湖8號：西湖邊上吳山腳下、鬧 中取靜寓尚居住區，西湖景觀
追求高品質的生活享受。 有自己獨立的判斷，沉穩自信，不容易被廣告打動 成熟的、不願被定義的理性主義者。
不惜代價補償父母、愛人及孩子 願意把錢花在所有與家庭價值相關聯的事 情上。
豪宅客戶是誰？——之興趣篇
他們是絕對“不同”的 找准客戶興趣愛好特性
從豪宅客戶五大興趣愛好點出發，挖掘其興趣聚集行業資源
採用資源跨界的形式，進行客戶積累及拓展
豪宅客戶是誰？——之行業篇
他們是絕對“稀少”的 找准客戶行業屬性特徵
高收入行業中的高收入群體是豪宅客戶的主要來源
（贛州）富豪可集中行業進行拓展
競爭型富豪
成長型企業主 年輕二代 政府官員 投資客戶
實力型富豪
大中型企業主 銀行高管
地產及相關行業老總
壟斷型富豪
領袖級企業主 官親
隱形富豪
豪宅客戶是誰？——之興趣篇
典藏級豪宅
中式高端别墅成交销售技巧培训
中式高端别墅成交销售技巧培训成交策略及技巧1.1 成交策略1、正面进攻，反复强调产品和环境的优点，重复购房手续、步骤，逼其下定。
注：这是逼订永不改变的法则，体现出一个业务员的实力、信心。
下定的基础是客户喜欢您的房子，引起欲望。
2、若不成功就追根究底，找出问题所在，击破之。
注：也许他只是编一个善意谎言，也许是真正的原因；但不要轻易放弃，用您的信心、胆略击破它。
3、一再保证，现在订购是对他最有利的，告诉客户不订而可能发生的利润损失。
如：“现在订购的客户很多，而房子是一种特殊的产品，每一户都是唯一的。
”“每一个客户都是很有眼光的，您看中的很可能是每一个客户都看中的。
”“相信自己的第一感觉。
”“下周我们的楼盘就要涨价了，您这样喜欢我们的房子，若一犹豫可能就会丧失一个很好的机会。
”“世上总没有十全十美的房子的，其实您的投资马上会收到回报。
”4、提供某项特殊的优惠作为签约的鼓励。
注：即为利诱。
例如价格，价格是一个漩涡，客户可以把您套在其中，您也同样可以让客户陷入价格的漩涡，当他达到一个平衡点时，然后放价让他达到另一个平衡点而下定，或者给他一个优惠的机会请他先订再说，套入网中。
5、假设一切已解决，草拟付款、合同、交房日期等。
注：即渲染一种浓烈的成交气氛，让客户充分想象解决问题后的美好情景并下定。
6、商议细节问题，多投入、了解，彼此付出。
注：付出就会有回报，细节问题的探讨会让客户感觉贴切、放心、感动并增加其下定的信心。
7、采取一种实际行动。
注：如填写订单，起身握手引导客户，不给其犹豫、反应之机会。
8、诱发客户惰性。
客户在订时需要勇气。
业务员希望成交，其实客户也希望成交，诱发他惰性，“楼盘虽多，合适自己的楼盘其实并不多，比较下去，累，算了吧！订下来，了却一件心事。
”9、举一实例，暗示××客户错过机会的遗憾。
意味深长的告诉他：“失去这次机会您会后悔的。
”1.2 成交技巧1、富兰克林成交法这种主法适用于善于思考的人，如：“李锐先生，在国人们把富兰克林看成是最聪明的人。
别墅营销组织方案
别墅营销组织方案一、项目背景随着人们生活水平的提高，对住房的要求也变得愈发高端和个性化。
别墅作为一种高端住宅产品，受到越来越多人们的追捧和青睐。
然而，别墅市场竞争激烈，如何有效推广并吸引潜在客户成为了关键。
本文将提出一种别墅营销组织方案，以帮助开发商提高品牌曝光度，提升销售业绩，拓展市场份额。
二、营销目标1.提升品牌知名度和美誉度：通过有针对性的市场推广活动，让更多目标客户了解并认可我们的别墅产品。
