城市中央公园交 流方案【建筑

略。同月中环线五角场环岛立交开工，2005年7月投入使用，2006年环岛下沉式广场开通。
– 2004年9月，百联又一城购物中心动工。
– 2005年7月，上海万达商业广场动工，相继建设的还有蓝天大厦、富庆国定大厦等。
– 2005年8月，江湾体育场及东部3幢历史保护建筑以及江湾体育公园等维修改造竣工。
– 2006年5月，可为创业者提供信息、创意、光机电、环保、材料等产业实验试制及经营实践平台的
独特的文化底蕴使其消费主力定位于区域居民和学生
花木（居住城市副中心）
日常生活，餐饮和娱乐配套
大卖场
社区型消费
麦德龙、易初莲花
生活环境优越，力争上海人流量最大的社区型商场
真如（交通城市副中心）
日常生活，餐饮和娱乐配套
生活型购物中心、底商
社区型消费
真如购物中心
发展力度和速度有待提升
精选
规模约508万平方米。
– 功能定位：以知识创新区公共活动为特色，融商业、金
融、办公、文化、体育、科研以及居住为一体的综合性
市级公共活动中心，是一个以科教为特色的现代服务业
聚居区、以繁荣繁华为标志的市级商业中心。
– 功能划分：南部，商业商务区，规划面积0.96平方公里
。中部，杨浦知识创新区中央社区，规划面积0.86平方
百捷-中央公园(HOPSCA)
城市综合体初步构想交流方案
精选课件
0
城市中心模式研究
项目属性分析
项目定位及运营
市场机会研究
•
城市次中心模式成功案例分析研究
•
区域商业中心研究
•
项目未来发展模式借鉴
•
区域交通属性
•
区域产业属性
•
区域规划属性
•
物业功能定位建议
•
城市综合体运营建议
•
项目推广策略建议
•
竞争对手分析
•
市场机会分析
•
参考案例借鉴
•
附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析
精选课件
1
城市的诞生、发展和衍变过程，同样也是建筑的诞生、发展和衍变过程。
城市是建筑的载体，
建筑是精神文化的载体。
本案后面章节将要提到的“城市综合体-HOPSCA”，就是泉州未来的精神文化载体。
精选课件
2
冲出无序的市场竞争。
•
五角广场——正在形成的副中心
– 主要在建商业设施
• 百联购物又一城
• 万达商业广场
• 麦科特金亿广场
– 特色商业街
• 黄兴路购物休闲街
• 四平路文化餐饮街
• 邯郸路科技文化街
• 淞沪路休闲健身街
• 翔殷路休闲街
精选课件
12
城市副中心模式案例研究
•
真如城市副中心
– 副中心功能定位为承担市级CBD的部分功能，重点发
区
长途客运及旅游专线、高架等，构成了庞大的立体交通网络，为人流、物流、信息传输创造了良好的基础环境
和巨大的商机。
特色文化
徐家汇地区有着深厚的历史文化积淀，在城市设计时同时考虑了毗邻的高级住宅区、领馆区和教科文卫院团聚
集区，因此较为和谐地保留了区域内的学校和有历史价值的文化、宗教场所，从而使本地区的科技优势、人才
•
城市次中心模式成功案例分析研究
•
区域商业中心研究
•
项目未来发展模式借鉴
•
区域交通属性
•
区域产业属性
•
区域规划属性
•
物业功能定位建议
•
城市综合体运营建议
•
项目推广策略建议
•
竞争对手分析
•
市场机会分析
•
参考案例借鉴
•
附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析
精选课件
5
城市副中心模式案例研究
区隔没有个性的传统建筑。
创造有生命力的HOPSAC。
精选课件
3
•
完成城市综合体HOPSCA的城市定位？
•
让泉州人认可、接受城市综合体的价值？
•
有条不紊的进行多层次、多业态开发建设？
•
用建筑标注城市的未来？
•
以建筑标注城市商务、生活理念？
精选课件
4
城市中心模式研究
项目属性分析
项目定位及运营
市场机会研究
3
（73%）
（27%）
办公
10
（100%）
沿七莘路为一个开放式大广场，一期工程由三幢4层商业建筑组成，分别为巴黎春天百货、
CAPITARETAIL和碧海连天浴场
由一系列大小不等的建筑有机结合为开放式建筑格局，地下2层，地上4层，中心是一个
开敞式绿化广场，步行街、走廊、天桥环绕
北区4层弧状商业建筑，背后是两幢16层星级酒店，1-4层为商业广场，东侧为30层高的
项目名称
大拇指广场
百联南方购物中心
七宝龙城购物中心
百联西郊购物中心
百联中环购物广场
大宁国际商业广场
