张家界房地产市场报告

8 住宅市场总结
• 张家界住宅供应量较大;达270多万平米，住宅 整体的均价在3600-3800元/㎡，部分住宅价格 偏高或偏低是受到江景及位置影响; 且住宅供应 主要分布在大庸桥区域，在售较大型的项目有8 个，且价格相对来说比其他区域要高，也是价 格高的集中区域，价格区间在3700--4100元/㎡； 永定区行政圈，在售的大型2个，均价在3250 元/㎡，火车站区域在售的住宅项目3个，均价 在3300-3800之间，张家界的住宅整体销售率 较低。
竣工面积（万㎡）
4 近年来房地产竣工量
70 60 50 40 30 20 10
0
06
张家界近年来房地产竣工面
07
08
09
年份
10
11
单位万㎡
竣工面积
张家界房地产竣工面积09年到11年明显增长;11年张家界整体竣工面积达60 09万㎡， 主要原因是由于国家的政策调控，对闲置土地的清查;
5 近年来房地产销售量
4 在售住宅产品分析
以高层 现代和后现代风格为主
5 在售住宅竞争资源分析
1 物业类型方面 张家界有92%在售楼盘物业类型为高层;且多数为塔楼和公寓，仅有 澧水湾项目一期为多层产品，以洋房的概念推出;
2、在售物业户型面积分析 主要面积区间在70-160平米之间，以两房、小面积三房、三房、四 房及复式楼的形式存在，其中主力户型区间在80--130平米，主要是 两房、小面积三房及常规三房的形式热销。
• 3 公园世家
区位：大庸桥公园北侧
占地面积：80亩 总建面积：21万㎡ 开发商：张家界中乐房地产开发有限公司 物业类型：26层告诉板式电梯房 户型： 主力户型90105、146平米小三房及舒适 三房 目前销售均价：3900元/㎡ 目前销售率：40% 由于对面是大庸桥公园;澧水河畔，整体 的均价较为突出，但价格偏高，销售率不 高，且正在采取促销模式
商业市场
1 商圈分布分析 2、在售商业个案分析 3、商业总结
1 张家界主要商圈分布特征
分布区域特征 ： 核心区域沿街商业——人民路 解放路、南 北正街 集中商业——大庸府城、十字街、国际旅 游商业城 住宅底商——大庸桥区域
物业结构特征 ： 住宅底商:商铺以一托二联体结构为主; 核心区沿街店铺:商铺以单层结构为主;业 态以服装为主。
3、购房的客户刚性需求和改善性住房较为多
7 个案分析
• 1 锦绣边城
区位：位于永定区政府对面; 占地面积：60亩 总建面积：13万㎡ 开发商：湖南佳宸置业有限公司 物业类型：高层电梯房;80%以上纯板式 户型。 户型：7478平米精致两房、115-120平 米舒适三房、130平米奢华四房。 目前销售均价：3250元/㎡ 目前销售率：40% 项目目前处于的位置较偏，交通不便利， 人口密度较低，无大型超市和卖场，周 边商业配套跟不上，此区域共计在售楼 盘2个。
• 2 阳光水岸
区位：永定区鼎泰路八达路交汇处新火车 站东面 占地面积：120亩 总建面积：20万㎡ 开发商：张家界长龙房地产开发有限公司 物业类型：项目一期总建筑面积为103000 平米;13栋分别为12层至18层的纯高层板 式建筑 户型：主力户型90130平米小三房及舒适 三房 目前销售均价：3300元/㎡ 目前销售率：63% 由于价格和区位的优势，销售率较其他楼 盘乐观
增幅平稳
张家界的GDP增幅 在2005年-2007年成直线增长;受国 际金融危机影响，2008年--2011基 本保持平稳增长，增长速度较前三 年有所缩小; 但总体保持增长。
张家界人口数量
平稳增长的人口;城镇化率不断高升，全市城镇化率39 15%;
2011年;全市年末总人口168 43万人，常住人口149.01万人; 全市城镇化率 39.15%，人口整体平稳增长。
2 在售个案分析
十字街项目：
该项目是一个集休闲 购物、 娱乐、旅游、度假为一体的大 型综合购物中心;总建筑面积达 20万平方米，是目前张家界市 最大的商业地产项目，也是张 家界市重点建设的标志性地产 项目;
十字街项目采取专业规划;项目共规划 六大主题商业步行街: 香榭丽女人世界 休闲美食街 儿童用品街 时尚名品步行街 品牌运动服饰街 名品家居 家俱用品街