2.增加潜在客户数量：吸引潜在客户参与我们的宣传活动，进而培养其对我们别墅产品的兴趣，使他们成为潜在购买者。
3.提高销售业绩：通过有效的市场策略和销售技巧，促成客户购买和签订购房合同。
三、营销策略1. 定位策略我们的别墅产品主要面向高端消费者群体，因此，定位为高品质、奢华、舒适的住宅产品。
通过营造高尚的生活氛围和独特的设计风格，打造別墅产品的独特魅力。
2. 品牌建设a) 品牌形象塑造通过精心策划的广告和营销活动，宣传别墅产品的优势和特点，传递出品牌的核心价值观。
品牌形象要求时尚、高端、专业，展示出开发商在别墅领域的专业实力。
b) 媒体宣传合作与知名媒体合作，开展别墅专题报道和广告推广，扩大品牌曝光度。
通过与媒体的合作，提升品牌的美誉度和行业影响力。
3. 线上推广a) 网站建设建立一个专业的别墅官方网站，展示各种别墅产品的信息，包括房型、户型图、价格、装修风格等。
网站应具备良好的用户体验，方便用户查询和了解我们的别墅产品。
b) 社交媒体运营利用各大社交媒体平台，如微信、微博、抖音等，发布别墅项目的宣传信息，增加与用户的互动，提高用户参与度。
为了吸引更多潜在客户，可以组织线上抽奖活动、发布别墅项目的幕后花絮等。
4. 线下推广a) 宣传册和样板房设计精美的宣传册，并在样板房内进行摆放和发放，供客户参观和了解。
宣传册包括别墅的介绍、优势、户型图、配套设施等，能够全面展示别墅的特点和魅力。
b) 展会和活动参加房地产展会，并以别墅项目为主题，展示别墅产品。
标杆地产集团 营销策划 别墅培训资料1
【特征】：
1.购买人群是社会上的中产阶 级，而非真正意义上的富人。
2.稀缺性、私密性较单体别墅 要差，定位也多是第一居所。
3.叠拼户型比联排别墅的优势
在于布局更为合理，不存在联
排进深长的普遍缺陷；而且，
叠下有可爱的半地下室，叠上
有痛快的露台，虽然没有联排
的见天见地，但是优势不减，
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甚至更为灵动而宜人。
【特征】 1.降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2.是低层小 楼加上私家花园，在保证拥有 私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境 融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔。3.双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室7 通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景
一、产品篇
5）、空中别墅
【定义】空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带， 高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美 国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致 的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的 高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。
别墅营销专项培训
1
：