布局特征
大小不等的二层商业块体围绕中心广场布置，广场上安置“LOVE”雕塑，体现现代自由主
义建筑风格、具有商场室外化，中庭广场化的特征
沿沪闵路，地下1层，地上5层的单体MALL+2层好美家建材市场
酒店
8
优势、人文资源优势和居住环境优势相对突出。
市级商业中心
徐家汇商城有1000多个商业网点，面积约40万平方米，年销售额约50亿元。
市级公共活动中心
区内有世界一流的上海图书馆，具国际标准的上海体育城，美罗文化娱乐城、港汇广场、光大会展中心、龙华
旅游城闻名遐迩。
大量科技资源和人文
区域内有上海交通大学、复旦大学医学院、华东理工大学、上海中医药大学、上海师范大学等10余所全日制院
精选课件
8
城市副中心模式案例研究
•
徐家汇——16年
– 相对比上海商业集中的“三街四城”；
– 三街：南京路、淮海路、四川路；
– 四城：东面浦东商贸城、南面豫园商城、西面徐家汇商城、
北面不夜城；
– 徐家汇商圈的发展的优势在于：
• 1、由轻轨、高架、内环、上立交、地面、地铁形成的
立体道路交通网络，使经济功能辐射扩大；
大宁国际商业广场
25
12
万平方米之间，七宝龙城、百联中环
大华虎城购物中心
16
16
的体量都超过20万平方米，招商经营
累计
139
102
难度相当之大。
备注：纯商业建筑面积指扣除办公、酒店、酒店式公寓等
物业类型建筑面积后的商业建筑面积
精选课件
16
区域级商业中心模式研究——上海近郊商业中心概况
产品线组合(万㎡ ）
福、2家世纪联华、1家大润发、1家乐购、1家沃尔玛），另外有建材卖场（如好美家）、家电卖场
（如永乐）、家居卖场（如特力屋）、运动卖场（如迪卡侬）选择性规划。
– 绝大多数项目设有百货类业态，分别是中档、中高档定位的巴黎春天、友谊百货和东方商厦。零售购
物以品牌服装为主、食品、书店、手机、饰品、生活用品为辅，餐饮业态包括中式、西式、快餐及特
代徐家汇“大变样”的序幕。
– 围绕把徐家汇建成上海城市副中心的目标，提出了绝对超
前的商业规划，即引进世界上最高级的商业设施，建成一
个高档次的商业中心。
– 第一批进入徐家汇商城的是香港的东方商厦，接着是台湾
的太平洋百货，后来又是市百六店的改造，
– 再后来是1997年港汇广场和汇金广场的建成
– ．．．．．．徐家汇商圈规模逐渐形成。
高架道路、主干道附近，半数项目步
行10分钟内可至轨道交通站点，交通
易达性良好
近郊代表商业
大拇指广场
联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功
（浦东联洋社区）
能现代化社区/区域型商业中心
百联南方购物中心
上海首家社区型商业中心，现已成为西南地区
（闵行莲花路）
七宝龙城购物中心
（闵行七宝）
百联西郊购物中心
（长宁新泾）
（51%）
12
3
4
(63%)
(16%)
(21%)
16
（100%）
精选课件
17
区域级商业中心模式研究——上海近郊商业中心概况
•
商业业态特征：具备六大业态，以卖场类为主
– 把商业中心业态划分为百货、卖场（包括生活卖场及其他专业性卖场）、零售购物、餐饮、休闲娱乐、
其他（服务、文化、教育等）六大业态。
– 卖场是商业中心聚集人流、消化面积的最重要手段，所有案例都引进有一家生活卖场（包括4家家乐
（万㎡）
大型商业项目的规划建筑面积跨度较
大拇指广场
11
8
大，最小的10万平方米，最大的达到
百联南方购物中心
10
10
43万平方米，其中，综合性项目（商
七宝龙城购物中心
23
23
业、办公、酒店一体化项目）规模普
百联西郊购物中心
11
11
遍较大基本超过了20万平方米；按纯
百联中环购物广场
43
22
商业建筑面积分类来看，一般在10-25
沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒
店、办公、商业于一体
座落在大规模的居民社区内、块体围合式的综
合商业中心
现况
已开业
已开业
已开业
已开业
已开业
已开业
已开业
15
区域级商业中心模式研究——上海近郊商业中心概况
•
规模特征：体量跨度大，多采用综合
经营
•
项目名称
规划总建筑面积
其中：纯商业建筑面积
（万㎡ ）
环境
校；有中国科学院上海分院及中国科学院下属的上海植物生理所、生物化学所、细胞所、脑所、药物所、有机
所、生理所，以及上海科学院等各类科研机构达113家；在徐汇区工作和生活的两院院士有80余名。