2、价格在3600--3800元/㎡， 楼盘5个；
3、价格在3900--4200元/㎡， 楼盘3个；
4、价格在待定，楼盘2个;
张家界住宅均价区间基本在3600—3800元/㎡;某些楼盘因为地段原因价格有所 偏高，最高价达4200元/㎡，主要是因为是江景房，景观好；有些楼盘因位置较偏， 周边配套不足，人口密度不大，价格停留在3200—3500元/㎡;
2 近年来土地供量分析
•张家界土地交易慢慢活跃起来;在 2009年-2010年之间成交土地1662
亩，受国际金融危机及国家调控的 影响，土地成交在2011年明显下 降至576亩，且下降幅度较大，下 降至2010年的负2赔，2012年随着
世界经济的复苏及国家目的性调控 使得张家界1季度土地成交573亩， 接近2011年全年的土地交易量， 预计今年接下来3季度土地交易量 也不会下滑; • 近几年土地交易大不分集中在永 定区，而武陵源区只成交了2宗地 块。
在售住宅零散分布
在售住宅片区分布总结
• 总体可将张家界永定区划分为四个区域 1 永定区行政圈
在建住宅项目2个;区域大，但人口密度小，住宅开发商小; 2、火车站区域
新火车站，套配不成熟，在建住宅项目仅3个。 3、老城商业区
商业较繁华，居住环境较杂较乱，无成型的大型小区，在建住宅项目0个。 4、大庸桥区域
销售均价（元/㎡）
6 近年来房地产价格走势分析
张家界近几年房地产销售价格统计
4000 3000 2000 1000
0 06 07 08 09 10 11 12
销售均价（元/ 1600 2000 2100 2400 3200 3600 3700 ㎡）
年份
销售均价（元/㎡）
张家界房地产销售价格从2009年的2400元/平方米;2011年3600元/㎡，到2012年4 月张家界整体房子成交均价在3700元/㎡，受到国家政策调控影响，房价上涨幅度 变小; 且大部分楼盘都采取了促销的模式销售
社会零售消费状态
张家界人均零售消费从2005年的5395元增长至2011年达10345元;比上年增 长11 7%; 涨幅较大，居民人均零售消费不断增加，消费观念与时代同步。
零售消费成直线上升
社会人均零售消费;由2005年的5395元增长到2011年的10345元，增长成 直线发展；增幅在2008年-2010年，但受国际金融危机影响，零售消费增幅有 所下降，随着世界经济的慢慢复苏2011年增幅明显有所回升;
3、建筑形态方面 建筑形态主要是现代和后现代为主，无欧式和美式及其他特别异样的 建筑风格。
6 在售项目成交客户分析
1 在售项目成交客户主要95%以上的是张家界当 地人购买;约5%的外地人购买，其中张家界当 地人购买有50%左右来自张家界下面的县城， 主要以改善住房目的而购买;
2、张家界部分银行对外地户口限贷，如工商银 行
住宅市场
1 在售住宅片区分布 2、在售住宅详情 3、在售住宅价格分析 4、在售住宅产品分析 5、在售住宅竞争资源分析 6、在售项目成交客户分析 7、个案分析 8、住宅市场总结
1 在售住宅片区分布
大庸桥区域 8个在售住宅项目
火车站区域 2个在售住宅项目
火车站
永定区行政圈 3个在售住宅项目
在售住宅主要分布区
固定资产资产投资
2011年全年完成固定资产投资145 16亿元;比上年增长20.1%; 固定资产投产持续增高，投资观念不断提升
固定资产投资飙升
固定资产投资;由2005年的51 48亿元增长到2011年的146.16亿元，增长幅 度迅速；增幅在2006年-2009年固定资产投资增幅直线飙升，但受国际金融危 机影响，2010---2011年增幅明显下降;
张家界——地产篇
宏观市场 住宅市场 商业市场 酒店市场
宏观市场
1 房地产宏观市场分析 2、近年来土地供量分析 3、近年来房地产施工量 4、近年来房地产竣工量 5、近年来房地产销售量 6、近年来房地产价格走势分析
1 房地产宏观市场分析