一、产品篇（认识产品及其发展状况）
1、别墅的概念 2、别墅的发展情况概述 3、别墅的产品品类及特点 4、别墅豪宅应具备的基本要素
二、销售篇（销售说辞及目标客户群）
1、别墅营销的关键 2、别墅销售说辞的要点 3、别墅的标准销售说辞 4、别墅客户的特征分析
三、置别墅
【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强 的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等 的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
北京世爵源墅别墅项目营销策划方案
北京世爵源墅别墅项目营销策划方案1. 简介北京世爵源墅别墅项目是一座豪华的住宅项目，位于北京市中心地带。
该项目总占地面积约500亩，由50栋独立别墅构成。
每栋别墅均拥有私人花园和泳池，提供高品质的生活环境和极致的享受。
我们的营销策划方案旨在吸引目标客户，并将项目成功推向市场，实现销售目标。
2. 目标客户我们的目标客户主要包括高净值人群、成功商业精英和追求高品质生活的人士。
他们对住宅环境和居住体验有很高的要求，愿意为优质的生活方式买单。
3. 营销策略3.1 品牌宣传品牌宣传是项目成功的关键。
我们将通过以下渠道推广北京世爵源墅别墅项目：•在知名媒体发布广告，包括报纸、杂志和电视媒体。
•利用社交媒体平台，如微博、微信和抖音，以吸引更广泛的受众。
•与房地产经纪公司合作，利用他们的渠道和资源推广项目。
•参加房地产展览会和活动，向行业内人士和潜在买家展示项目。
3.2 营销活动为了吸引目标客户，并提高他们的购买意愿，我们将举办一系列吸引人的营销活动：•开放日活动：定期开放销售中心和别墅示范区给客户参观和体验。
提供专业导游和销售人员，向客户介绍项目，并解答他们的疑问。
•线上推广活动：利用社交媒体平台组织线上推广活动，如抽奖、特惠购买等，以吸引更多潜在买家的关注和参与。
•高端聚会活动：邀请目标客户参加高端社交活动，如晚宴、高尔夫球赛等，以增加项目的曝光度。
•感恩回馈活动：为已购买别墅的客户提供特殊的福利和优惠，以增加客户的满意度和忠诚度，同时通过他们的口碑推动项目的宣传。
3.3 优势展示我们将重点展示北京世爵源墅别墅项目的独特优势，包括：•尽享私密生活：每栋别墅都拥有私人花园和泳池，提供高度的隐私和私密性。
•顶级设施和服务：项目内设有健身中心、豪华会所和私人管家服务，为业主提供一流的生活体验。
•优越的地理位置：项目位于北京市中心地带，交通便利，周边配套设施完善。
4. 销售策略4.1 定价策略考虑到北京世爵源墅别墅项目的高品质和独特性，我们将采用高价策略，以突出项目的价值和稀缺性。
房产销售培训之豪宅培训
豪宅别墅营销培训豪宅营销十二式之一：奢华耳语某香港客户在半山看房，被要求先付押金十万元，客户一看这么多，立刻就不高兴起来：“谁带这么多现金？”置业代表立刻解释说，对不起，只收支票。
但客户依然很不高兴，欲转身离去，但置业代表上前跟其耳语一番，客户立刻喜笑颜开起来，看后高兴的签了一套上亿的豪宅。
记住，这个耳语的机密是：根据支票我们可以查清是不是黑金，来路不正的客户我们是不卖的呀。
当然，不同的人有不同的语法，因为这些都是优秀业务员自己发明的，公司只是通过此规定来强化客户的尊贵感，而业务员必须动脑筋来说服客户。