精选课件
14
区域级商业中心模式研究——主要近郊商业中心概况
•
区位特征：地域分布较均衡，临近大型居
住区，交通通达性好
百联中环购物广场
（普陀真光路）
大宁国际商业广场
（闸北大宁）
大华虎城购物中心
（宝山大华）
精选课件
简要说明
人气最旺的商业中心
城市边缘地区的“销品茂”，集购物、餐饮、
娱乐、休闲、文化、绿地于一体
高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、
社区型商业中心
超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、
酒店式公寓、商业广场于一体
• 2、形成中西合璧、古今包容的文化圈；
• 3、世界著名跨国公司办事机构、银行、证券公司，由
商圈扩张成商贸区；
• 4、商圈周围马路成为数条专业特色街，延伸着整个商
圈的功能。
精选课件
9
城市副中心模式案例研究
•
五角广场——正在形成的副中心
– 江湾———五角场城市副中心是上海市总体规划确定的
4个市级城市副中心之一，占地3.11平方公里，总建筑
：商务办公建筑面积180万平方米；商业服务建筑面积
50万平方米；住宅建筑面积354万平方米。核心区开发
总量约为200-300万平方米。
精选课件
13
城市副中心模式案例研究
•
我们以最为成熟的徐家汇分析城市副中心发展构成要素
交通最便捷的中心地
徐家汇作为上海的西南大门，是沪上交通最便捷的中心地区之一，地铁、轻轨、铁路南站，加之地面公交线路、
•
徐家汇——16年
– 上海唯一一个已基本完成前城市化建设的城市副中心
– 徐家汇地区将承担上海“准CBD”的职能。入世使徐家区地区的发展面临功能结构优化升级的
历史机遇，它将同上海其它CBD地区同步进入后城市化发展———商务中心建设阶段。
精选课件
7
城市副中心模式案例研究
•
徐家汇——16年
– 1992年，徐家汇商城建设正式启动，拉开了20世纪90年
案例选择——上海城市副中心
名称
商圈类型
徐家汇（商务城市副中心）
形态
国外品牌
都会型购物中心
中高档消费
港汇广场、东方商厦、太平洋百货、美罗城
本市居民消费为主，新兴人流量最大的购物消费场所
五角场（文化城市副中心）
日常生活，餐饮和娱乐配套
都会型购物中心
城市副中心
社区型消费
万达商业广场、百联购物又一城、大西洋百货、东方商厦
公里。北部，知识创新基地，同新江湾城连接，规划面
积1.29平方公里。
精选课件
10
城市副中心模式案例研究
•
五角广场——正在形成的副中心
– 1998年，南部商业商务区开始居民和企业动迁工作，先后建成金岛大厦、沪东金融大厦等。
– 2003年4月，上海制定杨浦区知识创新区实施“科教兴市”的战略，区委区府提出“聚焦五角场”战
展各类专业性生产服务功能，逐步发展建设成为面向
上海和长江三角洲的生产力服务中心和生活服务中心
。
– 规划副中心分为三个层次：
• （1）核心功能区，设置商务、展示、酒店等设施
；
• （2）混合功能区，进行公寓、住宅、办公、商业
、餐饮、娱乐等功能混合开发；
• （3）外围地区，主要为真如、石泉两个居住区。
– 规划各类建筑开发总量控制在640万平方米以内，其中
办公楼，南面12层的办公楼，西面为14层的办公楼，1-4层为商业裙楼
建筑布局为“四周高、中间低”围合式分布，四周为“办公、酒店+商业裙房”，中间为
“3-4层独立商业建筑”，设有6层独立停车库
大华虎城购物中心
商业
数个2-4层商业块体沿东、北两条街道铺展式布置
13
（100%）
11
（100% ）
22
21（49%）
– 从这些项目的区位特征来看，大多选
址在居民聚集区或者新兴住宅区内，
如百联南方，大宁国际、大拇指广场
等，选址区域内集聚了数十万居民，
并呈快速增长趋势，同时居住人口具
备了中等、中等偏上的消费能力，从
而提供了项目的发展空间。
– 大型商业项目对交通的依赖性极强，
交通畅，客源广。除大华虎城、七宝
龙城外，其余项目皆位于环线道路、
“上海创业者公共实训（杨浦）基地”动工。
– 2006年11月，复旦金融创新园动工，同时启动部分知识创新基地项目。
– 2006年12月，上海万达商业广场、百联又一城购物中心及中部中央社区20万平方米公共和生活工作
区建成。
– 2007年，建设创智中心等项目，新江湾城开发进入高潮。
精选课件
11
城市副中心模式案例研究