张家界房地产市场;受国家政策调控影响，国家对土 地的闲置力度的追查，张家界房地产市场开发力度加大; 2011年全市房屋施工面积342 29万平方米，增长13.3%， 其中新开工面积144.19万平方米；房屋竣工面积60.09万 平方米，增长20.9%。商品房屋销售面积110.88万平方米， 增长36.8%;其中住宅97.9万平方米，增长36.2%。商品房 屋销售额31.76亿元，增长51.5%；其中住宅25.77亿元， 增长87.2%。
张家界主要商圈分布——南正街 解放路、人民路区域
南正街：主要业态为服装 餐饮、大卖场 租金每平方米在550元—700元之间; 商家 投资回报率较高;经营状况良好。 解放路：怀化主要的商业街,连接南北正街 及解放路 主要业态为服装、皮具、餐饮 及超市。每平方米租金为500元—600元之间 整体经营情况良好 人民路区域：主要业态为服饰，租金每平方米 在600元左右，整体经营状况不错。
• 4 高盛澧园
区位：大庸桥公园的河对面
占地面积：80亩 总建面积：23万㎡ 开发商：张家界高盛置业有限公司 物业类型：塔式高层电梯房 户型：主力户型100-130平米小三房 及舒适三房 目前销售均价：3900元/㎡ 目前销售率：43% 由于江景房;澧水河畔，整体的均价 较为突出，但价格偏高，销售率不乐 观，再者多数为塔式高层，出手难度 更大
张家界房地产市场报告
张家界——经济篇
GDP 人口 固定资产资产投资 社会零售消费状态
张家界经济发展情况
张家界GDP成直线上升;从2005年的110 63亿元，经过短短的7年时间，GDP达到如今的298.04 亿元，经过7年的发展，接近三倍的增长，其增长速度惊人;
GDP直线增长
张家界的GDP在过去7年;成直 线上升，GDP由2005年的110 63 增长至2011年近300亿元;
• 5 蓝色港湾
区位：张家界澧水滨河路以北;且中路以东， 且东路以西；助军路以南 占地面积：230亩 总建面积：45万㎡ 开发商：张家界蓝色港湾房地产开发有限 公司 物业类型：板式高层电梯房 户型：主力户型100-130平米小三房及舒 适三房 目前销售均价：3700元/㎡ 目前销售率：37% 项目2011年3月开盘，但销售率较低，项 目体量较大，而张家界本地人口数量有限， 加之竞争楼盘多;
项目商铺分为两大形态;集中式商业及临 街商铺; 其中一层临街商铺面积在45㎡ 70㎡之间，单价为32000元-41000元/㎡ ，二层内铺单价为8000元-10000元/㎡之 间。目前项目在售的仅为香榭丽女人街 休闲美食街及步步高纯产权投资商铺。 项目采用销售和返租结合的销售方式： 一层临街商铺和二层商铺；一层商铺返 租期限为三年，第一年返租6 5%、第二 年返租7%、第三年返租8%。三年后续签 返租协议。步步高纯产权投资商铺返租 年限为18年，返租率为8%.前三年返租 6.5%、第四年至第八年返租7%、第九年 至第十五年为7.5%、第十五年开始至第 十八年为8%。由于有步步高主力店的进 入，商铺销售情况良好。
3 近年来房地产施工量
商品房施工面积
商品房施工面积（万㎡）
400
350 300
250 200 150
100Байду номын сангаас50
0
06
07
08
09
10
11
年份
单位万㎡
商品房施工面积
张家界近年来施工面积成倍增长;2009年全年施工面积158 38万㎡，到2011年总的施 工面积高达342.29万㎡，主要原因是受到国家政策调控原因;
150
张家界近几年销售面积
销售面积（万㎡）
100
50
0 销售面积
06 29.83
07 25.56
08
09
35.76
29.38
年份
10 81.04
11 110.88
单位万㎡
销售面积
张家界房地产销售面积09年到11年明显增长;11年张家界房地产销售面积达110 88万 ㎡，主要很多投资与投机的客户群体，主要很多刚需担心房价上涨过快，都急于购买;
离老城区近，政府大力支持，周边配套较完善，内有在建博物馆，有已建成的大庸桥 公园，离武陵园景区近，在建住宅项目8个，开发力度大。
共计13个典型在售住宅项目，区位分布较偏重于大庸桥区域。
2 在售住宅详情
3 在售住宅价格分析
❖张家界在售楼盘价格区间 分析：
1 价格在3200-3500元/㎡; 楼盘3个；