之二：豪宅对话北京某豪宅现场，虽然进门不需要交付十万元定金，但没有预约不能看房，据说潘石屹等没有预约也没看成，认识归认识，但对不起，还得预约。
于是，有一天坐下一个客户，就出现这样一场有关预约的对话。
请问先生预约没有？现在不可以预约吗？请问先生贵姓？我是刘永好。
哦（可能查了一下）可是你没有预约呀！于是，刘永好同志站起来就走了，好像再也没有回来。
之三：大师书房深圳某个海湾的山地豪宅，作得极为原生考究，但更有意思的是他们的营销方案。
当客户被引进社区门口的某栋别墅时，根本不知道这里就是销售部，但有业务员请你听音乐喝咖啡吃西点，彻底放松后，便有心无心地引你看这栋别墅的各个房间，在楼梯拐角的书房中，敲门进去会发现一间十分紧凑甚至零乱但又很富格调的书房，一个建筑师正在那里画图或看书，这正是这个别墅的设计师，他会给你看这个别墅设计的所有资料，包括曾经否定的几十个方案，以及世界各类别墅的代表作。
在一番你听不懂的对话之后，他会告诉你，这是最好的别墅。
然后，你才开始参观山上在售的豪宅，这时候，你脑子装满全世界优秀的别墅和大师那句忠告。
但没有人会知道，这个大师是假的，真的设计师早就走人了，留下的只是销售经理。
之四：斗富装穷豪宅自有豪宅的卖法，同一家发展商卖豪宅，一定选用长得漂亮的小姐，把售楼部弄得富丽堂皇，同样是鞋套，到了豪宅即被精心卷成细小筒状，同样的样板间，一定摆上贵重的家私铺上厚地毯，包括合同，都要拿一个厚厚的皮套包着，其它细节自不必多说了，包括不预约不让看房等，总之，简单地说，就是与业主斗富的营销，业主很吃这一套。
别墅营销培训
别墅怎么卖之营销ABC
产品力、形象力及传播要点
产品力—核心竞争力—最终购买决定
营销角度 现场感染力与样板区的打击度绝对第一重要 纳帕溪谷只做好了现场就赢得了第一战役，进而以旺销 建立形象与知名度 万万树的初期推广声势的高潮点与后期销售高潮点完全 脱节
形象力
产品独特差异化的形象气质与形象价值 知名度快速树立与形象价值确立是首期推广的第一要点
是都市的繁华荣耀，一边是生活原乡的悠闲相依。
家的感觉，就是要让人从一日的繁忙中回到居所，真正得 到享受和放松。进入亞美利加，节奏忽然慢了下来，不一样 的感觉油然而生；那是一种久违的生活情调，能让人一下子 就喜欢上。
你属于亞美利加吗？在亞美利加，你觉得自己可以是农
夫、是园丁、是渔夫、是隐者、是诗人、是唱诗班的孩
至少要树立北美风格高品质感的市场印象，再通
过价格、交通等优势与纳帕溪谷等形成强烈功能
价格对比，促成成交。
怎样跳出来
说原味，无法逾越橘郡“原装空运”；
说建筑，无法超越纳帕溪谷„„
—— 既然产品没有核武器,我们就必须在整合
传播上做出核爆破效应,一举确立本案的江湖
地位.
创 意 突 破
报广系列一:
漂移说：亚美利加东移了
神奇的土地：八达岭第11出口300米处，未来城市规划
中心，成熟高档生活区领衔位置。因其独特的地理风貌而被 一家有实力的开发商相中，并起了个让人向往的名字——峡谷
——亚美利加传说之二 地球 北京
一颗好奇的小行星听到了北京“亚美利加”的传说
于是，它降落下来 想把 “亚美利加”看个清楚 却不小心从地面划过，留下了河流和峡谷
别墅豪宅销售人员培训计划
销售人员培训计划1、培训工作战略思想1．紧紧以客户为中心销售思路来规划长年营销工作，建立具备市场应变能力突出的销售队伍。
2．通过循序渐进的培训方式，将专业知识与基本素质融合形成综合能力,为项目销售储备力量。
2、培训工作目的1．提升个人销售素质和道德素质,培养全面的企业文化修养;2．熟悉市场行情、写字楼物业等常识，了解掌握房地产相关专业知识；3．对项目概况、优势和潜力的认知,熟悉建筑与规划等基本知识；4．熟悉消费主体,了解和挖掘客户心理，以及对客户品位的探索；5．统一销售口径,实现对客户的一致说辞，提升项目档次；6．培养销售骨干人才，形成统一销售团队。
3、培训工作章程1．培训对象: XXXX全体售楼人员2．培训时间：(具体视培训工作习惯和规律作调整)3．培训地点：杭州或上海4．培训主持：XXXX销售经理4、培训工作方式1．部门培训：由部门领导主持，对销售部内部制度、行政管理、基本技能、专业知识等方面进行基础培训,提高员工基本觉悟和知识;2．上级培训：由公司领导或相关代表对本项目公司背景、历史、组建情况、成绩、荣誉、发展战略等方面进行企业文化培训；3．外聘培训：针对销售中各环节和流程中的重点部分进行外聘专业人员前来培训，主要为销售技巧、礼仪礼节等；4．高级培训：由国内外专业的高级经理对销售文化、销售模式、销售前瞻等高级知识进行培训,提升员工整体素质；5．模拟培训:结合讲座、授课等形式，由部门领导组队进行实战模拟，或者外出参观学习等模拟性的培训方式。
第一轮培训主题1．背景：销售队伍“重组"，展示全新形象2．时间：2012年2月20日—25日3．主题:（1）企业文化和部门职责培训·主题内容:详细介绍公司背景，在公众心目中的形象，公司的目标，包括项目推广目标和公司发展目标，确立员工对公司的信心;讲解销售人员的行为准则以及制定销售员个人目标；·培训讲师：部门经理·培训课时：一课时(每课时45分钟）·培训时间：2012年2月20日(2)楼盘概述和区域环境培训·主题内容:介绍楼盘的基本情况，包括规模、定位、配套、买卖条件;楼盘周边环境、公共设施、交通条件;本区域的城市发展计划,宏观微观经济因素对物业的影响情况等。
别墅营销培训教材共34页
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
别墅营销培训教材
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
别墅顶级销售技术
销售技术总结一、销售11大技法1、运用不要本钱的“投资〞什么是不要本钱的“投资〞？微笑、赞美和持久的问候，这些都是不需要花费任何本钱，但却能够帮忙你获取丰厚回报的“投资〞。
对客户维持真诚的微笑：记住，忌职业微笑，微笑必然要真诚，职业的微笑让人看起来很假，也很不愉快。
给客户一些善意的赞美：人好奉承神好拜，没有人会讨厌赞美，赞美是对他人的一种确信与认可，每一个人都希望自己取得他人的确信与认可。
常常性地问候客户：在问候客户时，忌功利性，有些人在客户买房时就常常地问候，一旦客户不买了，这种问候就戛可是止。
还有一种情形，在问候客户时，老是要“顺便〞问问客户考虑得如何了，这是很功利的，会让客户感觉你是目的性很明确的人。
2、必胜的心态自信是必胜的前提，做任何情形，你必需具有足够的自信，要抱着必胜的心态与意念，假设是不自信，对成功缺乏信心，那么就可能没有人会买你的心子。
自信像流感一样，具有传染性，当你充满自信时，也会给你的客户带去阳光，带去自信。
3、描述产品而不是介绍产品介绍是古板的、僵硬的，是没有情感和激情的，就像例行公事，可是描述就不一样，描述能够引发客户的许多联想。
描述是生动的、想象的、丰硕的、充满联想的、富于情感的。
4、让客户做讲师，自己当听众咱们明白，每一个人最关切的确实是自己，而且每一个人都不同程度地存在有表现的欲望。
销售人员应该把表现的机缘让给客户，学会倾听是销售员的一项大体功。
5、善意的欺骗什么是善意的欺骗？例如，有个小孩病了，去医院开了药，因为药很苦，小孩怕吃苦的东西，在吃药时，小孩就问妈妈，这药苦吗？妈妈说：“不苦，你把药吃了，病就好了。
〞这确实是善意的欺骗。
善意的欺骗以不损害对方为前提，孙子兵法云：兵不厌诈。
在销售进程中，偶然“诈一诈〞是完全有必要的。
可是要巧妙运用，不能让对方感觉你明显在欺骗他。
6、将细节行动化成功在于系统，失败往往源于细节。
尤其是销售工作，咱们发觉，许多客户往往轻忽屋子大的方面，而却专注于细节。
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其实白云山龙脉（指山川行走的气脉） 直贯而下，结地祥和（注：结地可理解 为龙脉止蓄融聚的地方），又得南湖之 水雾于此而不散，堪称依山傍水、藏风 聚气的精妙格局，且南湖地区的靠山凤 凰山正是中国南岭与白云山龙脉的结点， 从大环境作比喻，整个广州市犹如一片 平洋，惟有南湖却是峰回路转、山清水 秀，所以承接山脉气势的“来龙”就奇 踪异迹地藏匿于南湖之中，成就出一片 藏龙卧虎之地。
• 曾居住于南湖松园宾馆的叶剑英元帅早以 诗歌： 四面青山列翠屏， 松园终不老闲身， 会当再奋十年斗， 归读阴那梅水滨。 作论，可见结庐南湖是人生之一大幸事。
小平第三次复出首站是视察广州 即住在松云宾馆
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汪石拿出一张邓小平和叶剑 英的合照说，“这就是叶帅 和小平在松园宾馆大葵树下 的合影。” “那一次，叶帅是坐飞 机来的，小平坐的是专列， 一同来的还有苏振华、罗瑞 卿、梁必业等人，小平的夫 人卓琳也来了。叶帅和小平 都在11日到，我去机场和火 车站将他们接到广东省第六 宾馆，也就是现在的松园宾 馆和南湖宾馆。” 邓小平被安排住在第六 宾馆3区7号楼，叶剑英住在4 区1号楼。汪石说，第六宾馆 原属广州军区，后来移交给 广东省委。3区7号楼原来是 专门建给毛主席住的，但他 从来没有住过。
找到唯一性！
• • • • 广东省唯一 唯一大都市城央 唯一至今未对公众开放 唯一湖岸线归高尔夫球场
高尔夫球场
• 全国目前有高尔夫球场近600个,正规审批的仅10家左 右。2004年国务院下发了《关于暂停新建高尔夫球场 的通知》叫停了新高尔夫球场建设
——北京林业大学高尔夫教育与研究中心统计数字显示，截至今年5月份，全国共有高尔夫球场 600家左右，其中通过正规审批的只有10家，“这与监管机制有很大关系。”万柳高尔夫俱 乐部总经理詹国勇此前表示。
颐和高尔夫庄园
最神秘的 最能勾起倾听欲望的 是什么？
领袖关键词
• • • • • • • • 1971年的国家机密 江青的不满珠江轮渡 靠山、近水、幽静、保密 汪东兴拍板叫南湖 邓小平第三次复出首站 叶剑英回广州必到南湖 江泽民2008年春节住南湖 颐和集团名称的来历
3个历史硬件
• 南湖国家旅游度假区 • 南湖与松园宾馆 • 南湖高尔夫俱乐部
杂闻
• 南湖东面的山叫洞奇峰，西面叫马鞍山，马鞍山下面有一个水 口叫磨刀坑，以前从广州到从化的路是南湖对面的山脚下经过， 后来陈济堂做了两广总督后，才修了后来的广从路，之后这条 小路就不用了。
• 水口大约在西北位，我说按杨公风水理论，真穴应该在南湖对 面（北）。如果选“壬山丙向或子山午向”，西北水口（辛 戍），合杨公水法，名“三合联珠贵无价”。他随即就说，你 说对了，对面有二个坟山，一个是欧氏的，一个是许氏的，这 个许氏的是一个望族来的，出了不少大人物，象鲁迅先生夫人 许广平，香港许晋亨就是这一族出来的。
小事件大神秘
• 从直升飞机上看的感觉 • 靳尚谊“毛主席全身像”在高尔夫预展 后拍卖2016万元 • 工人挖出“龟蛇同穴” • 每次宾利在此做展后都会销售几套 • 每次都是活动搞完后才有倾盆大雨 • 植物长特别茂盛，丢颗种子就发芽 • 启航雕塑与中轴、深圳大运会标志 • 特别行政区的故事
小配套更神秘
国务院关于建立广州南湖国家旅游度假区的批复
（１９９２年１０月４日国务院，国函〔１９９２〕１３８号发布）
• 广东省人民政府： 你省《关于建立广州南湖旅游开发区的请示》（粤府〔１９９２〕２１号）、《关于建立广州南湖旅游开 发区的补充请示》（粤府函〔１９９２〕８６号）及《关于建立广州南湖国家旅游度假区的补充请示》收悉。 现批复如下： 一、同意建立广州南湖国家旅游度假区。广州南湖国家旅游度假区位于广州市北郊，规划总面积为十五平方 公里（含配套开发的白云山景区十平方公里）。南湖国家旅游度假区东起广州旧广从公路，西至白云机场至南 湖专用车公路，北起红路水库以北三百米处，南至同和镇，区内划分为综合服务区、度假别墅区、东方野生世 界、高尔夫球场、娱乐购物区等功能小区。配套开发的白云山景区，东起白云山摩星岭，西至白云机场东缘， 北起白云机场至南湖专用路一线，南至下坑水库，区内建设岭南艺苑、世界喷泉景区、军事娱乐城、珍禽异兽 园、狩猎场、观光梯（塔）、雕塑园及海底世界等项目。 二、广州南湖国家旅游度假区主要利用外资进行建设，实行《国务院关于试办国家旅游度假区有关问题的通 知》（国发〔１９９２〕４６号）规定的各项政策。 三、广州南湖国家旅游度假区要做到特色鲜明，建筑风格和谐统一。区内的开发建设项目，要严格按规划进 行。住宿接待设施的建设标准要符合国际旅游度假要求，起步阶段的建设规模要控制在二千间客房以内。 四、要对度假区的规划实施、土地开发、项目建设等方面加强管理。度假区开发建设中的其他有关事宜，请 商国家旅游局等有关部门研究办理。 发布部门：国务院 发布日期：1992年10月04日 实施日期：1992年10月04日 (中央法规)
刘华青：中央政治局常委、中央军委常委、 全国人大委员长。
叶姓家族转让用地
毛泽东诞辰100周年国 家将该地块出让给邵华， 后由邵华将此地块转让
松园宾馆
林彪一七五工程用地
邵华：毛泽东次子毛岸青 的夫人，中国人民解放军 军事科学院原军事百科研 究部副部长、全国政协委 员、中国摄影家协会主席。
颐和山庄业主：
1>原交通部副部长
2>某军区司令员 3>一套房子的买卖惊动朱镕基总理国务院办公厅 ……
颐和的每一个动作都会牵动国家的神经
运用神秘营销
神秘营销的故事
1、晋祠与乔家大院之行 2、陕西博物馆的震惊 3、“健康教母”马悦凌 《不生病的智慧》
神秘性的体现
1、未知世界的描述 2、反常的行为或事件 3、非主流的小众传播方式 3、神秘的体验感与心理暗示
松园宾馆——广东地区国家重要领导人唯一首选接待点
广东松园宾馆始建于1971年， 占地约50万平方米，座落于广 州风景秀丽的白云山麓，南湖 之滨，是广东省委接待办的重 要接待基地，曾多次接待党和 国家领导人。
叶剑英：前任中共中央军事委员会副主席、 中央政治局常委、中央书记处书记。
毛泽东早逝于叶帅,但他的"诸葛一生惟谨慎,吕端大事不糊 涂"词句,可以说是对叶剑英同志一生最好的总结和评价!
谁神秘了？
——感觉神秘了！！！
神秘性的表达
• • • • • 包装氛围 表达道具 语言形态 非常规路线 神秘与真实数字
神秘故事的结构原理
1、小概率事件 2、逻辑死循环 3、事件不复生 4、目的性转换
神秘性销售情感构造
风水描述关键词
• 整个广州市，一片平洋，这里却是峰回路转、山清水 秀，南湖水养龙生旺，奇踪异迹 • 南湖对面，案山近而平坦，案山带印生发官贵。古人 说：“伸手摸着案，家值千万贯”。 • “湖有千年不涸之水，家有千年不散之财”。 • “依山面水最为宜，此地须知世上稀，藏风聚气真龙 地，富贵荣华有何奇”。 • 远观山水如画，近听鸟语花香 • 华表捍门居水口,楼台鼓角列罗城，若非立郡迁都,定 主为官近帝 • 一层环抱一层贵，十层环抱天子位 • 广州官印 • 云山六脉中的金环扣，龙凤呈祥的生活宝地
• 尼克劳斯设计公司，由高球界传奇人物杰克· 尼克劳斯 创立的全球性高尔夫球场设计公司，被公认为世界上 球场设计行业的翘楚。 • • 贯穿着和客户紧密合作、改善自然环境和创建对各个 层次选手和玩家来说既具挑战性又有愉悦性的球场这 样一个设计理念，尼克劳斯事务所已在34个国家、39 个州建成341家对外开放的高尔夫球场，其中，杰 克· 尼克劳斯亲自参与的就有271家。
1个传奇
颐和高尔夫庄园的土地
这片土地的过去
秦朝，南中国龙脉之地 南越，王族狩猎之地 1971年，广东国宾馆松园宾馆开业 1992年，南湖国家旅游度假区设立 1998年，南湖高尔夫俱乐部开业 2001年，颐和集团获得此块土地的房地产开发权 2008年，首期物业福泽苑推向市场
早在南朝（公元400年~570年左右）时 代，就有明文记载说：“始皇时南海处 有王气”。所谓“王气”，即风水学中 所说的最佳风水聚处，为天人合一的宜 王居住的胜地。秦始皇派大军平定南方， 成就了南天一隅的霸业，曾派人在“百 粤”（今广东）地面“找百山”，找的 就是南方的“龙脉”，于是才有了后来 的南越国。
广东省委专门在南湖湖滨建设“松园宾 馆”，作为省委接待中央领导与高官的 重要基地；包括毛泽东、周恩来、刘少 奇、朱德、邓小平、董必武、叶剑英、 江泽民、杨尚昆等在内的多位国家领导 人都曾在南湖观光、休养，同时运筹帷 幄；
（1977年 邓小平及夫人在广州南湖）
前任国务院总理、中共中央政治局常委、 全国人大常委会委员长。
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为了贯彻落实《广州市城市建设发展战略规划》和国务院《关于建立南 湖国家旅游度假区的批复》（国函[1992]138号）的有关内容；充分挖 掘南湖地区的旅游资源和生态资源，促进广州市旅游业的发展，有效调 节生态环境，增强城市自然环境容量，为城市健康发展创造条件，广州 市旅游局制定了《南湖国家旅游度假区控制性规划（2002—2020）》。 广州南湖国家旅游度假区是1992年10月4日，经国务院批准建设的十二 个国家旅游度假区之一，也是广东省唯一的一个国家级旅游度假区。该 旅游度假区位于广州市白云区，东至广州广州大道北，南至华南快速路， 西至白云大道北，北至白云五线，占地面积14.0615km2。 南湖国家旅游度假区发展性质为：以山水自然生态资源为基础，通过保 护和开发人文景观资源，形成具有野外游憩、审美欣赏、休闲娱乐、度 假功能的复合型风景区；符合国际度假旅游要求的国家旅游度假区。 南湖国家旅游度假区发展目标为：展示自然和人文景观，提供游憩风景 胜地，促进人与自然共生共荣和协调发展；具备与其功能相适应的游览 设施和时代活力的社会单元；接待设施的建设标准要符合国际旅游度假 要求。
国家旅游度假区
• • • • • • • • • • • • 海南 三亚亚龙湾AAAA级国家旅游度假区 辽宁 大连金石滩国家旅游度假区 上海 上海佘山国家旅游度假区 江苏 苏州太湖国家旅游度假区 无锡太湖国家旅游度假区 浙江 杭州之江国家旅游度假区 福建 武夷山国家旅游度假区 湄洲岛国家旅游度假区 山东 青岛石老人国家旅游度假区 广东 广州南湖国家旅游度假区 广西 北海银滩国家旅游度假区 云南 昆明滇池国家旅游度假区